Что должно произойти, чтобы покупка квартиры на море, о которой давно подумывают, но всё время откладывают на потом, наконец произошла? Неожиданное наследство, большие скидки, невероятной красоты объект? В случае Елены и Михаила на отдыхе просто понравилось любимому внуку!

Досье Prian.ru
Покупатели: Михаил и Елена из города Рудный, Казахстан
Риэлтор: Buy Properties in Turkey
Регион: Турция, Аланья, посёлок Каргыджак
Объект: квартира с одной спальней, площадь около 80 кв. м
Цена: €62 000
Сделка: первичная недвижимость, октябрь 2018 года

– Мы часто начинаем с вопроса «Как вы выбирали страну или на чём основывались при выборе квартиры?» Но на этот раз зайдём с другой стороны – как вы для себя определили бюджет? Ведь одни рассчитывают исключительно на свои средства, а другие сразу надеются на кредиты или как минимум рассрочки, отчего суммы могут сильно отличаться.

– Вообще мы планировали купить квартиру за €30-40 тыс., но в итоге сильно выбились за рамки бюджета. Получилось больше €60 тыс.

– Как так? Обычно, если конкретный бюджет перед собой ставят, то всеми правдами и неправдами стараются из него не выходить. Кто-то ищет подольше, кто-то рассматривает варианты со скидками или даже пересматривает требования к объекту…

– Знаете, у нас как-то спонтанно всё получилось. Наверное, от этого всё и пошло. Даже в планах не было вот прямо брать и покупать квартиру в Турции. Мы в июле 2018 года повезли внука на море. Ему четыре годика, он болеет астмой, а морской воздух очень полезен. Мы в отеле в Аланье отдыхали, всё нравилось. У меня там недалеко – в Авсалларе – подружка живёт. Хорошо отдохнули, внуку очень понравилось, из бассейна не вылезал, как лягушонок. На море разок сходили. Он, естественно, как и все малыши, быстренько наглотался воды. Сказал, что море какое-то пересоленое и ему больше в бассейне нравится (смеётся). Мы с мужем решили, что было бы отлично здесь регулярно отдыхать.

Хотя до этого муж интересовался квартирами на море, но без привязки к одной стране, без конкретики.

Жилой комплекс в Кыргыджаке

– Значит, не так всё и спонтанно…

– Да, наверное, я не совсем правильно выразилась. Но само решение прямо на отдыхе купить квартиру пришло неожиданно. Тут, конечно, решающую роль сыграл внук. Но вообще о квартире на море мы уже давно думали, присматривались.

– С чего начали, когда поняли, что без квартиры уезжать не хотите?

– Ничего особенного. Связались с агентством и начали смотреть варианты. Те квартиры, что мы осмотрели в пределах нашего бюджета, меня совсем не вдохновляли. То ли случайно нам такие попадались, то ли действительно за эту цену хороший вариант не найти. Не очень они были, какие-то непрезентабельные, что вторичка, что новые.

А вот последняя, с панорамным видом в Каргыджаке, очень понравилась, запала в душу. Квартира – спальня, гостиная совмещена с кухней (там встроенный гарнитур с техникой), душевая. В комнатах – кондиционеры. Всё красиво.

Не знаю, может, мы поторопились и надо было иначе подойти к процессу. Понимали, что залезаем в долги, ведь полной суммой не располагаем. Правда, получили двухлетнюю рассрочку, что очень неплохо. Мы довольны.

Кухня, совмещённая с гостиной, в квартире Михаила и Елены

– Всё-таки что было такого плохого, отталкивающего в квартирах подешевле? Например, на вторичке?

– Какие-то убитые были напрочь, да и расположены в тех районах города, где в основном живут сами турки. А нам как-то страшновато было жить в самой гуще. В новых жилых комплексах не устраивала цена и рассрочка была всего полгода, не более. А нам это совершенно не подходило, ведь мы оценивали свои силы и понимали, что за это время не смогли бы рассчитаться.

На нашу квартиру дали рассрочку на два года – выплачиваем равными частями раз в полгода. Сначала мы внесли 50% стоимости, после чего получили тапу (свидетельство о праве собственности). Это было уже в октябре, когда мы вернулись для заключения сделки. А потом спокойно занялись обстановкой квартиры.

На отдых мы ездили в июле, а второй раз поехали в конце сентября – начале октября, когда и внесли предоплату. И, кстати, осенью нам здесь ещё больше понравилась погода – не так жарко, хорошо.

– Что летом успели сделать?

– Летом мы посмотрели квартиры, думали-думали и всё-таки решили оставить задаток – €1 тыс. или €2 тыс., сейчас уже точно не помню. Это уже перед самым отъездом было. Решили взять квартиру, чтобы внук с родителями могли в любое время приехать на отдых. Мы больше всего за это переживали.

– А это как-то повлияло на требования к самой квартире, может, к расположению?

– Да мы в общем-то все варианты смотрели. Но остановились на нашей квартире, потому что тут всё под боком. Развитая инфраструктура в комплексе, есть всё, что нужно, и ещё чуть-чуть: крытый и открытый бассейны, бани, сауны, бильярд, теннис, кинотеатр, тренажёрный зал. Наверное, и детские площадки есть, мы просто пока только рядом с нашим корпусом территорию изучили, а в комплексе не всё видели.

Но поразил нас именно вид, который оттуда открывается. Каргыджак расположен на возвышенности, и побережье как на ладони. Поэтому, честно сказать, мы влюбились глазами.

До моря от нас – метров 700, то есть пешком идти минут 10-15.

– Не тяжело потом в горку подниматься?

– Вот это, наверное, единственный недостаток. Сначала было непривычно и тяжеловато. Спускаться хорошо, а подниматься уже сложнее. Но мы пару раз прошлись туда-обратно и привыкли. Уже и не так тяжело. И в жилом комплексе обещают, что будет трансфер до пляжа.

Правда, нам особо ходить не пришлось, так как мы познакомились с москвичами, у которых дюплекс в нашем же комплексе. Они были на машине и часто нас подвозили.

Комплекс состоит из четырёх блоков. Этажность небольшая. Вот в нашем доме – пять. Возле каждого дома бассейн, знаете, такой, как будто бескрайний. Кажется, infinity называется. Вокруг красота – зелень, цветы, всё ухожено. Даже не знаю, что ещё добавить… Дорожки плиточкой выложены, везде камеры.

Гостиная с выходом на балкон

– Территория, значит, закрытая?

– Да, у входа, где машины заезжают, стоит шлагбаум. Так что случайный человек внутрь не попадёт. А у всех собственников есть специальный магнитный ключ. В общем, всё как в нормальной стране.

– А обстановкой квартиры вы сами занимались? Или, может, подруга вам помогала?

– Нет, мы её не беспокоили, а сразу с представителями компании съездили по магазинам. Вообще очень удобно. Мы ведь без машины были, а они нас за всеми покупками возили, хоть за шторами и другой мелочёвкой, хоть за мебелью. Да ещё благодаря им и в рассрочку расплачивались без каких-либо задатков. Мы же приехали без денег. Вернее, с деньгами, но небольшими. Мы их на залог на квартиру потратили. А переводили плату уже из Казахстана. Но прямо там, на месте, всё заказали, и к нашему приезду в октябре всё уже в квартиру даже установили. При этом сумма не копеечная, €1,5-2,0 тыс. (кухонный стол и стулья, мебель на балкон – стул с креслами, угловой диван и встроенный шкаф, телевизор, ну и по мелочи).

Ванная комната 

– Благодаря такому насыщенному графику вы наверняка успели хорошенько соприкоснуться с местной жизнью. Какие впечатления от людей, от страны?

– Нравится, что тут все улыбаются. Такие приветливые! Вот заходишь в магазин, и они уже готовы тебе всё показать-рассказать. Так и должно быть. Тоже случай – идём по аэропорту, там женщина-полицейский, поймали друг друга взглядами, она улыбнулась, и тут же сразу я ей в ответ улыбаюсь. Атмосфера доброжелательная.

Детей здесь очень любят, мне это понравилось. У нас часто фыркать начинают – вечно дети кому-то мешают, а тут наоборот.

Что касается жизни… Наш район далеко от шумной цивилизации, да и городского населения немного, – настоящий релакс. Нам такое и нужно. Не люблю, когда много народа, суета. А тут вышел из подъезда, поплавал, полежал-позагорал. Никто тебя не беспокоит и ты никого. Автобус часто ходит – каждые пять-десять минут, в Махмутлар вообще пешком дойти можно. Мы, кстати, там и хотели изначально брать квартиру, потому что знали, что там очень много русскоговорящих. Но вот получилось рядышком.

Если по магазинам пройтись, продуктовым и не только, так это надо к нашим соседям-москвичам обратиться. Они уже не первый год тут отдыхают, даже живут наездами…

Вид с балкона квартиры Михаила и Елены

– Уже успели подружиться?

– Да, хорошая такая приветливая семья. Они уже два раза недвижимость меняли. Сначала на вилле пожили – не понравилось, купили квартиру в нашем комплексе с тремя спальнями, но показалось им тесновато, и они переехали в дуплекс. Так они все магазины знают, где молочку купить, где овощи с фруктами, где печеньки, вкусности разные.

Ещё они нам по мелочам в квартире помогали – гвоздь забить, чтобы картину повесить, шторы. А то у турок есть такой недостаток: непунктуальные они, никуда не торопятся. Назначили нам время, когда привезут шторы. Мы, естественно, сидим, ждём, никуда не уходим. Смотрим, уже опаздывают. Нам соседи и говорят: не ждите, они приедут, как освободятся, а не ко времени.

– Как впечатления по ценам? Дороже, дешевле, чем у вас дома?

– Дешевле! Я, конечно, уже конкретных примеров не помню, но у меня ощущение, что всё значительно дешевле. Даже если только про овощи-фрукты говорить. У нас обычная смесь – кресс-салат или ещё что-то – около тысячи тенге, а там одна лира. Фрукты – тоже одна-две лиры за кило.

Кисломолочная продукция: сыры, кефир, айран – в Турции бесподобные. Я их просто литрами готова пить, а дома мне они не нравятся. По качеству вообще нареканий нет.

Рыбные рестораны прекрасные. И знаете, в заведениях часто владельцы и персонал русскоговорящие, из Украины много, из России есть. И они, как слышат русскую речь, сразу подходят, знакомятся. Всегда хорошо обслуживают, так как знают своих клиентов.

Если честно, мне здесь всё нравится, всё устраивает. И самое главное – у внука приступов не было ни разу на отдыхе и по возвращении домой ещё целых полгода. Хотя приезжали с ним всего на десять дней.

Беседовала Екатерина Холодова, 
Фото предоставлены собеседником

Лондон – одно из самых популярных направлений у иностранцев, которые ищут элитные дома и квартиры за рубежом. Но ведь в столице Великобритании живут не только миллионеры, там есть и средний класс… В не самую дорогую, но качественную недвижимость тоже можно инвестировать. Посмотрим внимательнее на этот сегмент рынка. Об авторе: Анна Петренко
консультант по инвестициям
AZ Real Estate Задать вопрос

К среднему классу относят социальную группу людей, как правило, с высшим образованием, которые занимаются интеллектуальным трудом, имеют постоянный высокий доход и при этом не бедны и не исключительно богаты. Это в основном менеджеры среднего и высшего звена, юристы, финансисты, высококвалифицированные врачи и преподаватели престижных высших учебных заведений. 

В этой статье мы расскажем о жилой недвижимости комфорт-класса, которую выбирают для покупки лондонцы – типичные представители среднего класса. Это качественное жильё в среднем ценовом сегменте в районах с развитой инфраструктурой.

Расположение

Лондон условно поделен на шесть концентрических транспортных зон (в привязке к схеме метро). Первая зона – исторический центр города, а пятая и шестая зоны являются, по сути, пригородными районами, расположенными не менее чем в часе езды до центра.

Качественное жильё комфорт-класса есть во всех зонах города, однако в каждой локации имеет свои особенности. В центральных районах – Вестминстере, Мейфэре, Белгравии и Сити – качественное жильё представлено, как правило, объектами премиум-класса стоимостью не менее 800 тыс. фунтов стерлингов, которые не вошли в наш обзор.

Наиболее востребованными локациями для поиска квартир у представителей среднего класса столицы Великобритании являются районы Западного и Северо-Западного Лондона: Кенсингтон, Южный Кенсингтон, Челси, Фулэм, Хаммерсмит, Чизик, Камден. Следующие по популярности зоны охватывают север и юго-запад Лондона – Ислингтон, Хампстед, Баттерси, Патни, Клэпхэм.

Южный и Восточный Лондон традиционно имеют имидж рабочих районов, однако их статус стал существенно меняться после прошедших в Лондоне в 2012 году летних Олимпийских игр. В частности, в Восточном Лондоне были снесены старые утратившие актуальность постройки, появились современные жилые комплексы, благодаря строительству олимпийских стадионов была обновлена рекреационная инфраструктура. Олимпиада дала импульс к реконструкции этой части города, которая активно продолжается и сейчас. Перечисленные районы расположены в 20–35 минутах езды от центра Лондона или Канари-Варф – своего рода Сити Восточного Лондона, второго финансового кластера столицы.

Однако не всем нравится жить в городе, многие предпочитают зелёные пригороды Лондона. К таким районам относятся Ричмонд, Суррей, Уэмбли, Кингстон, Уолтомстоу, Эппинг. Дорога до Лондона от этих населённых пунктов на электричке или на машине занимает от 30 минут до часа с небольшим и может обойтись немного дороже, чем перемещение в границах первой и третьей транспортных зон. Это минус, а плюс – жизнь вне шумного города, среди живописной английской природы, и, с большой вероятностью, сад, который в представлении многих британцев является обязательным приложением к жилищу.

По стоимости такое жильё в предместьях Лондона сопоставимо с лондонским: в каких-то районах она на 20–30% меньше за аналогичные объекты, а в таких районах, как Ричмонд и Кингсли, может оказаться, напротив, выше. Однако, если удалённость от центра города некритична для будущего владельца и он ценит жизнь в зелёной зоне, то, определённо, такой выбор будет better value for money – лучшим соотношением цены и качества.

        Посмотреть эту публикацию в Instagram                      

Публикация от The Surrey Gardener (@thesurreygardener) 12 Июн 2019 в 12:20 PDT

Типы домов

Можно условно разделить типы жилья в Великобритании на квартиры в многоквартирных зданиях и собственные дома. И те, и другие могут быть как историческими, так и новыми постройками.

В новых многоквартирных домах предлагается жильё от студий до квартир с тремя спальнями (больше встречается лишь в сегменте премиум-класса). Гостиная имеется в каждой квартире, кроме студий; как правило, она объединена с кухней. Большинство квартир строится с балконами.

Благодаря относительно тёплой погоде в Лондоне балконы всегда открытые и зачастую имеют прозрачное стеклянное ограждение. Как следствие, в большинстве жилых комплексов комфорт-класса, не говоря уже об элитных, на балконе запрещено складировать вещи и сушить бельё. Этот запрет лондонцы, как правило, не нарушают: они используют балконы для приятных посиделок, украшают цветами и обустраивают террасными столиками и шезлонгами. А вот с соблюдением запрета на курение на балконах не всё гладко.

        Посмотреть эту публикацию в Instagram                      

Публикация от E14 Properties (@e14properties) 15 Май 2019 в 1:19 PDT

Зоны общего пользования в многоквартирных комплексах включают закрытую или доступную нерезидентам дворовую территорию (в зависимости от конкретного объекта – с садом или без него; чаще всего благоустройство всё же открывают для всех, другое дело, что не все об этом знают и пользуются) и службу консьержа (обычно одну на весь жилой комплекс). Консьерж решает всевозможные бытовые проблемы, возникающие у жильцов, выдаёт разрешения на парковку (постоянные – для жильцов, временные – для доставок, гостей и т. д.), принимает бандероли и посылки, следит за порядком в общих зонах жилого комплекса, куда могут входить террасы, спортивные залы, кинозалы.

Отдельно стоящие дома представлены несколькими типами построек. Наиболее распространённый вид – террасные дома (в США и в России их называют таунхаусами). Они представляют собой длинные здания, состоящие из нескольких вертикально устроенных квартир, каждая из которых имеет свой вход и боковыми стенами граничит с другими такими же квартирами. Как правило, они имеют два-три этажа, гостиную и кухню (зачастую с выходом в небольшой садик на первом этаже), две-три спальни и ванную комнату на втором этаже. По сути, это что-то среднее между домом и квартирой.

Террасные дома могут быть как весьма скромными, эконом-класса (с невысокими потолками и относительно небольшими спальными), так и премиальными роскошными усадьбами. Боковые секции террасных домов (end of terrace), где одна стена не граничит с соседями, как правило, ценятся выше, так как часто дают возможность расширить дом или устроить более просторный сад.

Уменьшенной версией террасного является дом на две семьи – semi-detached house, формат которого хорошо знаком по дачным постройкам: это отдельно стоящий дом с двумя входами, по центру разделённый стеной.

Но наиболее желанным и востребованным у англичан является, конечно, отдельный дом – detached house, который обеспечивает владельцу полную приватность и возможность для расширения жилого пространства и сада. Такой тип жилья ценится здесь выше других. Если говорить о непремиальном ценовом сегменте, то, как и отдельные дома на две семьи, качественные объекты такого вида располагаются в окраинных районах Лондона или его городах-спутниках.

Типы владения жильём

В отличие от российской практики, при которой собственник жилья пропорционально владеет долей земельного участка и долей общей площади дома, в системе права в Великобритании ввиду богатого опыта правового наследия закреплено два основных типа владения недвижимостью – право собственности (фрихолд, freehold) и право долгосрочной аренды (лизхолд, leasehold).

Второе, основанное на землевладении, берёт своё начало ещё в феодальном средневековье. Благодаря эволюционному пути смены правового режима оно сохранилось по сей день. Значительными территориями в Великобритании, в частности в Лондоне, владеют крупные землевладельцы, включая королевскую семью. Эти права сформировались сотни лет назад и переходили по наследству.

С развитием законодательства права таких собственников были несколько ограничены их обязанностью предоставлять земли в аренду для строительства жилья. В итоге сформировался такой тип владения, при котором собственник-лизхолдер, приобретая дом или квартиру в долгосрочную аренду, платит твёрдую цену, как если бы он покупал объект в собственность (фрихолд), но в дополнение к этому он обязан ежегодно вносить арендную плату за землю, на которой стоит объект, а также сервисный сбор за обслуживание дома.

Обычная для Лондона величина арендной платы за землю – 100–300 фунтов стерлингов в год (при владении квартирой). Сервисный сбор существенно варьируется в зависимости от дома и перечня предоставляемых услуг и может составлять от 1500 фунтов в год за односпальную квартиру в доме без портье до 15 тыс. фунтов в год за квартиру с тремя спальнями с консьержем и подземной парковкой. И эта сумма не является пределом по цене.

Срок лизхолда варьирует примерно от 120 лет (для исторических зданий в центральных районах) до 999 лет для новых построек (так называемое virtual freehold – виртуальное полное право собственности). Если остаточный срок аренды объекта составляет менее 80 лет, то по такому объекту имеет смысл обновить договор, чтобы он оставался ликвидным и привлекательным на рынке. Плата за продление вычисляется по совокупности разных факторов и рыночной цены рядом и может составить 15–40% стоимости покупки объекта. Чем меньше оставшийся срок, тем дороже продление аренды. Однако такие ситуации являются скорее редкостью, так как владельцы склонны продлевать срок аренды заранее. 

Вопреки расхожему мнению лизхолд – не менее надёжный вид владения, чем фрихолд, так как собственник имеет те же права и средства защиты. Важно только вовремя продлевать срок аренды и при выборе между фрихолдом и лизхолдом учитывать не только цену объекта, но и будущие расходы. Примечательно, что общая доля жилья в лизхолде составляет до 80% всего жилищного фонда, в Лондоне эта доля выше.

Цена вопроса

Средняя стоимость жилья – дома или квартиры – в Лондоне за 2018 год составила 536 тыс. фунтов стерлингов. Диапазон цен на жильё среднего класса в городе и его пригородах условно начинается от 350 тыс. фунтов и доходит до 800 тыс. – в зависимости от расположения, размера и качества объекта.

Чтобы купить такое жильё с ипотекой на 20–25 лет под 2–3% годовых (предложения на местном рынке), заявитель должен уплатить вперёд не менее 10% стоимости приобретаемого жилья и после оформления дома или квартиры в собственность (лизхолд или фрихолд) платить ежемесячно от 1,5 тыс. до 4,0 фунтов (в зависимости от стоимости жилья).

Для одобрения кредита под залог недвижимости расходы заявителя на ипотечные выплаты и необходимые жизненные траты, такие как транспорт, питание, уход за детьми, базовые развлечения и отдых, не должны превышать 50% его чистого дохода.

Средняя заработная плата в Лондоне составляет 35–40 тыс. фунтов в год (соответствует позиции менеджера с опытом работы от четырёх до шести лет), что после уплаты налогов формирует средний доход около 2,5 тыс. фунтов в месяц. Так что позволить себе приобретение жилья в Лондоне могут немногие.

В британской культуре, особенно по сравнению с другими странами Европы, в которых не считается «зазорным» арендовать жилье и в зрелом возрасте, очень развито стремление стать собственником недвижимости. Здесь это называется get on the property ladder – если дословно, «вступить на лестницу недвижимости». Поэтому те, кто накопил средства на депозит или кому помогают с ним, например, родители, стремятся купить для начала хотя бы что-то маленькое в районе, где могут себе позволить, чтобы потом по этой лестнице идти вверх, увеличивая размер или престижность жилья. Для многих молодых представителей среднего класса это определённая цель, предмет стремлений.

Учитывая проблематику и перечисленные особенности, правительство Великобритании разработало и запустило программу поддержки (Help-to-Buy) для тех, кто приобретает жильё в первый раз.

Программа представлена двумя инструментами. Первый – долевая собственность с государством (shared ownership): режим, при котором заявитель покупает от 25 до 75% от стоимости выбранного жилья, остальную часть покупает государство, а гражданин арендует эту долю по цене существенно (в два-три раза) ниже рыночной. Таким образом, после оформления покупки ежемесячный расход заявителя на платёж по ипотеке и аренду за невыкупленную долю его дома будет ощутимо ниже, чем аренда аналогичного жилья на открытом рынке.

Будущему собственнику нужно иметь средства для первого взноса за приобретаемую долю дома или квартиры. При этом заявитель, чтобы попадать под требования программы, должен иметь доход на семью не более 90 тыс. фунтов стерлингов.

Второй вариант государственной программы по поддержке приобретения жилья заключается в том, чтобы облегчить покупателю финансовое бремя по внесению первого взноса и ипотечным платежам (equity loan). Программа предусматривает, чтобы стоимость приобретаемого актива была не выше 600 тыс. фунтов, причём порог цены установлен единый для Англии и для Лондона. Покупатель должен заплатить только 5% от стоимости своего будущего дома; до 20% на пять лет без процентов за пользование средствами предоставит государство, а остальное выдаст банк на условиях ипотеки.

Беспроцентный заём, выдаваемый государством на приобретение жилья в Лондоне, составит до 40%. По истечении первых пяти лет в течение всего срока займа (до 25 лет) собственник будет обязан начать платить за пользование государственным кредитом. Процентная ставка на сегодня составляет 1,75% и подлежит ежегодной корректировке на величину индекса потребительских цен.

Никаких единовременных платежей и комиссий за выдачу такого государственного займа не предусмотрено, но примечательно, что за административное сопровождение займа специально созданным государственным учреждением с вашего банковского счёта ежемесячно будут списывать 1 фунт в месяц до полного погашения.

В статье использованы иллюстрации с сайта pixabay.com

Условия для иммиграции предпринимателей в Сан-Марино, перспективные направления, требования к компаниям, процедура регистрации юрлица и налоги для бизнеса… Самая важная информация для тех, кто хочет вести бизнес в Европе и на этом основании получить вид на жительство – в этом материале. Об авторе: Вадим Оришак
Управляющий партнер
Семейный офис Orishak Capital Задать вопрос Почему Сан-Марино?

Сан-Марино находится в самом сердце Европы, на территории Италии. Это небольшая страна площадью всего 61 кв. км, с населением около 33,5 тысяч человек. Также это старейшее государство в Европе, сохранившее текущие границы, где до сих пор действует конституция, принятая в 16 веке.

До адриатического побережья Италии можно доехать на автомобиле всего за полчаса. Ближайшие международные аэропорты расположены в Римини и Болонье. В последний город, кстати, летают прямые регулярные рейсы Аэрофлота. Также из России в Сан-Марино можно добраться через аэропорты Милана, Вероны и Рима.

Официальным языком является итальянский, хорошо распространен английский. Главные отрасли в экономике – финансовый сектор, промышленность, сфера услуг и туризм. По уровню ВВП это одно из богатейших государств Европы со стабильной экономикой и минимальным уровнем безработицы.

Государство привлекает международных инвесторов низкими налоговыми ставками и развитым финансовым сектором. Для высокотехнологичных компаний и стартапов предоставляется льготное налогообложение. А налоговые резиденты Сан-Марино не платят налоги на доходы, полученные за пределами республики.

Иммиграция для предпринимателей

Владелец компании в Сан-Марино имеет право на получение вида на жительство по экономическим причинам. Для этого необходимо внести беспроцентный депозит в размере €150 тысяч на специальный счет в государственном банке.

Депозит можно направить на приобретение недвижимости двойного назначения – коммерческого и жилого. В ней регистрируется юридический адрес компании, а также место жительство генерального директора. Во-первых, это позволит снизить расходы на содержание бизнеса – нет необходимости платить €3 тысячи в год за юридический адрес. Во-вторых, на аренду личного жилья, от €1 тысячи в месяц в зависимости от количества членов семьи заявителя. 

ВНЖ выдается бессрочно, карта обновляется каждые пять лет. Вид на жительство позволяет получить статус налогового резидента Сан-Марино при проживании свыше 183 дней и не платить налог на доходы от всех источников, расположенных за пределами страны.

Также этот статус позволяет эффективно структурировать и организовать наследование европейских активов. Это особенно актуально для стран с высокими налогами, например, Испании, Франции, где помимо существенного налога на наследство, есть еще и налог на богатство.

Особых требований к компаниям не предъявляется, она может не вести реальную коммерческую деятельность и не трудоустраивать местных сотрудников, однако владелец обязан поддерживать её функционирование – платить за бухгалтерское сопровождение, юридический адрес, если нет недвижимости в собственности, пополнять уставной капитал.

Для реально действующей компании выгодно нанять трёх местных сотрудников. Это позволит получить льготную ставку налога на прибыль – 8,5% вместо 17%. Однако это право, а не обязанность.

Инновационным компаниям, которые хотят зарегистрироваться в Сан-Марино и получить льготное налогообложение, придется показывать бизнес-план и доказывать инновационность правительству Сан-Марино. Расходы на регистрацию подобной фирмы составят около €100 тысяч. О льготном налогообложении инновационного бизнеса – рассказано ниже.

Какой бизнес открыть иностранцу

Иностранцы чаще всего открывают компании в сфере туризма, консалтинга. Эти фирмы можно зарегистрировать для получения ВНЖ, лицензии не требуются.

Очень перспективны направления инжиниринга, в частности здесь расположены инжиниринговые центры Ferrari и MV Agusta (спортивные мотоциклы), медицины, диагностики и реабилитации, IT сфера, финансовый сектор, активно развиваются технологии, в том числе и на основе блокчейна.

Также перспективно и производство продуктов питания. Сан-Марино не присоединилась к санкциям против России, что открывает масштабный рынок для местных производителей.

В последнее время активно регистрируются компании по владению и сдаче в аренду частных самолетов и вертолетов. С 2018 года, когда появилась подобная возможность, уже было зарегистрировано более 30 воздушных судов. В стране отсутствует НДС, а налог на воздушное транспортное средство взимается один раз при регистрации.

Ограничений к нерезидентам нет, но необходимо пройти процедуру due diligence, которая подразумевает полную проверку по всем европейским базам.

Лицензии на ведение бизнеса

Некоторые виды деятельности требуют лицензирования деятельности, например, компании в сфере медицины или по владению и сдаче в аренду частных самолётов и вертолётов. Стоимость лицензии зависит от сферы деятельности компании.

Формы собственности юрлиц в Сан-Марино

Самой простой и популярной формой регистрации компаний в Сан-Марино является Società a Responsabilità Limitata (S.R.L.), аналог российского общества с ограниченной ответственностью. Уставной капитал составляет €26 тысяч, его необходимо внести через 30 дней после регистрации компании. Из устава выплачиваются все операционные расходы компании, включая юридический адрес и ежегодный аудит.

Серьёзному международному бизнесу и холдингам больше подойдет форма акционерного общества в Сан-Марино Società per Azioni (S.P.A). Устав ОАО составляет €76 тысяч, его также необходимо внести в течение 30 дней после регистрации.

Алгоритм регистрации компании

Чтобы зарегистрировать компанию, необходим личный визит заявителя в Сан-Марино для открытия банковского счёта. Для этого достаточно трёх рабочих дней. Перед приездом заявитель должен пройти проверку личности (due diligence) по европейским базам данных.

Например, заявитель мог получить штраф при путешествии на автомобиле по Европе и не знать об этом. Или пропустить уплату налога за свою европейскую недвижимость. Проверка позволяет об этом узнать и решить проблему ещё до подачи документов на получение ВНЖ.   

В случае успешного прохождения проверки во время личного визита заявитель оформляет доверенность юристу, который занимается регистрацией компании в его отсутствие.

В течение месяца после регистрации компании заявитель должен перевести сначала на личный счёт, а потом на счёт компании уставной капитал в размере €26 тысяч, а в случае получения ВНЖ – €75 тысяч или €150 тысяч сразу в качестве беспроцентного депозита.

Регистрация компании в Сан-Марино в среднем занимает 10 рабочих дней.

Покупка готовых компаний в Сан-Марино не пользуется спросом. Рынок юридических услуг в Сан-Марино не массовый, поэтому клиенты предпочитают открыть компанию, отвечающую конкретным требованиям и задачам.

Стоимость услуг по регистрации компании

• Открытие личного и корпоративного счёта для нерезидента Евросоюза в государственных банках Сан-Марино – €1,5 тысячи.
• Проверка личности заявителя и каждого совершеннолетнего члена семьи (due diligence) – €1,5 тысячи.
• Регистрация компании под ключ – €10 тысяч.
• Работа аудитора (ежегодно) – от €4 тысяч.
• Оплата предоставления юридического адреса по месту нахождения аудитора (ежегодно) – €3 тысячи.
• Аренда квартиры (ежегодно, без учёта коммунальных услуг) – от €6 тысяч.
• Стоимость услуг по полному юридическому сопровождению получения ВНЖ, в зависимости от ситуации и количества членов семьи заявителя – от €50 тысяч до €100 тысяч.

Налоги в Сан-Марино НДС

В Сан-Марино нет НДС, поэтому многие товары и услуги стоят дешевле, чем в других странах Европы, а стоимость электроэнергии в два-три раза ниже, чем в Италии.

Налог на прибыль

Стандартная ставка налога на прибыль для компаний в Сан-Марино составляет 17%.  По европейским меркам ставка выглядит привлекательной, и при этом можно вычитать все бизнес-расходы.

Однако налог можно снизить в два раза. Для реально действующих компаний есть возможность платить 8,5%: для этого необходимо трудоустроить трёх резидентов Сан-Марино. Минимальная зарплата составляет €1,4 тысячи, а взносы работодателя составляют 26%, включая НДФЛ.

Налог на дивиденды

Особенно привлекательна по европейским меркам и ставка на дивиденды – всего 5%.

Налог на доходы физических лиц

НДФЛ для доходов, полученных на территории Сан-Марино, составляет 12-33% в зависимости от суммы, при этом можно вычитать различные расходы.

Налоговые резиденты Сан-Марино не платят налоги на доходы, полученные за пределами республики. Статус налогового резидента могут получить активные предприниматели, проводящие за пределами России свыше 183 дней в году. Но многие наши клиенты, которые не могут надолго покидать страну, переоформляют европейские активы на своих родственников.

Другие налоги

Налог при покупке недвижимости составляет 6,4%. Налога на богатство, ежегодного налога на недвижимость нет.

Особенности ведения бизнеса в Сан-Марино Регистрация стартапа и инновационной компании в Сан-Марино

Если вы ведёте или создаёте инновационный бизнес, можете воспользоваться дополнительными преимуществами, которые предоставляет республика.

Если правительство заинтересует ваш проект, то первые четыре года бизнес полностью освобождается от уплаты налога на прибыль. Следующие четыре года ставка составит 4%, затем еще четыре года вы будете платить 8,5%.

Главный акционер инновационной компании может получить постоянный вид на жительство в Сан-Марино. Кроме него постоянный вид на жительство могут получить ещё два управляющих бизнесом, а временный вид на жительство – 10 сотрудников.

О привлекательности Сан-Марино для инновационного бизнеса говорит тот факт, что здесь зарегистрирован центр разработок Ferrari и MV Agusta.

Согласование заявки на инновационную деятельность

1. Предоставление описания деятельности компании.
2. Предоставление бизнес-плана.
3. Предоставление взноса за регистрацию.

Регистрация трастов в Сан-Марино

Мало кто знает о возможности регистрации трастов в Сан-Марино. Трасты – это мощный инструмент в арсенале любого преуспевающего предпринимателя, который может использоваться, например, для защиты активов или организации наследования семейного капитала.

Самым простым способом защиты актива является регистрация компании, в которой учредитель передает право распоряжения имуществом номинальному акционеру (попечителю). Попечителем выступает сотрудник банка. Финансовые отношения попечителя с учредителем и бенефициарами регулируются внутренними документами траста, не подлежащими разглашению. Доступ к ним третьи лица могут получить только на основании судебного решения, что на практике маловероятно, так как для этого необходимы веские основания.

Открыть траст в Сан-Марино так же просто, как и обычную компанию, а по затратам на ежегодное содержание будет отличаться лишь стоимостью сопровождения траста сотрудником банка. В зависимости от поставленных задач эта сумма составит €4-10 тысяч в год.

Преимущества регистрации и ведения бизнеса в стране

• Престижная европейская юрисдикция
• 17% налога на прибыль, который можно уменьшить до 8,5%, с возможностью списывать с налогооблагаемой суммы расходы на бизнес;
• налоговые преференции для инновационного бизнеса;
• нулевая ставка НДС;
• налог на дивиденды равный 5%;
• освобождение от налога на доходы за пределами Сан-Марино для налоговых резидентов;
• Возможность регистрировать трасты для защиты активов и организации наследования;
• Возможность оптимизации налогообложения при владении и наследовании европейских активов;
• Привлекательные условия регистрации частных самолётов и вертолётов;
• Сан-Марино не присоединилось к санкциям против России;
• Прямые перелеты из России через Болонью и Римини.

В статье использованы иллюстрации с сайта pixabay.com

Как иностранцу стать владельцем поместья в Испании и построить фамильный дом? Вероятно, вы слышали, что никак: земля в этом суверенном государстве традиционно передаётся по наследству. Но не спешите. Вы сможете построить дом своей мечты, а апельсиновое поместье покроет все ваши расходы как на содержание поместья, так и на обслуживающий персонал для вашего дома. Владеть фермой не только приятно, но и выгодно. Налаженные процессы сбыта урожая и высокая доходность – козыри, которыми далеко не каждый сельскохозяйственный бизнес в Испании способен похвастаться. Тем выгоднее на общем фоне выглядит эта апельсиновая ферма в Валенсии. Досье Проект апельсиновая ферма Расположение Испания, провинция Валенсия, около города Монтеса, до моря – 50 км Расстояние до Валенсии – 60 км, до Мадрида – 308 км, до Барселоны – 362 км Инфраструктура 18 га (лес и горы – 3 га), водохранилище, река, охотничьи угодья, апельсиновые, мандариновые и оливковые рощи Строения четыре жилых помещения и склад Условия сделки покупка поместья целиком, возможна рассрочка или ипотека Цена €6,3 млн Легендарная Валенсия

На востоке Испании находится провинция Валенсия. Иберы, греческие и карфагенские колонисты, римляне, вестготы, арабы в разное время завоёвывали эти края. Валенсийские территории простираются в долине рек Хукар (Júcar) и Турия (Río Turia).

Город Валенсия, площадь Святой Девы

На этой древней земле у подножия горы Энгера (Enguera) раскинулось одно из самых больших апельсиновых поместий. Ферма находится между селеньем Монтеса (Montesa) и городом Хатива (Játiva). И туда, и туда на машине можно добраться за десять минут. Эти места имеют свою богатую историю, поэтому новый владелец, несомненно, будет гордиться своей покупкой.

Селенье Монтеса овеяно боевой славой католического военного ордена. В XIV веке, после того как король Филипп Красивый разгромил орден тамплиеров во Франции, его рыцари скрылись в Валенсии и назвались орденом Монтеса. В кафедральном соборе Валенсии до сих пор хранится чаша Святого Грааля, принадлежавшая тамплиерам.

Замок Хатива (Castillo de Xativa), провинция Валенсия

Хатива вписана в историю папства. Первыми лицами Римско-католической церкви стали два уроженца города. Дворянин Алонсо де Борха (Каликст III) за три года правления организовал крестовый поход против турок, реабилитировал Жанну д’Арк и даже наложил анафему на комету Галлея. Его племянник Родриго де Борджиа занимал святой престол под именем Александра VI в конце XV века. Его имя стало символом разврата, клятвопреступлений, кровосмешения и убийств с помощью ядов.

Гранды не селились на побережье, но охоту уважали

Будущий хозяин апельсинового поместья станет обладателем земли и бизнеса в живописном уголке Испании, причём до моря путь недолгий – всего 50 км. Подобное расположение всегда считалось самым разумным с точки зрения землевладельцев: гранды никогда не селились на побережье, опасаясь пиратских атак. Сейчас пираты не страшны, а друзей и туристов можно отвезти на пляж примерно за 40 минут. На прогулку в крупный город выбраться не проблема: до Валенсии дорога на машине занимает полчаса, а до Мадрида – три.

Окрестности Монтесы и Хативы богаты источниками, ручьями и речками. Их воды собираются в большое водохранилище, от которого идут трубопроводы, питающие фруктовые и овощные посадки. Хоть летом здесь дождей почти не бывает, растения не испытывают недостатка во влаге. В 10 мин езды находится одно из наиболее известных среди туристов водохранилищ Тоус (Embalse de Tous) – идеальное место как для рыбалки (регулярно проводятся чемпионаты), так и для неспешных прогулок.

Водохранилище Тоус (Embalse de Tous), Валенсия, Испания

В поместье чуть выше апельсиновых плантаций и олив расстилаются холмы, а за ними – сосновые леса и горы. Между скалами блестит река с водопадами и заводями, где плещется форель. Любителям охоты и рыбалки тут точно понравится. В поместье можно добыть кроликов, кабанов, куропаток, козерогов. Лес в угодьях занимает порядка трёх гектаров, но охота возможна не только в горах и лесах: те же кабаны и кролики здесь водятся повсюду.

Горы и плантации на валенсийской апельсиновой ферме Для охоты в Испании необходимо:

• быть не младше 14 лет (до совершеннолетия необходимо письменное разрешение родителя или опекуна);
• оформить лицензию на охоту в том регионе, где планируете остановиться;
• позаботиться о международной лицензии на оружие (оформить можно через Инспекцию по оружию Гражданской гвардии и Министерство внутренних дел, а нерезидентам – заблаговременно в стране проживания);
• оплатить полис обязательного страхования (в любой страховой компании, полис которой покрывает ответственность охотника в Испании);
• нерезидентам ЕС, которые приезжают на охоту со своим ружьём, – оформить специальное краткосрочное разрешение на использование оружия для охоты (срок действия – три месяца).
• В Испании сезон охоты длится с сентября по июнь, а лучшим временем считаются периоды с марта по май и с октября по декабрь. Ночная охота в большинстве случаев запрещена. Подробнее о сроках и правилах охоты региона можно узнать в ежегодном распоряжении Orden de Vedas de la Comunidad Valenciana 2019-2020.

Для рыбалки в Испании необходимо:

• иметь соответствующую лицензию;
• тем, кто заинтересован в редких видах рыб и трофейной рыбалке, – получить разрешение Генерального секретариата по морским вопросам.
• Сезон ловли форели длится с 1 мая по конец июля. Для морской рыбалки в Испании лучшим временем считается начало сентября – конец декабря. Подробнее о нормах отлова и правилах рыбалки на территории Валенсии – на сайте муниципалитета.

Апельсиновые плантации и строения валенсийского поместья

Благоприятный климат, плодородная почва, обилие воды, отсутствие поблизости промышленных предприятий дарят возможность построить на собственных гектарах биоферму. При желании поместье можно превратить в объект сельского или гастрономического туризма, благо такого рода бизнес очень перспективен в Валенсии.

На участке можно построить коттеджи для туристов, при этом строения могут занимать до 30% территории поместья. Например, на соседнем участке владелец сдаёт домик на 50 кв. м за €140 в сутки. Найти клиентов нетрудно, так как в Валенсии экотуризм активно развивается: власти Испании даже готовы рассмотреть ваш бизнес-проект по экотуризму в региональном туристическом представительстве (Turisme Comunitat Valenciana), а после одобрения и реализации – возместить затраты.

Нюансы сделки

Апельсиновое поместье могут приобрести как граждане ЕС, так и инвесторы из РФ и СНГ. Россиянам нужно предварительно получить испанский аналог ИНН – идентификационный номер иностранца (NIE, Numero de Identificacion de Extranjero). Процедура занимает пять – десять дней, а документы подаются в консульство Испании в стране проживания иностранного гражданина.

Обычно документы на NIE подают для того, чтобы купить недвижимость или открыть бизнес в Испании. Подают документы лично или по доверенности. С готовым NIE и визой можно лететь в Испанию, открывать в местном банке счёт, брать ипотеку (собственник готов рассмотреть вариант покупки поместья в рассрочку и с ипотекой) и становиться испанским помещиком.

Елена Заплаткина Senior Manager International Department Moscow Sotheby’s International Realty

Иностранцу сложно приобрести доходный сельскохозяйственный бизнес в Испании. Поместья поделены между кланами, семьями. Испанские фермеры передают свои земли от отца к сыну, эта традиция никуда не делась. Продажа прибыльной апельсиновой фермы в Валенсии – это нонсенс. В Испании иностранец может купить виллу, участок, а огромный кусок земли с плодоносящими деревьями – нет. Дело в том, что настоящий собственник поместья был близким другом предыдущего владельца и поэтому получил шанс войти в бизнес без кровного родства.

Есть возможность заключить сделку как в Испании, так и в России. Покупка фермы – выгодное вложение. При этом без серьёзных налоговых потерь в России: владение объектом оформлено с учётом особенностей российского законодательства. Налоги на содержание поместья – не более €1,5 тыс. в год. При этом платить налог на приобретение не придётся, так как покупка фактически является входом в существующую компанию.

Домик на территории апельсиновой фермы

Из бонусов – право получения испанского ВНЖ, так как объект дороже полумиллиона евро подпадает под условия программы. Таким образом, владелец и вся его семья могут рассчитывать на «золотые визы», которые дают право жить в ЕС, передвигаться в шенгенской зоне и работать по найму в Испании.

Елена Заплаткина Senior Manager International Department Moscow Sotheby’s International Realty

Апельсиновая ферма – это хорошая пассивная инвестиция. От нового владельца требуются только интерес и желание. Хотелось бы, чтобы для инвестора эта земля и плантации оказались призванием, любимым делом, так как апельсиновая ферма – бизнес эстетичный и нескучный для увлечённого человека.

Апельсиновые дивиденды: урожайность, расходы, доход

Если нет желания тратить время на налаживание бизнеса, то агроферма с плодоносящими апельсиновыми, мандариновыми и оливковыми деревьями – отличный выбор. Инфраструктура развита, системы полива и минерализации земли налажены, всё работает как часы. Делами на ферме заведует грамотный управляющий, а чтобы стать собственником территории в 18 гектаров, достаточно купить долю в капитале компании. Ценные плодородные земли легко сдать в аренду или же расширить владения до 27 гектаров за счёт приобретения соседнего участка.

Сбор урожая апельсинов на ферме в Валенсии Елена Заплаткина Senior Manager International Department Moscow Sotheby’s International Realty

Апельсиновая ферма может быть активом. И всё. Это вариант для тех, кто не имеет масштабных планов по дальнейшему развитию агробизнеса. При этом владелец всё равно должен быть в курсе всех дел, управлять и вникать.

В Испании апельсины высаживают даже в крупных городах, но на продажу идут только сочные плоды с плантаций. Для Валенсии наиболее подходящие сорта – сладкие, поспевающие поздней осенью «Валенсия лате» и тонкошкурые «Навелин». Прекрасно растут в этом крае и мандариновые деревья, особенно сорта «Оронуль».

Уход за апельсиновыми и мандариновыми деревьями не требует больших усилий и опыта. К тому же управляющий знает толк в цитрусовых и всегда готов помочь. У компании-собственника оформлен договор с фирмой, сотрудники которой следят за эксплуатацией почвы. Их забота – вовремя и правильно вносить органические и минеральные удобрения, следить за работой автоматической системы полива.

Сбор урожая длится с сентября по май. Следует учесть, что мандариновые деревья на участке молодые. С возрастом их урожайность будет только расти.

Специалисты оценивают ежегодную урожайность этого участка так.

• Апельсины сорта «Валенсия» – от 120 тыс. до 150 тыс. кг
• Апельсины сорта «Навелин» – от 200 тыс. до 270 тыс. кг
• Мандарины сорта «Оронуль» – от 200 тыс. до 250 тыс. кг

Сбыт плодов по оптовым ценам налажен на этой плантации давно и не даёт серьёзных сбоев даже в форс-мажорных ситуациях. Спрос на апельсины и мандарины в Испании и за рубежом есть всегда.

Оценочные ежегодные затраты на содержание фермы с учётом лизинга агротехники и зарплаты работникам составляют €50–60 тыс., а доход от сбыта урожая в четыре раза выше – порядка €200–250 тыс. Без форс-мажорных ситуаций можно рассчитывать на прибыль до €200 тыс. в год.

Апельсиновые плантации и оливковые рощи в валенсийском поместье

К тому же на участке растут неприхотливые оливковые деревья, с которых каждый год собирают урожай весом до 1 тыс. кг. Из этого количества, например, можно отжать 300 литров масла extra virgin.

Фазенда и стиль жизни современного помещика

Построить дом для себя или гостиницу для туристов – не проблема. Ещё проще с этой же целью отремонтировать или перестроить имеющиеся на территории небольшие дома и получать доход от любителей отдыха на природе.

Елена Заплаткина Senior Manager International Department Moscow Sotheby’s International Realty

Примерный план дома уже разработан, составлена смета на строительство и расходы по содержанию, осталось согласовать. Есть подрядчик, который сможет выполнить эти работы. При этом у нового владельца есть возможность строить фазенду на свой вкус. Стоимость строительства в Испании – порядка €1 тыс. за кв. м.

Если новый владелец предпочтёт остаться в поместье, то его жизнь будет размеренной и приятной. Среди забот и хлопот испанский гранд всегда успеет поохотиться, прогуляться, съездить в соседний город на представление или в театр, вздремнуть в сиесту и устроить мини-побег на пляж с бутылкой орчаты под мышкой.

Почувствовать себя своим на валенсийской земле очень важно. А быть владельцем бескрайних апельсиновых плантаций, откуда по магазинам развозят тонны цитрусовых с наклейкой вашего бренда на оранжевой корочке, – достойно уважения.

Если вас интересует данный объект, обращайтесь в Moscow Sotheby’s International Realty

Адрес: Россия, Москва, Нижний Кисловский переулок, д. 5, стр. 1

Тел.: +7 (800)707-28-15

+7 (925)215-42-19 (менеджер проекта – Елена Заплаткина)

e-mail: [email protected]

Фото предоставлены собеседниками и взяты с порталов Wiki, Pixabay.