В Черногории сравнительно низкая стоимость жизни и обслуживания дома, неплохая доходность от аренды, низкие налоги и почти полное отсутствие ограничений на владение и управление. Иностранцы имеют право беспрепятственно покупать и продавать собственность, сдавать её и передавать в наследство. Какие налоги придётся платить, владея домом или квартирой в стране, в какую сумму обойдётся «коммуналка», каковы особенности аренды и продажи – читайте в статье Prian.ru. Содержание статьи:
Налоги на недвижимость
Владельцы черногорской недвижимости должны ежегодно уплачивать два налога:
Налог на недвижимое имущество
Составляет 0,1-1% от цены объекта. Налоговые органы ежегодно пересчитывают сумму сбора, исходя из оценочной стоимости недвижимости по состоянию на последний день предыдущего года. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится.
Конкретная процентная ставка зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удалённости от моря, налогового законодательства конкретного региона и т.д. Но в любом случае, граждане страны платят в несколько раз меньше, чем обладатели ВНЖ или долгосрочных виз. А, к примеру, собственники жилья в Херцег-Нови – на 30% больше, чем в Будве.
Важно! Если владелец хочет уменьшить размер налога на основании снизившейся цены объекта, сделать это необходимо в течение 10 дней до подачи налоговой декларации, обратившись в инспекцию.
Налог делится на два платежа: до 30 июня и до 31 октября. Если сумма небольшая – возможно оплатить сразу одним платежом.
Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живёт в доме с семьёй, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Но в сумме льгота не может превышать 50% от изначальной суммы.
Туристический налог (turistička taksa)
Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на нерезидентов Черногории. Конкретную сумму определяет местный муниципалитет по следующей формуле:
(S / 15 кв.м) х 45 х n х 0.5, где:
Потому значения налога для схожих объектов могут сильно разниться в зависимости от региона. К примеру, за виллу площадью 200 кв.м (+ участок 10 соток) на Барской Ривьере в год придётся платить €300-350.
Крайний срок оплаты – 30 сентября.
Коммунальные платежи Электроэнергия
Черногория использует как собственные источники (ГЭС, ТЭЦ, энергия на биомассе), так и крупную европейскую энергосистему ENTSO-E. Благодаря этому расходы по данному пункту не так высоки, как во многих других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счётчику кВт.
В дневное и ночное время стоимость электроэнергии разнится. Всего предусмотрено три тарифа, наиболее популярный – семейный, предполагающий среднюю ставку: при расходе до 150 кВт стоимость киловатта в дневное время составляет €0,048, в ночное – €0,024, если расход выше – €0,055 и €0,027 соответственно. Ставки самого дорогого тарифа – примерно €0,08 днём и €0.06 ночью и в выходные.
При среднем месячном расходе 200 кВт и при экономном потреблении электроэнергии (к примеру, стирка, использование фена, готовка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить даже по самому дорогому тарифу около €15 (в летнее время).
Оплатить электроэнергию можно как в офисе компании, так и в банке, на почте (без комиссии – только в первом случае), или удалённо – через интернет-банкинг местного банка или сайт компании EPCG.
Застройка побережья Черногории Вода и канализация
Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории – именно так: Бар, Будва, Герцег Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе.
Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем, значение составляет €0,4-0,6 за м3 воды + €0,2-0,4 за м3 канализации. Но может в сумме достигать €2,5 за «кубометр» в крупных туристических городах. В Будве, к примеру, ставка – €1,6. Так что при расходе, к примеру, 8-10 м3 за воду в месяц придётся платить €8-25.
Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки уже совсем другие – €5-7 за м3. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150-200 в год.
Отопление Старый город в Будве
Центрального отопления в Черногории нет, потому обогрев помещений индивидуален и может осуществляться с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.
Учитывая стоимость электричества, выгоднее использовать кондиционер, который в месяц для обогрева потребит около 250-300 кВт при условии полноценного ночного обогрева и примерно 8-мичасового днём. Таким образом, за месяц выйдет около €20-25, если кондиционер в доме один.
Если использовать электрообогреватель, при той же продолжительности работы в месяц выйдет примерно 500-600 кВт или €40-50. Меньше всего потребляют масляные и конвекторные модели (0,8-1,5 кВт/час).
Газ
Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Герцег-Нови), потому в ходу – газовые баллоны. Один баллон (хватает на 2-4 месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и готовки, хотя можно обойтись и электричеством.
Вывоз мусора
Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 х S, где S – общая площадь жилья. К примеру, если площадь квартиры – 45 кв.м, за мусор ежемесячно нужно платить €2,7.
Телефон, телевидение, интернет
Обслуживание территории комплекса
По местным законам, все многоквартирные дома, содержащие более трёх квартир, обязаны создать ТСЖ (товарищество собственников) и оформить его как юридическое лицо. В противном случае, дому грозит штраф в размере €500-2 000. Цель данной организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т.д.
Минимальная плата в ТСЖ, установленная государством – €0,2 в месяц за кв.м (старые дома). Ставка может доходить до €1,5-2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах – и до €30-40 за «квадрат».
Страхование недвижимости
Не обязательная услуга. Для заказа полиса необходимо предоставить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость полиса рассчитывается исходя из ставки €1-1,5 за кв.м в год.
Как платить?
Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, при оплате воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайт поставщиков. Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроив автоматические списание средств с личного счёта.
Платежи лучше не задерживать – при просрочке в два месяца воду и электричество могут отключить.
Пример расчёта коммунальных платежей для разного жилья (в год)
Статья расходов
Квартира в Будве с одной спальней, 45 кв.м, один человек
Квартира бизнес-класса с 3 спальнями в Бечичи, 126 кв.м, 3 человека
Ежегодный налог
€500
€2 250
Туристический налог
—
—
Вода
€96
€235
Электричество
€300
€480
Интернет, телефон, ТВ
€300
€480
Вывоз мусора
€40
€90
Обслуживание дома
€540
€2 270
Итого:
€1 776
€5 805
Сдача жилья в аренду
В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи в аренду жилья в Черногории составляет 3,5%-6,5% по данным местных управляющих компаний. Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения. К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие 1-2-спальные квартиры предлагают за €180-200 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять за €300-350.
Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остаётся на собственнике. Зато несёт ответственность за все остальные расходы.
Налоги. Для аренды используется стандартная ставка налога на прибыль – 9%. Из суммы дохода можно вычесть все расходы на модернизацию, ремонт, обслуживание жилья за предыдущий год, но максимум – 50%. Для оплаты налога потребуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчётным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.
Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное Разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.
Котор, Черногория
Управляющие компании. Если вы живёте в Черногории не круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания и аренды недвижимости – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний. Специалисты берут на себя почти всё, что касается жилья: от своевременной оплаты счетов, уборки и проветривания, слежения за сохранностью до поиска арендаторов, проверки объекта во время их проживания, ухода за прилегающей территорией.
Плюс в том, что большинство таких компаний берут свой процент только в том случае, если квартира или дом сдаются – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент за услуги немалый – в среднем, 20-30%. Сотрудники постоянно предоставляют отчёты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах.
Стоимость жизни в Черногории
Доходы. С 1 июля 2019 года минимальная зарплата в Черногории после вычета всех налогов составляет €222. На 2020 год средняя зарплата до уплаты налогов равна €787, а после всех вычетов — €524. Самые высокие доходы – в сфере финансов (около €1 500), самые низкие – для разнорабочих, продавцов, рабочих на заводах (€550-650).
Аренда. Чтобы снять квартиру в Будве с одной спальней площадью 50 кв.м, в среднем понадобится около €300. Обслуживание такого жилья для арендатора обойдётся в среднем €70-140 в месяц в зависимости от сезона.
Еда. Продукты в Черногории качественные, а цены – порой ниже, чем во многих других странах ЕС. К примеру, десяток куриных яиц стоит €1,5, кило птицы — €3,5-7, кило говядины — €6-7, кило овощей – в среднем, €0,5-1,5, кило риса — €1,5, литр молока — €0,8. При условии питания дома одному человеку достаточно €170-200 в месяц.
За сытный ужин в ресторане за пределами туристического центра придётся заплатить в районе €8-10, пообедать и позавтракать можно в пределах €4-5 по акции. За быстрый перекус в виде большого бутерброда или сытных блинов с начинкой вы отдадите €1,5-2,5.
Транспорт. Проезд стоит €1-3 (в зависимости от направления и продолжительности поездки).
В итоге, чтобы с комфортом жить, к примеру, в Будве, одному человеку достаточно €500-600, семье из двух человек – €800-850. Можно выбрать более мелкий город, к примеру, Бар – тогда стоимость аренды жилья снизится примерно вдвое, и на жизнь одному человеку будет хватать €400-500.
Продажа недвижимости
На сегодняшний день россияне всё ещё остаются крупнейшими покупателями недвижимости в Черногории. Средние ставки за «квадрат» нового жилья составляют €1000-2 500 в зависимости от региона и статуса объекта.
Новостройки в Черногории
При продаже недвижимости, как и при размене, дарении, наследовании, взимается налог на оборот. Ставка – 3% от кадастровой стоимости объекта. Причём платит налог покупатель, а не продавец. Срок уплаты – 15 дней с момента вынесения решения налоговой инспекцией, в противном случае – пеня: 0,03% за каждый день просрочки.
Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог на прибыль – 9%, который высчитывается из разницы между ценой покупки объекта и реализации. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения.
Россияне и граждане других государств охотно покупают недвижимость в Болгарии. По этой причине вопросы вступления…
Какой закон регулирует налогообложение наследства? Что влияет на размер вычетов, скидок и ставки? За что…
Проживая в княжестве Монако Вы, как физическое лицо, вообще освобождены от налогов. Монако является налоговым…
Спонтанное решение далеко не всегда заканчивается большим разочарованием. Это на своём примере доказала Елена из…
Обязательное участие нотариуса в сделке, многочисленные проверки объекта до подписания договора, ограничения для владельцев старинных…
Албания – одна из самых загадочных и непонятных стран Европы. Для всего русскоязычного интернета она…