Налоги на недвижимость в Болгарии – одни из самых низких в еврозоне. В ставках и условиях оплаты для граждан страны и иностранцев разницы нет, а за своевременное внесение причитающейся суммы государство даже предоставляет скидку. Собственники любой недвижимости в Болгарии могут рассчитывать на мультивизу, а при покупке на сумму более €310 тыс. – на ВНЖ. В этой статье мы подробно расскажем о налогах при покупке, продаже болгарской недвижимости, владении ею, сдаче в аренду, передаче по наследству, а также об особенностях уплаты. Обязанности и права нерезидентов, которые купили недвижимость в Болгарии

Иностранцы могут свободно покупать в Болгарии жилую и коммерческую недвижимость. Если собственность идёт без земли (квартиры, апартаменты), дополнительных разрешений не потребуется. Но если речь идёт о недвижимости с землёй (виллы, дома, отдельно стоящие постройки), то иностранный инвестор, который не является гражданином одной из стран ЕС, может купить её только на юридическое лицо, зарегистрированное в Болгарии.

Права. Собственники любой болгарской недвижимости, независимо от суммы сделки, могут рассчитывать на годовую мультивизу с периодом пребывания 90 дней в полугодие. Вместе с основным заявителем на визу могут подать супруг/супруга и несовершеннолетние дети. Если стоимость собственности превышает €310 тыс., можно ходатайствовать о получении болгарского ВНЖ.

Обязанности. Владелец любой болгарской собственности должен стать на налоговый учёт в течение двух месяцев после приобретения объекта и платить налог на недвижимость (данък имот) и коммунальный налог (такса битови отпадъци). За их своевременное внесение одним платежом государство предоставляет скидку 5%. За просрочку полагаются штрафы, возникают проблемы при получении визы и ВНЖ, а в отдельных случаях следует арест недвижимости и продажа через суд для погашения задолженности.

Жилой комплекс в городе Несебр. Подробное описание читайте здесь Налоги при покупке недвижимости 

При приобретении недвижимости в Болгарии основная материальная нагрузка, связанная с переоформлением права собственности, ложится на покупателя. Налоги и сборы, которые взимает государство при заключении сделки, одинаковы для иностранцев и болгар.

В день покупки новый собственник платит муниципальный налог – 1,5–3,5% от суммы, указанной в заверенном нотариусом акте купли-продажи. Нюанс: если налоговая (государственная) оценка выше указанной в договоре стоимости, налог будет начислен от суммы переоценки.

Нотариальные услуги (примерно 1% от суммы сделки) также оплачивает покупатель. Есть и специальная пошлина за внесение данных о новом собственнике в Государственный реестр недвижимости – 0,1% от стоимости объекта.

Продавец со своей стороны обязан подготовить налоговую оценку объекта и справку из кадастровой службы.

Читайте также

• Процедура приобретения недвижимости в Болгарии
• Личный опыт. В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии

Вид на курорт Солнечный Берег Налоги при владении недвижимостью 

Налогом облагается вся болгарская недвижимость за исключением сельскохозяйственных угодий и лесов. Иностранец, купивший дом или квартиру в стране, автоматически становится налогоплательщиком. В течение 60 дней после заключения сделки он должен стать на учёт в местной налоговой инспекции, представив декларацию об объекте, в которой указаны:

• год покупки/строительства;
• применённые строительные материалы;
• площадь здания в целом и каждого из помещений;
• конструкционные особенности;
• количество этажей;
• кадастровая стоимость (как правило, намного ниже рыночной).

Окончательная ставка налога на недвижимость разнится в зависимости от региона и составляет 0,15–0,25% от кадастровой стоимости. Начисление налога начинается с момента введения в эксплуатацию, причём в последующем неважно, живёт кто-то в объекте или нет, – платить причитающуюся сумму всё равно придётся.

Вместе с налогом на недвижимость необходимо перечислять коммунальный налог (сбор за вывоз мусора), ставку которого определяет каждый муниципалитет отдельно. Размер варьируется в пределах 0,14–0,45% от стоимости, прописанной в договоре купли-продажи. К примеру, в Бургасе собственникам приходится платить 0,25%, в Варне – 0,15%, в Софии – 0,325%. Ставки могут разниться даже в разных районах одного города. В среднем владелец студии платит в год до €25, односпальной квартиры – около €45.

Читайте также

• Содержание недвижимости в Болгарии
• Личный опыт: «Купили в Болгарии трёшку по цене кондиционеров»

Налоги при сдаче недвижимости в аренду

Сдавая недвижимость в аренду, собственник должен платить подоходный налог по ставке 10% от суммы, прописанной в договоре с арендатором. Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы, связанные с жильём. Но в последнем случае нужно обязательно представить документальные подтверждения понесённых затрат. Платить налог можно как ежемесячно, так и один раз в год, подав декларацию до 30 апреля года, следующего за отчётным.

Жилой комплекс в Золотых Песках. Подробное описание апартаментов читайте тут

За жильё, сдаваемое в краткосрочную аренду, до начала 2020 года дополнительно нужно было платить туристический налог, который зависел от количества людей, заселившихся в квартиру или дом. Однако в феврале 2020 года депутаты болгарского парламента приняли во втором чтении поправки к Закону о туризме, которые коснулись сдачи жилья в аренду через такие платформы, как Airbnb.

Теперь собственники должны зарегистрироваться в местной общине и вместо подоходного и туристического налогов платить единый патентный сбор, который, в зависимости от расположения объекта, составляет €13–130 в год. Такой вариант удобнее, так как позволяет сдавать жильё в аренду лишь в определённые месяцы и не платить сбор за оставшиеся.

Налоги при перепродаже недвижимости 

При продаже недвижимости бывший собственник обязан уплатить налог на прирост капитала в размере 10% от чистой прибыли от сделки. То есть от разницы между ценой покупки и ценой продажи за вычетом расходов на недвижимость (ремонт, оформление сделки и т. д.).

Освобождение от уплаты налога предусмотрено, если собственник продаёт основное жильё, которым владеет более трёх лет.

Особенность. Если продажа осуществляется через юридическое лицо, а сумма прибыли более €25 550, возникает дополнительная обязанность – уплата НДС. Дополнительные 20% взимаются с суммы, превышающей €25 550. К примеру, если чистая прибыль от сделки составила €40 880, НДС придётся заплатить с суммы €15 330.

Налоги на наследование и дарение 

В Болгарии размер налога на наследование и дарение напрямую зависит от линии родства.

• Наследники первой линии (родители, дети, супруги) налог не платят в любом случае.
• Более дальние наследники также не должны платить налог, если налоговая оценка передаваемой собственности не превышает €127 760. Если превышает – есть различия по степени родства: братья и сёстры платят налог в размере 0,4–0,8%, прочие наследники – 3,3–6,6%.

Новые жилые комплексы на побережье города Варна Как сэкономить на налогах 

Самый очевидный способ – обратиться к налоговому консультанту заранее, перед покупкой недвижимости. Специалист поможет оптимизировать потенциальные выплаты, подсказав, где лучше приобретать жильё и как организовать бизнес, с ним связанный.

Напомним, что стоит платить налог сразу, единым платежом, до 30 марта года, следующего за отчётным. Тогда государство предоставляет скидку 5%. При желании можно поделить причитающуюся сумму на четыре равные части и вносить раз в квартал. Или на две, внеся первую с 1 марта до 30 июня, а вторую – до 30 октября. Но скидки в последних двух случаях не будет. Главное – не просрочить. Иначе будет начисляться пеня, которая составляет 4–5% годовых от положенной суммы.

Фото: база объектов prian.ru

Покупка недвижимости в Словакии – задача несложная: процедура сводится к нескольким простым шагам, а новый собственник, независимо от страны гражданства, получает полное право распоряжаться имуществом. Из преимуществ покупки – право на многократную шенгенскую визу, низкие налоги на владение недвижимостью, невысокие расходы в процессе приобретения, возможность взять ипотеку под адекватный процент. В этой статье мы подробно расскажем обо всех особенностях покупки недвижимости в Словакии, сопутствующих расходах и возможностях. Содержание статьи

• Права и обязанности иностранцев
• Поиск недвижимости в Словакии
• Риелторы и юристы в Словакии
• Пошаговая процедура сделки
• Удалённая сделка
• Дополнительные расходы
• Ипотека для иностранцев
• Резюме

Права и обязанности иностранных покупателей

С 1993 года, когда Словакия получила независимость, приобретать недвижимость в стране могли лишь её граждане. Но после вступления в ЕС правила кардинально поменялись: купить недвижимость в Словакии может любой иностранец или компания, независимо от того, где она зарегистрирована.

Зарубежные граждане могут приобретать в Словакии абсолютно любую собственность: дома, квартиры, коммерческие объекты, земельные участки. Предварительно получать какие-либо разрешения не требуется, только в случае с землёй нужно заранее сделать разрешение на строительство. Исключения – земли в лесу и участки сельскохозяйственного назначения, которые могут купить лишь граждане Словакии.

Права и обязанности. Владелец словацкой недвижимости может полностью ею распоряжаться, независимо от страны гражданства, – то есть проживать в ней, сдавать в аренду, продавать, менять, дарить, передавать по наследству. Вместе с тем собственнику придётся платить налог на владение и соответствующие налоги в случае сдачи в аренду и перепродажи.

Возможности. Получить ВНЖ, просто купив недвижимость в Словакии, нельзя. Но наличие собственности станет дополнительным плюсом, свидетельствующим в пользу финансовой состоятельности иностранца, при рассмотрении заявления по иным основаниям: учёба, работа, ведение бизнеса, наличие близких родственников в стране и т. д. Кроме того, претенденты на ВНЖ по любым основаниям должны иметь место проживания в Словакии – жильё в собственности или в аренде. Соответственно, владельцам недвижимости будет проще выполнить это условие.

К тому же, владея словацкой недвижимостью, можно рассчитывать на многократную шенгенскую визу с правом пребывания в стране 90 дней в полугодие.

Исторический центр Братиславы – столицы Словакии  Поиск недвижимости в Словакии

Посмотреть подходящие объекты вы можете в каталоге Prian.ru. Также на нашем портале можно оставить заявку на подбор объекта по вашим требованиям. Рекомендуем также изучить раздел «Статьи и новости о недвижимости в Словакии».

Риелторы и юристы в Словакии

Словацкое законодательство не обязывает покупать недвижимость с помощью риелторского агентства и при участии юриста. Однако без них найти подходящий объект и проверить его чистоту сложно, особенно если вы не живёте в Словакии.

Отметим, что в Словакии обязательна сертификация не только юристов, но и риелторов. Работать без соответствующего документа местные агенты не могут, а чтобы его получить, требуется иметь соответствующее образование, стаж. Потому, обращаясь в местную риелторскую фирму, обязательно просите показать выписку из Торгового реестра о регистрации компании.

В Словакии действует профессиональная ассоциация риелторов. На сайте организации посмотрите список действующих членов. А на портале Prian.ru вы можете найти список словацких и международных компаний, имеющих опыт работы с иностранцами.

Современное строительство в городе Братиславе Пошаговая процедура сделки

После осмотра и выбора подходящей недвижимости процедура покупки сводится к семи шагам.

Шаг 1. Ознакомление с листом собственности (list vlastníctva, или LV) на имя продавца

Лист собственности – это основной документ о владении недвижимостью в Словакии, который при перепродаже должен быть «чистым» – то есть без отметок об ипотеке, залоговом праве, праве собственности третьих лиц или банка, который выдал кредит. Проверить его можно самостоятельно на портале национального кадастра.

Шаг 2. Составление договора резервирования

Если покупателю нужно время, чтобы собрать деньги и перевести их в Словакию или, к примеру, решить административные вопросы, составляется договор резервирования. Он гарантирует, что в заранее оговорённый период продавец не предлагает недвижимость другим лицам, а покупатель не рассматривает другие предложения.

На основании договора покупатель переводит собственнику безотзывной аванс, который входит в стоимость недвижимости и составляет 3–5% от обозначенной цены. Если сделка не состоится по вине покупателя, продавец оставляет себе аванс, если по вине собственника – деньги полностью возвращаются покупателю.

Шаг 3. Составление договора о покупке недвижимости (zmluva o prevode vlastníctva)

Финальный договор о передаче права собственности составляют в четырёх экземплярах: по одному для покупателя и продавца и два – для кадастра недвижимости. Подписи сторон заверяет нотариус. Если будущий собственник будет проходить через процедуру винкулации (о ней – дальше), потребуется ещё пятый экземпляр.

Договор должен содержать следующие сведения:

• полные паспортные данные покупателя и продавца;
• точное обозначение передаваемого имущества;
• оговорённую цену.

Иногда дополнительно требуется указать точную локацию объекта, его техническое состояние, прописать точные права и обязанности сторон, а также особенности совместного владения, если о таковом идёт речь.

Словакия славится своими бальнеологическими курортами. Лечебный курорт Тренчьянске-Теплице  Шаг 4. Винкулация (vinkulácia)

Это блокирование денег банком или нотариусом до получения покупателем листа собственности на недвижимость с целью защитить его деньги от возможного мошенничества. Процедура платная, цена зависит от стоимости сделки. К примеру, если недвижимость стоит €300 тыс., плата банку или нотариусу за хранение денег до трёх месяцев составит €200–600.

Проще и быстрее открыть подобный счёт через нотариуса. Вероятность мошенничества с его стороны исключена, так как нотариусы в Словакии – госслужащие, работу которых контролирует Министерство юстиции, а документы по сделкам хранятся в закрытой базе данных.

Шаг 5. Оплата

Для оплаты можно использовать следующие способы.

Со счёта в словацком или европейском банке.

Со счёта в банке родной страны прямым переводом или через интернет-банкинг, если банк позволяет проводить крупные транзакции. В некоторых случаях требуется представить договор о покупке недвижимости.

Привезти наличные за несколько приездов и положить их на собственный или нотариальный счёт в банке. Доступная сумма для провоза на одного человека – до €8,6 тыс. Но оплатить сделку наличными без участия банка не получится: в Словакии есть закон, запрещающий передачу наличными сумм свыше €5 тыс.

Снятие с карточки в банкомате. Но в этом случае есть нюанс: словацкие банкоматы не позволяют снимать крупные суммы денег. Чтобы обналичить нужную сумму, придётся пройтись по множеству банкоматов и, скорее всего, заплатить немалую комиссию.

Может быть и такой вариант: покупатель заплатит на месте аванс продавцу наличными, заключит договор, вернётся с ним в страну и на основании данного документа переведёт оставшуюся сумму через банк родной страны на счёт собственника или нотариуса.

Шаг 6. Подача заявления в кадастр о переводе права собственности

После винкулации продавец или риелтор подают в кадастр недвижимости пакет документов.

• Заявление о переводе права собственности на недвижимость со старого на нового собственника (návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností). Составляется в двух экземплярах: один передаётся кадастру, второй заверяется печатью и остаётся у покупателя.
• Договор о приобретении недвижимости.
• Справка от управляющей компании, в которой указано, что на квартире не висит никаких задолженностей по коммунальным расходам. Если речь идёт о покупке дома, аналогичные справки нужно запросить у поставщиков электричества, газа, воды и т. д.

Самый популярный словацкий курорт Пьештяни с лечебными термальными источниками Шаг 7. Получение решения кадастра недвижимости

В течение 15–30 дней кадастр недвижимости выдаёт решение о переходе права собственности. За процессом можно наблюдать через личный кабинет на портале кадастра. Далее нужно получить лист собственности на имя нового владельца – на основании этого документа нотариус переведёт на счёт продавца заблокированную оставшуюся часть суммы. С этого момента покупатель – полноценный собственник приобретённого объекта.

Удалённая сделка

Купить недвижимость в Словакии удалённо – реальная задача. Для этого необходимо составить доверенность на лицо или компанию, находящуюся в стране. К примеру, на юриста или риелтора, отвечающего за сделку.

Прочитайте кейс о том, как проходила удалённая сделка: Как русские зарабатывают на недвижимости в Словакии, не приезжая в страну

Дополнительные расходы при покупке

• Услуги нотариуса: €200–350.
• Услуги риелторского агентства: 3–4% от суммы сделки.
• Заверение подписей: €20–30.
• Госпошлина при перерегистрации недвижимости: €66 (свидетельство о собственности выдают через 30 дней) или €266 (документ оформляют за 15 суток). Если заявление подаётся в электронном виде, соответствующие пошлины составят €33 и €130.
• Лист собственности: €8.

После приобретения недвижимости новый собственник должен зарегистрироваться в отделении налоговой инспекции и до 31 января следующего года подать налоговую декларацию. Далее до 31 марта следует уплатить налог, который рассчитывает мэрия или сельсовет (оповещение пришлют по почте). Сумма небольшая, варьируется в пределах €30–100 в год в зависимости от типа, площади собственности. В последующие годы на почту будет приходить вызов к оплате на почтовом бланке.

 Ипотека для иностранцев

Иностранные граждане при покупке недвижимости в Словакии могут рассчитывать на кредит от местного банка.

Условия

• Срок кредитования: 5–20 лет
• Процентная ставка: 3–6% годовых
• Сумма первоначального взноса: минимум 30% от стоимости объекта
• Минимальный доход: €700–1 000 после вычета налогов (в зависимости от банка и желаемой суммы кредита)
• Срок оформления ипотеки: две-три недели

В качестве залога банку оставляется приобретаемая недвижимость, которую нужно обязательно застраховать.

Необходимый пакет документов

• Удостоверение личности, при наличии – карта ВНЖ/ПМЖ.
• Оригиналы выписки с банковского счёта, подтверждающие, что последние три – шесть месяцев заявитель получает регулярный доход, достаточный для оформления кредита. Если кредит берёт юридическое лицо, требуется подтвердить, что как минимум последние два года оно получает стабильный доход, платит зарплату сотрудникам и не имеет задолженностей по налогам и обязательным отчислениям.
• Оценка судебным экспертом стоимости приобретаемой недвижимости.
• Черновик договора купли-продажи объекта. Финальный договор банк потребует, если примет положительное решение о выдаче кредита.

 Резюме

• Иностранцы имеют право покупать в Словакии любую недвижимость, кроме сельскохозяйственных земель и лесных угодий, и распоряжаться ею в последующем как пожелают. Предварительное разрешение потребуется только на строительство – в случае приобретения земельного участка под строительство дома.
• Покупка недвижимости в Словакии не даёт права претендовать на ВНЖ, но становится основанием для подачи заявления на многократную шенгенскую визу на срок до 90 дней в полугодие.
• Процедура приобретения собственности несложная, но с особенностями. Специфический этап – винкулация – блокировка денег за недвижимость на счёте местного банка или нотариуса до момента подписания окончательного договора и выдачи документа о переходе права собственности.
• Оплата сделки возможна либо со счёта местного/европейского банка, либо через банк родной страны напрямую на счёт продавца/нотариуса. В последнем случае банк может потребовать договор на покупку недвижимости.
• После совершения сделки необходимо подать документы в кадастр недвижимости, где через 15–30 дней перерегистрируют собственность на нового владельца и выдадут соответствующий документ.
• Сделку можно провести удалённо на основании доверенности на имя нотариуса или на риелторскую компанию.
• Дополнительные расходы невысоки и складываются из оплаты услуг нотариуса, риелторского агентства и перерегистрации собственности. Ежегодный налог на владение небольшой, варьируется в пределах €30–100.
• Иностранцы могут рассчитывать на ипотеку в Словакии под 3–6% годовых и с первоначальным взносом минимум 30%.

Фото: pixabay.com, wikipedia, wikimedia, база объектов prian.ru

Налоги при покупке испанской недвижимости невысоки, если вы не планируете получать с объекта прибыль. В последнем случае в стране действует единая ставка подоходного налога для нерезидентов в размере 24%. Зато иностранцы имеют право покупать в стране недвижимость любого типа и ходатайствовать о получении шенгенской мультивизы, независимо от суммы покупки. Если стоимость сделки превышает €500 тыс. – собственник может подать заявление на ВНЖ для себя и семьи.  Обязанности и права нерезидентов, которые купили недвижимость в Испании

Недвижимость в Испании могут покупать граждане любых стран. Оформить сделку можно на физическое или юридическое лицо. Получать дополнительные разрешения от местных властей обычно не требуется (исключение – в некоторых регионах до сих пор запрашивают разрешение от Министерства обороны, впрочем, число таких мест сокращается). Чтобы купить объект, не нужно обладать местным ВНЖ либо становиться резидентом Испании.

Не существует ограничений и по типам недвижимости: иностранцы могут свободно покупать квартиры на первичном и вторичном рынке, участки земли, частные дома с землёй, коммерческие объекты.

Собственник любой испанской недвижимости, независимо от её стоимости, может рассчитывать на многократную шенгенскую визу сроком действия до 90 дней в полугодие. В 2013 году появилась ещё одна возможность – «золотая виза» для иностранцев, которые приобрели недвижимость в Испании на сумму от €500 тыс. Собственник получает ВНЖ с правом на работу и возможностью перевезти с собой семью.

Права и обязанности иностранца в отношении приобретённой недвижимости ничем не отличаются от таковых для граждан страны. То есть придётся платить налоги, покрывать коммунальные услуги и подстраиваться под требования арендного законодательства, которое в последние годы становится всё жёстче.

Налоговым резидентам РФ при открытии юрлица или банковского счёта в Испании необходимо сообщить об этом в налоговую службу родной страны.

Читайте также

• Регионы Испании: где лучше жить и покупать недвижимость
• Курортная недвижимость Испании: обзор цен и предложений на средиземноморском побережье

Застройка в центре Мадрида Налоги при покупке недвижимости

Уплачиваемые при покупке собственности налоги зависят от типа объекта.

Первичный рынок. При покупке у застройщика потребуется заплатить местный НДС (IVA – impuesto sobre valor añadido), который, независимо от региона, составляет 10%. Если речь идёт о коммерческом объекте, земельном участке, незавершённом / не сданном в эксплуатацию доме, парковочных местах, которые находятся отдельно от жилья (то есть не на территории комплекса), ставка выше – 21%.

Для новостроек отдельно взимается также гербовый сбор, или налог на юридическую фиксацию акта (IAJD – impuesto sobre los actos jurídicos documentados). В зависимости от региона ставка составляет 0,5–1,5%.

Вторичный рынок. Налог на переход права собственности (impuesto sobre transmisiones patrimoniales, ITP) варьируется в зависимости от региона страны. В среднем он составляет 8%. Самый низкий – 6%, к примеру, в Алаве, Бискайе, Мадриде, Наварре. На Канарских островах – 6,5%. 8–11% – в Андалусии, Арагоне, Астурии, Кантабрии, Эстремадуре, на Балеарских островах. 10% – в Каталонии, Валенсии, Галисии.

Читайте также

• Ипотека в Испании. Как иностранцу получить кредит на недвижимость
• Личный опыт: «Купили квартиру в Испании семь лет назад, сейчас планируем переезд»
• Процедура покупки недвижимости в Испании

Пляжи Валенсии Налоги при владении недвижимостью

Для собственников испанской недвижимости есть три налога. 

Налог на недвижимость (el impuesto sobre bienes inmuebles, IBI). Начисляется и резидентам, и нерезидентам. Уплачивает раз в год собственник, на которого записана недвижимость на 1 января отчётного года. Ставка – 0,4–1,1% от кадастровой стоимости объекта, которая обычно в несколько раз ниже рыночной. Оплату можно сделать автоматической, привязав её к текущему счёту в испанском банке. 

Точная ставка зависит от муниципалитета. К примеру, в Валенсии налог составляет 0,950%, в Алтее – 0,503%, в Бенидорме – 0,682%, в Кальпе – 0,0867%, в Торревьехе – 0,400%, в Барселоне – 0,825%, в Мадриде – 0,604%. 

Примерно за месяц до крайнего срока уплаты собственнику недвижимости должно прийти информационное письмо с указанием суммы. Но стоит помнить: даже если письмо вы не получили, от ответственности это не освобождает – за просрочку будет «капать» пеня и в итоге наложены санкции. Как правило, заплатить налог можно до конца октября года, следующего за отчётным. 

Подоходный налог для нерезидентов (impuesto sobre la renta de no residentes, IRNR). Уплачивают только те, кто проводит в Испании менее 183 дней в год и не указывает её как центр жизненных интересов. 

Размер сбора собственник рассчитывает самостоятельно, заполняет декларацию и отправляет в налоговую службу. Конкретная ставка зависит от статуса объекта и его кадастровой стоимости, которую можно посмотреть в квитанции на уплату налога, пришедшей по почте, или на сайте кадастра. В отношении статуса объекта есть два варианта.

Недвижимость не сдаётся в аренду. Декларацию нужно подать до 31 декабря отчётного года, а оплатить – примерно до 20 декабря следующего. Ставка вменённого налога – 24% от 1,1% кадастровой стоимости недвижимости. Иногда за основу принимается 2%, если переоценку проводили более десяти лет назад. К примеру, если квартира в Малаге стоит €200 тыс., собственнику придётся платить около €500 в год.

Недвижимость сдаётся в аренду. Декларация подаётся каждый квартал, в первые две недели апреля, июля, октября и января. Налог зависит от размера получаемой прибыли. Ставка – 24%, но из налогооблагаемой базы можно вычесть фактические расходы, связанные с обслуживанием и улучшением объекта. Если какой-то период времени недвижимость пустовала, налог платить не нужно, но подать налоговую декларацию всё равно придётся.

Налог на богатство (impuesto sobre el patrimonio, IP). Применим и к резидентам, и к нерезидентам, если стоимость недвижимости более €700 тыс. Ставка варьируется в пределах 0,2–2,5%, но с 2021 года в регионах, которые не утвердили собственную ставку, правительство увеличило максимальный налог на 1%. То есть в некоторых частях страны ставка может быть и 3,5%. Подать декларацию нужно в конце года, а оплатить – до конца июня следующего.

Читайте также

• Содержание недвижимости в Испании
• Как это – владеть квартирой в Испании? Опыт россиянки, купившей двушку рядом с Бенидормом в далёком 2012 году

 

Налоги при сдаче недвижимости в аренду

Ставка подоходного налога при сдаче недвижимости в аренду – 24% для нерезидентов ЕС и 19% для резидентов Евросоюза. Налогооблагаемую базу можно снизить за счёт амортизации, которая составляет 2–3% в год, и подтверждённых чеков о расходах на улучшение и обслуживание жилья. Отметим, что для резидентов Испании ставка подоходного налога – 19–45% в зависимости от суммы годового дохода. 

Особенности рынка аренды

• Независимо от того, сдаёте вы недвижимость в краткосрочную или долгосрочную аренду, объект нужно зарегистрировать в Министерстве туризма. И даже при нулевом доходе потребуется подавать декларацию.
• Арендная ставка устанавливается на основе личной договорённости – законодательно этот момент не регулируется. Все обязанности сторон прописываются в арендном договоре, который изначально заключается, как правило, на год. В нём перечисляют имеющуюся мебель и технику, описывают состояние объектов, дефекты и повреждения. Повышать ставку в течение первых пяти лет можно только соизмеримо с уровнем инфляции.
• Коммунальные услуги обычно оплачивает собственник жилья, после чего арендатор возмещает сумму, опираясь на чеки. Согласно испанскому законодательству, расходы на капитальный и косметический ремонт ложатся на плечи владельца недвижимости, а мелкий текущий ремонт берёт на себя съёмщик. Но прежде чем изменить что-то в доме, обязательно нужно заручиться разрешением собственника.
• Независимо от срока сдачи, информацию об арендаторах следует подать в местное отделение полиции.

Ла-Гомера, один из самых маленьких островов Канарского архипелага Налоги при перепродаже недвижимости

Продать недвижимость в Испании может только непосредственный собственник или лицо, на которое оформлена нотариальная доверенность. Если доверяете этот вопрос агентству – обязательно проверьте наличие соответствующей лицензии. 

Налог на прирост капитала (IRPF) платит продавец, ставка – 24% для нерезидентов ЕС. Налогооблагаемая база – разница между стоимостью покупки и продажи. Для резидентов Испании используется ставка 19–45% в зависимости от размера прибыли. В некоторых случаях испанские резиденты налог на прирост капитала не платят – к примеру, если использовали объект как основное место жительства в течение трёх лет перед продажей. 

Из налогооблагаемой базы можно вычесть расходы на амортизацию, а также инвестиции в улучшение жилья, налоги при покупке. 

Также придётся уплатить налог на прирост стоимости земли (IIVTNU). Ставка зависит от конкретного округа, финальная сумма, как правило, составляет несколько сотен евро. Если за период владения земля, на которой стоит дом, не подорожала – налог платить не придётся. 

Внимание! С 1998 года между Испанией и Россией действует соглашение об избежании двойного налогообложения.

Налоги на наследование и дарение

Налог на наследование и дарение уплачивают все и в любом случае, независимо от степени родства. Но нерезидентов это касается, только если недвижимость находится на территории Испании, а резидентов – если речь о любом объекте в любой точке мира. 

В зависимости от категории наследника предусмотрены льготы

Потомственные и усыновлённые дети в возрасте до 21 года – €15 956,87.

Потомственные и усыновлённые дети старше 21 года, родители/усыновители, супруги – €15 956,87.

Братья и сёстры, племянники/племянницы, дяди/тёти – €7 993,46.

Для родственников четвёртой степени, друзей льгот не предусмотрено.

После вычета соответствующей льготы применяется ставка, размер которой зависит от кадастровой стоимости недвижимости. Ставка варьируется от 7,65%, если цена ниже €7 993,46, до 34%, если больше €797 555,08. К примеру, за полученную в наследство или в качестве подарка квартиру стоимостью €75 тыс. придётся заплатить 15,3%, а €350 тыс. – уже 25,5%. 

Как сэкономить на налогах

Прежде всего, стоит помнить о том, что налоговая служба пристально следит за выполнением налоговых обязательств. Потому в случае просрочки вам как минимум могут отказать в продлении визы или ВНЖ, параллельно установив пеню за каждый день неуплаты. В худшем случае муниципалитет блокирует счета и забирает имущество в счёт уплаты. 

Особенность: если вы решите погасить задолженность добровольно, вам полагается существенная скидка, которая может снизить размер реального долга в несколько раз. 

В остальном практически единственный реальный способ снизить налоги на имущество для нерезидента Испании – обратиться к налоговому консультанту ещё до покупки имущества. Специалист посоветует регион, на который выгоднее всего обратить внимание, объяснит, как распределить имущество и избежать налога на богатство, если предполагаемая сумма сделки свыше €700 тыс. А также уточнит, что и когда вам придётся платить в зависимости от того, как вы планируете использовать недвижимость.