Categories: Обзоры

Словакия: догнать и перегнать Европу

Одно из самых молодых государств Европы — Словацкая республика — еще пару лет назад было сильно обделено вниманием иностранных инвесторов. Совсем недавно отделившись от Чехословакии, по ценам на недвижимость эта страна сильно отставала как от самой Чехии, так и от соседствующих Польши, Австрии, Венгрии и даже Украины. Но теперь все меняется.

Многие эксперты признают, что Словакия с каждым годом становится все более привлекательна для инвестиций. Эта страна окружена государствами, недвижимость которых долгое время оставалась гораздо дороже словацкой. Это не могли не заметить иностранцы, и теперь, несмотря на активное развитие строительства в Словакии, спрос на ее недвижимость сильно превышает предложение.
Тому есть несколько причин. Помимо пристального внимания иностранцев к недвижимости Словакии, растут и покупательские способности ее собственного населения, упрощаются условия получения кредитов и ипотеки, приток денег в сферу недвижимости увеличивается. Цены на недвижимость в Словакии растут сегодня быстрыми темпами, более 30% в год, и по прогнозам аналитиков эта тенденция сохранится еще как минимум пару лет. Пока они не достигли уровня цен стран-соседок, эксперты считают выгодным вложением денег покупку недвижимости именно здесь. Например, при 15-процентном годовом росте цен на недвижимость в Чехии «метр» стоит около 2000 евро, а в Праге – от 2500: это на 500 евро дешевле, чем в Словакии и Братиславе соответственно.
Почти как дома
Сразу стоит сказать, что с 2004 года, времени вступления Словакии в Евросоюз, в стране были сняты все ограничения на приобретение недвижимости иностранцами. Отныне любой может приобрести в частную собственность квартиру, дом, офис или земельный участок с разрешением на строительство, запрещена только продажа нерезидентам сельскохозяйственных земель и лесов. Более того, наличие недвижимости дает право на получение многократной полугодовой словацкой визы.
Заключение договора купли-продажи тоже не представляет сложностей: сделка регистрируется у нотариуса, а покупатель вносит 10%-20% от стоимости имущества в качестве залога. Приятной новостью для нерезидентов Словакии должна стать и возможность получить на месте ипотечный кредит сроком от четырех до 30 лет на покупку дома или его строительство. Правда, первый взнос там достаточно весом и составляет примерно треть стоимости недвижимости, зато невысока процентная ставка: в зависимости от банка, срока и других условий договора она составляет от 5 до 7% годовых.
Что касается бизнеса, то здесь тоже нет запретов: заниматься предпринимательской деятельностью иностранцы могут на тех же условиях, что и граждане Словакии. Процедура учреждения компании обычно не занимает много времени и осуществляется в течение месяца.

Словацкий метр
Быстрее всего цены на недвижимость растут в столице Словакии – Братиславе. Большинство экспертов предсказывают в течение последующих 3–5 лет 15–20-процентный рост цен в год. Спрос на недвижимость здесь велик: все больше международных компаний переводят свою деятельность в Братиславу, а низкая здешняя безработица приводит к миграции сюда людей из других регионов страны.
Иностранного капитала на словацком рынке недвижимости еще не так много, как в странах-соседках, да и цены в Словакии примерно на четверть ниже, чем, к примеру, в Австрии. К началу лета этого года средняя цена квадратного метра в хорошем районе Братиславы была около 2 тысяч евро, но цены постоянно растут. Двухкомнатную квартиру площадью около 60-70 кв.м. в Братиславе сейчас можно приобрести за 90–170 тысяч евро, но и в пределах 50 тысяч евро можно найти небольшую, метров на 30-40, квартиру-студию в новостройке. От 170 тысяч евро стоят в Словакии коттеджи (около 180 кв.м.), от 230 тысяч – элитные объекты – большие столичные виллы и коттеджи в тихих экологически чистых пригородах, например, городе Сенец.
Что касается аренды, то в Братиславе арендная плата начинается от 10 евро в месяц за квадратный метр, то есть от 600 евро в месяц за небольшую квартиру. За пределами столицы 1-комнатную квартиру можно найти и за 300 евро в месяц, а 2-комнатная квартира с мебелью и бытовой техникой будет стоить 400–500 евро в месяц + электроэнергия
Тем, кто снимает жилье в Словакии, условия аренды могут показаться несколько жесткими по сравнению с другими странами: предоплата за три месяца вперед и залог на случай порчи имущества обязательны. Арендная плата окупает стоимость квартиры примерно на 7% в год, в пригородах – процентов на 5. С учетом инфляции и ежегодным увеличением стоимости аренды, процент окупаемости с каждым годом будет увеличиваться, и квартира окупится не за 14 и 20 лет соответственно, как кажется на сегодняшний день, а значительно быстрее.
Заплатить по счетам
В Словакии расходы при регистрации объектов недвижимости одни из самых низких в Европе — порядка 0,1% от ее стоимости. Именно столько заплатит покупатель при приобретении квартиры в новом объекте. При покупке квартиры на вторичном рынке все сопутствующие расходы, включая оплату риэлторских услуг, осуществляются за счет продавца.
В Словакии не существует ни налога на приобретение недвижимости, ни налогов на наследство и на дарение. Зато владение недвижимостью облагается здесь ежегодным налогом. Размер такого налога устанавливается муниципалитетами и зависит от площади объекта, количества этажей, местоположения, характера и целевого назначения недвижимости. Обычно он составляет около 0.1% в год от стоимости квартиры или дома.
Сдавая недвижимость в аренду, арендодателю приходится платить 19% с получаемого дохода: в Словакии существует налог на прибыль. Те же 19% с прибыли придется уплатить и в случае покупки недвижимости по одной цене, а продажи – по другой, более высокой. Однако если владелец этой недвижимости являлся таковым более пяти лет или был в ней прописан более двух лет, от налога он освобождается.
Коммунальные платежи, в которые входят расходы на воду, электроэнергию и различные виды топлива для отопления дома, составляют от 50-70 евро в месяц для владельцев квартир и около 120-140 евро для владельцев домов.
Мнение экспертов
Главный редактор портала Prian.ru Алексей Коновалов:
Словакия сейчас переживает ценовой бум, и локомотивом его является столица — Братислава. За прошлый год недвижимость в этом городе подорожала на целых 50%, при том, что в среднем по стране рост составил 32,5% и был третьим по интенсивности во всем мире. Обусловлено этот во многом тем, что недвижимость Словакии была и до сих пор недооценена, а экономика находится на подъеме. Тот факт, что Братислава находится как раз на границе с более дорогой Австрией, повышает к ней интерес не только инвестора, который гонится за растущим квадратным метром, но и арендатора. Рост аренды и стоимости недвижимости в столице Словакии продолжится и будет бурным, поэтому мудрее всего, на мой взгляд, сделать выбор в ее пользу. Особенно востребованы там небольшие однокомнатные квартиры.
Юрий Иванов, генеральный директор Бюро Зарубежной Недвижимости A.F.-Realty:
Сегодня в Словакии цены на недвижимость переживают небывалый подъем. Безусловно, самые высокие цены в столице – Братиславе. Но если раньше в Словакии существовало всего два инвестиционных полюса: Братислава и Попрад (сердце Высоких Татр), то сегодня на рынок активно внедряется еще один регион – Низкие Татры, где расположен один из лучших курортов страны – Ясна. Сейчас этот регион очень активно застраивается. И это не удивительно – регион имеет идеальное местоположение – центр Словакии, близость гор, водохранилищ, термальных источников и, что немаловажно, аэропорта. Так что можно уверено сказать, что инвестиции, сделанные в недвижимость этого региона, станут очень выгодными. Что же касается выбора недвижимости для себя, т.е. для личного проживания, то лично я, не задумываясь, выбрал бы город Нитра.
Справка
Словакия, Словацкая республика, — не имеющее выхода к морю государство в центре Восточной Европы. Граничит с Чехией на северо-западе, Польшей на севере, Украиной на востоке, Венгрией на юге и Австрией на юго-западе.
Столица — Братислава.
Для словацкого ландшафта характерна гористая природа, с Карпатскими горами, проходящими через большую половину северной части страны. Самая высокогорная часть Карпат — Высокие Татры, являющиеся популярными лыжными местами, с множеством живописных озёр и долин, а также здесь находится высочайшая точка Словакии и всех Карпат Герлаховский Штит высотою 2655 м.
Численность населения — 5,38 млн. чел.
Большинство жителей Словакии являются этническими словаками (86 %). Венгры — наибольшее меньшинство (10 %), проживают в основном в южных и восточных регионах страны. Другие этнические группы включают цыган, чехов, русинов, украинцев, немцев и поляков.
Большинство граждан Словакии (69 %) католики; вторая по величине группа — протестанты, греко-католики (4 %) и православные (1 %).
Официальный государственный язык — словацкий, но венгерский имеет равное хождение в южной Словакии.