Прибыль от инвестиций в реконструкцию старинных зданий в разы выше, чем от покупки отдельных квартир для сдачи в аренду. Доходность в этой сфере легко достигает 30%. А с правильной организацией продаж – превышает 50%. Как реализуются подобные проекты и с какими сложностями сталкиваются инвесторы – в этом материале.
Кейс предоставил Павел Ружицкий, руководитель вроцлавского агентства недвижимости Orzech Lux.
– Самое интересное в этом проекте – его бюджет. Максимальные затраты инвестора – всего €328 тыс. Обычно реконструкция старинных зданий требует вложений от миллиона евро, но, если постараться, можно найти и маленькие объекты, отремонтировать и выгодно продать.
Почему я говорю о «максимальном бюджете»? По закону, только при новом строительстве девелопер не получает средств от покупателя, деньги замораживаются на специальном доверительном счете (если объект не достроят, банк их вернет покупателю). При реконструкции уже существующих зданий деньги от покупателя поступают непосредственно продавцу. А значит, стройка может финансироваться за счет продажи квартир.
История проекта
Мы уже несколько лет занимаемся подобными проектами, но с более высоким бюджетом. И как-то появился инвестор, который очень хотел заработать больше, чем приносят обычные арендные квартиры. Мы ему рассказали про реконструкцию – идея понравилась. Потом около полугода искали маленькие объекты, чтобы вписаться в бюджет инвестора. В результате нашли этот дом в городе Лодзь.
Здание находится в классическом спальном районе. В пяти минутах ходьбы – садик, школа, поликлиника, в десяти минутах – большой парк. До центра на общественном транспорте можно добраться за 20-25 мин.
Предыдущий собственник получил его в наследство и ждал пять лет, чтобы перепродать, сэкономив на налогах.
Дом был уже расселен. Для нас – это плюс. Стараемся не связываться с арендаторами, которых необходимо принудительно выселять, морально не готовы заниматься такими проектами.
На участке – старый полуразваленный дом, хозяйственные постройки (их, кстати, получилось превратить в две квартиры со своими двориками – эдакий дуплекс с газончиком в городе), заросли деревьев и кустарников, в которые бегали покурить старшеклассники из соседней школы.
Ради удобства покупки и налогового планирования мы открыли для проведения сделки компанию в Польше.
Процесс создания юрлица – простой, занимает около месяца, если регистрировать у нотариуса, или около недели, если оформить электронную цифровую подпись и зарегистрировать через интернет. Бюджет – примерно €2000. Содержание компании – €200 в месяц (с учетом затрат на бухгалтерию).
Оформление здания на юрлицо позволило не получать разрешение на покупку в польском МВД (процесс длится около года и стоит до €1000). Договор купли-продажи подписали у нотариуса в присутствии лицензированного переводчика.
В августе 2018-го сделка прошла, а уже в сентябре начали ремонт, чтобы успеть закончить основные работы до холодов. На момент покупки с генподрядчиком уже были согласованны этапы, сроки и стоимость проекта. Это было одним из условий инвестора: одновременно с покупкой объекта подписать договор с генподрядчиком, зафиксировать сроки работ и запретить повышать цены.
Генподрядчик принял на себя такой риск, поскольку именно он проводил технический анализ здания, на основании которого производились все расчеты.
Кроме этого, в его обязанности входило получение всех разрешительных документов, так как от них зависела экономика проекта. Например, возможность поднятия крыши и перевод ее в жилищный фонд, а также перевод в жилищный фонд хозпостроек во дворе и выделение из них двух дополнительных квартир.
До этого по своим проектам мы двигались step by step, проводя мини-тендеры на каждый этап. Поэтому заранее невозможно было точно понять, какова будет себестоимость реконструкции. На маленьких объектах, как этот, искать подрядчиков на каждый этап отдельно было бы сложно.
А вот так здание будет выглядеть после реконструкции (в апреле 2019 года).
Здесь нет никаких ноу-хау, все технологии традиционные. Применение «фишек» в бюджетном сегменте экономически нецелесообразно. Конечно, все работы велись в соответствии с новыми нормативами, особенно по энергосбережению.
Основная часть себестоимости – укрепление фундаментов, замена межэтажных перекрытий и поднятие крыши. Престижности добавили с помощью мимикрии под модный стиль лофт – внутри открыли несколько стен из старого красного кирпича. Также для экономии на отоплении и подогреве воды организовали собственную газовую мини-котельную. Для покупателей, особенно в массовом сегменте, стоимость дальнейшей эксплуатации так же важна, как и цена объекта.
Запланировали парковки, стоянку для велосипедов, закрытый двор.
А вот те самые две квартиры с мини-садиками, которые раньше были хозпостройками.
Площадь здания – 500 кв. м, в нем будет всего девять квартир. Старт продаж состоялся перед Новым годом. Уже пять квартир продано. Подробнее на сайте проекта.
Экономика проекта
Затраты на покупку объекта: €125 тыс. (с учетом всех расходов на сделку: налог на покупку, нотариус, присяжный переводчик, изменение данных в реестрах – около 5,5% от цены объекта)
Затраты на согласования, реконструкцию и обеспечение продаж: €203 тыс.
Себестоимость получения квадратного метра полезной (продаваемой) площади: €656 (€125 тыс. + €203 тыс. / 500 кв. м)
Прогнозируемая цена продажи квадратного метра: €900
Итого минимальная прибыль на квадратный метр: €254
Срок реконструкции (от момента покупки, с учетом получения всех разрешений): 6-7 месяцев
Планируемый максимальный срок реализации проекта (продажи всех квартир): 10-12 месяцев
Минимальная доходность при худшем из возможных вариантов – 38% годовых (254 / 656 × 100% = 38%). Худший сценарий: все деньги вкладываются сразу (хотя это не так, стройка финансируется поэтапно), а все продажи проходят в конце срока (и это не так, сделки идут в процессе строительства).
Если учесть, что вложения в проект идут по графику и средства от продаж уже поступают на счет инвестора, то ожидаемая доходность значительно превысит 50% годовых. Не хотим загадывать, но не удивимся, если получится 70-80%.
Секреты проекта
В любом инвестпроекте есть свои подводные камни, которые необходимо учесть и просчитать заранее. Вот далеко не полный перечень вопросов, на которые надо ответить.
Каков статус земельного участка? Позволяет ли он проводить какие-либо работы, надстройки и последующее разделение на квартиры? Продавать дом целиком сложнее, и цена сделки будет меньше.
Есть ли в доме долгосрочные арендаторы? Их по закону не так-то просто выселить. Мы принципиально избегаем ситуаций с принудительным выселением, несмотря на то что эти здания часто кажутся более интересными по цене.
Есть ли техническая возможность подключения коммуникаций и сколько это будет стоить? Здесь решили отказаться от городского отопления и организовали автономную газовую котельную (10 кв. м), которая обеспечивает дом горячей водой и отоплением.
Каковы отношения с соседями? Даже это надо учесть, ведь соседи могут сильно повлиять на реализацию проекта. Например, здесь мы договорились со школой, у которой брали на время строительства доступ к коммуникациям, что на фасаде их здания нарисуем мурал Марии Склодовской-Кюри.
Каково техническое состояние здания? Часто они вообще не поддаются реконструкции и подлежат сносу. Особое внимание надо обращать на фундамент и перекрытия между этажами.
Имеет ли объект статус памятника архитектуры? В этом случае потребуется очень дорогая специализированная реконструкция, которая не позволит получить весомую прибыль.
Процесс изучения объектов может занимать долгие месяцы, часто требует вложений без гарантии их возврата.
Конечно, мы сотрудничаем с рядом компаний, проводящих такую оценку. В этом проекте получилось договориться с генподрядной организацией, чтобы она за свой счет провела все исследования. Взамен мы гарантировали, что в случае покупки этого здания отдадим этой компании контракт на генподрядные работы.
Больше всего времени заняло согласование стоимости этих работ, так как техническое состояние было еще не до конца известно, многие вещи прописывались по специально придуманным формулам.
Читайте также:
Личный опыт инвестиций в квартиры Вроцлава
9 идей для инвестиций в коммерческую недвижимость Польши
Проверенные стратегии для частных инвесторов во Вроцлаве
Востребованы ли квартиры в этом районе на рынке? Сколько можно создать парковочных мест? Правильные планировки и максимально возможное количество мест для автомобилей позволят БЫСТРЕЕ продавать квартиры. На начальном этапе скорость продажи даже важнее, чем получение максимально возможной цены.
Кто и на каких условиях будет продавать квартиры? Выбор руководителя продаж и утверждение всей концепции должны происходить еще на этапе анализа проекта. И вот почему…
В старых зданиях часто нет лифтов (и их установка, даже если возможна, обычно экономически нецелесообразна). Поэтому квартиры на верхних этажах лучше делать маленькими – для молодежи без детей. В этом проекте инвестор принял решение сделать сверху двухуровневые квартиры (за счет использования технического этажа, высота которого была увеличена до необходимых размеров). Это позволило получить большую полезную площадь: не нужно было делать лестничную клетку на последний этаж, который ранее был техническим.
Конечно же, сразу возник риск, что верхние квартиры «зависнут» в продаже. Как минимизировали?
В результате переговоров удалось подписать контракт с агентством, которое эксклюзивно организовывает продажи под ключ. Причем формула их вознаграждения достаточно сложная – она учитывает не только цену, но и сроки продажи и график платежей от покупателей.
Самое главное – получилось договориться о выкупе всех непроданных квартир по цене €800 за кв. м. Это меньше прогнозированной цены продажи на €100, но это – своего рода гарантия минимальной доходности. Безусловно, опыт и платежеспособность агентства проверялись, а формулы их вознаграждения делают невыгодной ситуацию искусственного торможения продаж, чтобы впоследствии выкупить все по более низкой цене.
Павел Ружицкий, руководитель вроцлавского агентства недвижимости Orzech Lux
Мы предлагаем свои услуги по организации таких инвестиций под ключ во Вроцлаве, Кракове и Лодзи. Управляем проектом на всех этапах – от поиска интересных зданий до продажи последней квартиры и правильной уплаты налогов.
Базово разделяем весь процесс на три этапа: организация покупки хорошего здания (оплата – как вознаграждение агентства недвижимости); сопровождение всего процесса (оплата – фиксированная ежемесячная сумма, в зависимости от размеров проекта); основная часть вознаграждения выплачивается по окончании проекта и составляет процент от прибыли.
Наши контакты Олавская ул., 9/5, 50-123 Вроцлав, Польша E-mail: [email protected] Тел. (Viber, WhatsApp, Telegram) +48 604 337 154 Больше информации и аналитики про недвижимость в Польше
