Налоги на недвижимость в Болгарии – одни из самых низких в еврозоне. В ставках и условиях оплаты для граждан страны и иностранцев разницы нет, а за своевременное внесение причитающейся суммы государство даже предоставляет скидку. Собственники любой недвижимости в Болгарии могут рассчитывать на мультивизу, а при покупке на сумму более €310 тыс. – на ВНЖ. В этой статье мы подробно расскажем о налогах при покупке, продаже болгарской недвижимости, владении ею, сдаче в аренду, передаче по наследству, а также об особенностях уплаты. Обязанности и права нерезидентов, которые купили недвижимость в Болгарии
Иностранцы могут свободно покупать в Болгарии жилую и коммерческую недвижимость. Если собственность идёт без земли (квартиры, апартаменты), дополнительных разрешений не потребуется. Но если речь идёт о недвижимости с землёй (виллы, дома, отдельно стоящие постройки), то иностранный инвестор, который не является гражданином одной из стран ЕС, может купить её только на юридическое лицо, зарегистрированное в Болгарии.
Права. Собственники любой болгарской недвижимости, независимо от суммы сделки, могут рассчитывать на годовую мультивизу с периодом пребывания 90 дней в полугодие. Вместе с основным заявителем на визу могут подать супруг/супруга и несовершеннолетние дети. Если стоимость собственности превышает €310 тыс., можно ходатайствовать о получении болгарского ВНЖ.
Обязанности. Владелец любой болгарской собственности должен стать на налоговый учёт в течение двух месяцев после приобретения объекта и платить налог на недвижимость (данък имот) и коммунальный налог (такса битови отпадъци). За их своевременное внесение одним платежом государство предоставляет скидку 5%. За просрочку полагаются штрафы, возникают проблемы при получении визы и ВНЖ, а в отдельных случаях следует арест недвижимости и продажа через суд для погашения задолженности.
Жилой комплекс в городе Несебр. Подробное описание читайте здесь Налоги при покупке недвижимости
При приобретении недвижимости в Болгарии основная материальная нагрузка, связанная с переоформлением права собственности, ложится на покупателя. Налоги и сборы, которые взимает государство при заключении сделки, одинаковы для иностранцев и болгар.
В день покупки новый собственник платит муниципальный налог – 1,5–3,5% от суммы, указанной в заверенном нотариусом акте купли-продажи. Нюанс: если налоговая (государственная) оценка выше указанной в договоре стоимости, налог будет начислен от суммы переоценки.
Нотариальные услуги (примерно 1% от суммы сделки) также оплачивает покупатель. Есть и специальная пошлина за внесение данных о новом собственнике в Государственный реестр недвижимости – 0,1% от стоимости объекта.
Продавец со своей стороны обязан подготовить налоговую оценку объекта и справку из кадастровой службы.
Читайте также
Процедура приобретения недвижимости в Болгарии
Личный опыт. В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии
Вид на курорт Солнечный Берег Налоги при владении недвижимостью
Налогом облагается вся болгарская недвижимость за исключением сельскохозяйственных угодий и лесов. Иностранец, купивший дом или квартиру в стране, автоматически становится налогоплательщиком. В течение 60 дней после заключения сделки он должен стать на учёт в местной налоговой инспекции, представив декларацию об объекте, в которой указаны:
год покупки/строительства;
применённые строительные материалы;
площадь здания в целом и каждого из помещений;
конструкционные особенности;
количество этажей;
кадастровая стоимость (как правило, намного ниже рыночной).
Окончательная ставка налога на недвижимость разнится в зависимости от региона и составляет 0,15–0,25% от кадастровой стоимости. Начисление налога начинается с момента введения в эксплуатацию, причём в последующем неважно, живёт кто-то в объекте или нет, – платить причитающуюся сумму всё равно придётся.
Вместе с налогом на недвижимость необходимо перечислять коммунальный налог (сбор за вывоз мусора), ставку которого определяет каждый муниципалитет отдельно. Размер варьируется в пределах 0,14–0,45% от стоимости, прописанной в договоре купли-продажи. К примеру, в Бургасе собственникам приходится платить 0,25%, в Варне – 0,15%, в Софии – 0,325%. Ставки могут разниться даже в разных районах одного города. В среднем владелец студии платит в год до €25, односпальной квартиры – около €45.
Личный опыт: «Купили в Болгарии трёшку по цене кондиционеров»
Налоги при сдаче недвижимости в аренду
Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильём. Но в последнем случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесённых затрат. Платить налог можно как ежемесячно, так и один раз в год, подав декларацию до 30 апреля года, следующего за отчётным.
Жилой комплекс в Золотых Песках. Подробное описание апартаментов читайте тут
За жильё, сдаваемое в краткосрочную аренду, до начала 2020 года дополнительно нужно было платить туристический налог, который зависел от количества людей, заселившихся в квартиру или дом. Однако в феврале 2020 года депутаты болгарского парламента приняли во втором чтении поправки к Закону о туризме, которые коснулись сдачи жилья в аренду через такие платформы, как Airbnb.
Теперь собственники должны зарегистрироваться в местной общине и вместо подоходного и туристического налогов платить единый патентный сбор, который, в зависимости от расположения объекта, составляет €13–130 в год. Такой вариант удобнее, так как позволяет сдавать жильё в аренду лишь в определённые месяцы и не платить сбор за оставшиеся.
Налоги при перепродаже недвижимости
При продаже недвижимости бывший собственник обязан уплатить налог на прирост капитала в размере 10% от чистой прибыли от сделки. То есть от разницы между ценой покупки и ценой продажи за вычетом расходов на недвижимость (ремонт, оформление сделки и т. д.).
Освобождение от уплаты налога предусмотрено, если собственник продаёт основное жильё, которым владеет более трёх лет.
Особенность. Если продажа осуществляется через юридическое лицо, а сумма прибыли более €25 550, возникает дополнительная обязанность – уплата НДС. Дополнительные 20% взимаются с суммы, превышающей €25 550. К примеру, если чистая прибыль от сделки составила €40 880, НДС придётся заплатить с суммы €15 330.
В Болгарии размер налога на наследование и дарение напрямую зависит от линии родства.
Наследники первой линии (родители, дети, супруги) налог не платят в любом случае.
Более дальние наследники также не должны платить налог, если налоговая оценка передаваемой собственности не превышает €127 760. Если превышает – есть различия по степени родства: братья и сёстры платят налог в размере 0,4–0,8%, прочие наследники – 3,3–6,6%.
Новые жилые комплексы на побережье города Варна Как сэкономить на налогах
Самый очевидный способ – обратиться к налоговому консультанту заранее, перед покупкой недвижимости. Специалист поможет оптимизировать потенциальные выплаты, подсказав, где лучше приобретать жильё и как организовать бизнес, с ним связанный.
Напомним, что стоит платить налог сразу, единым платежом, до 30 марта года, следующего за отчётным. Тогда государство предоставляет скидку 5%. При желании можно поделить причитающуюся сумму на четыре равные части и вносить раз в квартал. Или на две, внеся первую с 1 марта до 30 июня, а вторую – до 30 октября. Но скидки в последних двух случаях не будет. Главное – не просрочить. Иначе будет начисляться пеня, которая составляет 4–5% годовых от положенной суммы.
