Италия всегда привлекала состоятельных россиян. Какую недвижимость и где приобретают россияне?
По сравнению с европейскими и скандинавскими покупателями, россияне не так заметны в Италии. Да и рынок итальянской недвижимости никогда не являлся массовым. Так сложилось исторически, что по всей стране расположены многочисленные старинные усадьбы, и предпочтения итальянцев и законы страны склоняются в сторону обновления уже существующих зданий, а не строительства новых. Зачастую ремонт не по карману владельцам поместий, которые, в большинстве случаев, получили постройки и земли по наследству. Поэтому в Италии преобладает вторичный рынок недвижимости – перепродажи уже построенных зданий после полной внутренней перепланировки.
Застройщики только начинают осваивать южные части Аппенинского полуострова, где полным ходом идет строительство вилл и апартаментов с начальной ценой от €49 тыс. Таким образом, россияне даже со скромными бюджетами, смогут стать инвесторами в Италии. Правительство страны во главе с премьер-министром Сильвио Берлускони, приветствует строительство, считая, что таким образом можно достичь массового развития региона и обеспечить приток денег для строительства дорог и улучшения инфраструктуры. Итальянское правительство пообещало инвестировать €4 млрд в транспортную инфраструктуру страны и, как сообщается, одобрило строительство автомобильно-железнодорожного моста над Мессинским проливом, который свяжет Сицилию с материком.
«Российских посетителей в Италии стало заметно больше. Ожидается, что в 2008 году около полумиллиона российских туристов посетят Италию, это на 33% больше, чем в 2007 году. Думаю, что через 10 лет их количество будет исчисляться миллионами», — говорит Карло Патетта, директор итальянского агентства недвижимости IDealBox.
Где покупают
Риэлторы как один отмечают: российский покупатель требует недвижимость у моря или озера и эксклюзивность. Самым большим спросом пользуются дома на берегу озера Ламбардии на границе со Швейцарией. «Наши соотечественники хотят жить у воды», — говорит Лариса Хорева из российского агентства недвижимости Avenue Property. Там давно не было новостроек и стоимость вилл исчисляется миллионами евро.
«Хит спроса – это морское побережье Тосканы: Форте дей Марми и близлежащие курорты. Это районы миллиардеров, куда российские покупатели стремятся из-за престижа», — добавляет Геннадий Габриэлян, директор компании «Группа «Дом».
«Русские ценят знаковое место. Для подавляющей части покупателей важны живописное место, бывшее аббатство, монастырь, сохранившиеся следы старины», — говорит Лариса Хорева Avenue Property.
«Россиянин хочет недорогие апартаменты на море за €250,000. Для Италии это небольшая сумма. Подобрать что-то возможно, однако жилье будет удовлетворять только формальным требованиям», — говорит Габриэлян. Живописными районами центральной Тосканы и близлежащей Умбрии россияне интересуются мало. Риэлтор описывает типичного покупателя крупной усадьбы, как «продвинутого современного миллионера». Кто-то спрашивает о «римском взморье» в 40 минутах езды от Рима. «Однако стандарты жилья там в основном рассчитаны на местное население», — говорит Габриэлян.
Интересуются и Сицилией, где находится вилла итальянского премьер-министра Сильвио Берлускони. Два года назад бюджетная авиакомпания Wind Jet начала круглогодичные прямые перелеты (Москва, Санкт-Петербург — Катания) на Сицилию из Москвы и Санкт-Петербурга. Улучшенное сообщение помогло увеличить продажи, говорит Марина Круглова из компании Sicilproject, которая работает на Сицилии с российскими клиентами.
Рыночный рост
По данным аналитической компании UBH, начиная с 2004 года, общий рост цен в крупных городах Италии составил 31,6%. Однако рост цен неравномерно распределен по территории Италии. Он более заметен в городах средней величины, особенно на высококлассное жилье, расположенное в центральных районах. Среди крупных городов, в 2007 году самый высокий рост цен (+10%) был зарегистрирован в Бари, на втором месте находятся Генуя и Палермо (+7,5%), в то время как в Милане и Риме, представляющими собой два основных рынка недвижимости, рост цен составил соответственно 4,5% и 7%.
Однако мировой финансовый кризис не обошел и Италию, и в мае 2008 директор студии исследований группы UBH Аллесандро Гисолфи сказал: «Впервые за последние 10 лет мы отмечаем снижение цен на определенные категории жилья: в национальном масштабе это снижение на 2,4%. Причем лидируют крупные города: Милан (-2%), Флоренция (-3%), Рим (-2,2%), Неаполь (-2,4%)».
Среди основных факторов, влияющих на спад цен, аналитик назвал снижение покупательной способности населения и высокие цены на жилье.
Однако если рынок жилья экономического класса подвержен колебаниям, то на богатые поместья покупатель находится всегда, считает Лариса Хорева из Avenue Property. В этом секторе всегда наблюдается стабильный рост 3-5% в год, отмечает она.
Куда вкладывать
Раньше решение о покупке, в основном, зависело от уровня знаний о регионе, и до недавнего времени покупали в общепринятых местах, говорит Андрей Пак, генеральный менеджер по России компании MRI. Поэтому его фирма решила идти в новый для россиян регион, рассчитанный на категорию клиентов-инвесторов.
Застройщики и агенты и застройщики обещают инвесторам прибыльные инвестиции в недвижимость на юге Италии – в Калабрии, Сицилии, Апулии.
«Калабрия – это Коста Дел Сол 15 лет назад, говорит Андрей Пак. – Через несколько лет этот регион ожидает бум». Однако Гарри Фицсаймонс, директор компании VFI, ведущей активное строительство в регионе (в данный момент компания разрабатывает 16 проектов в Калабрии), возражает: «Калабрия никогда не будет еще одной Коста Дел Сол, руководство региона ревностно следит за экологической обстановкой». Напомним, что в регионе запрещено прибрежное строительство.
Однако многие до сих пор верят в стереотип о разрыве между богатым, «продвинутым» индустриальным севером и бедным югом. «Юг — это социальная изоляция», — говорит Геннадий Габриэлян, директор Группы «Дом». Риэлтор считает, что застройщикам в Калабрии нужно много сделать для того, чтобы этот район стал привлекательным для массового покупателя.
Давид Травелли, директор компании Italianchoice.com, которая работает на рынке дорогой вторичной недвижимости, говорит, что рынок недвижимости Италии отличается стабильностью, однако цены на вторичную недвижимость продолжают расти. «На пример, в прошлом году цены на недвижимость в городе Вольтерра в Тоскане, где компания в проводит реконструкцию двух вилл, выросли на 25%, и это еще не предел. Мы работаем с традиционными виллами и фермерскими домами, а их на рынке не так много, поэтому в этом сегменте происходит постоянный рост».
Риэлтор предупреждает о проектах, построенных не итальянскими строительными компаниями без использования традиционных итальянских стройматериалов и отделки. «Так как объекты, построенные иностранными девелоперами, не привлекает традиционного покупателя, застройщики издают огромное количество маркетинговых материалов, чтобы привлечь в Италию клиентов, которых обычно покупают недвижимость в Испании, Турции или Болгарии, — говорит Травелли. — Вы не должны забывать, что заинтересованные покупатели, и особенно покупатели из России, не захотят купить квартиру в доме, заселенном англичанами. Поэтому крупные строительные компании не работают в традиционном сегменте рынка, так как этот рынок узко специализированный, только маленькие итальянские компании могут обеспечить отделку высочайшего класса. Такая работа требует мастерского подхода, и не рассчитана на массовость. Может показаться, что это просто романтика, но в Италии такой подход работает лучше всего, и это отличает Италию от других стран».
На стыке двух культур
Геннадий Габриэлян сетует, что многие российские покупатели опасаются переплаты и предполагают, что смогут сэкономить, если обратятся в итальянскую компанию напрямую. «Но случается обратное: услышав русскую речь, итальянцы повышают цены, и вся экономия сходит на нет», — добавляет Геннадий Габриэлян.
«Российский покупатель очень открыт. Он должен быть правильно проконсультирован», — говорит Андрей Пак из MRI.
Давид Травелли рекомендует российским агентствам сосредоточить внимание на покупателях, уже хорошо знакомых с Италией – они легче пойдут на покупку. «Они с большей охотой откликнутся на предложение посетить объект, если клиенту действительно это интересно и если у него есть средства. В таких случаях, мы успешно закрываем более 90% сделок», — говорит Травелли.
По словам Изабеллы Мнацаканян из московского агентства недвижимости Clifford Capital, для российских инвесторов, которые успели «обжечься» при покупке недвижимости в других странах, надежность агентства является приоритетом.
«Некоторые покупатели требуют уставные документы, проверяют репутацию застройщика через свои каналы», — рассказывает риэлтор. Для некоторых важна маленькая концентрация соотечественников в жилом комплексе.
Личный подход
Все больше клиентов интересуются дополнительными услугами, которые может предоставить им риэлтор. Например, компания ItalianChoice предлагает службу по поиску объектов по специальным запросам клиентов, желающих жить в определенном районе. Для этого требуется отличное знание местного рынка. Тогда его компания находит частных владельцев, не желающих размещать информацию о продаже через агентство недвижимости, говорит Травелли. 60% всего рынка недвижимости в Италии продается таким образом, добавляет он. Другая услуга, которая может привлечь клиента, — это предложение итальянской отделки и строительных материалов в сотрудничестве с итальянскими архитекторами, декораторами и строителями.
В отличие от многих других рынков недвижимости, в Италии преобладают небольшие частные фирмы, которые работают в определенной области. Это особенно заметно на рынке элитной недвижимости, говорит Карло Патетта из компании IDealBox. «Брокеру необходимы личные контакты с покупателем, чтобы гарантировать конфиденциальность информации в течение всего процесса купли-продажи», — говорит он.
Итальянский закон предусматривает такой порядок получения вознаграждения: агент получает комиссию от продавца и покупателя. Считается, что так агент будет беспристрастно относиться ко всем сторонам, вовлеченным в сделку. Комиссия варьируется от 1% до 3% и зависит от типа и стоимости недвижимости.
Давид Травелли из ItalianChoice (компания работает с объектами недвижимости в ценовой категории от €400 000 до €1,2 млн.) предлагает агентствам комиссию в среднем 1-2%, однако процент может быть и выше, в зависимости от уровня сотрудничества между компаниями.
Мощности компании позволяют MRI устраивать собственные семинары, выставки и конференции, куда активно приглашаются все желающие. VFI активно развивает агентскую сеть в России и странах СНГ, предоставляя партнерам «агентский пакет», в который, среди прочего, входят маркетинговые материалы, информация о строящихся объектах, обязательные инспекционные поездки, помощь в организации выставок.
«В Италии, больше, чем в других странах, многое зависит от личных контактов, знакомств и общественных связей», — говорит Карло Патетта из компании IDealBox.
Рынок недвижимости Италии за 2007 год
- среднегодовой рост цен на жилье составил 5,6% (4,2% в реальных цифрах), а полугодовой рост составил 3%;
- рост бизнес-сектора является более высоким по сравнению с жильем: 6,1% (3,5% за семестр);
- увеличилось среднее время продажи (на сегодняшний момент 4,7 месяцев), сдачи в аренду (2,6 месяцев) и предоставляемые скидки (11,1%);
- граждане стран, не входящих в Евросоюз, составляют 10,1% от общего числа купивших недвижимость и 20% от числа арендаторов. Самые высокие показатели зарегистрированы в Падуе (16,4%) и Милане (16,5%);
- темпы приобретения недвижимости по-прежнему держатся на уровне в небольших городах и пригородах, в то время как в крупных центрах они замедлились;
- по-прежнему растут инвестиционные фонды недвижимости, которые оцениваются в целом в €21,6 млрд, а вложения в недвижимость достигли отметки в €27,6 млрд;
- около 77% жилья приобретается в кредит;
- 46% кредитов выдается для приобретения первого дома, 39% для приобретения второго дома (в качестве второго дома или с целью инвестиций, причем 10 лет назад эта цифра составляла всего лишь 7%), 8% кредитов выдается для постройки жилья и 7% для ремонта уже существующей недвижимости;
- 74% кредитов выдается на срок более 15 лет, в то время как 69% кредитов выдается под фиксированную процентную ставку;
- ожидается дальнейшее повышение цен. В 2008 году прогнозируется рост цен в размере 5,6% на жилье, 4,3% на офисную недвижимость и 2,6% на магазины. (ПО МАТЕРИАЛАМ КОМПАНИИ UBH, Sicilproject S.r.l.)
Текст: Светлана Граудт
журнал Overseas Property Professional
