Покупку коммерческой недвижимости или бизнеса на территории Швейцарии можно рассматривать не только как инвестицию высокой надежности и хорошую возможность разумно приумножить капитал. Это еще и неплохой способ серьезно увеличить шансы на получение права постоянного проживания в этой стране.
Стабильность превыше всего
Швейцария, тщательно оберегающая свою политическую и экономическую стабильность, по праву считается одной из наиболее привлекательных стран для долгосрочных инвестиционных вложений. Благодаря разумной экономической политике швейцарская валюта – одна из самых стабильных в мире, уровень инфляции в стране не превышает 0,5–1%, а уровень безработицы ниже 4%.
Недвижимость на протяжении многих лет стабильно растет в цене на 2–4% в год. Однако Швейцария является одной из самых закрытых стран для иностранных покупателей жилья. Уже долгое время в стране действует Закон «Об ограничении прав иностранных граждан на сделки с недвижимостью».
Совсем другая ситуация в случае с коммерческой собственностью. Ее иностранные граждане имеют право приобретать безо всяких ограничений. Многие иностранцы расценивают покупку коммерческой недвижимости в Швейцарии как возможность не столько заработать, сколько сохранить и разумно приумножить имеющийся капитал. Судите сами. Размещение средств на банковском счете в Швейцарии – высоконадежное, но маловыгодное вложение. Процентная ставка по вкладам около 1,2%, что немногим выше показателя инфляции. Доходность же коммерческих зданий при сдаче их в аренду оценивается в 7–10%. При этом надежность такого вложения не меньше, чем банковского.
Такая разная
Коммерческой недвижимостью может быть как склад или офис, так и пансион или ресторан. Однако покупка коммерческой недвижимости, которая в дальнейшем используется для извлечения прибыли, и покупка компании – разные вещи. Комментирует миграционный консультант Сергей Сандер: «Следует различать инвестиции непосредственно в объект недвижимости, приносящий доход от аренды, и в бизнес (гостиничный, ресторанный и пр.). В последнем случае это, как правило, приобретение акций или долей швейцарской компании. В Швейцарии обычно не имеет значения, какой бизнес приобретает иностранец, покупка в этом случае осуществляется путем передачи акций или долей компании, которая ведет бизнес».
Однако если сравнивать инвестиционную привлекательность разных видов коммерческой недвижимости в Швейцарии, то с точки зрения гарантированности дохода наиболее привлекательным является инвестирование в коммерческие объекты, сдаваемые в аренду (это офисы, торговые и складские помещения и т.д.). Рассказывает директор Международной девелоперской компании AESI Александр Поддубный: «Уровень заполняемости офисных помещений в Швейцарии существенно превышает показатели крупнейших мегаполисов Европы. По статистике, здесь пустуют лишь 2–5% площадей, в то время как для рынка Лондона нормой считаются 11–12%. Одним из наиболее перспективных городов Швейцарии считается Фрибург, который имеет один из самых высоких показателей заполняемости офисных помещений. В Цюрихе же, наоборот, наблюдается самый высокий показатель пустующих офисных помещений.
Договоры аренды в Швейцарии заключаются на 5–10 лет с возможностью продления. Надо подчеркнуть, что в этой стране все отношения в бизнесе построены на долгосрочной перспективе, что является основой стабильности».
Если говорить о приобретении бизнеса в Швейцарии, то целесообразен вопрос, что предпочтительнее, покупать готовый или создавать с нуля собственный. Эксперты уверяют, что однозначного ответа на этот вопрос не существует. Управляющий директор российско-швейцарской компании Vostok-Zapad Group, экономист Татьяна Фогт считает: «Все зависит от тех целей, которые преследует инвестор. При приобретении готового бизнеса он экономит на административных издержках по открытию компании. Это менее затратный и более оперативный способ по сравнению с открытием нового бизнеса. Однако в этом случае могут возникнуть дополнительные расходы, связанные, например, с проверкой существующего бизнеса». Как правило, риэлторы располагают определенными цифрами (доходность бизнеса, денежные потоки до налогообложения и после него, уровень налогов, которые придется платить), однако их наличие не является обязательным требованием при продаже. Клиент может самостоятельно произвести оценку бизнеса, обратившись, например, в оценочную компанию.
100% в пик сезона
«Иностранные инвесторы все чаще выбирают в качестве объектов инвестиций в Швейцарии отели, – утверждает Александр Поддубный. – Сегодня гостиничный бизнес составляет основу швейцарского туризма. По статистике, 80% всех клиентов швейцарских отелей – это европейцы. Причем, по данным исследований Института по туризму Швейцарии, количество туристов, приезжающих летом в Швейцарию, ничуть не меньше, чем количество приезжающих зимой. Во время двух «высоких» сезонов – зимой и летом – гостиницы заполняются на 100%.
Самыми популярными регионами гостиничного бизнеса являются французская Швейцария и Берн.
Наиболее востребованы и хорошо заполняются гостиницы, расположенные в непосредственной близости от горнолыжного курорта или озера».
Местоположение является немаловажным, но далеко не единственным фактором, влияющим на доходность гостиницы. В принципе, гостиничный бизнес везде, не только в Швейцарии, очень зависим от многих внешних факторов. Кроме того, огромную роль на доходность гостиниц оказывают внутренние факторы, такие как эффективность бизнес-плана управления гостиницей, в особенности маркетингового плана, профессионализм самого управляющего и т.д. Рассказывает Татьяна Фогт: «Чистый доход от управления гостиницей в Швейцарии в период высокого сезона может составлять до 20%, а в среднем в год – до 4–5%, в зависимости от категории отеля и его заполняемости в межсезонный период. Однако прибыльность зависит от множества других факторов, способных как увеличить доход, так и свести его практически к нулю».
Существуют и другие тонкости. Так, структура доходов отелей разных категорий заметно отличается. У 4- и 5-звездочных гостиниц она следующая: 45% дохода приносит ресторанный бизнес, 50% – собственно гостиничные услуги, 5% – дополнительные виды сервиса (например, проведение семинаров и конференций). Доходность гостиниц категории 3* и 2* обеспечивается в основном за счет ресторанного бизнеса (до 70% дохода). Есть свои особенности и в структуре расходов. Например, в Швейцарии довольно дорогая рабочая сила, поэтому на оплату услуг персонала приходится до 35–40% всех затрат. Многие владельцы гостиниц выходят из положения, привлекая более дешевый иностранный персонал. Комментирует Сергей Сандер: «Как правило, покупка гостиничного бизнеса подразумевает сохранение рабочих мест в регионе, и больших изменений в составе персонала не происходит. В противном случае это было бы невыгодно региону. Но, безусловно, собственник имеет право действовать по своему усмотрению».
Отдельный вопрос – что принесет больший доход: небольшой пансион или крупный отель. Комментирует партнер компании Immo-Helen Sarl Евгения Игер: «Управлять семейной гостиницей на небольшом курорте непросто. Лояльность клиентов зарабатывается годами, при смене собственников эти клиенты могут уйти, а на получение новых потребуются время и средства. Большие курорты, располагающие развитой инфраструктурой, привлекают большее количество туристов, но и конкуренция среди таких отелей выше. Поэтому однозначного решения, какой из вариантов лучше предпочесть, нет».
Как это бывает
Процедура приобретения коммерческой недвижимости ничем не отличается от покупки жилой. О том, как это происходит на практике, рассказывает Евгения Игер: «Продавец и покупатель подписывают соглашение о намерении, покупатель вносит предоплату за объект (как правило, 5–10%), затем стороны подписывают договор купли-продажи в присутствии независимого нотариуса. Далее нотариус регистрирует сделку и вносит изменения в реестр прав собственников». Перечисление основной суммы платежа всегда происходит на счет независимого нотариуса, оформляющего сделку в Швейцарии.
Естественно, при покупке бизнеса возникают дополнительные расходы.
Например, вознаграждение независимого нотариуса – 0,5–1%, внесение изменений в реестр собственников – 0,5%, налоги – 2–4%. Комиссионные риэлтору оплачивает продавец (в редких случаях – покупатель).
Кантон кантону рознь
Владельцем коммерческой недвижимости в Швейцарии может быть как частное лицо, так и компания. Евгения Игер предупреждает: «Выбирая, на кого записать коммерческую недвижимость, я бы руководствовалась уровнем налогообложения. В одном и том же кантоне налог на доходы компании может быть значительно ниже, чем на доходы частных лиц. Дело в том, что налоговая система Швейцарии по своему устройству чем-то напоминает систему США, где в каждом штате (а в Швейцарии – кантоне) существуют свои налоги. Фактически налоговая система Швейцарии делится на три уровня: федеральный, кантональный и муниципальный. Налоги на федеральном уровне одинаковы для всех кантонов, а вот на кантональном и муниципальном уровнях они сильно различаются. Это касается ставок, тарифов, процедуры оплаты, освобождений от оплаты и пр. Вместе с тем сегодня практически все кантоны предлагают определенные налоговые послабления с целью привлечения иностранных инвесторов. Среди наиболее «дружелюбных» кантонов можно отметить Цюрих, Женеву, Базель, Тичино (Ticino, Лугано), Цуг (Zug), Во (Vaud, Лозанна) и некоторые другие.
С необходимостью платить налоги покупатель бизнеса столкнется уже при оформлении сделки купли-продажи. Налог на смену владельца имущества составляет 2–4% от стоимости покупки (в зависимости от кантона). Ежегодно платится налог на имущество и налог на землю, что составляет около 0,2–0,3%, налог на богатство (fortune tax) – 0,01%, подоходный налог, который уплачивается на всех трех уровнях. Ставка подоходного налога на федеральном уровне доходит до 11,5%, если речь идет о доходах более €500 тыс. в год, а на уровне кантонов эта ставка возрастает (например, до 13% в Цюрихе и приблизительно до 17,5% в Женеве). Это касается частных лиц, резидентов страны. Компании, ведущие бизнес в Швейцарии, также платят подоходный налог на всех трех уровнях, но по другим ставкам. Например, на федеральном уровне подоходный налог взимается по единой ставке 8,5%, а на уровне кантонов опять-таки существуют серьезные различия.
Невзирая на то что налоги взимаются на трех уровнях, налоговый климат в Швейцарии считается относительно мягким по сравнению с другими странами Евросоюза, и уж тем более – с США. В них налоги «съедают» 30%, а иногда и до 50% чистого дохода, в то время как в Швейцарии – приблизительно 25%».
Отдельный плюс
В заключение хочется отметить одну немаловажную делать. Покупка любой недвижимости (жилой или коммерческой) в Швейцарии не дает прав на получение вида на жительство. Приобретение недвижимости и оформление ВНЖ – две абсолютно разные процедуры, не связанные между собой. Однако открытие компании или покупка готового бизнеса на территории Швейцарии – своего рода доказательства инвестиционного вклада в развитие региона – весомые плюсы при подаче заявления на получение ВНЖ.
Мнение эксперта
Партнер компании Immo-Helen Sarl Евгения Игер:
При покупке недвижимости применяются различные схемы финансирования сделки, например привлечение банковского кредита, а иногда и нескольких. Кстати, кредитная схема финансирования сделки уменьшает налогооблагаемую базу.
Иностранные граждане имеют право получить кредит на покупку недвижимости в Швейцарии. Как правило, швейцарские банки готовы предоставить до 70% от стоимости покупки на срок от 20 до 100 лет (кредитные обязательства в Швейцарии могут передаваться по наследству). Сумма и срок кредита определяются банком в каждом отдельном случае, здесь многое зависит от финансового состояния заемщика. Процент по кредиту в Швейцарии – один из самых низких в Европе. Он рассчитывается как Libоr+1%. На сегодня это около 5%.
Автор: Марина Жердева
Журнал «Homes Collection»
Россияне и граждане других государств охотно покупают недвижимость в Болгарии. По этой причине вопросы вступления…
Какой закон регулирует налогообложение наследства? Что влияет на размер вычетов, скидок и ставки? За что…
Проживая в княжестве Монако Вы, как физическое лицо, вообще освобождены от налогов. Монако является налоговым…
Спонтанное решение далеко не всегда заканчивается большим разочарованием. Это на своём примере доказала Елена из…
Обязательное участие нотариуса в сделке, многочисленные проверки объекта до подписания договора, ограничения для владельцев старинных…
Албания – одна из самых загадочных и непонятных стран Европы. Для всего русскоязычного интернета она…