Всем покупателям недвижимости важны актуальные знания специфики рынка, юридических особенностей оформления сделки, законов и прав, системы налогообложения. О том, как избежать неприятных сюрпризов и неожиданных трат при покупке жилья в Испании, нам рассказал адвокат, юрист, директор компании SPAINMED и представитель OLE International Хорхе Альварес.
Когда объект найден, а цена устраивает продавца и покупателя, начинается самое интересное: проверка недвижимости и процесс оформления сделки. Ещё до внесения задатка и визита к нотариусу, где будет подписан финальный договор купли-продажи, надо убедиться, что выбранный вариант юридически чист.
Безусловно, этот важнейший этап лучше проходить не в одиночку, а в сопровождении опытного адвоката, который специализируется на недвижимости в конкретном регионе (муниципальные законы различаются в разных частях страны). Но в любом случае покупателю стоит знать, что проверять и на какие параметры обращать внимание.
Изучите кадастровые сертификаты
Вы должны запросить выписку из реестра собственности (Nota Simple). По данному документу вы можете проверить:
кто владелец;
чем обременена недвижимость;
есть ли арендаторы, зарегистрированные или незарегистрированные (Ley protege inquilino);
является ли жильё Vivenda de proteccion oficial (находится ли под защитой муниципалитета, есть ли важные ограничения и обязательства).
Хорхе Альварес представитель OLE International
Убедитесь в том, что после оформления сделки купли-продажи недвижимости право собственности оформлено в реестре на ваше имя. Этот процесс может занимать от 30 до 60 дней. Желательно не затягивать и зарегистрировать нового владельца как можно скорее, чтобы иметь защиту реестра перед третьими лицами. Нотариус может отправить в электронном виде подписанный акт купли-продажи сразу же.
Оцените налоговые обязательства
Налоги, которые вы заплатите, будут зависеть от того, что вы покупаете: новую недвижимость непосредственно от застройщика или вторичное жильё. Также играют роль местные законы региона, в котором находится объект.
Город искусств и наук, Валенсия, Испания
Если вы покупаете новый дом или квартиру, то вы должны заплатить продавцу НДС (IVA, Impuesto sobre Valor Añadido). Для объектов во всех регионах Испании ставка одинаковая – 10% от стоимости.
Налог на документальное оформление юридических актов (IAJD, Actos Jurídicos Documentados) также уплачивается при приобретении новостройки за все бумаги, заверенные у нотариуса, и составляет от 0,15 до 2,00% стоимости объекта или суммы ипотеки. Ставка зависит от автономного сообщества, в котором построен объект. Например, в Барселоне ставка налога 1,5%, а на Балеарских островах – 1,2%.
Если вы покупаете дом или квартиру на вторичном рынке, НДС платить не нужно, но нужно – налог на передачу имущества (ITP, Impuestro sobre Transmisiones Patrimoniales) – 8–10% от общей стоимости объекта. Ставка зависит от автономного сообщества, а также стоимости недвижимости. Например, в Валенсийском сообществе ставка равна 10%. Этот налог уплатить необходимо в финансовом автономном сообществе региона в течение 30 дней со дня сделки.
Эти налоги формируются исходя из рыночной стоимости объекта.
Кадастр может дать полезную информацию о стоимости недвижимости для целей налогообложения. Например, ежегодный муниципальный налог на имущество (IBI, El Impuesto sobre Bienes Inmuebles) платит тот, кто по состоянию на 1 января текущего года числился владельцем. Если у предыдущего владельца была задолженность, то её постараются взыскать с его доходов, но порой властям это не удаётся. Поэтому налоговые задолженности без учёта штрафных санкций в крайнем случае переходят к новому владельцу. Размер IBI рассчитывается по кадастровой стоимости жилья и колеблется от 0,5 до 2,0% в различных муниципалитетах.
Хорхе Альварес представитель OLE International
Налог на прирост капитала при продаже недвижимости в Испании (Plusvalia Municipal) взимается с продавца недвижимости. Этот муниципальный сбор зависит от того, как увеличилась кадастровая стоимость объекта за время владения. Если продавец нерезидент, то из-за просрочек оплаты это бремя может перейти на покупателя, поэтому в процессе переговоров важно обсудить этот момент с продавцом. Лучше в договор включить отдельный пункт и взять обязательства уплаты налога на прирост капитала на себя, чтобы избежать проблем с налоговой инспекцией.
Проверьте разрешения на строительство
Вы должны проверить в отделе архитектуры городского совета, что лицензия на строительство (Licencia de obra) в порядке и что недвижимость возведена законно. Это особенно актуально при покупке объекта на стадии офф-план или непосредственно у застройщика. В муниципалитете можно узнать, есть ли на здание все лицензии, и получить подтверждающий документ.
Будьте осторожны, если вы покупаете дом в деревне (terreno rústico). Земля может быть предназначена исключительно для сельскохозяйственного использования. Примите дополнительные меры предосторожности: обратитесь в соответствующий муниципалитет, чтобы убедиться в наличии разрешений на использование земли для проживания.
Плотная прибрежная жилая застройка, Астурия, Испания
Проверяем категорию участка в земельном кадастре (registro de la propiedad):
urbanо – для индивидуального строительства;
urbanizable – возможно индивидуальное строительство;
no urbanizable – земли сельскохозяйственного назначения или имеющие археологическую или историческую ценность, 100-метровая зона береговой линии или подконтрольные военным или иным ведомствам участки.
Если вы собираетесь покупать землю или дом на берегу моря, обратитесь в Registro de la Demarcación de Costas (Регистрацию береговой демаркации) и запросите справку о том, что интересующее вас имущество соответствует условиям закона «О побережьях» 1988 года (Ley de Costas). Особенно если объект находится в пределах земель в общественном достоянии (100 м от берега моря).
Пять лет назад в закон вносились поправки, в связи с которыми муниципалитеты получили право разрешать строительство в некоторых случаях даже в 20 метрах от линии прибоя. Порядка 140 тыс. домов из зоны принудительного отчуждения попали под амнистию и получили законный статус. Подробности можно найти на страничке наиболее часто задаваемых вопросов о законе на сайте Министерства природы Испании.
Запросите документы застройщика
Вы должны убедиться, что застройщик заключил договор страхования гражданской ответственности и оформил десятилетний страховой полис. Это позволит вам при обнаружении дефектов здания или грунта получить компенсацию. Страхование должно быть включено в домовую книгу, подписано нотариусом и зарегистрировано в Земельном кадастре.
Застройщик обязан заключить договор страхования, чтобы обеспечить выплаты в счёт сделок купли-продажи (законы № 57/1968 и № 38/1999). В случае заморозки строительства вам вернут деньги.
Хорхе Альварес представитель OLE International
Закон о выплатах при покупке строящихся объектов у компаний-банкротов № 57/1958 был отменён в 2016 году, но для сделок, заключённых до вступления нового закона в силу, покупатели могут добиться возврата средств, выплаченных строительным компаниям до 2016 года. Срок давности для подобных случаев – 15 лет с момента банкротства строительной компании.
Если вы покупаете квартиру, которая является частью дома (управление объектом происходит через ТСЖ или ТСН, Comunidad de Propietarios, Ley de Propiedad Horizontal), то желательно проверить нормы и правила внутреннего распорядка, чтобы избежать сюрпризов с соседями. Эти нормативные акты могут регулировать такие аспекты, как использование бассейнов, террас и общих территорий.
После проведения всех проверок можно переходить к самому главному – акту купли-продажи. Для этого надо, во-первых, подписать предварительно проверенный адвокатом договор на право покупки (Contrato de arras), во-вторых, внести задаток (10% от стоимости) и, в-третьих, заверить документы у нотариуса.
