Обязательное участие нотариуса в сделке, многочисленные проверки объекта до подписания договора, ограничения для владельцев старинных особняков… На рынке недвижимости Франции много специфических особенностей, без знания которых сделку будет сложно заключить. В этом материале мы собрали всё самое важное – права и обязанности иностранцев, алгоритм покупки, дополнительные расходы. Содержание статьи:

• Права и обязанности иностранцев
• Поиск недвижимости во Франции
• Пошаговая процедура сделки
• Дополнительные расходы
• Особенности рынка недвижимости
• Резюме

Права и обязанности иностранных покупателей

Во Франции нет ограничений на покупку недвижимости иностранцами. Разрешено приобретать в полную собственность все типы объектов (жилые и коммерческие) в любых регионах страны.  

Сделка требует тщательной подготовки. Прежде всего, нужно открыть счёт во французском банке. Также, с большой вероятностью, вам понадобятся услуги доверенного лица и / или риэлтора. Кроме того, до заключения основного договора придётся решить, на кого будет оформлено имущество. Возможные варианты: на одного из супругов, на обоих, на специальную компанию по управлению недвижимостью (SCI).

Владение недвижимостью во Франции не даёт автоматического права на получение ВНЖ, однако будет рассматриваться как существенное преимущество. К примеру, собственнику жилья будет проще оформить «визу визитёра», т.к. одно из двух основных требований – наличие постоянного адреса во Франции – он уже выполнил; останется только подтвердить доходы.

При проживании во Франции более 183 дней в году иностранец становится французским резидентом и у него появляется обязанность уплаты всех налогов. В любом случае он также платит налоги на недвижимость в стране. При этом от двойного налогообложения граждане России освобождены.

Поиск недвижимости во Франции  Фахверковые домики в Эльзасе Где искать?

Начать поиск недвижимости во Франции проще всего со специализированных сайтов с объявлениями. Так вы получите представление о разнообразии предложений и о ценах. Безусловно, мы рекомендуем посмотреть объявления на нашем сайте.

Кроме того, стоит изучить крупные французские ресурсы:

• Superimmo.com
• Leboncoin.fr
• Seloger.com
• Logic-Immo.com
• ParuVendu
• FNAIM – это сайт французской ассоциации риэлторов
• Immobilier.Notaires.fr – объявления на сайте нотариусов Франции.

Для знакомства с рынком полезно почитать статьи и новости – из них вы узнаете об особенностях законодательства, ценах, различиях между регионами и специфике самих объектов.

Если вы не готовы уделять этапу поисков много времени, можно сразу нанять агента и сформулировать ему свои пожелания.

Просмотр объектов

Иногда агентства недвижимости или застройщики организуют смотровые туры для покупателей недвижимости во Франции, но чаще будущие собственники сами планируют поездку. Новый вариант, получивший развитие в условиях пандемии, – дистанционный просмотр. Вы остаётесь у себя дома, а агент представляет вам видеообзор недвижимости или едет на объект и показывает вам его в режиме реального времени.

Риэлторы во Франции

Важный шаг – выбор компании, которая будет сопровождать вас в процессе сделки. Можно обратиться в агентство непосредственно во Франции или искать контакты в вашей стране: в представительстве французской/международной компании или в фирме, у которой есть партнёр во Франции.

Обратите внимание: у французского риэлтора должна быть «профессиональная карта» или сертификат, свидетельствующий о праве оказывать такие услуги.

Если вы не готовы обсуждать детали сделки по-английски или по-французски, выбирайте компании с русскоязычным персоналом или привлекайте к работе переводчиков. Все договоры составляются по-французски, и, если вы не владеете языком свободно, готовьтесь оплатить перевод (и внимательно его прочитать).

• Список компаний, предлагающих недвижимость Франции

По закону, риэлтор не является обязательным участником сделки, поэтому вы можете оформить всё самостоятельно, то есть, сэкономить на гонораре агента и заплатить лишь нотариусу – без его участия обойтись нельзя. Но на практике иностранцу, без знания местных законов и особенностей рынка, сделать это будет затруднительно. Кроме того, обратите особое внимание на цены: иногда при сделке без риэлтора они завышены, так как продавец закладывает сэкономленную комиссию в итоговую цифру.

Итак, нотариус – единственный обязательный посредник при сделке. Он является гарантом её законности и безопасности, и потому он должен проверить юридическую чистоту документов и техническое состояние объекта. Кроме того, все расчёты проводятся через банковский счёт нотариуса. Он также занимается расчётом всех налогов и других сборов по оформлению сделки.

Пошаговая процедура сделки с недвижимостью Туристический городок на востоке Франции Этап 1. Резервация объекта

После того как выбор сделан, покупатель и продавец подписывают предварительный договор (compromis de vente) или односторонний договор (promesse de vente) – это более редкий тип соглашения, по сути, резервация объекта для конкретного покупателя.

Несмотря на то, что договор называется предварительным, это полноценный юридический документ, в котором оговариваются все параметры сделки, так что отнестись к нему нужно со всей серьёзностью. В частности, если вы собираетесь взять ипотеку, это должно быть отражено в договоре, как и действия в случае отказа в предоставлении кредита.

До подписания предварительного договора продавец обязан представить покупателю документы о техническом состоянии недвижимости. Также для проведения финансовых операций необходимо открыть счёт в местном банке.

Проверка технического состояния недвижимости

Старый город в Ницце

Проверка включает в себя проведение целого ряда диагностических тестов. В частности, измеряется площадь объекта на соответствие заявленному метражу, осуществляется проверка на наличие термитов, а также использование свинца и асбеста при строительстве.

Асбест как строительный материал был запрещен во Франции в 1996 году, после того как выяснилось, что он является причиной многих заболеваний. До того он использовался в качестве утеплителя. Если дом построен до 1 июля 1997 года, продавец обязан предоставить покупателю сертификат на отсутствие асбеста. Но стоит учесть, что документ выдается только на квартиру, а не на общую площадь (лестницы, коридоры и т. д.).

Вероятность обнаружить в своем доме другой запрещенный материал – свинец – невелика, поскольку свинцовые красители использовались в постройках, возведенных до 1948 года. Однако, если свинец присутствует, продавец обязан провести работы по удалению материала.

Помимо этого, должна быть произведена проверка на соответствие электрических и газовых сетей установленным нормам, а также на эффективность их использования. Кроме этого, в экспертизе может быть зафиксировано наличие дополнительных рисков, возникающих вследствие местонахождения объекта.

Все исследования проводятся экспертами, которые, по завершении процедур, выдают продавцу необходимые документы. Стоимость диагностики включена в цену недвижимости.

Если сроки поджимают, предварительный договор подписывается без результатов экспертизы. Но тогда в нем фиксируется, что к моменту подписания основного договора купли-продажи продавец обязан получить результаты проверки и без них покупатель имеет право отказаться от сделки без каких-либо обязательств.

Предварительный договор и задаток

Предварительный договор служит двусторонней гарантией: покупателю – что объект не будет продан никому другому даже по большей цене, продавцу – что покупатель не передумает. Его может составить нотариус или риэлтор, нотариальное заверение не требуется.

Одновременно покупатель вносит задаток: 10% от стоимости объекта (5% – при покупке строящейся недвижимости). Эти деньги будут храниться на специальном банковском счёте нотариуса. Все остальные платежи по сделке также будут проводиться через этот счёт.

По закону, после заключения предварительного договора у покупателя есть 10 дней на то, чтобы отказаться от дальнейшей сделки (délai de rétractation) и вернуть задаток (если в контракте не указаны иные условия расторжения сделки). По истечении этого срока деньги не возвращаются.

Также задаток можно вернуть, если банк отказывает в выдаче кредита или экспертиза на асбест дает отрицательные показатели. Правда, эта возможность существует только в том случае, если в предварительном договоре есть соответствующие условия.

Если сделка срывается по вине продавца, он возвращает покупателю задаток в двойном размере.

Проверка юридической чистоты

Следует быть готовым к одной особенности французского законодательства. У мэрии каждого города есть право приобрести объект по цене, указанной в предварительном договоре, вместо покупателя (droit de préemption). Задаток в таком случае ему возвращается, но какой-либо дополнительной компенсации покупатель не получает.

Как правило, предварительный договор действует в течение трёх месяцев. В это время нотариус осуществляет проверку юридической чистоты сделки:

По отношению к государству. Поскольку мэрия может приобрести объект вместо покупателя, нотариус направляет запрос с декларацией сделки.

По особенности местонахождения: не находится ли объект в зоне риска (например, в непосредственной близости к промышленным предприятиям) или специальной зоне, к примеру исторической. Все это накладывает на владельца особые обязательства.

По отношению к частным лицам. Делается запрос в ипотечное бюро, нет ли за объектом неоплаченных долгов. Также запрашивается информация, все ли владельцы данной недвижимости согласны на продажу объекта. К обязанностям нотариуса относится расчёт всех дополнительных расходов по сделке и проверка паспортных данных покупателя.

В период действия предварительного договора у покупателя также есть время на оформление ипотеки. После получения им согласия банка, а также проведения всех необходимых проверок заключается договор купли-продажи.

Этап 2. Заключение основного договора

Для заключения основного договора купли-продажи стороны встречаются у нотариуса. Он является официальным лицом и представляет интересы покупателя и государства. Задача нотариуса – обеспечить юридическую чистоту сделки, за это он несет профессиональную ответственность, гарантируемую его страховой компанией.

Нотариусов может быть два – у покупателя и продавца. В этом случае нотариус продавца проводит юридическую проверку недвижимости, а через нотариуса покупателя осуществляются расчёты по сделке и заключается договор купли-продажи.

В нотариальной конторе от покупателя (физического лица) потребуют следующие документы:

• Загранпаспорт.
• Копия визы или вида на жительство.
• Свидетельства о рождении, браке или разводе.
• Паспорт супруга.
• Возможно, понадобится также подтвердить законность происхождения средств.

При оформлении сделки особое внимание будет уделено семейному положению покупателя: состоящих в браке обязательно спросят о супружеском режиме: о том, как распределяется имущество, приобретаемое в браке. Обычно это фиксируется в брачном договоре. В зависимости от него, собственниками недвижимости могут стать оба супруга или только сам покупатель. Также можно совершить покупку через создаваемую специально для этого компанию по управлению недвижимостью (SCI).

Обратите внимание: права собственности супругов будут определяться по французским законам, а право наследования – по законам страны проживания покупателя.

После того как договор составлен, нотариус зачитывает его вслух. Если покупатель в недостаточной степени владеет языком, на сделке должен присутствовать присяжный переводчик. Затем в присутствии нотариуса стороны подписывают основной договор купли-продажи – акт продажи (acte de vente). 

Этап 3. Оплата сделки

К моменту подписания основного договора вся необходимая сумма должна быть переведена на счёт нотариуса. При подписании право собственности переходит к покупателю, новый владелец получает ключи от объекта и первичный документ о праве собственности – аттестацию. После этого нотариус переводит деньги на счёт продавца. При подписании купчей покупатель оплачивает услуги нотариуса.

Новый собственник в обязательном порядке должен застраховать свою недвижимость. За этим следит нотариус.

Этап 4. Государственная регистрация права собственности

После заключения договора купли-продажи нотариус обязан в течение нескольких дней зарегистрировать нового собственника в специальном регистрационном бюро – Хранилище ипотек (Conservation des hypothèques). В этом учреждении регистрируются все акты по продаже, обмену, дарению недвижимости, а также по оформлению ипотеки.

В целом государственная регистрация занимает два-три месяца. По её завершении новый владелец получает окончательный документ на право владения – свидетельство о собственности.

Удалённая сделка

Если покупатель не имеет возможности приехать во Францию для проведения сделки, её можно оформить удалённо. Однако, если вы покупаете объект для собственного проживания, а не в инвестиционных целях, всё же желательно хотя бы однажды там побывать перед покупкой. Но юридические формальности можно выполнить и без приезда в страну.

Первый этап – предварительный договор. Его нужно будет подписать и отправить из своей страны экспресс-почтой. Для подписания основного договора купли-продажи от иностранного покупателя потребуется доверенность, которую нужно оформить на своего представителя во Франции или непосредственно на нотариуса. Если доверенность оформляется в стране вашего проживания, её надо перевести на французский и поставить апостиль.

Во время пандемии французские нотариусы научились работать дистанционно, так что процедура такой сделки уже отработана.

Дополнительные расходы

Дополнительные расходы по сделке покупатель выплачивает нотариусу единой суммой. В неё входят стоимость непосредственно услуг нотариуса и государственные налоги.

• Налог на регистрацию сделки: 6–7% от суммы сделки на вторичном рынке и 2–3% – на первичном. Более низкий процент налога при покупке нового жилья связан с тем, что все новостройки при продаже облагаются НДС (20%), который входит в стоимость покупки.
• Нотариус во Франции получает фиксированный гонорар в пределах 1–4% от суммы сделки, точный размер зависит от суммы: чем она выше, тем меньше процент. Консультации нотариуса оплачиваются отдельно.
• Комиссия агента составляет 4–5% от суммы сделки. Как правило, она уже заложена в стоимость объекта.
• Переводчик: около €350 за каждое сопровождение.

Пример расчётов

Воспользуемся калькулятором, который размещён на сайте Национального агентства по жилищным вопросам. Скажем, вы хотите купить квартиру в Париже на вторичном рынке за €500 тыс. В этом случае вам предстоит заплатить:

• Нотариальные сборы, с учётом всех налогов: €5370
• Пошлины и налоги: €29 033
• Комиссии: €1360
• Страхование недвижимости: €500
• Итого €36 263

Особенности рынка недвижимости Франции SCI – особый тип компаний для совместного владения недвижимостью

В ряде случаев предпочтительно покупать недвижимость не на физическое, а на юридическое лицо. Для таких ситуаций существует специальный тип компаний – SCI (société civile immobilière). За счёт его использования можно значительно расширить возможности владельцев, а именно:

• Оформлять собственность на нескольких членов семьи или другую группу людей. Партнёров должно быть не менее двух, состав может меняться.
• Это могут быть физические лица, в том числе несовершеннолетние, и юридические лица.
• Предоставлять им равные или различные доли владения, меняя их со временем. Это может быть способом постепенной передачи наследства.
• Включать в состав собственности один или несколько объектов.
• Определять, кто унаследует недвижимость в случае смерти одного из владельцев. Таким образом можно воспрепятствовать разделению долей.
• Оптимизировать налогообложение, как в случае наследования и дарения, так и при текущем управлении недвижимостью.

 Регистрацией такой компании обычно занимается нотариус в период между подписанием предварительного и основного договоров купли-продажи.

Коммерческая недвижимость

Иностранные физические и юридические лица имеют право покупать коммерческую недвижимость во Франции. В первую очередь, популярностью у инвесторов пользуются отели, но есть также спрос на рестораны, магазины, офисные помещения.

Париж, уличное кафе

Сделка с коммерческой недвижимостью заключается по тем же правилам, с обязательным участием нотариуса.

В отличие от приобретения жилья, развитие предприятия даёт право на ВНЖ. Если сумма инвестиций превышает €30 тыс., а бизнес-план покажется иммиграционной службе перспективным, иностранец может переехать во Францию по программе «паспорт-талант».

Объекты особой исторической ценности

К недвижимости такого рода относятся, например, средневековые замки. Их количество во Франции велико, и совершить подобную покупку при наличии соответствующих средств реально.

Сюлли-сюр-Луар, средневековый замок во Франции

Однако владение таким объектом накладывает на собственника особые обязательства

• В памятниках архитектуры все ремонтные работы должны быть согласованы с Министерством культуры (Service regional du patrimoine et monuments historiques). Реставрацией могут заниматься архитектурные бюро, имеющие лицензию во Франции и опыт работы в проектах такого рода.
• Владелец обязан информировать государство об актах покупки, передачи в дар или наследство.
• В некоторых случаях обязательно открытие исторического памятника для публичного посещения.

Ипотека во Франции

Иностранцы тоже могут рассчитывать на ипотеку во Франции. Основным критерием для одобрения кредита является платежеспособность потенциального покупателя.

Условия в банках значительно различаются. По состоянию на осень 2020 года, ставка для нерезидентов находится в диапазоне от 1,25% до 2,25%, первый взнос может составлять всего 10%, но чаще находится на уровне 20% от стоимости жилья. Процент зависит от соотношения личного и банковского финансирования и срока кредита. Необходимое условие – размер выплат не должен превышать трети декларируемых доходов. Нерезидентам ипотека обычно предоставляется на срок до 20 лет.

Заявку на кредит можно предоставлять и заочно, не выезжая из страны вашего проживания. В этом случае документы на подпись будут отправлены заявителю по почте.

При оформлении ипотеки вам также может понадобиться переводчик: для переговоров с представителем банка и перевода документов.

Строящееся жилье

Государство жестко контролирует деятельность застройщика и гарантирует покупателю безопасность. При этом основной договор купли-продажи не может быть подписан до момента возведения фундамента. В документе прописываются стоимость, точное описание объекта, его площадь (возможна погрешность 5%).

Резервационный взнос при покупке жилья у застройщика не может превышать 5% от цены объекта. График внесения платежей примерно следующий:

• 35% – после возведения фундамента; на этом этапе идет нотариальное оформление сделки;
• 35% – после завершения кровельных работ;
• 25% – по окончании работ по внутренней отделке;
• 5% – при передаче ключей.

После окончания строительства покупатель получает досье, свидетельствующее об этом; акты соответствий; свидетельство, выданное мэрией города, и другие документы.

При сдаче объекта в эксплуатацию вступают в силу различные гарантии застройщика:

Гарантия качественного завершения строительства; действует в течение года после сдачи объекта, обязывает застройщика исправлять все строительные недочеты.

Десятилетняя гарантия на прочность здания; по ней застройщик исправляет крупные повреждения фундамента, стен, кровли, несущих конструкций.

Двухлетняя гарантия, предоставляется на электро-, противопожарное и осветительное оборудование, сантехнику, лифты, подвесные потолки и др.

Гарантия исправления повреждений, относится к различным видам повреждений, ущерб определяет суд – например, демонтаж и замена элементов отопительного оборудования.

Земля под застройку

Немало земель на побережье и в горах Франции не подлежат застройке, поэтому перед покупкой необходимо уточнить, возможно ли строительство на определенном участке. Эту информацию можно получить по местному плану градостроительства района (PLU – Plan Local d’urbanisme). Ознакомиться с ним помогает агент.

При строительстве следует учитывать специальный коэффициент застройки (COS – Coefficient d’Occupation des Sols), который присваивается каждому участку. Например, при его величине 0,4 для участка в 1 тыс. кв. м площадь дома не может превышать 400 кв. м.

Также продавец недвижимости обязан предоставить информацию о загрязнении почвы из-за выбросов промышленных предприятий.

Если участок находится на берегу реки или в горах, в мэрии или префектуре можно запросить сведения о возможности наводнения или схода лавин. Кроме того, при покупке таких земель стоит иметь в виду, что придётся освободить публичный проход вдоль кромки воды или проезд для лыжников.

Так как государство имеет право преимущественной покупки земель, рекомендуется отправить в мэрию запрос, не зарезервирован ли участок для государственных целей.

При покупке земли в радиусе 500 м от памятника истории у властей потребуется получить разрешение на строительство.

Разрешение на стройку предоставляют два сертификата. Первый – Le certificat d’urbanisme ordinaire ou simplifié – уточняет возможный размер здания и зону строительства, но сам по себе не даёт права на застройку. Такое право предоставляет второй сертификат – Le certificat pré-opérationnel ou détaillé. Для его получения необходимо добавить в запрос документ, в котором описаны предполагаемые работы.

Обратите внимание на обстоятельства, которые могут резко увеличить стоимость строительства. Во-первых, подведены ли к участку необходимые коммуникации: электричество, вода, газ, телефон, интернет. В противном случае, этим придётся заняться вам. Во-вторых, точно ли установлены границы участка – эту информацию можно запросить в мэрии. В случае необходимости придется проводить дополнительное размежевание местности с привлечением геодезиста. Также стоит обратить внимание на рельеф местности. Строительство на наклонном участке обойдется дороже.

Недвижимость на береговой линии Ницца, дома на береговой линии

Владение недвижимостью на берегу накладывает на собственника определенные обязательства:

Минимальное расстояние от построек до нижней линии прилива составляет 100 м.

Градостроительный план ограничивает тип и высоту построек и ограждений, а также использование строительных материалов.

Прибрежная зона должна оставаться общедоступной, поэтому владелец виллы на берегу не может ограничить территорию для частного пляжа.

Резюме: это надо запомнить

• Иностранцы во Франции свободно могут покупать жилую и коммерческую недвижимость, оформляя имущество на физическое или юридическое лицо.
• Все документы составляются на французском языке, нотариус может потребовать, чтобы для клиента сделали перевод, однако юридическую силу будет иметь только оригинал. Если клиент не понимает французский, на сделке должен присутствовать присяжный переводчик.
• Проверку объекта производят эксперты, работу которых оплачивает продавец. Они замеряют площадь, а для земельного участка – также определяют его точные границы. Кроме того, они проводят проверку на содержание асбеста и свинца, на наличие термитов, фиксируют состояние коммунальных сетей и возможные риски, связанные с расположением объекта. Стоимость работ включена в цену недвижимости.
• Покупатель оплачивает услуги нотариуса, а также налоги, пошлины и сборы. Гонорар нотариуса состоит из фиксированной части: 1–4% от суммы сделки, к которой прибавляется оплата консультаций.
• Наиболее крупный из дополнительных расходов – налог на регистрацию сделки, который составляет 6–7% от суммы сделки на вторичном рынке и 2–3% – на первичном.

• Удалённая сделка возможна, для её проведения понадобится доверенность для представителя клиента во Франции.

За помощь в подготовке материала благодарим Александра Мацулевича из компании ServiceAzur и Ирину Дюпор из компании IMMOCONCEPT.

Албания – одна из самых загадочных и непонятных стран Европы. Для всего русскоязычного интернета она – предмет шутки. Для тех кто видел фильм «Хвост виляет собакой», Албания – некое мифическое государство, про которое американцы ничего не знают – даже где оно находится. Но на самом деле, Албания, разумеется, существует, там живут и работают люди, туда можно поехать по туристической путевке, и даже купить недвижимость.

На международной выставке недвижимости International Property Show, которая недавно прошла в Москве, мне бросился в глаза стенд агентства недвижимости OCAG, который украшала карта Албании, и я подошел, чтобы поинтересоваться, как обстоит дело с недвижимостью в этой стране. На мои вопросы любезно согласился ответить директор компании Андрей Чариков.

Что же сейчас на самом деле представляет собой Албания?

Во-первых, надо сказать, чем являлась Албания до 1990 года. В то время, она представляла собой очень жесткое тоталитарное государство, в котором люди получали продукты по карточкам, работали по субботам, а по воскресеньям убирали лестничную клетку и территорию вокруг дома. По сути дела, Албания была страной очень жесткого соцлагеря.

Отношения между нашими странами испортились еще в 1968 году, когда Советский Союз ввел танки в Чехословакию. Тогда Албания вышла из Варшавского договора, и там начали строить по всему побережью бетонные доты, опасаясь нападения одновременно и со стороны стран НАТО, и со стороны стран Варшавского договора.

Но люди, которые говорят только про эти бетонные доты, не замечают того, что все горы в Албании покрыты мандариновыми, апельсиновыми и оливковыми садами. И, например, Черногорский город Бар, называемый городом олив, не может и сравниться с горами, которые полностью засажены этими деревьями. Во времена диктатуры албанцы создавали сельскохозяйственные отряды с кличем «превратим горы в поля!» и воплощали этот девиз в жизнь. На данный момент состояние Албании можно назвать одновременно состоянием оттепели и перестройки. То есть люди уже окунулись с головой в бизнес и ощущают полную свободу. Это как будто бы в СССР в 1953 году после смерти Сталина сразу бы началась перестройка и была бы разрешена частная собственность. Вот там сейчас такое происходит.

То есть это резкая смена политического климата?

Да, гораздо более резкая, чем у нас. Россия все-таки шла к этому плавно. В Албании есть, конечно, старшее поколение – те люди, которые еще учили русский в школе. Кое-кто из них пошел в бизнес, кто-то сохранил за собой высокие посты. Бизнес при этом развивается очень динамично, страна европеизируется на глазах.

Те плохие дороги, о которых писали лет пять назад, уже канули в прошлое. Построена скоростная автодорога между Тираной и Дюрресом – две полосы в обе стороны, протяженностью в 35 км, по ней можно проехать быстро, так как пока нет пробок.

Автомобильные заторы уже наблюдаются в Тиране, но в целом в Албании их нет. Что касается экономического состояния страны: все побережье ориентируется в основном на соседнюю Италию и пытается строить туристический бизнес. Вся остальная страна занимается сельским хозяйством; восстанавливаются заводы, поднимется сфера обслуживания, развивается торговля автомобилями, есть в Албании и полезные ископаемые.

В каком состоянии находится рынок недвижимости Албании?

Побережье страны представляет собой интересную территорию, где пока еще мало как туристов, так и покупателей недвижимости. Там возводятся дома, строятся с невероятной скоростью. Строят их пока сами жители этих населенных пунктов, зачастую имеющие связи в высшем руководстве – это пережиток посттоталитарного общества.

Тем не менее стоит отметить, что строительство ведется весьма качественно и очень быстро. Во всех домах сразу устанавливаются двойные стеклопакеты (такого не делается в соседней Черногории), во многие зданиях проводится водяное отопление. Что сейчас представляет собой побережье Албании: от черногорского города Ульцина (который во времена Австро-Венгерской империи был на территории Албании) до албанской Влеры тянется сплошной песчаный пляж, напоминающий Майами-Бич.

Дальше начинается побережье сравнимое с греческим или турецким, то есть каменистые пляжи, маленькие лагуны, прозрачная вода – это уже Ионическое море. Там недвижимость гораздо дороже, чем на песчаных пляжах. На Ионическом море портов немного, вода славится своей чистотой, да и Адриатика грязной никогда не считалась. На Ионическом побережье уже активно покупают иностранцы, в основном греки. Надо еще упомянуть, что в самой Албании гораздо теплее, чем в Черногории или Хорватии.

Мы же предлагаем недвижимость в городе Дюррес, который оптимально подходит для русских клиентов и по ценам, и по близости к России. До аэропорта в Тиране всего 35 км, до границы Черногории – 170 км, что тоже удобно, потому как из черногорской столицы Подгорицы, где также есть аэропорт, вы за час доедете до границы с Албанией и еще три часа до Дюрреса. Еще есть очень приличный курорт в городе Шеджень, что рядом с Леджи, но не очень большой. Вся полоса побережья в этой части Албании, как я уже говорил, – песчаные пляжи, и именно там продаются большие участки земли. Если приобретать недвижимость там, то особенно хороша первая линия: такой дом будет смотреть на море и великолепные пляжи с кедровыми лесами.

Это в основном строящаяся или вторичная недвижимость в Албании?

Безусловно, строящаяся! Вторичкой мы вообще не занимаемся. Пока в Албании есть определенные трудности с «самозастроем». С начала 1990-х годов по 2000-й было зафиксировано много случаев самозахвата территорий, то есть люди сами строили частные домики и отели на земле, которая им не принадлежала.

Сейчас правительство взяло под контроль эту ситуацию, поскольку в Албании появились четкие и очень жесткие законы. По нашим данным на юге страны уже в прошлом году снесли порядка 300 объектов. Дома на пляже вовсе снесли. Именно поэтому для нас привлекательны строящиеся объекты в Дюрресе, где уж давно четко работала местная власть, всегда объективно выдавали разрешение на строительство и продавали землю под это строительство.

Сейчас в Дюрресе дома растут как грибы, и в них модно приобрести очень приличные квартиры. На данный момент их стоимость не превышает 1200 евро за квадратный метр, и встречаются квартиры по 600 евро за «квадрат». При этом качество строительства в этом албанском городе очень высокое, используются качественные строительные материалы, в основном итальянские и греческие.

Наверняка россиян сейчас интересует еще и политическая обстановка в Албании, ведь рядом Косово. Можете ли Вы успокоить наших читателей?

Могу успокоить. В Албании были проблемы в 1990-х годах, когда мировая общественность «подогревала» вопрос Косово и в стране даже было свободное хождение оружия. Но в 2000-х прошла конфискация оружия, сейчас за это сурово карают (до 20 лет лишения свободы). Еще много говорят, что Албания – исламская страна, и приплетают сюда религиозный экстремизм. Очень зря!

Надо помнить, что в том тоталитарном обществе, которым являлась Албания при диктаторе Энвере Ходже, были снесены все мечети, а также православные и католические храмы. Поэтому на данный момент основная «вера» в Албании – атеизм. Многие верующие в те годы сбежали в Черногорию. Сейчас в Албании произошел «акт покаяния» – в каждом крупном городе они построили по большому православному храму и мечети, но это совсем не значит, что эти храмы заполнены людьми.

То есть, приобретая недвижимость в Албании не нужно бояться никакого религиозного экстремизма и политической нестабильности?

Не нужно. Хотя сейчас еще не решилась ситуация с Косово. Само правительство Албании, поскольку страна очень хотят вступить в Евросоюз, дистанцируется от этой проблемы. Жителей этой территории в Албании за «своих» не считают. А вот русских там помнят и любят, поскольку Советский Союз до 1968 года вооружал армию Албании, все офицеры проходили обучение в России, а наши офицеры приезжали туда. В городке Химера, расположенном между Влерой и Сарандой, находилась советская база подводных лодок, это был центр советской радиоразведки на Адриатике.

Вы хотите сказать, что к русскоязычным и сейчас относятся с уважением?

Несомненно! Поскольку старшее поколение учило русский, общалось с русскими, часто албанки выходили замуж за наших инженеров, многие албанцы учились в Советском Союзе. Ведь Советский Союз не запомнился ничем плохим, как, например, в Чехословакии, поэтому в Албании к нашим соотечественникам очень хорошее отношение.

Когда общаешься с пожилыми албанцами, то каждый пытается как-то продемонстрировать знание русского языка. Молодое же поколение, конечно, больше сориентировано на Америку и Италию (где многие албанцы работают). Еще албанцев, как я заметил, мало волнует все, что происходит за пределами их страны, та же проблема соседнего Косово их не сильно беспокоит, а вот футбольный матч Голландия-Албания – это событие.

Покупают ли русскоязычные недвижимость в Албании? Или пока о ней не знают?

В этом году в Албанию понемногу пошел поток туристов из России. Они уже видят, что это за страна, какие тут пляжи, понимают, что правда, а что миф, замечают, что вопрос религиозного экстремизма явно преувеличен. Кое-кто обращает внимание на то, что в Албании спокойно можно приобретать недвижимость. Сейчас уже пошел поток людей, сравнимый с тем, что был в Черногории три года назад, когда люди еще боялись последствий войн и бомбежки в Белграде, но в Черногорию уже ехали.

Значит ли это, что Албанию ждет то же самое, что сейчас происходит в Черногории,где в последнее время сильно выросли цены на недвижимость?

За последний год цены в Черногории выросли в два раза. В Албании также прогнозируется серьезный подъем цен, но для этого должен пройти еще где-то один год.

Сейчас выгодно вкладывать деньги в недвижимость Албании?

Да, выгодно. Зарубежные компании из Англии и Греции, которые точно и разумно анализируют рынок недвижимости, туда уже пришли, строят и продают там недвижимость. Зарубежных интернет-порталов по недвижимости Албании гораздо больше, чем русскоязычных – это о многом говорит. Именно поэтому в России у нашего агентства по Албании пока не очень много конкурентов. Есть один минус – албанский язык.

То есть вы рекомендуете нашим людям учить албанский язык?

Да. Или английский. Албанский язык не похож на другие европейские языки – они считают себя потомками древних иллирийцев, и свой язык тоже возводят к ним. Тем не менее и Албания, и Босния, и Сербия были 500 лет под гнетом турков, и тогда албанцы были вынуждены принять ислам, так как принявшие ислам не облагались налогами. Самое интересное, что турецкий язык не оставил сильного отпечатка на албанском языке, он сохранил самобытность. Другое дело, что на всех Балканах – турецкая музыка.

А в каких районах Албании в основном покупают недвижимость россияне, уже изучившие албанский? В Дюрресе, где продает ваша компания, или и в других местах?

Россияне на данный момент интересуются всеми районами. Конечно, сейчас в Албании больше крупных инвесторов – покупателей больших участков. Потихоньку подтягиваются и начинают приобретать инвесторы поменьше, люди, которые покупают квартиры или целые этажи. Есть также большой спектр предложений по виллам на первой линии побережья. Но сразу скажу: крупных инвесторов пока больше.

Значит ли это, что россияне покупают недвижимость в Албании с целью инвестиций?

Пока да, именно поэтому, в силу ценовой политики.

А жить туда едут? Как обстоит дело с получением визы и вида на жительство?

Россияне могут получить визу в Посольстве Албании в Москве, это несложно. Месячная виза стоит 30 евро, полугодовая – 60 евро. В Албании можно находиться все полгода – нет различий между обычной и бизнес-визой. С легальностью покупки жилья нерезидентом проблем тоже нет: иностранное физическое лицо совершенно спокойно может покупать недвижимость в Албании. Пока можно даже большие участки земли на физическое лицо оформлять, но это продлится недолго – максимум год.

Что же касается недвижимости в виде апартаментов и вилл – тоже нет никаких проблем, так как частная собственность сейчас защищена государством и законами. Сами албанцы тоже очень активно инвестируют в свою страну, даже если заработали деньги где-то за рубежом. Это такой патриотический момент, которого недостает многим россиянам.

А есть какие-нибудь нюансы, «подводные камни» при покупке недвижимости в Албании?

Как я уже говорил, ни в коем случае пока нельзя покупать маленькие частные дома, то есть «вторичку», поскольку не у всех владельцев такой недвижимости на данный момент есть документы от государства. Власти Албании сами проверяют, насколько законно было строительство, правильно ли был выделен земельный участок под недвижимость. Удовлетворяющими закон документами на данный момент обладает только 10% владельцев таких домов по всей Албании – это очень низкий процент.

Поэтому на данный момент надежна только строящаяся недвижимость. Есть еще один нюанс: земля под некоторую недвижимость взята в аренду на 99 лет, и пока законодательство не определяет, что будет после этого. Те, кто хочет передать недвижимость по наследству, должны это учитывать. Хотя сами албанцы абсолютно уверены, что законопроект о наследовании будет принят, и земля сможет переходить по наследству, возможно, за какие-то дополнительные инвестиции.

А как в Албании обстоит дело с ипотечным кредитованием?

Практически вся недвижимость на стадии строительства продается с рассрочкой 30-40%, причем последние 30% выплачиваются, после того, как застройщик зарегистрирует свое построенное здание в Бюро по регистрации недвижимого имущества. Только после этого покупатель доплачивает последнюю часть суммы и получает на руки документы. Если у застройщика возникают какие-то проблемы, то он обязан по закону вернуть деньги полностью и без всяких вычетов. В этом плане в Албании очень лояльное законодательство. Но все-таки надо следить за тем, чтобы документация была правильно оформлена и на бумагах стоят все необходимые печати и подписи. Особенно следует быть осторожными с частными продавцами – все-таки здесь частной собственности не было до 90-го года. Даже автомобилей почти ни у кого не было.

На ваш взгляд, сколько сейчас может заработать инвестор на строящейся недвижимости в течение года?

Вообще, рост цен, как прогнозируют сами албанцы, составляет 10% в год. Здесь только может наступить некий переломный момент, связанный с рывком, бумом, когда вдруг резко повысится спрос, например как в Черногории. Если это произойдет, рост цен будет мгновенным, и они повысятся почти в два раза. Но, вкладывая сейчас, надо быть готовым к тому, что отдача может быть только через 3-5 лет. Именно поэтому сюда и приходят пока только крупные инвесторы. Все остальные могут просто вложить деньги и быть за них спокойными, имея при этом возможность отдыхать летом на пляжах Албании.

То есть можно приобретать себе в этой стране только лишь место для отдыха, потому что пока там малолюдно, чисто и тепло, а инвестировать в Албанию рано?

Нет, просто надо понимать, что это долгосрочные инвестиции, хотя 2-3 года это все-таки не такой большой срок. И поскольку это неосвоенная страна, там все может измениться в один момент, как произошло в Черногории. Страна в любом случае перспективная – не зря же инвесторы туда уже пошли.

Беседовал: Алексей Коновалов

Италия всегда была притягательна для россиян. Не только дворянство, но и вся творческая элита России во все времена считали обязательной составляющей полноценного образования посещение Италии и проживание там некоторого периода своей жизни. В настоящее время, как и до революции, наши соотечественники проявляют все больший интерес к этим местам.

Тем не менее, рынок итальянской недвижимости никогда не являлся массовым, т.к. только два года назад законодательство Италии разрешило приобретение недвижимости нерезидентам. Правительство страны во главе с Сильвио Берлускони прилагает серьезные усилия для развития Юга страны, особенно Сицилии, в экономику которой вкладываются средства не только Италии, но и стран Евросоюза.

Существуют программы поддержки инвесторов, занимающихся строительством новых комплексов и реставрацией старинных построек с возвратом до 70% вложенных средств. Итальянское правительство одобрило строительство автомобильно-железнодорожного моста над Мессинским проливом, который свяжет Сицилию с материком. Мост длиной 3300 м и шириной 60 м будет иметь шесть автомобильных полос и четыре железнодорожных – это будет самый длинный подвесной мост в мире, затраты на строительство которого составят 3 миллиарда евро.

Показатель роста интереса россиян к Италии – увеличение количества посетителей страны, которое в 2008 году составит более полумиллиона человек, что на 33% больше, чем в 2007 году. Привлекает и удобное сообщение: бюджетная сицилийская компания «Wind Jet» осуществляет круглогодичные перелеты на Сицилию из Москвы и Санкт-Петербурга (Москва, Санкт-Петербург – Палермо, Катания).

Сицилия, на которой находится вилла премьер-министра Сильвио Берлускони, все больше интересует российских покупателей недвижимости. Их привлекает не только прекрасный климат, разнообразная природа, веселое и радушное местное население, но и чистейшие пляжи трех морей, омывающих остров. Радуют и цены: хотя стоимость на вторичную недвижимость продолжает стабильно расти, она все еще доступна и выгодно отличается от супердорогих объектов в странах Евросоюза.

Так, двухэтажный дом в Центральной Сицилии в старинном городке можно приобрести за 30-40 тысяч евро, готовую оборудованную действующую гостиницу – за 220000 евро, а готовую виллу с отделкой на побережье в строящемся комплексе – за 180-250 тысяч евро; имеются и недорогие апартаменты в прекрасно оборудованных комплексах в живописных местах, вблизи знаменитых архитектурных шедевров и лучших пляжей Сицилии.

Особенным спросом пользуются эксклюзивные варианты в знаковых местах, а также виллы знаменитостей, расположенные вблизи живописных монастырей и аббатств, сохранившихся греческих храмов и норманнских замков. На богатые поместья покупатель находится всегда. При этом первостепенное значение имеет близость воды – озера или одного из трех морей.

Застройщики и специалисты обещают инвесторам прибыльные инвестиции на Юге; «Сицилия – это Испания 15 лет назад, и через несколько лет этот регион ожидает бум. При этом экология Сицилии, на которой запрещено прибрежное строительство, выгодно отличается от европейских аналогов», – говорит Ирина Григорьева, представитель «Инвестиционной Компании «Гранд» на Сицилии.

На Сицилии имеются интересные проекты по застройке уже оформленных земельных участков, в том числе на островах, а также незавершенные проекты, которые итальянские застройщики иногда продают из-за дефицита финансовых ресурсов. Такие варианты являются уникальными с точки зрения инвестиционных возможностей для инвесторов, имеющих собственные финансовые ресурсы или доступ к кредитам, – отмечает Ирина.

Серьезных покупателей радует и налоговый климат Италии. Так, в мае этого года правительство объявило о снижении ряда налогов на недвижимость, в том числе и для лиц, покупающих недвижимость впервые. Иностранные инвесторы, приезжающие в Италию на ПМЖ, облагаться налогом не будут; до 4-5% снижен налог на покупку недвижимости нерезидентам, которые собираются постоянно проживать в стране. Налог на наследство распространяется только на недвижимость класса «люкс», и он значительно ниже, чем в других странах ЕС.

Важным преимуществом Италии является отсутствие налога на глобальное имущество налогоплательщика, так называемого «Wealth Tax», вследствие чего Италия является привлекательной для лиц, получающих доход от глобальной инвестиционной деятельности; при этом страну объединяет единодушное нежелание вводить этот налог как со стороны населения, так и со стороны правительства. А после отмены налогов на дарение и наследство, которые ранее составляли от 27% до 60%, ситуация для выбора Италии в качестве страны налогового резидентства еще более улучшилась.

Необыкновенный климат Сицилии, чистота побережий, развитая инфраструктура, режим налогообложения, а также удобные программы установления резидентства способствуют увеличению потока бизнес-иммигрантов в эту страну. И хотя рынок России был и остается более высокодоходным, прозрачность, стабильность и понятность итальянского рынка по-прежнему привлекательна для инвесторов.

В Италии цены вот уже много лет стабильно растут, поэтому рынок более предсказуем, и можно просчитывать прибыль от продаж на 5-10 лет вперед. Принципы же ведения бизнеса за рубежом мало чем отличаются от российских и основаны, как и везде, на единых для всего мира принципах деловой этики, ответственности, последовательности и стратегическом планировании.

Самостоятельно выйти на рынок Сицилии трудно, и здесь мало поможет знание местного законодательства, конкурентного окружения и прочих реалий; очень важно найти местного партнера и прожившего достаточно долго в стране соотечественника, который поможет избежать многих подводных камней, понимая менталитет как российского инвестора, так и традиционно сложившуюся практику местных администраций, юристов и партнеров.

Очень сильно влияние традиций не только в жизненном укладе, но и во взаимоотношениях; при этом, преодолев первоначальное недоверие, можно приобрести не только надежного партнера, но и хорошего друга, готового помочь в реализации будущих проектов и представлять ваши интересы в местной администрации.

Если выбирать Италию как место постоянного проживания, то после приобретения любой недвижимости можно запрашивать визу на въезд типа «Выбранное место жительства», предусмотренную для проживания в Италии без осуществления рабочей деятельности. Для этого потребуются, кроме обычных консульских бумаг, документы, подтверждающие владение недвижимостью в Италии (предоставляемые итальянской стороной), и справка о доходах в произвольной форме; при этом сумма годового дохода должна быть не меньше двойной годовой суммы социальной субсидии, которая составляет 8500 евро, т.е. не меньше 17000 евро. Как дополнительный источник дохода может быть указан доход от сдачи в аренду недвижимости, пенсия, доходы от коммерции и прочие стабильные экономические отношения.

Мультивиза типа «Выбранное место жительства» дается на срок от 180 до 360 дней в год на усмотрение консула; далее через почтовое отделение в квестуру (полицейское управление по месту жительства) подается заявление о выдаче временного вида на жительство на основании визы по типу «Выбранного места жительства».

Вид на жительство выдается на два года и продлевается по окончании срока действия. Через пять лет можно получить уже постоянный вид на жительство, который выдается на неограниченный срок. Также можно подать запрос в отношении супруга, взрослых и несовершеннолетних детей и родителей, если они находятся на иждивении; им выдается вид на жительство по семейным обстоятельствам.

Статус постоянного жителя страны наделяет иностранца теми же правами, что и итальянских граждан, за исключением избирательного права. Получить же итальянское гражданство можно лишь после десятилетнего (в скором времени этот период уменьшат до пяти лет) проживания в Италии, при отсутствии судимостей и наличии официального дохода.

Можно смело утверждать, что выбор Италии как страны временного или постоянного резидентства значительно улучшит качество жизни любой российской семьи. И если сравнить проживание на Сицилии с обычным отпуском на юге России или в Крыму с их вечными проблемами покупки авиа- и ж/д билетов, дороговизной, бытовой неустроенностью, шумом и антисанитарией – сложно сделать неправильные выводы.

Автор: Данилевская Ольга

На Севере Италии горные вершины Альп, покрытые нетронутым лесом, соседствуют с обширной Паданской низменностью. Выгодное географическое положение на путях из Западной и Центральной Европы на Восток, густая сеть дорог, наличие удобных водных путей и благоприятный климат способствуют более быстрому экономическому и культурному развитию этой области по сравнению с ее южными и центральными районами.

Среди городов Центральной Италии по величине и значению выделяются столица страны Рим, Флоренция и город-государство Ватикан. Рим – один из крупнейших центров международного туризма, богатый памятниками архитектуры и неисчерпаемыми художественными сокровищами музеев и дворцов.
Южная Италия включает области Кампания, Абруцци, Молизе, Апулия, Базиликата, Калабрия и острова Сицилия и Сардиния, Искья, Капри.
Сицилия – самый большой остров Средиземноморья, отличается бурной растительностью и мягким климатом на протяжении всего года. Палермо – столица острова и важный культурный и экономический центр страны – город с ярко выраженным характером и богатой историей.
Портофино – курортный город на Лигурийском побережье, в 37 километрах от международного аэропорта Генуи, окружен холмами, покрытыми оливковыми деревьями. Из окон обзорной канатной дороги Портофино виден как на ладони. Здесь есть все: нетронутая природа и великолепные пляжи, памятники архитектуры и дорогие магазины. Бывшая рыбацкая деревушка превратилась в удивительный курорт, который любят посещать мировые знаменитости.
На острове Сардиния больше, чем в других районах Италии сохранилась естественная растительность, например, пробковый дуб и дикие животные: муфлоны, дикие кошки, лисы. Крутые скалистые берега, малярия и набеги пиратов в прошлом вынуждали местное население искать прибежища в срединных частях острова. Поэтому на Сардинии, в противоположность Сицилии, наиболее густо населены внутренние районы.
Скалистые горные массивы Центральных Апеннин в Абруцци привлекают горнолыжников и альпинистов со всего мира. Развивается горный туризм также в Калабрии, в массиве Ла-Сила.
Для занятия горнолыжным спортом созданы прекрасные возможности – огромное разнообразие трасс разного уровня сложности, лыжные школы и услуги инструкторов, прокат горнолыжного снаряжения, спортивные центры.

Процесс покупки недвижимости
Прежде чем приступить к покупке квартиры или дома в Италии необходимо получить ИНН. Без этого невозможно открыть счет в банке, купить машину или дом.
Когда Вы подобрали недвижимость и устно договорились о цене, Вы должны подписать предложение о покупке, proposta d’acquisto, которое может содержать дополнительные опции.
Если Ваше предложение принято, Вас попросят внести залог. Обычно это 10% от стоимости. Адвокат составит предварительный договор купли-продажи, compromesso di vendita. Это полноправный прошитый контракт, подписанный обеими сторонами, c указанием суммы контракта и датой окончательного расчета. При расторжении контракта Вам придется заплатить штраф, если же расторгнуть контракт решает продавец, он должен будет заплатить Вам двойную сумму залога.
Окончательный договор, rogito, подписывается в присутствии адвоката, и на момент его подписания все оплаты должны быть произведены. Адвокат отправляет все данные в реестр недвижимости.

Налоги и кредит
В Италии помимо стоимости недвижимости Вам необходимо будет заплатить достаточно высокие налоги, около 15%, но они взимаются с кадастровой стоимости недвижимости, которая в 3 раза меньше коммерческой.
В эту сумму входит:

• Оплата работы агента: 3-5 %
• Оплата адвоката: в среднем 3 %
• Оценка и страховка: примерно 1 000 евро
• Регистрация собственности: 10 % для нерезидентов и 3-4 % для резидентов.
• Дополнительными расходами могут стать оплаты по кредиту или наем своего юриста.
• НДС на новую недвижимость 10-20 % обычно бывает включен в общую стоимость сделки.

Оплата страховки иногда включена в стоимость работы адвоката, но Вам следует это уточнять.
Итальянская банковская система не очень-то подвижна. Большинство кредитов выдаются при условии, что Вы вносите определенный процент от стоимости. Банки обычно предоставляют кредиты в размере 60-80 % от стоимости недвижимости на 15 лет.
Если Вы находитесь в Италии более чем 183 дня в году, это сравняет Ваши права с правами резидентов в сфере оплаты налогов (налоговый год в Италии начинается 1 января), при расчете налогов будут учитываться Ваши активы и доход по всему миру. Как нерезидент Вы предоставляете информацию только по налогам и активам в Италии, например, доход со сдачи в аренду, % с банковских счетов и т.п.
Подоходный налог в Италии прогрессивный и ставка довольно высока – от 23 до 45 %.
Налог на наследство был аннулирован в 2001 году при условии, что недвижимость остается в семье. Сейчас при оформлении наследства необходимо оплатить только гос. пошлину за переоформление документов.
Если недвижимость продается после пяти лет владения, любая прибыль освобождается от налогов. Если пятилетний срок владения недвижимостью еще не истек, сумма прибыли от продажи облагается подоходным налогом.
Авторы: Консалтинговая компания Westhome-Invest

Портал «westhome-invest.com»