Монако остается самым дорогим местом для покупки жилья в мире, и цены продолжают расти. Княжество вкладывает миллиарды в инфраструктуру. Сюда стремятся состоятельные иностранцы со всего мира, но новых объектов для покупки не хватает. Prian.ru представляет краткий обзор рынка жилой недвижимости Монако. История

Маленькое благополучное княжество находится в стороне от мировых потрясений. Во время кризиса 2008-2009 годов, когда цены на недвижимость многих стран Европы рухнули на десятки процентов, здесь произошел лишь кратковременный незначительный спад и замедлились продажи.

В 2008 году, по данным статистического ведомства Монако, «квадрат» недвижимости в стране стоил €28 340, в 2009-м – €24 540, но уже через год – снова более €28 000. С тех пор рост продолжался и по итогам 2017 года средние цены перевалили за €41 000 за кв. м. 

При этом, по оценкам Property Service Azur, ценник на элитные объекты в Монако еще выше – в среднем €53 000, а в отдельных случаях ультра-премиальной недвижимости в районе Carré d'Or превышают €100 000 за кв. м.

Драйверы роста понятны. В Монако преуспевающая экономика (ВВП на душу населения один из самых высоких в мире – €166 000), стабильная политическая обстановка, мягкий средиземноморский климат, великолепная инфраструктура, рассчитанная на состоятельных людей, насыщенная светская жизнь (Гран-при «Формулы-1», выступления лучших трупп мигра в Опере Монте-Карло, многочисленные фестивали культуры и искусств).

«Налоговая система Монако уникальна. Здесь нет налога на прибыль физических лиц, на недвижимость и проживание, даже на наследство по прямой линии, – добавляет руководитель отдела продаж компании Property Service Azur Дмитрий Ребров, – Кроме того, нет налога на прибыль с продажи или аренды, плюс, можно оформить местный ВНЖ для владельцев недвижимости и постоянных арендаторов».

Все это делает княжество крайне привлекательным для состоятельных людей со всего мира. В 2016 году здесь насчитывалось 13 400 ультра-богатых жителей, к 2026, как ожидается, их число вырастет на 20%. Всего в Монако проживает 38 300 человек.

И все-таки главная причина постоянного роста цен – нехватка предложений. Люди, которые уже купили недвижимость в Монако, не спешат с ней расставаться, обычно держат объект в собственности более 10 лет. Участков для строительства катастрофически не хватает, новостройки, которые появляются каждый год в стране, можно сосчитать на пальцах.

Тренды

• Рынок недвижимости Монако очень маленький – ежегодно проходит всего 450-550 сделок. Причем, 90% из них – на «вторичке». В 2017 году собственников сменило рекордное с 2006 года число новостроек – 50 объектов, общей стоимостью €228 млн. На вторичном рынке было продано 406 апартаментов на сумму €1,83 млрд. Структура спроса смещается в сторону квартир меньшей площади – с одной-двумя спальнями. Средний бюджет покупателя – €4,5 млн.
• Страна делится на районы Монте-Карло, Ла-Руссо, Фонвьей, Ла-Кондамин, Жардин Экзотик, Монегетти, Ларвотто, Монако-Вилль. 60% сделок с недвижимость в 2017 году зарегистрированы в первых двух.
• Остро чувствуется нехватка предложений. Власти собираются решить эту проблему путем строительства масштабного района на насыпных территориях – Ле Портье. В проект до 2025 года будет вложено €2,4 млрд. Благодаря ему площадь княжества вырастет на 3%, на набережной появятся дополнительные роскошные апартаменты и виллы. Помимо жилых резиденций в новом районе будет хорошо развита инфраструктура в виде ресторанов и баров, большого общественного парка и амфитеатра с видом на море.
• Местный рынок остается интернациональным, большинство покупателей – иностранцы. Здесь активны французы, итальянцы, американцы, канадцы, выходцы из Ближнего Востока и Восточной Европы. Многие состоятельные люди из России имеют недвижимость в Монако.
• Спрос на аренду силен как со стороны тех, кто хочет получить ВНЖ Монако, так и тех, кто приезжает на отдых. Ежегодно маленькое княжество принимает около 900 000 туристов. При этом доходность от сдачи в аренду квартир низкая – обычно менее 2% годовых. Но это с лихвой покрывается постоянным ростом цен.

Ценовой портрет рынка

Район

Средняя цена кв. м / €

Средняя сумма сделки / €

Монте-Карло

44 083

5,0 млн

Ла-Руссо

35 332

3,3 млн

Фонвьей

39 701

5,8 млн

Ла-Кондамин

41 664

4,3 млн

Жардин Экзотик

28 333

2,4 млн

Монегетти

32 147

5,6 млн

Ларвотто

51 182

6,4 млн

Монако-Вилль

52 171

1,6 млн

Примеры объектов

Перспективы

Монако сохраняет статус «безопасной гавани» и остается одним из самых востребованных направлений у состоятельных людей из разных стран. Политическая нестабильность в мире только добавляет княжеству баллов в глазах инвесторов, а уникальная налоговая система стимулирует иностранцев становиться резидентами Монако. С учетом сильного спроса можно ожидать дальнейший рост цен на недвижимость в пределах 5-10% в год в зависимости от района и типа объекта.

Главная проблема рынка – нехватка новых элитных предложений – будет решена благодаря строительству района Ле Портье. Очевидно, что этот знаковый проект привлечет международные инвестиции и даст дополнительный толчок развитию рынка.

Редакция благодарит компанию Property Service Azur за помощь в подготовке материала.

Текст: Анастасия Фалей
Фото: pixabay.com

На примере Германии – страны, которую иностранцы традиционно выбирают с целью инвестиций – посмотрим, как можно зарабатывать на недвижимости, какие существуют классические стратегии, в чем плюсы и минусы каждой.

Ольга Мюллер, управляющий партнер IIG Real Estate Group, юрист-экономист, независимый оценщик недвижимости в Европе, член Королевской Академии RICS:

— Первоначально термин «стили инвестиций» использовался в области акций и ценных бумаг. Затем определённые виды стратегий появились в сфере инвестиций в недвижимость.

Слово «стратегия» означает продуманный подход в достижении цели. Чтобы выбрать стратегию, нужно знать цель. Цели разнятся в зависимости от предпочтений самого инвестора, от планируемого срока участия в инвестиции, расчёта доступных ресурсов и от ожидаемого дохода.

Итак, когда цель известна, можно выбирать инвестиционный подход и стратегические ориентиры. Существуют четыре основных стратегических стиля, которые обозначаются на английском языке.

1. Инвестиционная стратегия Core

Это долгосрочная инвестиция, которая планируется на срок 20-25 лет и более. Для приобретения объекта чаще всего используются только собственные средства или собственные средства плюс небольшая доля дополнительного финансирования.

Цель данного вида инвестирования — приобретение ликвидных объектов в крупных и средних городах с прогнозируемым стабильным доходом.

Привлекательными считаются объекты с центральным расположением категории 1А и якорными арендаторами. Место играет важнейшую роль и превалирует над доходностью. Инвестор смотрит далеко вперёд и цель инвестиции — не в получении быстрого дохода. Главное здесь — увеличить свой финансовый портфель статусной недвижимостью и объектами с историческим и культурным значением. 

Ярким примером Core инвестиции может быть крупный торговый центр, доходный дом на первой линии в исторической части города или офисный центр в престижной деловой зоне.

Инвестиционный объект подбирается с учетом долгосрочного владения и часто рассматривается как инвестиция, которая может стать фундаментальным капиталом и будет передаваться по наследству. Например, такие объекты могут располагаться на знаменитом бульваре Курфюрстендамм (Kurfürstendamm) в Берлине или на Королевской аллее (Königsallee) в Дюссельдорфе.

Core — самый прогнозируемый вид инвестирования. Такая стратегия имеет наименьшее количество рисков и не зависит напрямую от колебаний на рынке, так как рассчитывается на долгий временной период. Показатели доходности могут составлять 3-4%, бывает и менее. Но, как говорилось ранее, это не главенствующий фактор в данном виде инвестиций.

• Читайте также: Процедура приобретения недвижимости в Германии

Отмечу отдельно. Такую недвижимость, как отели и дома престарелых или доходные дома в крупных и средних городах, которую инвестор приобретает с расчётом длительного владения не менее 20 лет, можно также классифицировать как Core-инвестиция, но не в классическом её понимании. Tак как данные объекты могут иметь не самое центральное расположение, но всё же сохранят долгосрочность и стабильность Core-classic.

2. Инвестиционная стратегия Сore-plus

Стиль Core-plus отличается от Core-стратегии выбором объекта недвижимости. Основное внимание здесь уделяется инвестированию в уже существующие и арендованные объекты с учетом потенциала их дальнейшего развития.   

Именно потенциал объекта играет основополагающую роль. Месторасположение, как и в предыдущем примере, является важной составляющей, которая напрямую отражается на перспективе инвестиции.

Так, краткосрочные договоры аренды дают возможность, по окончании их действия,  пересмотреть условия существующей аренды. За счёт проведения реконструкции здания, обновления площадей и смены арендатора можно увеличить доход и сделать объект более ликвидным и привлекательным.

В этой инвестиционной стратегии часто рассматриваются торговые центры и супермаркеты в крупных и средних городах с расположением 1В и потенциалом развития. Владение объектом обычно составляет не менее 10 лет.

 

Как пример подобного рода инвестиции можно привести известную сеть торговых домов в Германии “Карштадт”. Универмаги всегда располагались в центральный районах городов страны и имели долгую историю с 1881 года. Но, формат крупных универмагов устарел и в 2000-х годах сеть начала терять свои позиции на рынке.

Часть филиалов закрыли, огромные торговые площади опустели. В 2014 году площади универмагов были выставлены на продажу. Нашлись новые покупатели, новые идеи по реконструкции и ревитализации, на которые возлагаются большие надежды.

Заемный капитал в данном стиле инвестиций используется довольно активно и может составлять около 50 процентов. 

Инвестиции Core-plus также генерирует часть дохода за счёт повышения рыночной стоимости самого объекта. Месторасположение такие объектов обычно отличается хорошей проходимость и стабильным спросом у арендаторов.

При правильном подходе, потенциальная доходность выше, чем у традиционного вида инвестиций Core — 4-6%. Но здесь возрастает влияние от колебаний рынка, стратегии управления и менеджмента, из-за которых возникает вероятность риска инвестора.

3.Инвестиционная стратегия Value-added

Цель инвестора в этом случае состоит в том, чтобы подобрать объект ниже

рыночной стоимости и повысить его ценность за счет обновления здания и/или смены арендатора. При этом стратегическая цель заключается не в повышении Cash-Flow (денежного потока), а в значительном увеличении стоимости объекта. В данном случае активно используется дополнительное финансирование и доля заемного капитала может достигать 60-70 процентов. Конечная цель инвестора — выгодная продажа объекта.

Например, был период, когда после воссоединения Берлина можно было купить доходный дом требующий реконструкции и произведя в нем качественный ремонт, продать эту недвижимость разделив на отдельные квартиры. При таких действиях доход от продажи резко возрастал. На данный момент найти такого рода объекты становится всё труднее и результат этой инвестиции предсказать сложно. К этому же типу можно отнести и различные манипуляции с аукционной недвижимостью, цель которых — купить дёшево, а продать дорого.

К этой категории относятся также объекты, которые находятся в регионах с активно развивающейся инфраструктурой и имеют прогнозируемый рост стоимости в ближайшие несколько лет.

 

Ожидаемое время удержания объекта намного короче, чем в случае с основными инвестициями — не более 5-7 лет. Доходность от Value-added стратегии значительно выше, чем у Core и Core-Plus и может составлять 8-10%, но и риски соответственно повышаются.

• Если вы хотите вкладывать деньги в жилую недвижимость, прочитайте эти советы.

4. Инвестиционная стратегия Opportunistic

Это краткосрочный вид инвестиции, в которой используется в качестве объекта как уже существующая недвижимость, так и на этапе проекта.

Объект в стадии проекта может быть выведен на следующий этап проектирования. Получены соответствующие разрешение на строительство и вид деятельности, а также утвержденная техническая документация. Эти действия выводят данный проект на новый уровень его оценочной стоимости.

Инвесторы с такой стратегией выбирают малооценённые объекты или объекты с высокой степенью роста стоимости за счёт кардинальных изменений. Например, готовые здания часто подбираются с расчётом на серьёзную реконструкцию или полную перестройку. Недвижимость, являющуюся на данный момент неликвидной из-за сложной рыночной ситуации в регионе, отсутствия или низкой аренды и других негативных факторов, которые необходимо нивелировать в рамках репозиционирования. Располагаются такие объекты в средних и небольших городах и часто имеют пустующие площади.

Как пример можно привести схему покупки пакета жилых домов в периферийных районах и требующих серьёзных реконструкций.

 

Восстанавливают не только дома, но и окружающую инфраструктуру: реновируют местные учреждения, улучшают дворы, строят новые детские площадки и т.д. После таких действий целый квартал становится более привлекательным и комфортным для проживания, притягивая новых жильцов и автоматически повышая стоимость самой недвижимости.

Доходность этого вида инвестиции от 10% и выше. В отдельных случаях доходность от подобных сделок может достигать 20-30% и более. Время удержания объекта всегда краткосрочное и действия направлены на быструю перепродажу. При этом высокий доход подразумевает и высокие спекулятивные риски.

Однако эти факторы не всегда в прямой зависимости. Тщательное изучение ситуации, понимание рынка и взвешенный подход к инвестиции позволяют сбалансировать эти факторы и снизить риски. Совокупность таких действий помогут пройти путь к успешной инвестиции, которая будет соответствовать ожиданиям и принесёт желаемую прибыль.

Автор Ольга Мюллер

Фото pixabay.com, wikimedia.org

Среди представителей разных профессий, которые нужны потенциальному инвестору при покупке недвижимости, есть нотариусы, адвокаты, без которых не обойтись, риэлтор – участие которого желательно. В какой ситуации нужен оценщик и какова миссия этого человека? На эти и многие другие вопросы отвечает Ольга Мюллер.

Это интервью – часть четырехсерийного проекта, посвященного инвестиционным перспективам недвижимости Германии и других европейских стран.

Об эксперте

Ольга Мюллер, дипломированный юрист-экономист

Член королевской академии профессионалов недвижимости RICS

Доцент европейской академии оценщиков недвижимости ESA

Независимый оценщик недвижимости PersCert TÜV и EN ISO/IES 17024

Управляющий партнер IIG Real Estate GmbH и MSI R.E.S. GmbH

– Ольга, оценка недвижимости – одна из сфер вашей деятельности. Но что реально делает оценщик? Его услуги требуются не всегда?

– Да, к услугам оценщика нет необходимости прибегать при каждой покупке. Во-первых, он нужен, когда требуется сравнить несколько объектов по разным параметрам. Или выявить реальную стоимость, если есть подозрение, что она по каким-то причинам завышена или занижена. Во-вторых, оценщик поможет найти аргументы при ведении переговоров о стоимости объекта. В-третьих, при банковской оценке, когда недвижимость берется в залог и нужно понять залоговую стоимость объекта. Наконец, услугами оценщика пользуются налоговики – например, чтобы высчитать величину налога на дарение или на наследство.

– С каким вопросом обращается к оценщику заказчик – «сколько стоит объект»?

– Обычно да. Другой вариант, если, например, вы хотите купить участок и построить на нем жилой дом, который должен приносить доход. Вам важно понимать, сколько должен стоить участок, чтобы проект окупился. Соответственно, задача оценщика шире – полностью просчитать стоимость строительства.

• Смотрите также: Недвижимость Германии. Ждем рост или падение?

– А что такого мне скажет оценщик, чего не скажет маклер или риэлтор?

– Он покажет полную картину, так как может объективно оценить объект. Возьмем Кипр. Рост стоимости недвижимости на острове в некоторой степени обусловлен тем, что в стране можно получить ВНЖ и гражданство. Но как определить, сколько реально стоит тот или иной объект, если исключить влияние действующих эмиграционных программ? Сколько будет стоить объект через пять лет, если программу вдруг отменят? Ведь инвестору интересно оценить этот риск, чтобы понять, за сколько он «покупает» гражданство.

– Оценка – точная наука?

– Достаточно точная, хотя диапазон возможных погрешностей широк – до 30% в ту или иную сторону. То есть это, конечно, математика, но данные, которые мы используем, – рыночные, и поэтому погрешность допустима. Только оценка должны быть обоснована. Нельзя взять цифру и применить ее, если она не подтверждена документально.

– Может ли оценка учитывать личные пристрастия и пожелания заказчика?

– Ни в коем случае. Я не могу учитывать пожелания вроде «оцените мне дороже» или «оцените мне дешевле».

– Вы оцениваете объекты и в Германии, и в Австрии, и в России, и в Эстонии по одним и тем же критериям?

– Да, используется одна и та же структура.

– Окей, в Германии проблем с получением сведений нет. А в других государствах? Откуда вы берете данные по странам, где нет многолетней базы цен на недвижимость?

– В европейских странах есть коллеги, которые занимаются оценкой. Я запрашиваю или покупаю информацию у них. Есть набор вопросов, на которые они должны ответить. Если ответа нет, задаю наводящие вопросы, чтобы самой лучше разобраться в ситуации… Но, если я приду к выводу, что мне недостаточно данных – хотя в моей практике такого не было, – придется прекратить работу над заказом и сообщить об этом партнеру.

– Как вы оцениваете объект за пределами Германии? Садитесь на самолет и летите туда?

– Да, оценщик должен обязательно осмотреть объект, иначе представление о нем будет неполным. Также нужны данные по рынку – сравнительная стоимость объекта, ставка дисконтирования и прочее.

• Смотрите также: Альтернатива Германии. В каких странах инвестиции в недвижимость более интересны

– Оценка нынешней стоимости объекта в значительной степени определяется тем, что с объектом будет происходить в дальнейшем. Каким образом будущие события закладываются в оценку в настоящем?

– То, что может случиться в будущем, не закладывается в оценку. Это уже вопрос стратегического дью-дилидженса. Поэтому задачу надо ставить более конкретно, ведь я оцениваю объект на сегодня.

Если же возникает вопрос, сколько будет стоить объект через десять лет, – я могу сделать эту оценку через дисконтирование денежного потока и стоимости объекта. На ставке дисконтирования напрямую отражаются, например, риски революции и военной ситуации в конкретной стране. А вот оценить влияние политических событий на рынок недвижимости в отдаленном будущем я не смогу. Это не входит в мою компетенцию. 

Оценщик обязан опираться на факты сегодняшнего дня. То есть: у нас сейчас условия такие-то, стоимость объектов – такая-то, ставка дисконтирования такая-то…

По вопросам сотрудничества с IIG Real Estate GmbH обращайтесь

Германия, Лейпциг, Филипп-Розенталь-штрассе 9
Тел. +49 341 60 44 33 11

Германия, Берлин, Гутенбергштрассе 4

Тел. +49 30 20 84 933 55

Сайт компании: www.invest-in-germany.ru

e-mail: [email protected]

Беседовал Филипп Березин

Прибыль от инвестиций в реконструкцию старинных зданий в разы выше, чем от покупки отдельных квартир для сдачи в аренду. Доходность в этой сфере легко достигает 30%. А с правильной организацией продаж – превышает 50%. Как реализуются подобные проекты и с какими сложностями сталкиваются инвесторы – в этом материале.

Кейс предоставил Павел Ружицкий, руководитель вроцлавского агентства недвижимости Orzech Lux.

– Самое интересное в этом проекте – его бюджет. Максимальные затраты инвестора – всего €328 тыс. Обычно реконструкция старинных зданий требует вложений от миллиона евро, но, если постараться, можно найти и маленькие объекты, отремонтировать и выгодно продать.

Почему я говорю о «максимальном бюджете»? По закону, только при новом строительстве девелопер не получает средств от покупателя, деньги замораживаются на специальном доверительном счете (если объект не достроят, банк их вернет покупателю). При реконструкции уже существующих зданий деньги от покупателя поступают непосредственно продавцу. А значит, стройка может финансироваться за счет продажи квартир.

История проекта

Мы уже несколько лет занимаемся подобными проектами, но с более высоким бюджетом. И как-то появился инвестор, который очень хотел заработать больше, чем приносят обычные арендные квартиры. Мы ему рассказали про реконструкцию – идея понравилась. Потом около полугода искали маленькие объекты, чтобы вписаться в бюджет инвестора. В результате нашли этот дом в городе Лодзь.

Здание находится в классическом спальном районе. В пяти минутах ходьбы – садик, школа, поликлиника, в десяти минутах – большой парк. До центра на общественном транспорте можно добраться за 20-25 мин.

Предыдущий собственник получил его в наследство и ждал пять лет, чтобы перепродать, сэкономив на налогах.

Дом был уже расселен. Для нас – это плюс. Стараемся не связываться с арендаторами, которых необходимо принудительно выселять, морально не готовы заниматься такими проектами.

На участке – старый полуразваленный дом, хозяйственные постройки (их, кстати, получилось превратить в две квартиры со своими двориками – эдакий дуплекс с газончиком в городе), заросли деревьев и кустарников, в которые бегали покурить старшеклассники из соседней школы.

Ради удобства покупки и налогового планирования мы открыли для проведения сделки компанию в Польше.

Процесс создания юрлица – простой, занимает около месяца, если регистрировать у нотариуса, или около недели, если оформить электронную цифровую подпись и зарегистрировать через интернет. Бюджет – примерно €2000. Содержание компании – €200 в месяц (с учетом затрат на бухгалтерию).

Оформление здания на юрлицо позволило не получать разрешение на покупку в польском МВД (процесс длится около года и стоит до €1000). Договор купли-продажи подписали у нотариуса в присутствии лицензированного переводчика.

В августе 2018-го сделка прошла, а уже в сентябре начали ремонт, чтобы успеть закончить основные работы до холодов. На момент покупки с генподрядчиком уже были согласованны этапы, сроки и стоимость проекта. Это было одним из условий инвестора: одновременно с покупкой объекта подписать договор с генподрядчиком, зафиксировать сроки работ и запретить повышать цены. 

Генподрядчик принял на себя такой риск, поскольку именно он проводил технический анализ здания, на основании которого производились все расчеты.

Кроме этого, в его обязанности входило получение всех разрешительных документов, так как от них зависела экономика проекта. Например, возможность поднятия крыши и перевод ее в жилищный фонд, а также перевод в жилищный фонд хозпостроек во дворе и выделение из них двух дополнительных квартир.

До этого по своим проектам мы двигались step by step, проводя мини-тендеры на каждый этап. Поэтому заранее невозможно было точно понять, какова будет себестоимость реконструкции. На маленьких объектах, как этот, искать подрядчиков на каждый этап отдельно было бы сложно.

А вот так здание будет выглядеть после реконструкции (в апреле 2019 года).

Здесь нет никаких ноу-хау, все технологии традиционные. Применение «фишек» в бюджетном сегменте экономически нецелесообразно. Конечно, все работы велись в соответствии с новыми нормативами, особенно по энергосбережению.

Основная часть себестоимости – укрепление фундаментов, замена межэтажных перекрытий и поднятие крыши. Престижности добавили с помощью мимикрии под модный стиль лофт – внутри открыли несколько стен из старого красного кирпича. Также для экономии на отоплении и подогреве воды организовали собственную газовую мини-котельную. Для покупателей, особенно в массовом сегменте, стоимость дальнейшей эксплуатации так же важна, как и цена объекта.

Запланировали парковки, стоянку для велосипедов, закрытый двор.

А вот те самые две квартиры с мини-садиками, которые раньше были хозпостройками.

Площадь здания – 500 кв. м, в нем будет всего девять квартир. Старт продаж состоялся перед Новым годом. Уже пять квартир продано. Подробнее на сайте проекта.

Экономика проекта

• Затраты на покупку объекта: €125 тыс. (с учетом всех расходов на сделку: налог на покупку, нотариус, присяжный переводчик, изменение данных в реестрах – около 5,5% от цены объекта)
• Затраты на согласования, реконструкцию и обеспечение продаж: €203 тыс.
• Себестоимость получения квадратного метра полезной (продаваемой) площади: €656 (€125 тыс. + €203 тыс. / 500 кв. м)
• Прогнозируемая цена продажи квадратного метра: €900
• Итого минимальная прибыль на квадратный метр: €254
• Срок реконструкции (от момента покупки, с учетом получения всех разрешений): 6-7 месяцев
• Планируемый максимальный срок реализации проекта (продажи всех квартир): 10-12 месяцев

Минимальная доходность при худшем из возможных вариантов – 38% годовых (254 / 656 × 100% = 38%). Худший сценарий: все деньги вкладываются сразу (хотя это не так, стройка финансируется поэтапно), а все продажи проходят в конце срока (и это не так, сделки идут в процессе строительства).

Если учесть, что вложения в проект идут по графику и средства от продаж уже поступают на счет инвестора, то ожидаемая доходность значительно превысит 50% годовых. Не хотим загадывать, но не удивимся, если получится 70-80%.

Секреты проекта

В любом инвестпроекте есть свои подводные камни, которые необходимо учесть и просчитать заранее. Вот далеко не полный перечень вопросов, на которые надо ответить.

Каков статус земельного участка? Позволяет ли он проводить какие-либо работы, надстройки и последующее разделение на квартиры? Продавать дом целиком сложнее, и цена сделки будет меньше.

Есть ли в доме долгосрочные арендаторы? Их по закону не так-то просто выселить. Мы принципиально избегаем ситуаций с принудительным выселением, несмотря на то что эти здания часто кажутся более интересными по цене.

Есть ли техническая возможность подключения коммуникаций и сколько это будет стоить? Здесь решили отказаться от городского отопления и организовали автономную газовую котельную (10 кв. м), которая обеспечивает дом горячей водой и отоплением.

Каковы отношения с соседями? Даже это надо учесть, ведь соседи могут сильно повлиять на реализацию проекта. Например, здесь мы договорились со школой, у которой брали на время строительства доступ к коммуникациям, что на фасаде их здания нарисуем мурал Марии Склодовской-Кюри.

Каково техническое состояние здания? Часто они вообще не поддаются реконструкции и подлежат сносу. Особое внимание надо обращать на фундамент и перекрытия между этажами.

Имеет ли объект статус памятника архитектуры? В этом случае потребуется очень дорогая специализированная реконструкция, которая не позволит получить весомую прибыль.

Процесс изучения объектов может занимать долгие месяцы, часто требует вложений без гарантии их возврата.

Конечно, мы сотрудничаем с рядом компаний, проводящих такую оценку. В этом проекте получилось договориться с генподрядной организацией, чтобы она за свой счет провела все исследования. Взамен мы гарантировали, что в случае покупки этого здания отдадим этой компании контракт на генподрядные работы.

Больше всего времени заняло согласование стоимости этих работ, так как техническое состояние было еще не до конца известно, многие вещи прописывались по специально придуманным формулам.

Читайте также: 

• Личный опыт инвестиций в квартиры Вроцлава
• 9 идей для инвестиций в коммерческую недвижимость Польши
• Проверенные стратегии для частных инвесторов во Вроцлаве

Востребованы ли квартиры в этом районе на рынке? Сколько можно создать парковочных мест? Правильные планировки и максимально возможное количество мест для автомобилей позволят БЫСТРЕЕ продавать квартиры. На начальном этапе скорость продажи даже важнее, чем получение максимально возможной цены.

Кто и на каких условиях будет продавать квартиры? Выбор руководителя продаж и утверждение всей концепции должны происходить еще на этапе анализа проекта. И вот почему…

В старых зданиях часто нет лифтов (и их установка, даже если возможна, обычно экономически нецелесообразна). Поэтому квартиры на верхних этажах лучше делать маленькими – для молодежи без детей. В этом проекте инвестор принял решение сделать сверху двухуровневые квартиры (за счет использования технического этажа, высота которого была увеличена до необходимых размеров). Это позволило получить большую полезную площадь: не нужно было делать лестничную клетку на последний этаж, который ранее был техническим.

Конечно же, сразу возник риск, что верхние квартиры «зависнут» в продаже. Как минимизировали?

В результате переговоров удалось подписать контракт с агентством, которое эксклюзивно организовывает продажи под ключ. Причем формула их вознаграждения достаточно сложная – она учитывает не только цену, но и сроки продажи и график платежей от покупателей.

Самое главное – получилось договориться о выкупе всех непроданных квартир по цене €800 за кв. м. Это меньше прогнозированной цены продажи на €100, но это – своего рода гарантия минимальной доходности. Безусловно, опыт и платежеспособность агентства проверялись, а формулы их вознаграждения делают невыгодной ситуацию искусственного торможения продаж, чтобы впоследствии выкупить все по более низкой цене.

Павел Ружицкий, руководитель вроцлавского агентства недвижимости Orzech Lux

Мы предлагаем свои услуги по организации таких инвестиций под ключ во Вроцлаве, Кракове и Лодзи. Управляем проектом на всех этапах – от поиска интересных зданий до продажи последней квартиры и правильной уплаты налогов.

Базово разделяем весь процесс на три этапа: организация покупки хорошего здания (оплата – как вознаграждение агентства недвижимости); сопровождение всего процесса (оплата – фиксированная ежемесячная сумма, в зависимости от размеров проекта); основная часть вознаграждения выплачивается по окончании проекта и составляет процент от прибыли.

Наши контакты
Олавская ул., 9/5, 50-123 Вроцлав, Польша      
E-mail: [email protected]
Тел. (Viber, WhatsApp, Telegram) +48 604 337 154
Больше информации и аналитики про недвижимость в Польше