Портофино, Сан-Ремо, Форте-деи-Марми… Наверняка многие там бывали, и уж точно все о них слышали. Эти изысканные итальянские курорты всем хороши, кроме одного – с бюджетом до полумиллиона хорошую квартиру там не купишь. А если стоит задача найти действительно качественное жилье у моря по разумной цене? Куда отправимся? Решение предлагает специалист итальянского рынка недвижимости Александр Корнелюк, соучредитель группы компаний Ready Property International.

Новый масштабный проект нашей компании по новостройкам основан на работе с объектами, которые редко выходят на международный рынок. Эти комплексы возводят итальянские застройщики для итальянских покупателей, на русскоязычных сайтах их не найти.

Несколько лет подряд мы плотно сотрудничали с Итальянско-российской ассоциацией риэлторов, что и позволило изучить ключевые потребности покупателей из русскоязычных стран. Оказалось, что типично итальянские новостройки могут быть интересны иностранцам. По соотношению цены и качества они превосходят проекты, которые изначально создаются с прицелом на зарубежный спрос.

Нет, конечно, не все. В Италии есть множество некурортных городов, где недвижимость покупали и будут покупать исключительно местные. Но есть и несколько недооцененных иностранцами регионов у моря, в которых можно найти привлекательные квартиры по разумным ценам.

Регион Абруццо. Присмотритесь к городу Пескара и его окрестностям. Очень хорошо развита инфраструктура города. От Пескары на юг почти все пляжи регулярно получают награды «Голубой флаг», рядом природные заповедники, а до Рима два часа на автомобиле.

Регион Молизе. Еще один город, на недвижимость которого огромный спрос у самих итальянцев, – Термоли. В этих местах есть все: уникальные пляжи с мелким светлым песком и живописные горы, средневековые замки и современные комплексы по выгодным ценам.

Регион Апулия. Если о местной провинции Бари наслышаны в России, то о Лечче (полуостров Салентина) знают совсем немногие. И напрасно. Замечательное место для отдыха, омывается двумя морями. А вокруг города Галлиполи расположились официально лучшие пляжи Италии с общим названием «Апулийские Мальдивы».

Регион Лацио. Недвижимость в окрестностях Рима. Ближайший приморский город – Остия – соединен со столицей линией метро. Но, на мой взгляд, там не очень живописно. А вот в километрах 50 от Рима в сторону Неаполя начинаются потрясающие своей красотой места – побережье Одиссея, городки Анцио, Террачина, Гаэта.

Регион Венето. Недвижимость в самой Венеции, конечно, дорогая, но на соседних курортах, например Лидо-ди-Езоло, можно найти качественные бюджетные новостройки. Очень комфортный для семейного отдыха регион: благодаря близости Альп здесь не бывает сильных ветров, море мелководное и хорошо прогревается, пляжи и другая инфраструктура – на высоте.

Регион Лигурия. Один из самых дорогих регионов на побережье Италии. Но и здесь – от Ла-Специи до Сан-Ремо – есть множество уютных маленьких городов, где сами итальянцы любят покупать курортные квартиры. И цены там умеренные.

 

Пять полезных советов покупателям недвижимости в Италии

  • При покупке новостройки в Италии выплачивается НДС – 10% от рыночной стоимости недвижимости. Эту сумму надо прибавить к цене объекта, указанной в объявлении. Если вы собираетесь оформить вид на жительство, стать резидентом Италии, и выбранная квартира будет первой в вашей собственности, то налог можно снизить до 4%.

  • Новые дома в Италии имеют высочайшее качество строительства и соответствуют всем последним европейским нормам, в противном случае объект не пройдет проверку и не будет сдан в эксплуатацию. Лишь один пример их качества – сейсмоустойчивость.

    Все знают, что Италии свойственна легкая сейсмичность. Толчки в две-три балла по 12-балльной шкале Рихтера проходят регулярно, к этому привыкли. Изредка случаются землетрясения посерьезнее. Последняя трагедия, в которой не обошлось без жертв, произошла в 2016 году.

    Но заметьте: подземные толчки разрушили только здания в маленьких городках, возведенные в середине XX века без соответствующих лицензий. Во время амнистии их легализовали, но качество строительства от этого не улучшилось. В крупных городах архитекторы из разных эпох строили всё на совесть и на века, учитывая легкую сейсмичность. Возможно, именно по этим причинам так много достопримечательностей дошло до наших дней и сегодня Италия занимает первое место по культурному достоянию человечества в рейтинге всемирной организации ЮНЕСКО.

    Вторичное и тем более ветхое жилье в маленьких городах, даже на побережье, где почти не бывает сейсмичности, мы все же не рекомендуем своим клиентам. Рядом можно найти современные квартирные комплексы, построенные не только качественно, но и с применением многих передовых технологий.

  • Если вы покупаете недвижимость среднего класса на вторичке, то в девяти из десяти случаев найдете в квартире очень простенькую, бедную отделку. Несмотря на то что в Италии лучшие дизайнеры – это общепризнанный факт, – местные проще относятся к оформлению жилья. Чтобы создать изысканный интерьер (а по опыту, большинство покупателей из России все-таки хотят отдыхать в Италии красиво), придется дополнительно вкладывать деньги.

    Зато при покупке новостройки элементы дизайна, которые ценятся во всем мире, – итальянская плитка, венецианская штукатурка, удобная и долговечная сантехника – уже включены в стоимость. При этом в большинстве случаев покупатель может выбирать варианты отделки на свой вкус.

  • Подыскивая квартиру на курорте, важно заранее оценить стоимость ее содержания. Не забывайте, что электричество в Италии куда дороже, чем в России. Это самая существенная статья коммунальных счетов. С этой точки зрения выгоднее покупать новые квартиры – все они создаются по самым современным энергосберегающим технологиям.

    Также необходимо помнить о налоге на наследство, если речь идет о долгосрочной перспективе приобретения недвижимости. Налог на наследство в Италии составляет 0-4% от стоимости объекта, в то время как во многих других странах Западной Европы он доходит до 40% и даже выше.

  • И наконец, о ценах. Особенность итальянского рынка недвижимости в том, что здесь нет огромной разницы между новостройками и вторичкой. Первые дороже буквально на 10-15%. Зато качественнее – на порядок.

    Несмотря на статус дорогой страны, в Италии много мест, где можно купить отличную новую квартиру с одной-двумя спальнями за вменяемые деньги. С бюджетом в €250-350 тыс. у вас будет хороший выбор.

    При этом цены на недвижимость очень сильно различаются в зависимости региона, города, района. Например, в Абруццо и за €250 тыс. можно подобрать качественную новостройку. Перенесем этот объект в Лигурию – там он будет стоить уже €350 тыс. А если приехать в Абруццо с бюджетом в €350 тыс., то можно рассчитывать на шикарную видовую квартиру на первой линии.

Это статья из книги «Гид на жительство – 2018». Спрашивайте на выставках по зарубежной недвижимости.

Фото Shutterstock

Элитная недвижимость может радовать не только глаза, но и кошелек. Ведь грамотно подобранная вилла или пентхаус с хорошим расположением позволит сохранить, а со временем и приумножить вложенные средства. А где, как не на французском Лазурном берегу и в Монако, можно найти недвижимость класса люкс на любой вкус? Франция

Александр Мацулевич, директор компании Property ServiceAzur:

– Покупая квартиру или виллу на Лазурном берегу, вы не только приобретаете кусочек французского стиля и шарма, но и удачно вкладываете деньги и получаете возможность иметь стабильный доход от сдачи ее в аренду.

Владение недвижимостью в одной из самых красивых и романтичных стран мира уже само по себе приятно. А стабильная политическая и экономическая обстановка в стране, устойчивый рынок, который даже в годы кризиса показал совсем незначительное падение, только добавляют инвестиционной привлекательности. Неслучайно Лазурный берег на протяжении многих лет остается одним из самых популярных направлений для покупки элитной недвижимости среди международных инвесторов. Только в 2017 году здесь было продано 14 440 новых квартир.

По оценкам аналитиков, стоимость недвижимости на юге Франции в ближайшие годы будет только увеличиваться. Уже сейчас наблюдается тенденция к росту. За последний год цены на квартиры выросли на 4,2%, на виллы – на 2,9%. И все это благодаря увеличению спроса. По итогам 2017 года количество сделок выросло на 17%.

Самыми дорогими и наиболее ликвидными, вне зависимости от населенных пунктов, остаются объекты, расположенные на первой и второй линиях средиземноморского побережья, а также на многочисленных холмах, с которых открывается живописный вид на окрестности.  

Конечно, цена зависит от многих факторов, среди которых не только близость к морю, но и расположение, площадь и эксклюзивность объекта, площадь участка и, конечно, город, в котором находится недвижимость. Наиболее дорогими остаются предложения в Кап-Ферра, Кап-д’Ай, Кап-Мартен, Антиб, Эз, Вильфранш-сюр-Мер.

Цены на элитную недвижимость Лазурного берега начинаются от €1,5-2 млн и доходят до сотен миллионов.

Предложения за сто миллионов уже не такая и редкость. А совсем недавно бывшее имение короля Бельгии на Кап-Ферра было выставлено на продажу за €350 млн. На сегодняшний день это один из самых дорогих объектов в мире. Местная газета Nice Matin даже утверждала, что начальная цена была €1 млрд.

Еще одно важное инвестиционное преимущество Франции – гарантия защиты частной собственности и прав владельцев, которые распространяются и на иностранцев. Ситуация, когда пред вашими окнами появляется новый дом, который закрывает вид или ухудшает его качество, во Франции просто невозможна. Действующее законодательство гарантирует владельцу недвижимости ее сохранность и целостность.

Инвестиции

Основной критерий при выборе любой недвижимости – ликвидность. То есть возможность быстрой продажи в случае необходимости как минимум вернуть вложенные средства, а в идеале – заработать на перепродаже максимально возможную сумму. И элитная недвижимость в этом плане не исключение. Рынок недвижимости Лазурного берега обширен и очень динамичен, поэтому к выбору объекта для покупки нужно подходить очень серьезно.

Жилье на местных престижных курортах всегда пользуется спросом. Но в любые времена есть свои лидеры. За последние 15-20 лет произошли некоторые изменения в предпочтениях международных покупателей. Если в конце 1990-х – начале 2000-х пользовалась особой популярностью недвижимость в Сен-Тропе, Ницце и на набережной Круазет в Каннах, то в последние 10 лет идет миграция в сторону Монако. Так, очень популярными стали города Эз, Кап-д’Ай, Больё. А Антиб и Кап-Ферра – примеры стабильности. Как и прежде, пользуются высоким спросом среди русскоязычных покупателей. 

Близость к морю и шаговая доступность пляжа, живописный вид и благонадежное соседство – главные требования, соблюдение которых обеспечат высокую востребованность недвижимости и, соответственно, ее быструю продажу по выгодной цене.

Более 50% сделок проходит с недвижимостью на первой линии вдоль всего побережья, около 30% –видовые объекты на холмах в Каннах (Суперканны и Калифорния), Ницца (Монт-Борон, Симье), Вильфранш, и оставшиеся 20% – имения в горном и лесном массиве.

Не последнюю роль в инвестиционной привлекательности жилья играет большой спрос на аренду. За счет стабильно высокого турпотока виллу или квартиру можно выгодно сдавать в аренду, причем круглый год. Аренда на длительный срок всегда остается востребованной.

Сдерживающие факторы

  • Особо не поторгуешься

    Лазурный берег привлекает большое количество иностранцев: скандинавы, швейцарцы, англичане, итальянцы… Международный капитал непрерывно течет в регион. Поэтому типичный продавец элитной недвижимости на Лазурном берегу не склонен уступать и давать значительные скидки.
     

  • Налоги бьют по кошельку

    Одно из главных огорчений, с которыми сталкиваются владельцы недвижимости во Франции, –налог на богатство и налог на наследство. Правда, тут все не так плохо. Проведены изменения налога на богатство. С 2018 года он распространяется только на недвижимость, большая часть движимого имущества от него освобождена. Кроме того, налог переименован – из привычного ISF превратился в IFI.

    К тому же благодаря определенной регистрации недвижимости и использованию различных кредитных инструментов налоговые затраты можно сократить и даже вовсе свести к нулю. Чтобы добиться подобных результатов, каждый объект должен быть тщательно изучен на начальном этапе подготовки к сделке с учетом финансовых активов покупателя и объема инвестиций.

ISF (налог на богатство) – ежегодный налог, который взимается только в том случае, если чистая стоимость имущества во Франции на 1 января налогооблагаемого года равна или превышает €1,3 млн. Ставка – от 0,5 до 1,5% по прогрессивной шкале.

Налог на проживание (taxe d’habitation) выплачивают все владельцы жилья во Франции. Величина налога зависит от кадастровой стоимости аренды помещения и его типа. Если речь идет об апартаментах, сумма составляет от €500 до €1000 в год, о вилле – от €2000 в год.

Монако

Дмитрий Ребров, руководитель отдела продаж компании Property ServiceAzur:

– Жить в Монако – большая привилегия. Роскошная жизнь в непосредственном соседстве с высшим обществом, шикарные рестораны и казино, разнообразие и богатство культурной жизни, великолепие парков и садов создают все условия для привлечения иностранных инвестиций. Поэтому спрос на недвижимость в княжестве неуклонно растет.

В Монако ежегодно совершают более 550 сделок купли-продажи недвижимости. Напомним, площадь этого миниатюрного государства – 202 га, а население – менее 40 тысяч человек. Такая активность возможна только благодаря высокому интересу иностранцев, который еще и стабильно растет. В результате объем инвестиций за пять лет (2011–2016) увеличился почти в два раза, до €1,344 млрд.

Местный рынок невелик, но насыщен разнообразными предложениями класса люкс, которые постоянно растут в цене. За десять лет, начиная с 2006 года, квадратные метры в Монако подорожали на 165%.

По итогам 2016 года средняя стоимость квадрата перевалила за €40 тыс.

Спрос на аренду в княжестве продолжает расти. Этому способствует отсутствие налога на прибыль с продажи и аренды, а также возможность оформить местный ВНЖ для постоянных арендаторов или владельцев жилья. Конечно, для получения документа понадобится доказать еще и свою благонадежность и финансовую состоятельность.

Налоговая система Монако вообще уникальна – нет налога на прибыль физлиц, на недвижимость и проживание и даже на наследство по прямой линии.

Инвестиции

Княжество разделено на семь районов: Монте-Карло (самый большой по площади), Фонвьей, Ла-Кондамин, Жардин-Экзотик, Ларвотто, Ла-Рус и Монегетти.

Наибольшей популярностью пользуется жилая недвижимость в золотом квадрате Монте-Карло и в восточной части княжества. Но благодаря развитой инфраструктуре, живописным садовым и парковым зонам, отсутствию строек, а также собственной марине с новым променадом и большим количеством ресторанов набирает популярность район Фонвьей.

Тем не менее самые востребованные объекты расположены в пешей доступности от площади казино и знаменитого на весь мир Hôtel de Paris. Видовые квартиры на порт с новым яхт-клубом и дворец принца, а также на море и улицы, на которых проводится гонка «Формулы-1», – самые дорогие.

Благодаря проекту грандиозного строительства нового насыпного квартала Портье на рынке недвижимости Монако появилась новая точка инвестиционного притяжения.

Согласно планам, площадь государства будет увеличена более чем на 6 га. В рамках проекта на отвоеванной у моря территории построят «экоквартал» площадью 60 тыс. кв. м, который будет включать жилые дома и офисы, парковку на 480 мест, внутренний порт, парк и набережную.

Проект также позволит увеличить территорию главного культурно-выставочного центра княжества – Гримальди-форума. Сдача первой очереди жилья планируется на 2022 год. На острове появятся и инвестиционно привлекательные коммерческие площади – новые офисы, торговые галереи и рестораны.

Сдерживающие факторы

  • Высокий порог входа

    Недвижимость в Монако намного дороже французской и доступна только для очень состоятельных людей. В 2018 году средняя стоимость квадратного метра – более €50 тыс. А ценник от €100 тыс. за квадратный метр уже не редкость. Рынок недвижимости Монако – самый дорогой в мире.
     

  • Высокие банковские требования

    Наличие активов и средств не является гарантией того, что вы сможете стать клиентом одного из банков Монако. Местные банкиры предпочитают иметь дело с действительно высокопотенциальными клиентами. Так, для открытия счета понадобится не менее €500 тыс., а если вы захотите получить кредит на покупку недвижимости, банк потребует отдать в управление как минимум половину суммы от стоимости покупки в обеспечение кредита.

Возможный доход от аренды

В сегменте люкс особой популярностью пользуются виллы с бассейном и тремя-пятью спальнями в непосредственной близости от моря в районе Монако. Средняя стоимость аренды такой недвижимости – от €10 тыс. в неделю.

Это статья из книги «Гид на жительство – 2018». Спрашивайте на выставках по зарубежной недвижимости.

Кто и зачем покупает замки во Франции? Сколько они стоят и как понять, адекватную ли цену просит продавец? Какие расходы ждут собственника при реставрации и обслуживании? Какие льготы реально получить от властей? И можно ли заработать на собственном замке? Разбираемся вместе с компанией Groupe Immobilier Mercure, одной из старейших на рынке исторической недвижимости Франции. Сколько замков продается во Франции

Во Франции насчитывается более 43 тысяч исторических объектов, из которых треть относится к национальной архитектуре. В первую очередь это замки, усадьбы, в том числе исторические памятники. Парки и сады, в общем числе, занимают долю не более 10%.

Половина охраняемых объектов во Франции принадлежат частным лицам. Ежегодно несколько сотен таких объектов выставляется на продажу. «Только наша компания сопровождает около 200 сделок в год исключительно в сегменте исторических замков», – отмечает Ирина Милюхина, представитель Groupe Immobilier Mercure в России и Восточной Европе.

Почему частные собственники продают замки

Владельцы замков с уважением относятся к своему жилищу. Решение о продаже часто дается им нелегко. Причина одна – трудное финансовое положение, не позволяющее содержать замок должным образом. Поэтому в продажу эти памятники архитектуры часто поступают в состоянии, требующем косметического или более серьезного ремонта.

  • Читайте также: Замки на продажу: историческое наследие или современная трактовка прошлого?

Какие замки востребованы

Чаще всего спрашивают исторические владения XVII-XIX веков. «Все-таки средневековые замки возводились в целях обороны. Там непритязательные декорации, недостаточно света, – объясняет специалист. – А замки, построенные позже, в период Возрождения и Ренессанса, покоряют своей элегантностью и архитектурными изысками. Все они, конечно после реставрации, будут отвечать современным требованиям к уютному и комфортному дому».

Дополнительные траты, связанные с регистрацией собственности, входят в гонорар нотариуса и составляют 7-8% от цены объекта

Покупают как отреставрированные, так и требующие ремонта объекты. Во втором случае важно учитывать, что замки, которые признаны историческими памятниками, охраняются французским государством. Это значит, что реставрацию можно проводить только с разрешения Министерства культуры и с использованием старинных технологий. Но при этом правительство окажет финансовую помощь и даст налоговые послабления.

«Власти справедливо считают, что гораздо выгоднее поощрять реставрационные работы налоговыми льготами, чем позволять замкам разрушаться», – добавляет Ирина Милюхина.

Какие замки считаются историческими памятниками

Во Франции существует два основных режима защиты памятников архитектуры:

  • Внесение в Реестр исторических памятников архитектуры (Le classement par le monuments historique M.H.). Претендовать может любое строение, архитектурная сохранность которого представляет государственный интерес. В этом случае государство контролирует реставрацию в соответствии со строго установленными нормами. Сегодня таких строений около 1/3 от всех охраняемых памятников архитектуры.
  • Внесение в Дополнительный список памятников архитектуры (L’Inscription à l’inventaire supplementaire des monuments historique I.S.M.H.). Если в первом случае объект классифицирован как исторический памятник, то здесь – просто внесен в список. А значит, подлежит менее строгому контролю со стороны государства.
  • Классифицировать как памятник архитектуры можно не только замок и прилегающие к нему постройки, но и сады и парки. В этом случае государство может оказать помощь в уходе за зелеными насаждениями.

    Какие преимущества у владельца исторического памятника

    • На время ремонта владельца могут полностью освободить от уплаты налогов.
    • Правительство может компенсировать до 50% расходов на реставрацию. Каждый проект финансовой поддержки от государства рассматривается индивидуально, информация дается по запросу в местные органы управления.
    • Налог, уплачиваемый при переходе собственности в наследство, можно уменьшить до 50%.
    • Возможно даже полное освобождение владельца от налогов на имущество, если он согласится на открытие замка (по меньшей мере 40 дней в году) для публичного посещения. Временные периоды строго определяются государством.

    Какие обязанности у владельца исторического памятника

    • Если замок является памятником архитектуры, все ремонтные работы должны быть согласованы с Министерством культуры (Service regional du patrimoine et monuments historiques). Реставрацией могут заниматься архитектурные бюро, имеющие лицензию во Франции и опыт работы в проектах такого рода. Архитектор обычно помогает согласовать проект реставрации с государственными органами и получить разрешение на эти работы. Срок рассмотрения запроса – минимум 6 месяцев.
    • Владелец обязан информировать государство об актах покупки, передачи в дар или наследство.
    • В некоторых случаях обязательно открытие исторического памятника для публичного посещения.

    Сколько стоит реставрация замка

    «При выборе объекта особое внимание следует обратить на состояние крыши, стен, коммуникаций, отопления и изоляции, особенно если вы планируете использовать здание для круглогодичного проживания, – советует Ирина Милюхина. – Все это является самым затратным в реставрации».

    Бюджет реставрационных работ может составлять несколько миллионов евро. Оценить предстоящие расходы помогут агенты по недвижимости. Эту сумму можно просчитать до совершения сделки.

    Стоимость реставрации этого роскошного замка в регионе Перигор (департамент Дордонь, Франция) вместе с постройками оценивается более чем в €2 млн

    Сколько стоят замки во Франции

    Отреставрированный замок, превращенный в комфортную резиденцию, будет стоить от €3 млн. Интересный объект для реставрации или частичной реконструкции можно найти от €600 тыс. до €2 млн. Встречаются предложения и по более низким ценам.

    Пример замка конца XVIII – начала XIX века с постройками стоимостью €384 тыс. Расположен в окрестностях региона Пуату-Шаранта, что в 40 минутах от города Пуатье

    Что влияет на стоимость замка 

    Жилая площадь старинного замка или дворца не слишком сильно влияет на цену. В таких сделках не принято говорить об усредненной стоимости за квадратный метр.

    Основные факторы ценообразования – общее состояние строения, размер и состояние крыши, принадлежность здания к числу исторических памятников, сохранность подлинных архитектурных элементов в декоре замка, а также прилегающей к нему территории, построек и парка.

    На цену влияет также близость объекта к городам с развитой инфраструктурой и удобная транспортная доступность. Оптимальное расположение замка – в радиусе не более 50 км от крупного населенного пункта, с удобным выездом на трассу.

    Способствует увеличению стоимости – по меньшей мере на 10% – аутентичность самого жилья, историческое прошлое поместья, а также регион, в котором расположен замок.

    Отремонтированный замок с виноградным хозяйством стоимостью менее €10 млн недалеко от города Коньяк (департамент Шаранта, Франция). Полностью приспособлен для производства вина и коньяка

    В каких регионах цены выше, а в каких – ниже

    Наиболее высокие цены на недвижимость в регионах Иль-до-Франс – Париж, Лазурный берег – Ницца, регион Рон-Альпы – Лион. Чуть ниже стоимость (из-за менее развитой транспортной инфраструктуры) у объектов, расположенных в регионе Овернь.

    «В 2017 и 2018 годах устойчиво растет спрос на недвижимость в Бордо, Лионе, Ренне и их окрестностях, – рассказывает Ирина Милюхина. – Здесь цены пока остаются очень привлекательными, учитывая рост инвестиций в инфраструктуру и прирост числа рабочих мест».

    По итогам 2017 года рост цен на недвижимость в Бордо составил 6,8%, превысив парижский показатель. Причина – открытие скоростной линии поездов по маршруту Париж – Бордо и прямой магистрали, связывающей города Лион и Бордо.

    В этом году ожидается, что рекордсменом по росту цен станет Лион. За последние 12 месяцев здесь недвижимость подорожала на 9,8%.

    Город Ренн – столица Бретани – стал ближе к Парижу благодаря новой высокоскоростной линии поездов (350 км всего за полтора часа). «Судя по всему, можно ожидать роста цен и здесь», – уверены специалисты Groupe Immobilier Mercure.

    Как понять, адекватную ли цену просит продавец

    Самый простой способ – сравнить цену объекта с другими аналогичными предложениями в данном регионе. Самостоятельно это поможет сделать, например, ресурс www.drimki.fr.

    «Конечно, оценка на таком ресурсе не может учитывать всех качеств недвижимости. И в первую очередь – если речь идет о замках, ведь каждый такой объект особенный. Поэтому помощь агента в этом смысле неоценима, – отмечает Ирина Милюхина. – Если после просмотра замка цена кажется завышенной, всегда есть возможность торга. В переговорах с владельцем поможет агент. Покупатель делает свое письменное предложение цены (через агента), и при условии разумного торга (в пределах 10-15%) оферта может быть принята продавцом».

    Исторический замок середины XVIII века с английским парком в 50 км от Парижа. Его стоимость €14 млн. Отличный вариант загородной резиденции

    Сколько стоит содержание замка

    При покупке замка также важно просчитать предстоящие регулярные расходы на его содержание. Сюда входит налог, страховка, «коммуналка» и оплата услуг персонала. Ориентировочно такие траты в сумме могут составлять от 1 до 3% от стоимости объекта в год.

    Как можно использовать замок

    «Могу выделить две основных категории покупателей замков во Франции. Первая – это люди, принадлежащие к мировой бизнес-элите, – рассказывает Ирина Милюхина. – Они приобретают историческую недвижимость в качестве загородной резиденции либо c целью развития собственного бизнеса. Например, для организации отелей, резиденций компаний, частных клубов, элитных гольф-клубов и т. д».

    Возможность развития бизнеса в стенах замка оговаривается на самом начальном этапе покупки. Если неподалеку находится курортная зона, причал для яхт, горное озеро и т. п., то срок окупаемости замка-гостиницы может составить шесть-семь лет. Доходность от подобных инвестиций в среднем колеблется от 5 до 12%.

    Прекрасный замок в 20 км от крупного города Нант и в 40 мин от пляжей Атлантики после реставрации может идеально подойти под развитие успешного гостиничного бизнеса

    Замки также могут приносить дополнительный доход своему владельцу и использоваться для сдачи в аренду – для проведения свадеб, различных мероприятий и торжеств, а дополнительные спальни в замке позволяют использовать его как мини-отель и принимать гостей, предлагая ночлег и завтрак. Такие мини-отели chambres d'hôtes или bed & breakfast популярны во Франции.

    «Вторая важная категория покупателей – это ценители истории и семейных традиций, которые приобретают замок в качестве семейной резиденции. Для них он – символ покоя, защищенности и определенного art de vivre, – добавляет специалист. – Замки с крупными охотничьими угодьями покупают любители охоты и рыбной ловли. А те, кто предпочитает верховую езду, могут подыскать для себя замок с роскошными конюшнями в живописных местах для конных прогулок».

    • Замки есть не только во Франции, но и в Словении. О них мы даже сняли фильм.

    Текст – Марите Любинайте

    Фото – база объектов prian.ru

    Нынешняя ситуация не имеет аналогов. Никто точно не знает, как долго продлится эпидемия коронавируса и какими будут последствия для экономики разных стран. Неопределённость повышает риски – для инвестиций, бизнеса, личной безопасности… Один из способов смягчить влияние кризиса – уже сейчас задуматься о налоговом планировании, защите капитала и семьи. Об авторе: Ирина Симонян
    Директор по маркетингу
    Henley & Partners Задать вопрос

    Непростая ситуация с коронавирусом COVID-19 показала, что именно в период неопределённости международная мобильность, второе гражданство или вид на жительство становятся ещё более ценным активом, который выделяется на фоне волатильности рынка. Неизвестно, сколько времени займёт стабилизация мировой экономики, поэтому сейчас правильный момент для принятия решений, которые помогут смягчить последствия нестабильности и кризисов в будущем.

    Альтернативные ВНЖ и гражданство, как золото или ценные бумаги с рейтингом ААА, являются безопасным вложением средств, своего рода убежищем для капитала. При этом такой актив даёт дополнительное преимущество в виде повышения личной безопасности для состоятельных людей и их семей. Получение нового резидентского статуса для налоговых и бизнес-целей диверсифицирует риски инвесторов, обеспечивая необходимую защиту от экономической и политической волатильности. Не стоит забывать, что наличие альтернативного ВНЖ или гражданства позволяет расширить возможности для безвизовых путешествий, инвестиций, бизнеса, образования.

    Смена налогового резидентства – один из самых распространённых способов налогового планирования. Это особенно актуально сейчас, когда между многими юрисдикциями действует автоматический обмен финансовой информацией. Рассмотрим несколько стран с привлекательными условиями налогообложения для новых резидентов.

    Великобритания

    Налоговые резиденты Великобритании, не имеющие в стране домицилия, могут перейти на специальную систему налогообложения – remittance basis of taxation. В соответствии с ней налогообложению подлежат только доходы, полученные в Великобритании или переведённые на её территорию. В Великобритании действует налог на наследство, однако отсутствуют налоги на благосостояние и на приобретение имущества.

    Как стать налоговым резидентом. Один из вариантов получения разрешения на постоянное пребывание в Великобритании – виза «Инвестор» (Tier 1). Минимальные инвестиции в этом случае составляют £2 млн. Также можно получить бизнес-визу «Инноватор», вложив в компанию от £50 тыс. 

    Италия

    В 2017 году Италия ввела новый режим фиксированного налогообложения, который предусматривает освобождение от выплат за общемировой доход при условии уплаты налога в размере €100 тыс. в год. Режимом фиксированного налогообложения можно пользоваться в течение 15 лет. На специальный налоговый режим могут претендовать только те, кто не был налоговым резидентом Италии девять из десяти последних лет.

    Как стать налоговым резидентом. В Италии иностранцы, которые пользуются специальным налоговым режимом, могут получить статус elective resident. Он позволяет жить в стране, но не даёт права на работу.

    Кипр

    В июле 2015 года на Кипре был введен статус «лицо без домицилия» (non-domiciled resident) в отношении физических и юридических лиц. Практически это означает, что лица, которые хотят переехать в страну и стать налоговыми резидентами Кипра, будут освобождены от подоходного налога и взноса в Фонд обороны в течение 17 лет, если они получают только пассивный доход (например, дивиденды, роялти, проценты).

    Как стать налоговым резидентом. Иностранцы могут получить ВНЖ или гражданство Кипра через инвестиции. Основные требования для оформления ВНЖ – приобретение первичной недвижимости на Кипре стоимостью не менее €300 тыс. (плюс НДС), гражданства – инвестиции в размере от €2 млн согласно правилам инвестиционной программы Кипра.

    Мальта

    Физические лица могут стать налоговыми резидентами Мальты в рамках специального налогового режима Global Residence Program. В таком случае уплачивается подоходный налог по фиксированной ставке 15% на иностранный доход, который переведён на Мальту. Другие доходы облагаются налогом также по фиксированной ставке 15%. Бенефициары режима обязаны уплачивать ежегодный налог в размере как минимум €15 тыс.

    Как стать налоговым резидентом. На Мальте действуют две инвестиционные программы. Для получения ВНЖ необходимо инвестировать от €350 тыс., гражданства – от €1 млн.

    Португалия

    Лица, которые не являлись налоговыми резидентами Португалии в течение предыдущих пяти налоговых периодов, могут подать заявку на специальный статус non-habitual. Он позволяет не уплачивать налоги на часть доходов из иностранных источников в течение следующих десяти лет.

    Как стать налоговым резидентом. Иностранные граждане могут получить ВНЖ («золотую визу») Португалии через инвестиции от €250 тыс. Программа неоднократно признавалась одной из лучших в рейтинге инвестиционных программ Henley & Partners благодаря срокам и качеству обработки заявлений, требованиям к инвестициям и уровню жизни в стане.

    Греция

    В декабре 2019 года правительство Греции одобрило изменения в налоговое законодательство.

    Новым налоговым резидентам страны предлагают платить ежегодный фиксированный налог в размере €100 тыс. на все доходы за рубежом. Участников программы также освободят от уплаты налога на наследство и дарение для активов за пределами Греции. Налоговые льготы будут действовать до 15 лет. Программа может быть интересна как non-domicile для тех инвесторов, кто хочет получить налоговое резидентство и будет проживать в Греции не меньше 183 дней в год. Если вы инвестируете в страну €500 тыс., то ваш ежегодный налог на общемировой доход составит €100 тыс., при инвестициях в €1 млн – €50 тыс., а если инвестиции будут €1,5 млн, то и налог со всего общемирового дохода составит €25 тыс. в год.

    Как стать налоговым резидентом. Иностранные граждане могут получить ВНЖ («золотую визу») Греции через инвестиции от €250 тыс. Вкладывать капитал можно в том числе в недвижимость или земельный участок. Участник программы может инвестировать лично или через юридическое лицо в греческий инвестиционный проект, который оказывает положительный эффект на национальное развитие и экономику страны. Процесс получения ВНЖ занимает от двух месяцев в зависимости от региона подачи заявления.

    Швейцария

    Налогообложение в Швейцарии регулируется на уровне федерации, а также кантонов и муниципалитетов. Налог на доходы физических лиц взимается по прогрессивной шкале, максимальная ставка на федеральном уровне составляет 11,5%. Кантоны могут устанавливать свои ставки, которые варьируются от 1,8 до 26,0%. Если налогоплательщик заключил специальное соглашение с налоговыми властями Швейцарии, то его налоги взимаются с расчётного дохода, который определяется на основании расходов и стоимости проживания в Швейцарии, а не в общеустановленном порядке на основе общемирового дохода и активов.

    Как стать налоговым резидентом. Граждане стран, не входящих в ЕС/ЕАСТ, могут получить ВНЖ Швейцарии только иммиграционной категории: для наёмных работников; предпринимателей; пенсионеров, которые могут доказать наличие тесных связей со Швейцарией, а также финансово независимых лиц, готовых ежегодно уплачивать согласованный с налоговыми органами фиксированный налог на доходы физических лиц. Последняя опция особенно популярна среди состоятельных людей, так как не требует существенных временных затрат и не подпадает под квотирование.

    В целом, чтобы стать налоговым резидентом той или иной страны, необходимо проводить там определённое значительное количество времени (от 90 до 180 дней минимум). Для этого недостаточно рамок туристической или бизнес-визы. Необходимо быть либо гражданином, либо резидентом с ВНЖ или ПМЖ.

    Но наличие ВНЖ ограничивает держателя в выборе места постоянного проживания только на территории страны, выдавшей ВНЖ, или в странах, с которыми заключены особые соглашения. Более того, ВНЖ необходимо время от времени продлевать. В этом смысле гражданство (и лучше европейское) – это более ценный инвестиционный инструмент, который не только позволяет выбирать место для проживания и налогового резидентства, но и передаётся будущим поколениям.

    Получите консультацию по вопросам налогового планирования, оформления альтернативного ВНЖ и гражданства

    Швейцария, Цюрих, 110 Клосбахштрассе, 8024, Цюрих, Швейцария

    https://ru.henleyglobal.com/

    [email protected]

    +44 207 245 0143