Подешевеет ли в ближайшее время недвижимость в Турции? Какие объекты будут пользоваться особым спросом в Испании? Какому инвестору будет интересен экзотический рынок Филиппин? Вашему вниманию – отчёт о вебинаре Prian.ru.

О грядущих мероприятиях вы можете узнать здесь. Все записи вебинаров доступны на нашем YouTube-канале.

Испания: скидок можно ждать на побережье, в Барселоне – вряд ли Марина Костина, Damlex Realty

Жизнь налаживается: с 4 мая нам разрешено находиться в офисах, мы также можем проводить встречи по предварительной записи и с соблюдением мер предосторожности – маски, дистанция… Власти разрешили собираться компаниями до десяти человек в офисах, домах и на террасах. Большую свободу, по крайней мере в перемещениях, ожидаем уже с 11 мая.

Для рынка недвижимости, как и для большинства сфер жизни, тяжёлая фаза длилась полтора месяца. Несмотря на то что начатые ранее сделки доводились до конца, в целом рынок был поставлен на паузу. Сейчас иностранцы ждут открытия границ, чтобы приехать, подписать купчую и получить ключи от квартиры.

Мы надеемся, что Испания откроется для въезда в конце июня. Но границы две – и даже если испанские власти позволят въезжать на нашу территорию, не факт, что иностранные покупатели смогут вылететь из своей страны. Пока известно только то, что 16 июня мы сможем перемещаться между испанскими городами.

Собственно, именно испанцев мы ожидаем в числе первых покупателей. По крайней мере в Барселоне. Вообще рынок этого города стал недоступен многим русскоговорящим инвесторам. По экономическим соображениям они вынуждены перенаправлять свой интерес на другие регионы и даже страны. Поэтому мы надеемся, что цены немного опустятся. Прогнозируют возможный 20-процентный спад. Хочется верить, но лично я сомневаюсь!

Цены не падали даже во время мирового кризиса. Более того, Каталония уже переживала местное напряжение, связанное с отделением. Тогда, после референдума, на рынке около двух месяцев не происходило ровным счётом ничего. Но цены не упали! Ждать падения сейчас я бы тоже не рекомендовала.

На скидки можно рассчитывать на Коста-Браве. Так как традиционными покупателями в этом регионе являются иностранцы, то их отсутствие рынок заметит быстрее и, конечно, среагирует. А в Барселоне, где более 60% сделок ежегодно проводятся с участием местных, – вряд ли.

Каталонские застройщики тоже никаких скидок давать не будут, они всегда, что называется, на коне. Причина – в нехватке жилья. Максимум, на что они идут, так это на более гибкие условия сделок – например, увеличенный срок рассрочки или возможность резервации с последующим возвратом средств, если покупатель отказывается от сделки по приезде.

Что касается конкретных цифр, то они не только не уменьшились, но, что удивительно, выросли. Так, по сравнению с мартом цены в Барселоне поднялись на 1,1%, по Бенидорму – и вовсе на 4,0%. Это официальная статистика.

Инвестиционный пример – апартаменты в Барселоне

• Площадь – 81 кв. м
• Цена – €411 тыс.

Первое преимущество данного объекта в том, что это новостройка, а в Каталонии их в принципе немного. Это значит, что в ближайшие годы никаких ремонтов не предвидится. Во-вторых, это вторая линия от моря, причём в очень популярном среди россиян районе Побленоу – с хорошей и развитой инфраструктурой. Бонус – на крыше дома находится бассейн!

Также это единственный застройщик, который предложил в текущих условиях резервировать объекты с возможным возвратом средств. Если по приезде на демонстрационный тур покупатель не захочет приобретать апартаменты, ему вернут вложенные деньги. При этом резерв объекта возможен на весь срок карантина как в Испании, так и в стране инвестора!

Вообще говорить о ценах сложно – разброс огромный. Нужно учитывать регион, удалённость от Барселоны и/или моря, возраст здания, наличие в нём лифта, центрального газа, парковки, вид из окна и прочее. Например, в Льорет-де-Маре квартиру с одной спальней и гостиной можно купить значительно дешевле – за €100–120 тыс., а можно и за €195 тыс., как эту. В первом случае будет хороший, современный дом, а во втором – ещё и подземный паркинг, что для первой линии побережья большая редкость… 

Информация о компании Damlex Realty на Prian.ru

Читайте итоги предыдущих вебинаров-марафонов:

• Как изменятся популярные рынки зарубежной недвижимости в ближайшее время
• Будут ли скидки и предложения? Чего ждать покупателям зарубежной недвижимости в ближайшие месяцы
• «Самые выгодные варианты на рынке появятся из-за проблемы конкретного продавца»
• «На вторичном рынке цены будут снижаться более существенно»

Турция: есть интересные предложения по рассрочке Лилия Алтоп, Altop Real Estate

В Турции очень оперативно были приняты меры, связанные с пандемией. Первый случай заболевания коронавирусом был зафиксирован 11 марта, а уже 16-го были закрыты все учебные заведения, ТРЦ, мечети, детские и спортивные площадки, пикниковые зоны и прочие места скопления людей. Как и везде, были открыты продуктовые магазины, аптеки и больницы, а также некоторые государственные учреждения.

Внутреннее и международное сообщение было прекращено 28 марта, было запрещено передвигаться наземным транспортом по стране без особого разрешения. С 4 мая стали вводить послабления, так как стремительно увеличивается количество выздоровевших. Сейчас разрешено передвигаться на машине по нескольким провинциям. Правда, всё ещё нужно ходить в масках и соблюдать дистанцию. Думаю, серьёзные послабления начнутся после окончания поста Рамадан, в конце мая.

Власти всё ещё думают спасти туристический сезон. В середине июня, если всё пойдёт по плану, Турция откроет авиасообщение с Казахстаном, Беларусью, Грузией, Германией, Китаем, Канадой, Австрией и т.д. 

Всё время карантина мы работали, сделки закрывались. Спрос, конечно, снизился, но я ожидала худшего. По факту – никто не отказался от покупки, ни одной сделки за это время мы не аннулировали. Единственное – в отдельных случаях мы меняли график оплаты по договорённости с застройщиками. А те, кто планировал приобретать местные объекты, лишь ждут открытия границ. Всё потому, что турецкая недвижимость – это не только возможность отдыха, но и инвестиции, ВНЖ и даже гражданство.

Что касается цен, то никакого обвала нет. На стройках цены и вовсе заморожены. Максимум, что могут предложить застройщики, это акции, бонусы и гибкие схемы оплаты. Например, если раньше застройщик давал рассрочку на шесть месяцев, то сейчас можно говорить о двенадцати. Или если раньше резерв квартиры предполагал внесение 30% от стоимости, то сейчас можно договориться и о тысяче евро.

Мы как агентство со своей стороны тоже предлагаем некоторые бонусы нашим клиентам. Например, бесплатное проживание в Турции на срок проведения сделки или покупку авиабилетов.

Возможно, немного занижены цены объектов на вторичном рынке, но это скорее обусловлено нуждами конкретных собственников. Я бы не стала приравнивать это к кризису.

Активного повышения цен тоже на рынке нет. Даже на виллы и земельные участки Аланьи и Антальи, хотя в прессе уже были новости о 25-процентном подъёме цен. Надо понимать, что виллы в принципе удовольствие недешёвое, несмотря на то что они крайне редко находятся у моря. Часто – в отдалении. Но они всегда были и остаются показателем достатка и фактором комфорта.

Есть вероятность, что на частные дома сейчас появится повышенный спрос. Люди пересмотрели ценности и захотели жить в более комфортных условиях. Чтобы не сидеть взаперти месяцами, а иметь возможности выйти на свой участок, поплавать в бассейне, пожарить мясо на природе.

Инвестиционный пример – квартира в Аланье

• Площадь – 55 кв. м
• Цена – €59 тыс.

Комплекс привлекает не только своим видом, но и тем, что застройщик даёт ежегодный шестипроцентный гарантированный доход от аренды на три года. Контракт на управление заключается после сдачи комплекса – 5 мая 2021 года.

Здесь остались только видовые квартиры, которые можно посмотреть в онлайн-туре.

Я советую рассматривать вариант с рассрочкой, благо она возможна. Но можно воспользоваться и кредитом – их банки дают иностранцам под 13% в лирах и под 5–7% в евро и долларах.

Информация о компании Altop Real Estate на Prian.ru

Как кризис повлиял на другие страны: 

• Кипр: туристы будут выбирать частное жильё
• Словения: рынок не спит, карантин вот-вот снимут
• Франция: грядёт инфляция, даже банки бросились скупать недвижимость
• Греция: делать долгосрочные прогнозы, но первые тенденции уже заметны
• Израиль: карантин заканчивается, рынок на высоком старте
• Эстония: на рынке возможен эмоциональный спад

Филиппины: недвижимость интересна для сдачи в аренду, не для жилья Екатерина Морозова, Century Properties

Здесь, на Филиппинах, с самого начала распространения коронавируса были приняты жёсткие карантинные меры. Действуют они с 14 марта. Согласно правилам, из одной квартиры единовременно может выходить только один человек, и то по специальному пропуску. Изначально эти ограничения ввели до 15 апреля, позже их продлили до 15 мая.

Кстати, функционирование офисов в стране разрешено только с тем условием, что работодатель обеспечивает кадры временным жильём рядом с работой!

Иностранцы инвестируют в местную недвижимость, потому что это страна со стабильной и растущей экономикой. Ежегодно ВВП растёт на 6%, а сами Филиппины входят в списки инвестиционно стабильных стран, подходящих для ведения бизнеса.

Зарубежные инвесторы интересуются всем: и вторичкой, и первичкой, причём в разных частях государства. Мы же пока работаем только со столичным регионом – сейчас мы строим только там, но в перспективе будем осваивать острова.

Русскоговорящему вкладчику недвижимость Филиппин интересна только с точки зрения инвестирования, для получения стабильного дохода в международной валюте. Но никак не для жилья. Здесь постоянно растёт спрос на аренду: международные компании открывают всё новые офисы и наращивают обороты. А их работникам со всего мира нужно жильё. Один из главных квартиросъёмщиков – китайская компания, которая занимается развитием онлайн-игр, в частности казино. 

Сейчас аренда только растёт, как, впрочем, и спрос. Цены разные: дом в пригороде можно снять за 20 тыс. рублей на наши деньги, а студию в небоскрёбе – за 40. Иностранцы предпочитают именно второй вариант – ради безопасности. Стоимость квадратного метра при этом на данный момент колеблется от $2 тыс. до $5 тыс.

Как я уже сказала, мы предлагаем рассматривать недвижимость на Филиппинах в первую очередь как вариант получения пассивного дохода. При этом инвестору необязательно находиться в стране или приезжать сюда, чтобы запускать и налаживать процесс. Наша компания занимается сдачей квартир в аренду, рекламой, поиском клиентов, оплатой налогов, получением корреспонденции и прочими сопутствующими делами. Клиенту мы отправляем лишь чистый доход, который находится в районе 6% годовых после всех выплат.

Инвесторов, предполагающих заработать на перепродаже, хочу предостеречь: вы должны будете заплатить достаточно высокие налоги, порядка 6–8%. Это не так выгодно, как первый вариант заработка.

Что касается права собственности, то квартира после покупки находится в полной собственности у владельца. Однако иностранцы как частные лица не могут владеть филиппинской землёй. Только той, что досталась в наследство от супруга-гражданина, или оформленной на компанию, более 50% акций которой принадлежит филиппинцу.

Инвестиционный пример – квартира в Пампанге

• Площадь – 27 кв. м
• Цена – €48,5 тыс.

Это провинция на севере от Манилы, но с большим потенциалом. В 16 км от места находится второй международный аэропорт страны. Более того, сейчас из городка делают новый мегаполис, куда в будущем станут переезжать офисы международных компаний. И, по прогнозам, уже через десять лет Пампанг будет новой бизнес-столицей Филиппин.

Прибрежной зоны здесь нет, но в комплексе предусмотрен искусственный пляж с волнами, белым песком и пальмами. И это, кстати, первый в стране искусственный пляж! Кроме этого, здесь есть бары, рестораны, тренажёрный зал, кинотеатр, детская и медицинская комнаты. Всё это доступно жителям комплекса.

Напомню, несмотря на то что жить на Филиппинах инвестору необязательно, тем не менее покупка недвижимости даёт бессрочную визу. С ней в стране можно находиться неограниченное количество времени.

Информация о компании Century Properties на Prian.ru

В 2020 году Германия успешно противостоит кризису и эпидемии. Падение ВВП в первом квартале 2020 года составило только 2,3% (по ЕС в среднем – минус 2,7%). Экономика ФРГ вытягивает Евросоюз из финансовой ямы, а в немецких землях локомотивом остаётся Бавария с основательным и разносторонним Мюнхеном. В чём секрет успеха южной столицы? Почему инвестировать в недвижимость города выгодно и сейчас? Об этом Prian побеседовал с управляющим партнёром Campus Property Артёмом Тер-Минасяном на примере проекта «Мюнхенская Ривьера», который строится в самом сердце баварского мегаполиса. Если инвестор дорос до Мюнхена, то ему беспокоиться не о чем

Мюнхен популярен среди местных и зарубежных покупателей «бетонного золота». Немецкие агенты даже говорят: «Если инвестор дорос до Мюнхена, то ему беспокоиться не о чем». И это так: цены на недвижимость крепкие и высокие. По данным Global Living 2020, Мюнхен по средней стоимости жилья (€1 млн) занимает второе место в мире и первое – по росту цен в 2019 году (+11%). По итогам 2019 года аналитики отмечают снижение темпов роста цен на жильё в немецких мегаполисах до 6,5%. Вероятно, после кризиса рост снова восстановится, это видно из актуальной статистики.

Уровень жизни не только в Мюнхене, но и во всей Баварии растёт, местоположение выгодное, демография в порядке, а такие гиганты как Siemens, Allianz, BMW способствуют экономической стабильности региона.

С другой стороны, не всё идеально. Во-первых, доходность от сдачи жилого объекта в аренду небольшая — порядка 3%, хотя она везде в ФРГ из-за высокой ликвидности и капитализации не блещет. Можно искать предложения с «гарантированной» доходностью 5-6% годовых, но риски будут выше, а ликвидность ниже. Во-вторых, спрос высок, но адекватных предложений по соотношению цены, местоположения и качества не так много.

Поэтому особенно важно при выборе обращаться к проверенным застройщикам, так как их опыт выступает гарантом реализации проекта. Да и немецкие банки охотно финансируют только компании с безупречной репутацией и многолетней историей успеха на рынке. Ещё один плюс крупного застройщика – выгодная цена. Небольшие компании склонны завышать стоимость объектов, а гиганты могут предоставить скидки.

Артём Тер-Минасян Управляющий партнёр Campus Property

В центре Мюнхена мало участков под застройку. Редкий проект возводят в шести минутах езды (3 км) от центра. Сейчас у нас появилась возможность представить гражданам РФ и СНГ комплекс на берегу Изара «Мюнхенская Ривьера».
ABG Real Estate Group строит несколько корпусов комфорт-класса на 289 квартир в Английском парке, в 400 метрах от берега реки. Campus Property достались эксклюзивные права на продажи русскоязычным покупателям.
Стоимость квадратного метра для этой локации невысокая – порядка €9–10 тыс. (у конкурентов на том же участке планка выше – €13–17 тыс. за кв. м), но примерно через два-три месяца ABG поднимет цены.

Проект «Мюнхенская Ривьера»

Секрет устойчивости мюнхенского рынка прост. Например, в Штутгарте, который зависит от автомобильной промышленности (там стоят заводы Mercedes, Porsche, Bosch), кризис сильно повлиял на рынок недвижимости, в некоторых районах цены упали на треть.

Берлин – город инноваций: множество стартапов, мелких и средних предприятий. После коронавируса бизнес в минусе, стартапы закрываются, цены не растут, платёжеспособной публики всё меньше.

Вернёмся к Мюнхену: автопром тоже в минусе (заводы BMW, Audi), но другие компании в плюсе. Например, в городе развиты страховые структуры: Allianz, Münchener Rück. IT-гиганты Siemens, Google, Yahoo!, Intel перенесли свои головные немецкие офисы в Мюнхен; в хорошем положении химический концерн Linde, компания Aerobus и др. Поэтому столица Баварии не так сильно реагирует на кризисы, как другие города.

Читайте также:

• Недвижимость в эпоху карантина: одни замерли, другие расслабились
• Как изменился немецкий рынок недвижимости с начала кризиса и как он изменится до конца года

Тройная защита от рисков 

В Мюнхене от рисков покупателя ограждает банк: перед тем как застройщику разрешат работу с участком, нужно собрать огромный пакет документов и представить кредитору на рассмотрение.

Например, банк выдаёт застройщику ссуду на €200 млн. В этом случае кредитор заинтересован в успешной реализации проекта не меньше, чем конечный покупатель. Инвестор при сделке с недвижимостью получает определённые гарантии, так как за реализацией проекта неустанно следит представитель банка. Это первый блокпост, который отсекает возможные риски.

Артём Тер-Минасян, Campus Property:

В Мюнхене застройщик с меньшей вероятностью разорится, чем в маленьких немецких городах. Такое случается, но только из-за фатальных ошибок: абсолютно неправильно посчитан проект, не пошли продажи, а земля, например, оказалась заражена радиоактивными отходами.

Новостройки продаются с пятилетней гарантией от немецкого застройщика, в контракте есть защита от всего, даже от землетрясений. Если дом рухнул или прорвало трубу – компания все расходы берёт на себя.

Второй оплот безопасности покупателя – высокая ликвидность. Недвижимость в Мюнхене не простаивает. Всегда есть заинтересованные покупатели и арендаторы. К 2030 году Мюнхену предсказывают дефицит жилья, уже сейчас квартиры в дефиците, количество выданных разрешений на строительство не покрывает число приезжающих специалистов из других городов и стран. А это означает, что арендная плата и доход владельца недвижимости будут только расти.

«Мюнхенская Ривьера», интерьер

Третий защитный фактор – строгие правила взаимодействия с арендатором. Даже если квартиросъёмщик желает съехать, то он обязан предупредить минимум за три месяца. В противном случае владелец оставляет трёхмесячный залог себе. Найти нового арендатора – вопрос пары недель, а не месяцев. Да и сам съёмщик, как правило, не заинтересован в постоянных поисках новой квартиры – здесь они в дефиците.

Артём Тер-Минасян, Campus Property:

Стоит иметь в виду, что в Мюнхене уже давно действует запрет для частных собственников на сдачу квартир посуточно. Поэтому вкладываться в жильё можно либо для себя, либо для сдачи в аренду на срок от года. «По-чёрному» сдавать смысла нет – трудозатратно и противозаконно. В любом случае недвижимость владельца дорожает год от года.

Исторически низкие ставки по ипотеке

Немецкие банки выдают ипотеку под 1,0–1,5% годовых. Удобнее брать заём на десять лет, так как кредит можно только при таком сроке погасить досрочно без штрафных процентов и не платить налог на прибыль с продажи недвижимости. Условия примерно одни и те же для немцев и иностранцев. Тело кредита гасится только после сдачи объекта в эксплуатацию.

Размер первого взноса зависит от стадии строительства: 25% – как только начались работы, ещё 25% – когда поставлена «коробка». Следующие взносы небольшие – 5–10%, как только закончены работы какого-то типа (поставлены стеклопакеты и двери, установлена сантехника и др.). Всего пять – семь траншей.

«Мюнхенская Ривьера», интерьер Артём Тер-Минасян, Campus Property:

Формально первый платёж должен быть 30%, но в реальности покупатель вносит только 25%, а 5% оставляет себе до момента сдачи-приёмки объекта. Если в квартире обнаруживаются какие-то небольшие упущения, то оставшиеся 5% собственник не выплачивает до полного устранения всех пятнышек, царапинок и сколов.

Кредит удобнее всего гасить за счёт платежей квартиросъёмщика. Размеры доходов арендодателя рассчитываются очень осторожно, на основании официальных статистических данных, но в итоге банку не важно, гасите ли вы кредит за счёт арендных платежей или за счёт других источников (накопления, зарплата, наследство и др.). Банк полагается только на то, каков будет ваш минимальный доход от сдачи в аренду. Сами немцы покупают жильё даже с минимальными накоплениями (от 5% стоимости объекта).

Один из подводных камней ипотеки в Германии – процент на бронирование капитала. Предположим, что инвестор покупает жильё за €1 млн: 50% – накопления, а ещё 50% – кредит. Объект уже почти построен, необходимо сразу заплатить 75%.

€500 тыс. берутся из своего кармана, а ещё €250 тыс. – из банка. На эти €250 тыс. инвестор выплачивает процент – 1,0% или 1,5%. Оставшиеся €250 тыс. кредитных средств лежат в банке, но надо платить процент за «парковку», так как банк якобы отложил эту сумму в сторону и не берёт в оборот, – эта услуга стоит уже не 1, а 3%.

Артём Тер-Минасян, Campus Property:

Мы с банком договариваемся, чтобы «страховой» процент наш клиент не платил как можно дольше.

Зелёные новостройки

Сегодня строят по стандартам 2018 года. Новые дома защищены от сырости или некачественной вентиляционной системы. За пять-шесть часов воздух даже в закрытой квартире обновляется благодаря особой конструкции стеклопакетов. Отопительные приборы имеют функцию eco – на случай, если вы уезжаете на длительный срок. Температура в комнате будет невысокая, но экономия на платежах за электричество значительная.

«Мюнхенская Ривьера», интерьер

€5 за квадрат – стандартный ценник на коммунальные услуги в месяц. Если квартира арендуется, то €3 платит арендатор, а €2 – владелец. Стометровая квартира обойдётся в €500 или в €200 в месяц соответственно.

У кондоминиума всегда есть резервный бюджет, куда ежемесячно из коммунальных выплат собираются средства на ремонт здания. Если вдруг что-то треснет или протечёт после окончания гарантийного срока, то из своего кармана собственник не платит.

Артём Тер-Минасян, Campus Property:

Я, например, в «Мюнхенской Ривьере» купил для себя квартиру. Собираюсь туда через полтора года переехать. Окончание строительства запланировано на зиму 2021 года. Судя по скорости выставления счетов, которые я получаю, объект могут сдать даже раньше намеченного срока.

Невысокие сопутствующие затраты

Выбор инвестиционного объекта удалённо – вариант временный. Всегда лучше осмотреть район не только через Google Maps. На сделку закладывается примерно один месяц, если у банка не возникнет дополнительных вопросов к источнику происхождения сбережений.

Для переезда лучше обратить внимание на кварталы, где в основном живут немцы (Альтштадт-Леель, Богенхаузен, Нимфенбург-Нойхаузен, Швабинг, Ау-Хайдхаузен, Грюнвальд). Ориентируйтесь на проекты, в которых оптимально сочетаются параметры цены и качества. То же самое можно посоветовать и при покупке недвижимости ради дохода. 

И самое главное: иностранному покупателю просто необходим знающий агент, потому что законодательство Германии сложное, а налоговая система не по зубам даже некоторым работникам отрасли.

Мюнхен выделяется среди других городов «большой семёрки» низким налогом на приобретение недвижимости – 3,5%. За оформление сделки нотариус запросит ещё 1,5% от стоимости объекта. В отличие от других земель, в Баварии нотариус – госслужащий, так что взятки и преднамеренные ошибки исключены. Комиссия риелтора составляет 3,57%. В сумме сопутствующие расходы укладываются в 8–9%.

Артём Тер-Минасян, Campus Property:

За две недели до подписания договора купли-продажи у нотариуса вы получаете на руки свой экземпляр. Вместе с риелтором или адвокатом вы его переводите и обсуждаете, вникаете во все пункты. Своим клиентам мы предоставляем русскоговорящего адвоката и налогового консультанта, переводчика. Наша команда поможет провести сделку от А до Я без накладок, так как работает по системе «одно окно».

Читайте также:

• Удалённая покупка недвижимости в Германии. Кейсы для инвестиций
• Рынок не ждёт: как дистанционно совершить сделку с недвижимостью в Германии

Фотографии: Campus Property,  ABG Allgemeine Bauträgergesellschaft mbH & Co, Pixabay 

Часто Кипр у многих ассоциируется даже не с недвижимостью, а с миграционными возможностями. Программа гражданства этой страны – одна из самых популярных среди инвесторов. Кажется, о ней известно всё и даже чуть больше. Тем не менее вопросов меньше не становится, особенно сейчас – в период мировой пандемии. Развеиваем мифы и уточняем текущие условия программ с экспертами Domenica Group. Сколько времени занимает процесс получения кипрского паспорта?

Заявитель и его супруг/супруга получают карту временного проживания в течение пяти дней, дети и родители инвестора – в течение двух-трёх недель. Заявление на получение гражданства рассматривается в теории шесть месяцев, на практике – до девяти месяцев.

Сейчас, в условиях мировой пандемии, проверка документов ужесточилась и занимает, как правило, больше времени. Но всё-таки не более девяти месяцев.

Сколько времени нужно пробыть на Кипре до подачи заявления на гражданство?

На Кипре не нужно находиться ни до подачи заявления, ни во время, ни после. Существует лишь одно правило: страну необходимо посетить один раз – для сдачи биометрических данных. Сделать это можно либо в момент одобрения заявки, либо в момент получения паспорта, либо в промежутке между этими двумя датами.

Кому и когда нужно сделать взнос в два государственных фонда?

Сумму в €150 тыс. (по €75 тыс. в каждый фонд) обязан выплатить только участник программы получения гражданства. При подаче заявления на ВНЖ этого не требуется.

Сделать эти взносы нужно после подтверждения заявления о гражданстве, но до получения самого паспорта.

Получают ли приёмные дети ВНЖ и/или паспорт наравне с родными детьми?

Приёмные дети имеют одинаковые с родными детьми права на получение ВНЖ и гражданства. Для этого требуется официальный документ, подтверждающий усыновление.

Важно, однако, помнить, что получить карту временного проживания могут дети заявителя до 25 лет, паспорт Кипра – до 28 лет.

При этом в рамках программы постоянного проживания семья подаёт документы одновременно, на гражданство – поэтапно: сначала заявитель и супруг/супруга, затем – родители и дети.

Какие ещё родственники могут претендовать на ВНЖ или гражданство Кипра вместе с основным инвестором?

Никто, кроме родителей и детей. Даже если у человека нет таких родственников, «заменить» их на сестру, брата, дядю, тётю или бабушку с дедушкой невозможно.

Как проходит дистанционная сделка?

Правительство страны разработало систему дистанционной подачи заявлений по инвестиционным программам.

Физическое присутствие клиента на Кипре при сборе документации, открытии счёта и подаче заявления не требуется. Всё делается по доверенности. Нужно посетить Кипр только один раз в течение года после подачи заявления для сбора биометрических данных. Сейчас власти и вовсе рассматривают возможность сбора биометрических данных в консульствах Кипра в других странах.

Алгоритм таков: инвестор дистанционно выбирает недвижимость, бронирует её и подписывает контракт. Затем юрист государственного иммиграционного агентства получает доверенность, документы, связанные с НДС, и документы, связанные с заявлением на иммиграцию, и отправляет заявителю. Тот, в свою очередь, подписывает необходимые документы по видеосвязи с юристом.

Юрист подтверждает, что видел фактическое подписание документов. Затем адвокат от имени инвестора продолжает работу над подачей заявления, открытием банковского счёта и следующими этапами.

Как ужесточились проверки претендентов?

После прошлогодних изменений в иммиграционных программах проверки ужесточились, и касается это анализа происхождения денег. Если раньше проверяли в два-три этапа, сейчас доходит до шести. Для этого даже были созданы специальные комитеты по контролю источника средств. Эти ведомства могут вызывать заявителя на интервью, чтобы лучше изучить состояние дел потенциального гражданина Кипра. Кроме этого, как и прежде, компетентные службы проверяют отсутствие судимости у инвестора.

Отобрать уже полученный паспорт или разглашать имена граждан, получивших гражданство ранее, по-прежнему никто не имеет права. Хотя такие предположения высказывались.

Важно, что не все компании могут заниматься программами ВНЖ и гражданства – только лицензированные поставщики услуг.

В чём отличие ВНЖ от ПМЖ?

ВНЖ и ПМЖ на Кипре – практически одно и то же. В первом случае иностранец не имеет права работать по найму, с картой второго типа эта возможность есть. Однако для открытия своей фирмы достаточно и ВНЖ. Получить его можно сняв или купив жильё и представив справку о доходах. Продлевается карта ежегодно.

Однако для покупателей недвижимости на определённую сумму действуют другие правила – инвестор получает бессрочный ПМЖ. То есть продлевать его не надо.

Как получить ПМЖ на Кипре?

На Кипре существует две программы получения ПМЖ: стандартная и ускоренная (fast track). Отличаются они сроками выдачи и суммой вложений.

По стандартной программе получить ПМЖ можно спустя два года после подачи заявления. По ускоренной – уже через два месяца. При этом жить на территории Кипра можно уже с момента подачи заявления по обеим программам. Во время двухлетнего рассмотрения заявки в рамках стандартной программы иностранец может жить на Кипре, но не имеет права открыть там компанию. После получения карты – да.

Также программы отличаются и инвестиционными условиями. Так, fast track предполагает, что минимальная покупка недвижимости должна составлять €300 тыс. При этом объект на эту сумму должен быть жилым. Купить несколько объектов нельзя. Также для участия в ускоренной программе заявитель должен внести в кипрский банк депозит на сумму €30 тыс. Он возвращается спустя три года.

Для стандартного получения ПМЖ, растянутого на два года, нужно €120 тыс. – столько должна стоить приобретённая недвижимость.

В обоих случаях необходимо представить справку об отсутствии судимости.

Какие обязательства накладываются на владельца ПМЖ?

Кипрские власти относятся к иностранцам лояльно – сдавать экзамены на знание истории или языка не требуется. А вот обязательства по посещению такие: с момента получения карты вида на жительство инвестор обязан бывать в стране как минимум раз в два года. Правда, период нахождения на Кипре может быть любой – даже один день.

Можно ли получить кипрское гражданство через ПМЖ?

Да. И, возможно, это финансово выгоднее, однако требует больше времени. Спустя пять лет владения ВНЖ его можно конвертировать в ПМЖ с возможностью работы по найму.

Ещё через два года можно подавать документы на гражданство Кипра. Таким образом, национальный паспорт путём натурализации можно получить уже через семь лет, подтвердив предварительно нахождение в стране в течение года до подачи заявления на него.

Порог входа для участия в инвестиционной программе получения паспорта – €2 млн, но этот способ более быстрый и не отнимает столько усилий.

Какие дополнительные расходы несёт инвестор?

Дополнительные расходы возникают в основном на юридическое сопровождение, а также на госпошлину и гербовый сбор.

Ориентировочно для программы ВНЖ потребуется €5–10 тыс., для программы гражданства – от €30 тыс. до €50 тыс.

Каков график выплат по программам?

Перед подачей заявления на получение ПМЖ по ускоренной программе нужно заплатить сумму в €210 тыс. (€200 тыс. плюс 5% НДС) и депозит €30 тыс. Затем, после получения карты постоянного проживания, нужно выплатить остаток стоимости недвижимости. Сделать это можно как единовременно, так и частями – зависит от того, как инвестор договорится с застройщиком.

Перед подачей заявления на получение гражданства инвестор должен перечислить на кипрский банковский счёт €2 млн. Важно, чтобы поступление денег произошло из-за рубежа и до подачи заявления. Поэтому получить кредит на это в кипрском банке нельзя: первоначальную сумму инвестор должен иметь на руках. Далее его можно погасить взятым на Кипре кредитом. Обычно местные банки предлагают 50–60% от фактической стоимости недвижимости.

Благотворительный взнос в государственные фонды в размере €150 тыс. выплачивается после подтверждения заявки.

Как на Кипре работает рассрочка?

Существует безопасная система оплаты. Создают банковский счёт, на который кладут необходимую сумму. Далее с него частями снимаются выплаты по ходу строительства – можно обговорить с застройщиком особый график.

НДС на Кипре – 5% или 19%?

Вообще Кипр – привлекательная для инвесторов страна с точки зрения налогов. Сборами не облагается собственность, дивиденды компании и наследство. Также нет трансферных сборов на новую недвижимость.

Но стандартный НДС на недвижимость высокий – 19%. Его можно уменьшить до 5% при соблюдении следующих условий:

• недвижимость является резиденцией покупателя;
• недвижимость является первым купленным объектом инвестора либо первым купленным за десять лет.

Сниженная ставка распространяется только на первые 200 кв. м объекта.

Как получить возврат НДС за инвестиции?

Это возможно только по программе получения гражданства. Нужно «превратить» инвестицию в бизнес для краткосрочной аренды и стать его владельцем. При соблюдении обоих условий инвестор может востребовать НДС через 18 месяцев – сумма будет возмещена заявителю налоговыми органами.

При закрытии бизнеса через пять лет заявитель теряет 50% от суммы возвращённого НДС. При закрытии дела через десять лет заявитель полностью сохраняет сумму возвращённого НДС.

Каков возврат от краткосрочной и долгосрочной аренды?

При передаче недвижимости в управление на три – пять лет инвестор получает оговорённую в контракте прибыль. В среднем это составляет 3–6% годовых, но конечная цифра зависит от многих факторов, в том числе и от локации комплекса, вида аренды и типа недвижимости.

УК Domenica Group выплачивает доход от аренды сразу – на пять лет вперёд.

Каковы условия получения кредита на Кипре?

Кипр предоставляет иностранным гражданам кредиты на недвижимость. Более того, в стране один из самых высоких процентов положительных решений. Процедура одобрения банком занимает от трёх недель до месяца.

Максимальная сумма займа в местном банке может составлять до 60% от стоимости объекта.

Обязательным условием получения ипотеки является первоначальный взнос – от 20 до 50% от общей стоимости недвижимости. При взносе более 50% для нерезидентов Кипра ставка может быть ниже 4%. Позже, когда человек становится резидентом страны, ставка опускается до 2,5%.

Доход клиента при этом должен быть в евро, долларах или фунтах стерлингов.

Стандартный список документов для оформления кредита:

• Заявление-анкета на оформление кредита
• Паспорта (российский и заграничный)
• Документы, подтверждающие доходы
• Справка из банка о кредитной истории
• Справка об оплате коммунальных счетов (вода, электричество) на Кипре на имя заявителя
• Договор купли-продажи
• Документ, подтверждающий внесение аванса
• Страховка (если уже есть)
• Документ, подтверждающий право на имущество
• Копия документа о существующей ипотеке

Важно знать

Ситуация с пандемией показала, что границы могут быть закрыты и мы можем быть изолированы не по своей воле. А наличие второго паспорта даёт возможность выбора. Многие иностранцы, имеющие гражданство или ВНЖ Кипра, находились здесь во время карантина.

Поэтому, пока программа существует и пока её не планируют существенно видоизменять, ею можно пользоваться. Как только инвестор подаст заявление и процесс начнётся, любые дальнейшие изменения в законодательстве его касаться не будут.

Инвестиционные решения от Domenica Group Вилла в «Месои Резиденсес»

Это один из флагманских проектов Domenica Group с уже построенными объектами. Расположен он в тихом, семейном, школьном районе и занимает площадь в 35 тыс. кв. м. До моря можно добраться за десять минут на машине.

В комплексах есть двух-, трёх-, четырёх- и пятиспальные виллы. Любая из них подходит под ускоренную программу получения ПМЖ fast track.

Вилла в «Доменика Си Вью»

В тихом и спокойном районе в пяти минутах ходьбы от пляжа и трёх минутах от новой пристани Пафоса находится комплекс «Доменика Си Вью». Занимает он площадь в 85 тыс. кв. м.

Это трёх- и четырёхспальные виллы, которые подойдут и для жизни, и для сдачи в аренду – так как этот район считается одним из самых арендуемых на Кипре.

Важно, что покупка виллы здесь обеспечит инвестору возможность получения ПМЖ по программе fast track.

Вилла в «Лофос Хайтс»

Есть и более дорогостоящие объекты – для больших семей, для тех, кто любит роскошь, просторные помещения и максимальные удобства. Из каждого объекта благодаря расположению на холмах Пафоса открывается панорамный вид на горы и на закат.

Разумеется, для получения ПМЖ ускоренным способом подойдёт любое предложение в комплексе.

Для получения кипрского гражданства за инвестиции стоит рассмотреть следующие предложения.

«Уотерсайд»

Это уникальный проект в самом центре туристического района и всего в 30 (!) метрах от моря. Кроме этого, вблизи находятся места археологических раскопок, гавань и замок Пафоса.

Локация подходит и для личного отдыха, и для арендного бизнеса.

«Дивино Маре»

Это место считается самым перспективным, роскошным и уникальным местом Пафоса. И поэтому проект «Дивино Маре» – один из самых крупных и роскошных на острове. Здесь можно приобрести трёх-шестиспальные виллы, окна которых будут выходить прямо на пляж.

Вблизи комплекса в 2021 году начнётся строительство новой пристани Пафос Марина, которая должна стать самой масштабной на Кипре. Одновременно здесь смогут пришвартовываться тысяча яхт.

Номера в отеле «Холидей Резиденсес»

Покупка нескольких объектов в этом комплексе – возможность сразу получить гражданство Кипра.

Проект находится в туристической зоне в пяти минутах ходьбы от моря. Комплекс полностью оснащён и укомплектован, в нём есть все удобства, включая фитнес-зал, общий бассейн, крытые и открытые бары, сады на крыше и зелёные зоны перед отелем.

Для гражданства можно подобрать несколько квартир на нужную инвестиционную сумму и отдать их в управление. Также здесь можно приобрести пентхаус, который станет резиденцией инвестора.

Акция!

У Domenica Group до 31 июля действует предложение – скидка 20% и комплект мебели в подарок. Подробности узнавайте у представителей компании. 

По всем вопросам обращайтесь в компанию Domenica Group

Доменика Групп 12 Demokratias Avenue 8066, Пафос, Кипр

https://www.domenicagroup.com/

[email protected]

+357 99 688 160

Роскошная недвижимость в Ницце, Каннах, Сен-Тропе – символ мечты для многих. Однако, завершив все формальности сделки и став счастливыми обладателями дорогого жилья, покупатели часто не догадываются, что это только начало. Что происходит с вашим зарубежным домом, пока вы далеко? Франция сильна своей бюрократией… и своими налогами. Кажется, чтобы разобраться в них, надо там родиться. А если вы постоянно живёте в другой стране и не дружите с местным языком, очень легко упустить какую-нибудь мелочь, которая потом выльется в десятки тысяч евро штрафов или убытков. Жизнь на два дома

Итак, у вас появляется престижное жильё за границей, в котором вы, возможно, планируете проводить месяц или два в году. Но всё остальное время кто-то там должен поддерживать порядок. Следить за тем, чтобы коммунальные счета регулярно оплачивались, не протекала крыша, в доме было сухо и тепло, трубы и электричество не выходили из строя. Кто-то должен рассчитывать налоги и их платить. Проза жизни, но без этого никак.

Как вариант, пока жильё пустует, его можно сдавать, превратив заметную статью расходов в источник дохода. Но это нереально сделать дистанционно: чтобы организовать уборку и закупки, обеспечить заезд и отъезд гостей и позаботиться об их комфорте, нужно координировать процесс на месте.

Выход есть: передать эти заботы профессиональной управляющей компании.

Управление как искусство

Какие именно услуги оказывают управляющие компании во Франции, сколько они стоят и зачем нужны, разбираем на примере агентства ServiceAzur, которое специализируется на недвижимости Лазурного Берега.

Административные услуги

Управляющая компания решает главную проблему владельца недвижимости, находящегося за границей: налаживает коммуникацию с местными органами власти, коммунальными службами и персоналом.

Специалисты обеспечат:

• оформление контрактов и оплату счетов за электричество, газ, воду, канализацию;
• проведение, оплату и постоянную работу телефона, интернета и телевидения;
• безопасность: установку сигнализации, видеонаблюдения и систем охраны;
• надзор за ремонтом и модернизацией объекта; возьмут на себя общение со строителями, архитекторами, дизайнерами;
• оформление страховок и ведение страховых случаев по недвижимости, транспорту и здоровью;
• обработку и хранение всей корреспонденции: вы сразу же получите все важные письма и контракты, требующие персонального вмешательства, а с остальным разберутся специалисты компании.

Налоговое содействие

Во Франции сложная система налогообложения: собственнику недвижимости необходимо ежегодно уплачивать несколько видов налогов и оформлять налоговую декларацию. Основные налоги – на недвижимость (taxe foncière) и на проживание (taxe d’habitation), также при сдаче в аренду возникает налог на доход (impôt sur revenu). Кроме того, вам может быть необходимо платить налог на роскошь (IFI, impôt sur la fortune immobilière), а также подавать декларацию об указании бенефициаров, если недвижимость зарегистрирована на компанию (taxe 3%). Также на компании типа SCI заполняется декларация по форме 2072.

Специалисты рассчитают налоговую нагрузку, проработают варианты сокращения платежей и подготовят документы на оплату.

Сопровождение SCI

Недвижимость во Франции нередко оформляют в собственность на юридическое лицо типа SCI (société civile immobilière). Это некоммерческая компания по управлению недвижимостью.

Недвижимость можно оформить на нескольких владельцев, в том числе на несовершеннолетних детей, которым постепенно передавать доли. Другой вариант будет полезен, если вы, напротив, не хотите дробить доли: можно прописать в уставе, что в случае смерти одного из супругов его доля перейдёт другому. При переходе долей собственности по наследству или при дарении с использованием этой схемы можно существенно уменьшить сумму налогов и упростить саму процедуру. Кроме того, таким образом вы обезопасите своих родных от несогласованной передачи прав на часть имущества третьим лицам.

Содержание такой компании, ведение бухгалтерской отчётности, составление финансовых таблиц – ещё один аспект управления недвижимостью.

Полевые работы

Как узнать, что в вашем доме на Лазурном Берегу всё в порядке? Для регулярного мониторинга и предотвращения возможных проблем проводятся так называемые полевые работы. Специалисты в ваше отсутствие регулярно приезжают на объект и проверяют его состояние. Как правило, это делается не реже раза в месяц. Посмотрят, всё ли исправно, особое внимание уделят трубам, проводке, прочим коммуникациям и системам безопасности. По результатам составят отчёт и отправят владельцу, чтобы ему было спокойно. А если что-то не так – сразу вызовут ремонтников.

Работа с персоналом и консьерж-услуги

Эти услуги не связаны напрямую с недвижимостью, но могут повлиять на качество жизни во Франции, поэтому серьёзные управляющие компании предлагают и такую помощь клиентам. В Service Azur хорошо знают французский рынок труда и найдут для вас подходящих горничных, садовников, охранников, поваров и прочих работников. Все заботы, от составления контрактов до контроля выполненных работ, в агентстве возьмут на себя – вам останется лишь отдых в комфортных условиях.

Операторы консьерж-сервиса выслушают ваши пожелания и помогут решить любой бытовой вопрос. Например, забронируют столик в ресторане, подберут медицинскую клинику, купят билеты в театр, найдут транспорт или организуют шопинг-тур.

Случай из жизни

За то, чтобы ваше жильё содержалось в порядке, придётся регулярно платить. Сколько – решаете вы, исходя из своих потребностей. В зависимости от объёма услуг, €5–10 тыс. в год.

Насколько оправданны эти расходы? В агентстве рассказывают такую историю. К ним обратились клиенты, которые за два года до того купили недвижимость в другой компании. Ни управления, ни содействия в уплате налогов им там не предложили, так как та компания этим просто не занималась.

Новые владельцы со своей недвижимостью разбирались самостоятельно, но вот о существовании во Франции нескольких видов налогов им никто не сообщил. В итоге, после того как они стали клиентами Service Azur и компания провела общий аудит, обнаружилось, что собственники не подавали налоговых деклараций за два года.

Менеджеры подготовили все документы и направили их в налоговую инспекцию вместе с объяснением непредумышленной ошибки клиента. Однако за это нарушение собственнику жилья начислили штраф и пеню – более €10,5 тыс.! В этой ситуации специалисты компании продолжили общаться с налоговой и по-прежнему настаивали на чрезмерности наказания. В итоге им удалось снизить сумму выплат до €2,3 тыс., а также избежать выплаты пени по другому имущественному налогу.

При этом налоговую ситуацию клиента привели в порядок, чем избежали куда больших неприятностей в перспективе. Так что годовую стоимость обслуживания – а это €7 тыс. на самом популярном тарифе Gold – клиент «отбил» уже на этапе уплаты налогов.

На все вопросы по содержанию недвижимости на Лазурном Берегу вам ответят специалисты компании ServiceAzur

56bis avenue de la Lanterne 06200 Nice, France

https://serviceazur.com/

[email protected]

+33 4 93 29 84 25

Связаться с компанией