В Черногории сложилась удивительная ситуация. Десятки тысяч объектов недвижимости не имеют разрешений на строительство. И при этом все эти здания являются предметом оборота на рынке – их продают, покупают, передают в наследство и пользуются ими десятилетиями. Почему так получилось? Какие риски скрывает «бесправное» жильё? И можно ли покупать дом, в свидетельстве о собственности на который есть пометка «Без строительного разрешения»? История вопроса: откуда в Черногории появились нелегальные дома

Тема сложная и неоднозначная. Процессы, которые привели к появлению самостроя, длились десятилетиями. Но мы постараемся объяснить ключевые моменты.

В 1991 году начался распад Югославии. В течение следующих 15 лет на этой территории появились семь независимых стран (в том числе частично признанное Косово). Черногория получила суверенитет только в 2006-м.

В югославский период черногорские города развивались медленно. Регион не рассматривали в качестве международного курорта, а значит, и не застраивали побережье.

С обретением независимости ситуация изменилась кардинально. Иностранцы скупали местные земельные участки, да и самим черногорцам надо было решать жилищный вопрос. Начался неожиданный строительный бум. В считанные месяцы освоили все участки в действовавших на тот момент урбанистических планах.

Черногории как независимому государству менее 15 лет

Новые проекты развития территорий местные власти составлять не успевали. Кроме того, бюджет на проведение коммуникаций был сильно ограничен. В некоторых регионах ДУПы (детальные урбанистические планы) не разрабатывались 20–30 лет. А значит, у собственников не было никаких шансов получить официальное разрешение на строительство.

Алексей Смирнов Adriatiс Sea Expert Черногория

Разрешения на строительство тогда не выдавали. Потому что земли не были урбанизированы, то есть на них не хватало инфраструктуры – дорог и коммуникаций. При этом государство понимало, что остановить строительство невозможно. Земельные участки – это частная собственность, а она поставлена во главу всех законов. Поэтому и закрывали глаза на такое строительство. Люди возводили дома сами. Многие выполняли проекты, многие – нет. Тогда это было несущественно.

Построив дом, владелец регистрировал его в кадастровой и налоговой службе. Государство это здание принимало и выдавало свидетельство о собственности (лист непокретности) с отметкой «Нема граджевинске дозволе». После этого объект включался в оборот на рынке недвижимости. С ним можно было совершать любые операции – продавать, дарить, сдавать в аренду… Разве что банки не очень охотно выдавали кредиты под обеспечение в виде здания, возведённого без строительного разрешения.

Масштабы рынка: сколько объектов не имеют разрешений на строительство

Точной цифры до сих пор никто не знает. По различным оценкам, от 40 тыс. до 100 тыс. объектов были возведены в период, когда государство не выдавало разрешений на строительство.

Попадали в этот правовой коллапс не только частные собственники, которые строили небольшие дома для личного проживания, но и девелоперы. В результате на рынок вышли тысячи квартир в многоэтажках без разрешений. В список «бесправных» попадают и реконструированные объекты: к примеру, возможна ситуация, когда первый этаж в доме построен легально, а второй – нет.

Алексей Смирнов Adriatiс Sea Expert Черногория

По статистике за 2018 год, в сельской местности оказалось без разрешений 71% собственности, в городской – больше 50% от всех жилых площадей. В основном частные дома, но и среди квартир чуть ли не каждая вторая. Покупатели сделки с такими объектами совершали, потому что выбора не было. Знали об этом обременении, тем не менее жили в них, платили налоги и успешно продавали другим.

Самострой был нормой на рынке недвижимости Черногории Старт легализации: что происходит с «бесправной» недвижимостью сейчас

Ситуация, при которой никто не может легально построить дом, не могла длиться вечно. Семь-восемь лет назад власти Черногории занялись кадастровыми вопросами, разработкой градостроительных планов и сопутствующих законов.

Пришлось решить, что делать с теми, кто уже построил жильё, не получив на это разрешений. Сносить – не вариант. Таких объектов слишком много. Они находятся в частной собственности, которая неприкосновенна. Большинство соответствует современным нормам. И главное, владельцы не виноваты в том, что в переходный период государственные институты были не готовы сопровождать строительство.

Решили запустить процесс массовой легализации этой недвижимости. И заодно пополнить бюджет. 30 июля 2016 года парламент Черногории принял закон «О регулировании неформальных объектов» (Zakon o regularizaciji neformalnih objekta), который позволял вывести из тени весь самострой.

Участники рынка и собственники недвижимости в Черногории встретили закон с энтузиазмом. Условия были объявлены лояльные. Для легализации необходимо подать заявление, собрать небольшой пакет документов и заплатить налог за подключение к городским коммуникациям (komunalije).

Ставки налога приравняли к действующим сейчас, предоставив скидки и рассрочки. В среднем в приморском регионе государственный сбор составляет €70–150 за кв. м недвижимости. К примеру, за дом в Будве площадью около 200 кв. м набегает порядка €20 тыс. При единовременном платеже сумма снижается на 20%, также можно оформить рассрочку на любой срок до 20 лет.

Для легализации 200-метровой виллы в Будве надо заплатить налог порядка €20 тыс.

Был установлен дедлайн – 15 июля 2018 года. К этой дате все владельцы неформальных объектов должны были заявить о себе. Но уложиться в срок не получилось. В октябре 2019-го власти отчитались, что получили 51 тыс. обращений, из которых обработали около 30 тыс.

Планировали дедлайн отодвинуть, а недавно объявили, что легализация станет бессрочной, но только для объектов, появившихся до 2018 года и отмеченных на ортофотопланах, которые как раз в этот переходный период и сделали. Таким образом, дома, самовольно построенные после дедлайна, легализовать будет невозможно.

Алексей Смирнов Adriatiс Sea Expert Черногория

Среди моих знакомых 60% уже подали заявки на легализацию недвижимости. 30% – не успели: кто-то не знал, кто-то находился за границей, здесь же много собственников-иностранцев. А 10% умышленно не сдавали документы, чтобы в дальнейшем не платить налоги, ведь в законе не прописана санкция «снос», предусмотрены только штрафы.
Проблема в том, что власти до сих пор не готовы обрабатывать эти заявления. Я лично подал 55 обращений наших клиентов, получил только три полностью оформленных ответа. Мы представили все документы (элаборат, кадастровые планы, листы непокретности). А нам ответили: «Ваши дома ещё не включены в детальный план местности». А когда они появятся в плане? Может, ещё через несколько лет.

Легализация продвигается медленно. Вероятно, ещё пять – десять лет понадобится для регистрации незаконно построенных с 2006 по 2018 год объектов. Но этот процесс неизбежен – всем собственникам, хотят они того или нет, придётся его пройти.

Недвижимость без разрешений на строительство – всё ещё норма на черногорском рынке, такого жилья по-прежнему много. Но в перспективе оставшиеся «без дозволы» объекты превратятся в неликвид, продать который будет крайне сложно даже с дисконтом. К тому же не исключено, что власти ужесточат наказания для оставшихся в тени собственников.

Процесс легализации состоит из четырёх этапов

•    Подача заявления

•    Подтверждение о подаче заявления

•    Анализ стабильности и безопасности объекта

•    Решение о легализации

Типовой пакет документов для легализации дома площадью до 500 кв. м

•    Заявление. Его может подавать сам собственник или его представитель. 

•    Свидетельство о собственности – так называемый лист непокретности, выписка из государственного реестра.

•    Обследование состояния объекта (elaborat), заверенное лицензированной геодезической организацией (три копии), копия кадастрового плана или выдержка из кадастрового плана.

•    Свидетельство о сейсмической безопасности – его также готовит лицензированный специалист, например архитектор. 

•    Архитектурный проект (три копии), выполненный лицензированной компанией. Помимо базовых характеристик объекта, он содержит чертежи фундамента, поперечных разрезов и фасадов, описание инженерных решений и коммуникаций. Архитектурный проект не нужно представлять для объектов, которые используются как основное жильё. 

Что делать: можно ли сейчас покупать недвижимость без разрешений на строительство

Несмотря на то что формальный дедлайн для легализации недвижимости уже прошёл, большинство собственников так и не получили ответа от региональных властей. Опять же, не по собственной вине – заявки не успели обработать, детальные планы всё ещё не составлены для каждого региона. А значит, по-прежнему десятки тысяч объектов на рынке не имеют разрешения на строительство. Очевидно, что процесс выхода из тени будет продолжаться.

«Эпоха самостроя» в Черногории закончилась в 2018 году, но процесс легализации растянется ещё на несколько лет

При таких масштабах проблемы – чуть ли не каждый второй дом в стране – странно было бы говорить, что «бесправную» недвижимость нельзя покупать. Такие сделки регулярно совершаются, в них нет ничего незаконного. Но покупка дома – как правило, долгосрочное вложение средств, многие хотят передать это имущество наследникам. А значит, следует думать о перспективах: даже если сейчас объект не имеет «дозволы», важно понять, можно ли в принципе получить это разрешение. И морально подготовиться к выплатам налогов государству.

Каждый конкретный объект необходимо проверять, желательно с помощью опытного адвоката или риелтора.

Посмотреть свидетельство о собственности – указано ли там «Нема граджевинске дозволе», а также сравнить кадастровый план с фактическим состоянием объекта. Если обременений и несогласованных пристроек нет, значит, проходить легализацию не придётся.

Если обременение есть, надо выяснить у собственника, подал ли он заявку на легализацию до 2018 года. Большинство это уже сделали. В этом случае процесс продолжится уже с новым собственником – когда власти обработают заявку, он уплатит налог и снимет обременение.

Если заявку не подавали, надо выяснить, возможно ли в принципе легализовать имущество. Главное – изучить градостроительный план территории – не собирается ли, к примеру, государство построить на этой земле эстакаду. Участок должен быть отведен под жилищное строительство. В законе прописаны несколько обстоятельств, которые препятствуют легализации. Например, невозможно узаконить объекты, расположенные в национальных парках, в защитной полосе дорог, в зоне оползней, на расстоянии менее 400 метров от военных объектов.

Алексей Смирнов Adriatiс Sea Expert Черногория

Составить исчерпывающий список всех подводных камней невозможно, поэтому рекомендую проверять каждый объект. К примеру, многие строили дома, не измеряя площадь участка. Встречаются ситуации, когда человек возвёл здание точно на границе с соседской землёй или буквально на один сантиметр залез «в чужой огород», – в этом случае легализовать объект не получится.
После проверки, когда вы поймёте, что дом построен качественно и подлежит легализации, его можно спокойно покупать. Потом нужно будет собрать документы (их список невелик) и подать заявку. Правда, пока приём обращений приостановлен. Говорят, что продлят.

Программы инвестиционного гражданства существуют вот уже 30 лет. Они востребованы: обороты в отрасли исчисляются миллиардами евро. Однако нынешний год внёс коррективы. Практически все сферы жизни пострадали от пандемии, последствия которой не обошли стороной и процесс получения вторых паспортов. Какие страны лучше всего справились с меняющейся реальностью?

Пандемия коронавируса изменила не только повседневную жизнь, но и бизнес-процессы. Международные программы получения гражданства за инвестиции оказались в двойственном положении. С одной стороны, из-за Covid-19 перемещения большинства людей ограничили, да и сами потенциальные участники не хотели рисковать здоровьем. С другой стороны, ценность второго паспорта выросла, ведь во время карантина он давал возможность пересечь закрытые для всех прочих границы.

Платформа Best Citizenship опубликовала рейтинг лучших программ получения гражданства за инвестиции. Обновлённая система подсчёта баллов включает доступность консульской помощи, скидки из-за пандемии, бонусы после оформления гражданства и ориентированность на семейные заявки.

Карибский бассейн впереди

Топовые места рейтинга заняли карибские государства. На первой позиции оказалась Сент-Люсия, следом – Доминика и Гренада. Все эти страны дают возможность оформлять паспорта дистанционно. Такая опция была и раньше, но в 2020 году именно она стала конкурентным преимуществом.

Ещё одно достоинство – гибкость этих стран в сложившейся ситуации. Чтобы преодолеть последствия коронакризиса, они перешли на цифровую обработку заявок, ввели скидки и особые условия для семей. Впрочем, от первопроходцев среди программ инвестиционного гражданства такая лояльность ожидаема.

Скидки для семей с детьми в период пандемии Сент-Китс и Невис $45 тыс. до 15 января Доминика Взнос снижен до $175 тыс. на семью из четырёх человек Сент-Люсия Взнос снижен до $150 тыс. на семью из четырёх человек; скидки 50% на Covid-облигации до 31 декабря Антигуа и Барбуда Скидки для семей с детьми

Финансовый вопрос всегда играл не последнюю роль в выборе программы инвестиционного гражданства. Но из-за текущих событий он выходит на передний план. В этом отношении у Сент-Люсии и Доминики нет конкурентов – здесь по-прежнему самые доступные условия: минимальная сумма вложений начинается от $100 тыс.

В 2020 году правительство Сент-Люсии внесло в программу множество изменений. Удалось увеличить скорость обработки заявок, добиться большей прозрачности процесса, внедрить опцию электронных платежей и даже подготовить вариант Covid-инвестиций. В результате эта инвестиционная программа стала самой перспективной на будущий год.

Гренада несильно выделяется на фоне компаньонов, но занимает высокую позицию в рейтинге благодаря совокупности факторов, среди которых относительно небольшие инвестиции (от $150 тыс.), возможность переехать в США по долгосрочной визе E-2, предназначенной для инвесторов и предпринимателей, большое количество стран с безвизовым въездом (144 направления) и прозрачность процесса.

Страны, граждане которых имеют право на визу Е-2 в США:

• Гренада
• Турция
• Черногория
• Иордания
• Египет

Полный список смотрите здесь. 

Однако есть серьёзное преимущество, которое выделяет Гренаду в первой десятке, – безвизовый въезд в Китай. Это актуально для бизнесменов, работающих с крупнейшим азиатским рынком.

Сент-Люсия – обладатель самой гибкой программы гражданства за инвестиции по результатам года Сюрпризы рейтинга

Программа Вануату за год поднялась с нижних строк рейтинга на четвёртое место, составив компанию Сент-Китс и Невис. Причиной успеха стала скорость получения паспорта, которая теперь составляет 30 дней. Участникам других программ ждать документов приходится существенно дольше. Не последнюю роль сыграло и увеличение срока действия паспорта Вануату до десяти лет.

Срок от подачи заявки до получения паспорта Вануату                                                                              30 дней Карибский бассейн От 90 до 120 дней Черногория 90 дней Турция 100 дней Мальта 12 месяцев Болгария 24 месяца Самоа 12 месяцев

Сент-Китс разделил позицию с соседом из Океании в том числе благодаря сокращению срока принятия финального решения за дополнительную плату – теперь ответ можно получить в течение 60 дней. Так же, как и в Гренаде, размер инвестиций здесь начинается от $150 тыс. Но по количеству заявок эта страна опережает все остальные. Возможно, участников привлекает авторитет местного паспорта: Сент-Китс – самая благополучная страна на Карибах.

Первую пятёрку замыкает Антигуа и Барбуда, которая сумела предложить недорогую программу для семей, а отсутствие подоходного налога увеличивает её привлекательность в глазах потенциальных граждан.

Неожиданностью стало то, что из рейтинга выбыли Молдова и Кипр. Программы этих стран были официально приостановлены; когда они возобновятся (и произойдёт ли это вообще), пока неизвестно.

Вторая пятёрка и приближённые

На нижних строках рейтинга преимущественно европейские программы. Среди них выделяется Мальта. Её инвестиционное гражданство остаётся самым дорогим в мире, а условия уже успели пересмотреть, сократив общее количество заявителей до 400 в год.

Тем не менее Мальта, на пару с опередившей её Болгарией, может похвастать безвизовым режимом с Канадой, которого нет ни у одной из карибских стран. Также Мальта и Болгария – единственные – предоставляют доступ к гражданству Евросоюза.

Черногория, Турция и Иордания – ещё три страны, которые открывают путь к американской визе Е-2. Но только условия Турции и Черногории позволяют передавать гражданство по наследству. Зато обработка заявки в Иордании составляет максимум 20 дней, и это один из лучших показателей года.

Время на обработку заявок участников программы  Вануату                                                                              20 дней                                                        Сент-Люсия 56 дней Гренада 90 дней Доминика 90 дней Антигуа и Барбуда 90 дней Черногория 90 дней Иордания От 10 до 20 дней Самоа 30 дней

Рынок инвестиционного гражданства долго оставался растущим, количество программ только увеличивалось. Но, как показала практика, всё меняется. Результатом года стала условная потеря столь популярного Кипра и подорожание мальтийской программы. Трудно угадать, что произойдёт в дальнейшем. Возможно, лучше действовать исходя из текущих реалий быстро меняющегося рынка и пользоваться новыми возможностями лояльных карибских программ.

Лучшие программы инвестиционного гражданства – 2021 1 Сент-Люсия   2 Доминика 3 Гренада 4 Сент-Китс и Невис
Вануату 5 Антигуа и Барбуда 6 Болгария 7 Мальта 8 Турция 9 Черногория 10 Самоа
Египет 11 Иордания

Фото: pixabay.com 

Свой домик в Италии – мечта для многих, и речь не только о россиянах. Европейцы и американцы с удовольствием приобретают жильё в прославленных итальянских городах и на популярных курортах. Неудивительно, что цены высоки. Однако в Италии встречаются и феноменально дешёвые варианты, иногда даже по €15–20 тыс. Что это за жильё, кто и зачем его покупает? А ещё здесь регулярно проходят громкие распродажи домов за один евро. Может быть, стоит взять такой? Разбираемся вместе с риелторами. Как один евро превращается в 30 тысяч

Распродажи домов по цене «одной чашки кофе» регулярно устраивают многие итальянские коммуны. Для актуальных предложений создан специальный сайт. С начала 2021 года мы уже написали о шести подобных акциях! Часто после этих новостей к нам обращаются читатели с вопросом, как им купить такой дом. Однако уже по новостным сообщениям можно понять, что речь не идёт о благотворительности.

В Италии многие маленькие городки страдают из-за оттока населения. Люди уезжают из них в мегаполисы, где легче найти работу и больше возможностей для обучения детей. Соответственно, в этих крошечных городках остаётся много пустующих зданий, которые местные власти хотят восстановить за счёт инвесторов. В большинстве случаев это не отдельно стоящие дома, а таунхаусы, из которых и состоят улицы многих средневековых городков.

Однако далеко не каждый из тех, кто дошёл до стадии осмотра супердешёвых домов, становится покупателем. Даже беглый расчёт показывает, что эта недвижимость обойдётся намного дороже «одной чашки кофе». Для начала покупателю предстоит заключить сделку, а значит, заплатить налог на переход права собственности и гонорар нотариусу. Вместе они составят порядка €3 тыс.

Ойас — живописная горная коммуна в Италии, в регионе Валле-д’Аоста. Здесь предлагают дома по символической цене

На покупателей накладывается ряд ограничений. Прежде всего, от них требуется в течение двух-трёх лет провести реновацию.

С учётом того, что в большинстве случаев продающиеся дома находятся в заброшенном состоянии, ремонт не будет простым и дешёвым. Новым собственникам предстоит полное восстановление. При этом вариант «привезти своих дешёвых рабочих» не проходит. Как правило, по программе «дом за 1 евро» власти стараются дать работу местным бригадам. Кроме того, все структурные работы, замену электрики или сантехники, а также ряд других работ может выполнять только сертифицированный специалист. После окончания на документах нужно будет поставить печать, что проведённые работы соответствуют нормам и правилам, принятым в Италии.

Капитальный ремонт дома обойдётся вам минимум в €30–40 тыс., и это надо понимать, когда речь идет о доме «за евро». За такую сумму можно купить и обычное жилье, не обременённое обязательствами проводить ремонт в сжатые сроки.

На покупку дома по символической цене может вдохновить не столько коммерческий расчёт, сколько дух приключений – как это произошло с россиянином Артёмом, с которым мы беседовали в 2019 году.

Как говорят риелторы, первый результат программы «дом за 1 евро» – привлечение внимания к этим местам. Потенциальные покупатели, заинтересованные распродажей, стали приезжать в старинные итальянские деревушки. В результате коммуны выиграли от притока туристов.

Итальянская коммуна Самбука-ди-Сицилия прославилась благодаря акции «дома за один евро» Где искать дешёвую недвижимость в Италии

Большинство дешёвых объектов расположены в южных и центральных регионах Италии, север страны – традиционно дороже. Как правило, находятся они в небольших городках и посёлках, есть варианты даже рядом с морем, но чаще – на расстоянии 20–50 км от пляжей.

Чтобы составить общее представление о ценах на открытом рынке, можно изучить итальянский сайт immobiliare.it, который публикует статистику по разным частям страны. Например, в коммуне Стронголи, что в регионе Калабрия, недвижимость продаётся в среднем за €600 за кв. м. 60-метровую квартиру, расположенную недалеко от променада Марина-ди-Стронголи (Marina di Strongoli), можно взять за €35 тыс. Ещё вариант – коммуна Кастельнуово-ди-Фарфа (Castelnuovo di Farfa), что в столичном регионе Лацио, в 55 км от Рима. Здесь мы нашли симпатичную двухуровневую квартиру площадью 77 кв. м в исторической части города всего за €25 тыс.

Но у открытых баз недвижимости есть недостатки: неполные описания объектов, устаревшие или даже фейковые объявления. Например, в тексте может быть не указано, что недвижимость продаётся с судебных торгов или передаётся не в полную частную собственность (nuda proprietà, вид узуфрукта, при котором объект оформляется в собственность с ограничениями на использование, например, предыдущий владелец имеет право там пожизненно проживать). Поэтому порталы по недвижимости лучше использовать только для первоначального анализа, а для подбора окончательного варианта обращаться к риелторам, которые знают свой регион и могут проверить конкретный объект.

Цены за квадратный метр зависят от двух главных факторов – популярности локации и состояния самого объекта. Можно предположить, что дешёвое жильё – это малопригодные для жизни дома в депрессивных деревушках. Так ли это?

Юлия Козырева владелец SFR Realty

В Италии за €20–40 тыс. реально купить в живописных деревушках недвижимость, пригодную для жилья. В отличие от программ «дом за один евро»,  вы не будете скованы жёсткими обязательствами, сможете жить в доме и заниматься ремонтом в своём темпе. Порой даже можно поговорить с хозяевами и попросить рассрочку на год–два.
При этом надо понимать, что самые дешёвые объекты не расположены у моря, в больших городах или в местах, пользующихся большим спросом. Как правило, это маленькие городки, где-то в получасе езды от побережья. 
В частности, такие объекты продаёт наша компания SFR Realty в Абруццо и Молизе. Оба региона находятся в центре Италии, в 2–3 часах езды от Рима. Кроме того, в Пескаре (Абруццо) есть аэропорт, куда прилетают самолёты из многих европейских городов. В недалёком прошлом здесь покупали летние дома и приезжали на отдых в основном сами итальянцы (особенно с севера). Сейчас оба региона быстро набирают популярность у англичан, американцев и покупателей из Северной Европы, и цены начинают потихоньку расти.

Традиционно у многих итальянцев в собственности находится несколько объектов недвижимости – три, четыре или даже больше домов. После кризиса, разразившегося десятилетие назад, владельцы начали продавать «лишнее» жильё. В первую очередь расстаются с домами для отдыха – дачами в нашем понимании. Это жильё вполне качественное, но расположенное вдали от центров деловой активности. Тем, кому нужно учиться или работать, жить там неудобно. Однако для проведения спокойного отпуска подобные регионы отлично подходят.

Яркий пример недорогого курорта – городок Скалея в Калабрии, ставший очень популярным у русскоязычных покупателей недвижимости. Основу его современной застройки составляют комплексы многоквартирных пятиэтажных домов начала 80-х. Их массовое строительство привело к снижению стоимости квадратного метра. 

Елена Каварьянц владелец Scalea Realty

Для итальянцев наш город не слишком привлекателен. Скалея хороша тем, что здесь есть море, но у нас нет работы: здесь курортная зона, которая живёт только летом. Поэтому итальянцы приезжают исключительно в августе, в свои отпуска, то есть используют квартиры только один месяц в году. При этом содержание жилья в среднем обходится в €1,2 тыс. в год.
В 80-х годах недвижимость в Скалее охотно покупали местные. Сейчас хозяева состарились, дети вступили в наследство, а им не нужно это жильё ради нескольких недель отпуска в году. Поэтому последние десять лет итальянцы распродают квартиры.
Самые недорогие объекты в Скалее, за €15–16 тыс., как правило, находятся далеко от центра и от моря. Также дешевле жильё на последних этажах. Там старая мебель, они редко бывают с капитальным ремонтом.
Наш город – неогранённый алмаз. Даже хорошо, что его мало знают. У нас нет аэропорта, иначе бы цены взлетели в два раза. По сравнению с Римини к нам тяжело добираться, нет чартеров и ехать далековато.

Зачем покупать недорогое жильё

Главная причина – бюджетный отдых. Ну и любовь к Италии, конечно. К дому, в котором предполагается бывать несколько недель в году, часто предъявляют не такие требования, как к постоянному жилью. Тем более что основное время туристы проводят не в четырёх стенах, а на море или в путешествиях по местным достопримечательностям.

Елена Каварьянц: «Да, в Скалее старый жилфонд, но вы покупаете Италию. Здесь нет пафоса, но есть главное – воздух, пляжи, еда. Здесь самое чистое море, к нам приезжают отдыхать из Неаполя и Милана. Ещё один плюс – историческая часть находится прямо в городе, по местным улочкам удобно гулять. К тому же в Скалее по сравнению с соседними городками лучше развита инфраструктура: есть три больших супермаркета и много маленьких магазинов, рестораны работают круглый год».

Старый город в Скалее

Как результат – город пользуется популярностью у туристов, жильё здесь покупают не только «наши», но и англичане и американцы. Хотя постоянное население Скалеи составляет всего 10 тыс. человек, в августе число жителей доходит до 100 тыс.

Дешёвое жильё в Италии русскоязычные покупатели и другие иностранцы выбирают в первую очередь для собственного отдыха. Существенно заработать на сдаче в аренду вряд ли получится.

Елена Каварьянц: «Вы можете стабильно сдавать квартиру только в августе, одной семье, и благодаря этому погасить все затраты по содержанию. Сезон у нас начинается в мае, но люди приезжают с июня по сентябрь – русскоязычные и европейцы. Чтобы хорошо заработать, квартиру надо ставить на Booking и сдавать посуточно. Но хорошо – это €2,5–3,0 тыс., минус €1 тыс. за содержание. Вот и считайте.

Только в прошлом году из-за локдауна мне пришлось сдавать квартиры клиентов итальянцам, которым Скалея снова стала интересна из-за закрытых границ. И так я перекрыла затраты на годовое содержание, а владельцы, которые не приехали, хотя бы не остались в убытке».

Ещё один вариант отбить вложенные в дешёвую недвижимость деньги – заняться ремонтом. В той же Скалее квартиры с современной отделкой продаются уже за €40–50 тыс. Если грамотно организовать работы, можно будет и самому комфортно отдыхать, и при продаже остаться в выигрыше.

Кроме того, в Италии действует государственная программа Superbonus 110%, в рамках которой можно практически бесплатно произвести дорогостоящие ремонтные работы из определённого перечня. Цель программы – повысить класс энергосбережения жилья, снизить нагрузку на электросеть. Принять участие в ней могут и нерезиденты.

Государство готово оплатить работы стоимостью до €150 тыс. В список входят утепление дома, замена проводки, установка солнечных батарей. Проще использовать её для отдельных домов, так как в этом случае не требуется согласование с соседями.

Таким способом люди покупают разрушенное жильё и восстанавливают его с небольшими затратами. Используя эту программу, можно найти дом в хорошем месте, сравнительно недалеко от моря, за гораздо меньшие деньги.

Отзывы покупателей недвижимости в Италии

• Как я купила трёшку в Италии дешевле €40 тысяч
• Покупка необычной квартиры под реставрацию в Италии

Что изменила пандемия

Как и во всех странах мира, после месяцев, проведённых взаперти, покупатели в Италии начали интересоваться жильём большего размера и индивидуальными домами.

Юлия Козырева: «Среди итальянских покупателей сейчас настоящий бум спроса на дома – отдельные, с землей или с садом. Люди стали присматриваться к недвижимости, которая позволяет проводить время на воздухе. Подобное жильё активно раскупают, соответственно, как только уйдут с рынка все недорогие объекты, средние цены начнут расти.

Среди покупателей-иностранцев возрос интерес к недорогой недвижимости и резко увеличилось число покупок онлайн, по доверенности и без приезда в Италию. Люди понимают, что сейчас очень хороший момент, а когда границы откроют, они будут теми счастливчиками, которые будут наслаждаться всеми прелестями жизни среди зелёных холмов, виноградников и оливковых рощ.

Жизнь в итальянской глубинке по душе многим туристам и самим итальянцам, уставшим от безумия мегаполисов. Добавьте к этому 300+ солнечных дней в году, радушие местных жителей, итальянскую кухню, фрукты и овощи, великолепное вино, возможность путешествовать по всей Италии, и станет понятно, откуда такой интерес к местной недвижимости».

Студенческие апартаменты – относительно молодой инвестиционный сегмент, не слишком развитый в России. В Великобритании всё по-другому. О возможностях и рисках вложений в объекты PBSA рассказала директор департамента международных инвестиций Savills Екатерина Орлова. Екатерина Орлова, Savills

– Екатерина, начнём наш разговор с общего вопроса: что происходит в последнее время на рынке Великобритании? Как вы оцениваете происходящее?

– Я бы говорила не о недвижимости в целом, а об отдельных её сегментах. Например, жилищный сектор в последний год показывал рост, потому что в Великобритании, как и в ряде других стран, власти приняли меры для его поддержки. В стране отменили гербовый сбор (stamp duty land tax) – налог на покупку объектов дешевле 500 тыс. фунтов. При более крупных сделках первые 500 тыс. фунтов налогом также не облагались. Это привело к активности покупателей и к росту цен.

В среднем по Великобритании в прошлом году цены выросли на 4%, а, например, в Манчестере и в целом на северо-западе страны – на 6,5%.

– Но так ли велик рост, чтобы серьёзно влиять на настроение частных инвесторов? Для покупателя, интересующегося конкретным объектом, общая статистика вряд ли является определяющей.

– Верно, но мы говорим о том, что стабильный рост отмечается на протяжении многих лет и всё ещё ожидается в перспективе. Великобританию выбирают инвесторы определённого типа – те, кто ориентируется скорее на рост цены объекта, а не на доход от аренды. Сегодня к недвижимости относятся так, как несколько лет назад смотрели на валютные депозиты. К тому же, если суммировать доходность, она может достигать 10% годовых в валюте.

– Если мыслить стереотипами, европейские рынки можно разделить на несколько групп. На севере цены меняются мало, растут медленно. На юге они, напротив, «пляшут». Здесь в моменте можно выиграть, а можно и проиграть. И есть более стабильная Центральная Европа. Как бы вы определили место Великобритании в этой схеме?

– Его как раз определяет географическое положение. Три крупнейшие экономики Европы: Великобритания, Франция и Германия – традиционно привлекают самый большой капитал. Другое дело, что частные и институциональные инвесторы ведут себя по-разному. Например, у первых французская недвижимость менее популярна, так как процесс покупки очень бюрократизирован, а многие документы только на французском языке.

Германия и Великобритания в этом смысле более понятны, поэтому человек, который смотрит только на инвестиционную составляющую, скорее всего, выберет эти страны. Другое дело, что на выбор часто влияют личные эмоциональные предпочтения и другие причины. Те же «золотые визы».

– То есть недвижимость Великобритании – это вариант для инвесторов, которые должны абстрагироваться от слов «нравится» и «хочу»?

– Да. Ведь мало клиентов заявляют о желании приобрести квартиру, скажем, в Манчестере. Её приобретают не «любители города», а те, кто понимает, чего хочет от инвестиции.

Манчестер

– Но деньги любят тишину, а вокруг Великобритании последние годы много шума, в первую очередь из-за Brexit. Смущает и волатильность фунта, как ни крути менее близкого нам, чем доллар и евро…

– Тем не менее фунт входит в топ-4 самых торгуемых валют в мире – после доллара, евро и йены. К тому же фунт растёт: во время неопределённости, связанной с Brexit, долларовые инвесторы массово заходили на рынок Великобритании из-за соотношения фунта к доллару в 1,23–1,25, а сейчас он уже 1,41. Даже если он не вернётся к историческому показателю в 1,6, для валютной диверсификации его имеет смысл держать в инвестиционном портфеле наряду с евро и долларом.

Цена объекта – величина абстрактная

– Екатерина, а как интересные предложения в Великобритании вообще доходят до России? Ведь считается, что спрос на качественные объекты велик как никогда. И зачем британцам клиенты из России?

– В Великобритании на Россию особо не смотрят. Инвестиции к ним идут в первую очередь из Китая, во вторую – из стран Ближнего Востока. Эти предложения доходят до России и российских частных инвесторов благодаря труду, в том числе нашему. Мы – коммерческая компания и хотим заработать на продуктах, которые продаём. Объекты, которые мы представляем, отлично продаются и на внутреннем рынке. Но это наша инициатива – найти хороший проект и представить его в России.

Есть и момент, связанный с прогрессивной ставкой подоходного налога. Любой международный инвестор, купив объект в Великобритании или в Европе, скорее всего, заработает на нём больше, чем британец или европеец. Когда мы говорим о заработке свыше 100 тыс. у. е. в год, ставка налога во многих странах достигает 40–50%. То есть арендный доход фактически делится на два.

А у инвесторов из России есть возможность купить небольшой объект и платить в Великобритании по минимуму – либо вообще ничего. В России же они могут уплачивать налог как ИП, занимающиеся сдачей в аренду, со ставкой 6% по упрощёнке. Серьёзно: у нас вообще один из лучших налоговых режимов по миру.

– Кстати, видимо, это же и ответ на вопрос, почему одно и то же предложение имеет разную цену в разных странах.

– Если вы имеете в виду, что один и тот же объект почему-то продаётся по разной цене в разных странах, то ответ определённо «нет» – как раз сама недвижимость будет стоить одинаково. Но если говорить про объекты по одной цене в разных странах, то итоговая стоимость для покупателя будет сильно отличаться. На неё влияет множество факторов: кто платит комиссию, на ком юридические и нотариальные издержки, налоги на покупку, продажу, наследство.

Так что вы правы. Цена объекта – весьма абстрактная величина. Недвижимость за 100 тыс. фунтов, предлагаемая в Лондоне и в Москве, – это совсем разные вещи.

Вас интересует недвижимость Великобритании? Обратитесь к специалисту. Форма обратной связи внизу.

Студенты становятся более требовательными

– Давайте перейдём к студенческим апартаментам. Как они появляются на рынке? Кто решает, что их надо строить?

– Начну с того, что определённых видов недвижимости в России просто нет. Некоторых не так давно не было и за рубежом. Студенческие апартаменты как выделенный тип недвижимости сформировался лет десять назад. До этого были места на кампусах и жилые комплексы, где сдавали жильё студентам. Потом стали строить объекты специально для них, и был выделен сегмент purpose built student accommodation – студенческие общежития.

Он развивается. Раньше строили коммуналки с общими гостиными-кухнями и санузлами, сейчас популярны студии. Опросы во время пандемии показали, что именно они будут пользоваться спросом. Сейчас в студенческих общежитиях есть и кинотеатры, и тренажёрные залы. Ликвидность проекта зависит от его соответствия современным тенденциям.

Апартаменты в студенческом комплексе премиум-класса в Ланкастере. Удобства включают кафе, кинотеатр, тренжерный зал. Стартовая цена – 92,5 тыс. фунтов. Есть возможность купить номер, который уже сдан в аренду

– В какой степени появление такого жилья контролируют сами университеты? Это их бизнес-проекты?

– У британских университетов есть кампусы. Но, как правило, небольшие и старые. А студент становится более требовательным: ему нужен скоростной Wi-Fi, современные интерьеры и т. д. Девелоперы видят это, соотносят число студентов в университете и количество мест в кампусе. Отдельно подсчитывают иностранцев и организуют бронирование мест из-за рубежа. Ведь основные поставщики студентов – Китай и Индия.

Иногда университет имеет соглашение с новым общежитием и рекомендует его официально. Но комплекс может просто быть альтернативной другому жилью.

– То есть мы сейчас говорим о проектах, которые могут быть никак не связаны с самим вузом?

– Да, хотя термин PBSA обозначает именно студенческие общежития. Они получают разрешения на строительство как жильё для студентов. Кто угодно там жить не может.

– Екатерина, локдаун изменил взгляд на инвестиции в недвижимость. Студенческие общежития, во многом из-за активизации онлайн-обучения, не всем кажутся безусловно перспективными. Вы же считаете, что дальше всё будет хорошо?

Объём инвестиций в сектор

– Для меня яркий показатель – количество институциональных сделок в 2020 году, после начала пандемии. Их число в Европе и Великобритании чуть превысило показатели 2019 года. Я ещё не учитываю знаковую покупку портфолио iQ фондом Blackstone за почти 4,7 млрд фунтов. Когда институционалы инвестируют такие средства, ясно, что сектор заслуживает доверия.

Потом в 2019 году в Великобритании приняли программу, предполагающую увеличение числа иностранных студентов с 480 тыс. до 600 тыс. к 2030 году. С 1 июля 2021 года будет возвращена двухлетняя рабочая виза для студентов. Благодаря в том числе этой мере в 2020 году британские вузы зафиксировали рост заявок из Китая и Индии на 23%.

– То есть рынок студенческих апартаментов обречён на рост?

– Безусловно. Идея онлайн-образования популярна, но, думаю, многие люди могут обучаться только в организованной среде. К тому же университет обеспечивает социальные связи, которые помогают тебе всю жизнь. Наконец, некоторым профессиям онлайн просто не обучиться.

Дефицит предложения

Сектор студенческого жилья был создан на основе весьма привлекательной демографической ситуации и явного структурного дефицита предложения. 250 тыс. номеров построено по всей Великобритании за последние годы. Тем не менее, на каждую кровать в студенческом общежитии приходится 2,9 претендента.

Результаты аналитического исследования На трёх студентов – одно место в общежитии

– С какой суммы начинаются инвестиции в PBSA?

– Минимальный порог – 65 тыс. фунтов – сейчас это чуть более 92 тыс. долларов.

Тип объекта для инвестиций Студенческие апартаменты Жилая недвижимость Инвестиционные порог от 63 тыс. фунтов от 120 тыс. фунтов Чистая доходность в фунтах 6-10% 4-6% Периодичность выплат Раз в триместр Ежемесячно Срок сдачи объекта В сентябре 21/22 или вторичный рынок Готовые или строящиеся Q2 22 — Q4 24 Гарантированная доходность Да Иногда Опция обратного выкупа Иногда Нет Владение конкретным объектом Да Да Срок возврата инвестиций 5+ лет 5+ лет Потенциал роста стоимости объекта 1-3% в год 2-7% в год Ликвидность Средняя Высокая Пассивность инвестиций Да Да Комплаенс Базовый Базовый Степень риска Средняя Низкая

– Как оценить возможный доход? И какие риски в данной схеме есть у частного инвестора?

– Определить доходность просто: ставки в локации минус ваши расходы. Конечно, риск для частного инвестора всё-таки выше, чем у тех, кто может купить общежитие целиком. В отельной сфере вы можете рассчитывать на часть общей прибыли, здесь же вы получаете доход с конкретного номера. Если заполняемость в регионе по какой-то причине падает, есть вероятность, что именно ваш номер будет пустовать.

– Как я могу минимизировать этот риск?

– Заполняемость сегмента в целом – 100%, поскольку в Великобритании на трёх студентов приходится одно место в общежитии, и изменится это соотношение нескоро. Тем не менее доходность – это всегда вопрос локации. Если университет находится в центре, а общежитие рядом, – всё хорошо. А если вуз на окраине? Важно также оценить, какие ещё общежития есть в районе, – собственно, такой анализ мы и делаем.

– Предложения есть в разных городах. Иные даже с гарантированной доходностью. Поскольку сам инвестор не будет жить в своей собственности, какие аргументы могут быть в пользу менее доходного варианта?

– Я призываю ориентироваться на доходность реальную. Гарантия – это инструмент застройщика, позволяющий продавать инвестиционный продукт и обещать доход на первые годы, пока общежитие раскручивается. Но период гарантии закончится. По мне так лучше стабильно получать 8–9%, чем три года по 10%, а потом 7%.

– Хорошо, тогда какой объект вы бы выбрали для себя?

– Например, Stock on Trent. Там три университета, где учатся 25 тыс. человек. На кампусе около 4,5 тыс. мест. Построенные частные общежития дают около тысячи номеров. То есть ещё 19 тыс. студентов должны где-то арендовать жильё, а город маленький, и арендовать особо негде. В итоге реальная ставка аренды получается такой же, как и заявленная гарантированная, – 9%. Примерно 150 фунтов в неделю – за такую цену сдаются номера в уже работающих проектах.

Кстати, средний рост ставок – 3% в год на студии и 2,6% на номера с собственной ванной комнатой.

Проект номера в элитном комплексе в центре Сток-он-Трент (Stoke-on-Trent). Срок сдачи проекта – сентябрь 2022 года. Стартовая цена – 69,99 тыс. фунтов. Возможна рассрочка платежа и выкуп места в паркинге с гарантированной доходностью

– Вы говорите, претендентов на такую недвижимость много. Почему, если спрос столь высок, инвесторы не получают больше? Что сдерживает цены?

– Альтернатива – жилищный сектор. Если задирать цену, то за похожие деньги уже можно арендовать жильё со схожими характеристиками. А сейчас студенческие апартаменты для арендатора всё же дешевле, чем обычная квартира и даже её часть.

Мы видим тенденцию к ужесточению

– Такая покупка является пассивной инвестицией?

– Конечно. На период гарантированной доходности собственник не может даже предъявлять требования к арендаторам: кого управляющая компания заселила, тот и будет жить. Затем можно просить УК делать дополнительные проверки, а также изменять цену аренды.

Обычно у управляющей компании есть один менеджер, который общается со всеми собственниками. Но Великобритания – достаточно бюрократизированная страна, поэтому общение иногда может затягиваться.

– Студенты – народ не самый дисциплинированный. Как решается вопрос с юридической ответственностью арендаторов?

– Управляющая компания обязана по закону проводить минимальные проверки, они универсальны и для жилых апартаментов, и для общежитий. Специфика сектора – это заключение договоров на 51 неделю в году без права расторжения. Ещё одна неделя отводится на то, чтобы УК могла сделать какой-то косметический ремонт.

Оплата происходит по одному из двух сценариев. Если у студента нет британского поручителя, он платит сразу за весь год. Если поручитель есть – можно платить по триместрам. Совсем сложных случаев, когда жилец не платит и не съезжает, практически не бывает. Для арендатора и его поручителя это чревато испорченной кредитной историей.

Если у студента возникнут проблемы с оплатой, УК может предложить план рассрочки платежей. Правда, это может сказаться на владельце номера, поскольку коммунальные платежи и плату за землю никто не отменял.

Наконец, для очень осторожного инвестора есть страховка – Rent Guarantee & Legal Expenses. Она оформляется на все виды апартаментов и покрывает все риски, если арендатор становится неплатёжеспособным. Помимо этого, покрываются все юридические издержки на сумму до 50 тыс. фунтов, для того чтобы восстановить доход.

Номер в комплексе студенческих апартаментов в Шеффилде. Стартовая цена – 64,95 тыс. фунтов. Для покупателей действует акция: гарантированная доходность 10% на 5 лет после сдачи проекта + опция обратного выкупа по цене покупки

– И в заключение поговорим о нестабильном мире, в котором мы живём, и о связанных с этим рисках. Насколько российский инвестор в реальности «токсичен» для британского продавца? Как осуществляется реальная проверка покупателя?

– Любая британская компания проводит процедуру KYC (Know Your Client). Для этого не нужно много документов – только загранпаспорт и подтверждение адреса. Правда, прописка в российском паспорте таким подтверждением не является. Подойдёт счёт за коммунальные услуги или выписка из банка с указанием адреса.

Что до жёсткости «комплаенс», то по всему миру мы видим тенденцию к ужесточению. Даже в Великобритании ещё год назад процедура была проще, хотя и сейчас из документов требуются выписка, показывающая движение средств на счёте за последние три месяца, и выписка, подтверждающая наличие средств для совершения покупки. Также от инвестора потребуют анкету по форме юриста о том, как были заработаны деньги, и справку с места работы с указанием размера заработной платы или подтверждение владения бизнесом.

– Могут ли придраться к статусу человека? Например, если это чиновник?

– Нет, юристы даже не спрашивают, являетесь ли вы PEP.

– Но вы сказали, что процедуру ужесточили. Означает ли это, что если год назад какому-то человеку разрешили покупку, то сейчас, вероятно, уже запретят?

– Нет. Просто больше телодвижений по сбору документов. А со стороны России пока у нас даже лица, связанные с государством, могут владеть любыми зарубежными объектами недвижимости; декларировать нужно только доход от них.

Фото: Kirsten Drew (Unsplash), Mangopear Creative (Unsplash), Savills