Наследство во Франции и Монако

Кипр входит в число стран, где недвижимость активно покупают иностранцы. Раньше Кипр был страной англичан, но кризис значительно поубавил их активность. Зато количество россиян, решивших инвестировать в кипрскую недвижимость, за последние два года выросло очень существенно: в 2009 году от трети до половины сделок с иностранцами в стране уже приходилось на россиян.

Российских граждан привлекают не только инвестиционные достоинства кипрской недвижимости, но также и то, что страна идеально подходит для постоянного проживания, благодаря политической и экономической стабильности и превосходным климатическим условиям.
Считаем преимущества: сервис, комфорт, налоговая политика, доступный вид на жительство
Как рассказала журналу Metrinfo.Ru Елена Юргенева, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank, в пользу Кипра говорит: европейский сервис высокого уровня; отлично налаженное авиасообщение с Москвой (3,5 часа перелета); современная инфраструктура; высокий уровень образовательных услуг; медицинское обслуживание; низкий уровень преступности.
А Христос Патерас, директор по маркетингу и продажам компании Kanika Group считает весомым преимуществом крепкую банковскую систему, которая позволяет россиянам без проблем получить ипотечный кредит на выгодных условиях. Кроме того, в стране по словам эксперта отсутствуют бюрократические препятствия и гарантируется безопасность кипрских законов для инвесторов. Еще плюс — низкие налоги на доходы физических лиц, в частности налог на наследство и состояние отсутствует. Немаловажно, что на Кипре также действует благоприятный налоговый режим для коммерческой деятельности: корпоративный налог низкий, составляет всего 10%, НДС – 15%, также отсутствуют налоговые удержания при выплате дивидендов, действуют соглашения об освобождении от двойного налогообложения и многое другое.
Не секрет, что курортная недвижимость сильнее всего подвержена влиянию финансовых катаклизмов, — говорит Елена Юргенева (Knight Frank), однако власти Кипра предприняли ряд действенных мер, направленных на поддержание спроса. В частности, новое законодательство Кипра предусматривает получение вида на жительство для россиян при приобретении недвижимости стоимостью от 300 тысяч евро. Ранее Кипр разрешил россиянам въезжать на территорию страны с шенгенской визой и существенно упростил процедуру получения кипрской визы (теперь достаточно отправить электронную заявку на сайт консульства, которую после согласования достаточно распечатать и предъявить при въезде в страну).
И еще один аргумент «за Кипр». Игорь Индриксонс, директор Департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills, прогнозирует, рост кипрской экономики. Подтверждением этому можно считать тот факт, что Кипр – единственная страна Евросоюза, показавшая рост ВВП на 1,6% за I квартал 2009 года, тенденция роста продолжилась здесь и во II квартале, тогда как все остальные европейские рынки показывали падение ВВП. В течение многих лет Кипр постоянно демонстрирует показатели неуклонного роста цен на недвижимость, но при этом недвижимость здесь стоит в среднем на 20-30% дешевле, чем в Португалии, и на 30-40% дешевле, чем в Испании, — говорит эксперт.
Минусы тоже имеются. Но их обещают исправить
Важный аспект покупки недвижимости на стадии строительства объяснил Иракли Пухиашвили, руководитель российского представительства кипрской юридической фирмы «Питтаджис». На Кипре застройщик может выдать покупателю титульное свидетельство о собственности только после завершения строительства всех объектов, которые включает этот земельный участок. Сейчас законодательство Кипра совершенствуется, и система получения собственности будет упрощена. «Согласно новому законопроекту, покупатель сможет получить титульное свидетельство, не дожидаясь окончания строительства всех домовладений», — говорит эксперт. По прогнозам юриста, поправки в кипрское законодательство могут вступить в силу уже в 2010 году.
По мнению Елены Юргеневой (Knight Frank), спрос на кипрскую недвижимость сдерживает небольшое количество высококлассных проектов, отвечающих взыскательным требованиям сегодняшних покупателей. Речь идет о пешей доступности благоустроенного пляжа, ресторанов и магазинов, охране и консъерж-сервисе, возможности передать объект недвижимости управляющей компании и получать стабильный доход от сдачи в аренду.
Впрочем, эксперт считает, что в последнее время ситуация стала меняться в лучшую сторону, девелоперы выводят на рынок объекты совершенно нового уровня. В числе «улучшенных» объектов жилой комплекс Acamas Bay Villas. Он расположен в уникальном районе национального заповедника Akamas на побережье, поблизости рыбацкой гавани Лачи. В комплексе всего 40 вилл с эксклюзивным дизайном и уникальным техническим оснащением; в ЖК действует круглосуточный консьерж сервис высокого уровня. Жилой массив находится в тихом уединенном месте, в то же время он имеет доступ ко всей необходимой инфраструктуре, а также к гольф-полям высокого класса. Неподалеку находится международная школа. Владельцы вилл имеют доступ ко всем сервисам располагающегося неподалеку отеля 5*, считающегося одним из лучших в Европе.
Популярные регионы
Хотя территория Кипра небольшая, у покупателей кипрской недвижимости есть свои любимые места. По словам Санислава Зингеля, Президента Международного агентства зарубежной недвижимости Gordon Rock, спросом пользуются наиболее раскрученные среди россиян регионы – Пафос и Лимассол. Это объясняется тем, что в последние годы Пафос стал пользоваться особым вниманием среди российских туристов. Их привлекает, прежде всего, отсутствие промышленности, гостеприимность местного населения, а также близость аэропорта – всего 10 минут езды от города. То, что цены на недвижимость на порядок ниже, чем в Лимассоле, — не менее важный фактор для покупки недвижимости в Пафосе.
По данным компании Knight Frank, Ларнака занимает третье место и в ценовом рейтинге районов Кипра, и в списке наиболее популярных курортных зон по количеству предложений. К тому же у большинства туристов знакомство с островом начинается именно с Ларнаки, поскольку здесь расположен главный международный аэропорт, — отмечает Елена Юргенева.
Регион Полиса (Лачи) постепенно развивается, но россияне находят его «удаленным», несмотря на красивую природу, относительно недорогие цены и потенциал развития региона. Айя-Напа – очень популярное место для летнего отдыха, потрясающие пляжи, но зимой активная жизнь замирает, — говорит Санислав Зингель (Gordon Rock).
По данным Gordon Rock, самыми популярными на сегодня являются готовые к эксплуатации недорогие объекты, а также инвестиционные пакеты с гарантированным доходом от аренды. Сюда относятся и варианты вторичной недвижимости, которую продает сам застройщик. Плюс этих вариантов – уже обжитые комплексы, квартиры, как правило, меблированы. Минус – не всегда большой выбор, клиента может не устраивать расположение квартиры или вид из окна и т.д. Так же интерес вызывают варианты с гарантированным доходом от сдачи в аренду, но такая недвижимость на Кипре, как правило, продается не дешевле 350 тыс. евро.

А что с ценами?
Как мы уже отмечали, до кризиса цены на кипрскую недвижимость были ниже, чем в большинстве стран Европы. По этой причине, объясняет Станислав Зингель (Gordon Rock), а также благодаря высокому спросу, не произошло заметного ценового спада. Средний бюджет российского покупателя – 100 – 120 тыс. евро. «Чтобы удовлетворить подобного типа запросы, застройщики формируют специальные предложения с 1- и 2-спальными готовыми апартаментами со скидками до 30% от первоначальной стоимости, — объясняет он.
Правда, Евгений Скоморовский, управляющий директор Century 21 Запад, признался, что в кризис недвижимость вторичного рынка «просела» примерно на 10-15%, а цены на новостройки, остались практически на докризисном уровне. «В дальнейшем, можно ожидать, что недвижимость Кипра начнет медленно расти», — прогнозирует он.

Посмотреть объект и пожить на Кипре за счет девелопера
Интерес кипрских девелоперов к российским покупателям продемонстрировала и выставка «Вся недвижимость мира», проходившая в МВЦ «Крокус Экспо» в конце ноября 2009 года Участниками выставки стали крупнейшие застройщики – это компании KANIKA Developments, PAFILIA, CHRIS MICHAEL Group of Companies, ARISTO Developers и др. Каждая компания привезла в Москву свои лучшие проекты и предложила россиянам самые выгодные условия приобретения недвижимости.
В частности, компания PAFILIA организует ознакомительные поездки по двум вариантам. Первый включает размещение потенциальных покупателей в апартаментах возводимых компанией. В этом случае всю организацию поездки берет на себя PAFILIA. Клиент оплачивает только стоимость билета и оформление визы. С потенциальным покупателем работает русскоязычный менеджер, показывает предварительно выбранные объекты и по желанию клиента, — альтернативные варианты. В ходе ознакомительной поездки обязательно посещается юрист, а если покупатель планирует взять кредит, — кредитный эксперт одного из банков. Общая длительность ознакомительной поездки составляет примерно 4 дня. Если клиент на Кипре впервые, то можно увеличить время пребывания с 4-х до 7 дней. За дополнительные дни он доплачивает по минимальным расценкам аренды недвижимости (35-50 CYP в сутки за апартаменты).
По второму варианту предлагается размещение в гостинице. В этом случае всю организацию поездки берет на себя туроператор. Клиент можете выбрать любой отель на Кипре. А PAFILIA помогает приобрести путевку с дисконтом 10-15%. Дальше работа на Кипре происходит по сценарию, предложенному в первом варианте.
Похожую схему ознакомительного тура предлагает и компания KANIKA Developments. В частности, посетители выставки, заинтересовавшиеся недвижимостью, возводимой застройщиком, получили возможность проживания в отеле в течение трех суток бесплатно, сюда же входит трансфер от компании (встречи и проводы клиента в аэропорту) и поездки по объектам.
Предложения застройщиков
Рассказ о Кипре журнал Metrinfo.Ru закончит перечнем самых интересных объектов, которые были представлены на выставке в Крокусе. Читайте, думайте, прикидывайте.
Компания KANIKA Developments привезла в Москву несколько своих проектов, отличающихся и по цене, и по типу приобретаемой недвижимости.  Чтобы сделать свои проекты более адаптированными под вкусы россиян, застройщик пригласил российских дизайнеров Анну Муравину и Ладу Гусеву из компании «MUGU-interiors» для работы над проектом класса de luxe Kypros Gardenia (на 20 апартаментов площадью от 136 до 300 кв.м. в прибрежной зоне Лимассола). Российским консультантом проекта выступила Инвестиционная Группа SESEGAR. По ее совету для успешных продаж проекта на территории России было предложено создать жилой объект, который по своим характеристикам полностью соответствовал бы малоквартирным домам на Золотой Миле в Москве. Цены на полностью готовые апартаменты, оборудованные кухнями и сантехникой на данном этапе находятся в диапазоне от 6,5 до 12 тыс. евро за метр. Заселение в полностью готовые меблированные квартиры планируется на сентябрь 2010 года.
Элитный жилой комплекс Kanika Fyla Heights расположен в престижном пригороде Лимассола на вершине холмов Айя Фила. В ЖК предусмотрены как апартаменты из одной комнатой, так и роскошные пентхаусы. Общая инфраструктура: открытый бассейн, площадки детские и для барбекю и др. Минимальная цена предложения – 161 тыс. евро.
Компания ARISTO Developers представила апартаменты и виллы в ценовом диапазоне от 121,3 тыс. евро. В частности за такую цену можно приобрести односпальные апартаменты в жилом комплексе «Милания Гарденс П», что компания возводит в престижном районе Пафоса. Чуть дороже — 123,6 тыс. евро обойдутся однокомнатные апартаменты в ЖК «Милания Гарденс Е». Комплекс «Пиромаши Д» также находится в Пафосе неподалеку от Кораллового залива. Он состоит из одного корпуса с четырьмя апартаментами на две и три спальни, 14-ти двухуровневых квартир с двумя и тремя спальнями и пяти вилл на три спальни. Минимальная цена предложения – 163 тыс. евро.
Компания PAFILIA привезла более 20 собственных проектов. Недорогие предложения находятся в Kato Pafos – это ЖК Pafia 1, Pafia 2, Pafia 3, Pafia 4. Дома расположены в красивых ландшафтных садах в 500 м от песчаного пляжа. На территории есть общие бассейны Начальная цена предложения за апартаменты с одной спальней – от 106,5 тыс. евро. Комплекс Oak Gardens Tala вблизи Пафоса состоит из четырех таунхаусов и восьми престижных вилл. Виллы имеют частные бассейны размером 4х8 м. Цена трехспального таунхауса площадью от 111 кв.м – от 300 тыс. евро, а виллы с таким же числом спален – от 521 тыс. евро. Для того, чтобы приобрести недвижимость, возводимую компанией, нужно внести 30% от стоимости. Остальную сумму можно оплачивать на протяжении 30 лет, воспользовавшись ипотекой кипрских банков под 4,5% годовых.
CHRIS MICHAEL Group of Companies представила на выставке множество объектов недвижимости, расположенных в разных регионах острова. Но особенно представители компании хвалили виллу Thyra Majestic Views площадью 500 кв.м и садом – 300 кв.м, имеющую выход непосредственно на пляж. Строение отличает отделка высокого качества, самые современные коммуникации, включая полную автоматизацию оборудования в доме. В нем четыре двухкомнатных спальни, три — с ванными комнатами. На территории домовладения также находится американский бассейн – спа, частная парковка рассчитана на пять автомобилей. Стоимость виллы – 6,5 млн евро. Первый взнос – 30% от общей стоимости. На 10 лет компания готова дать рассрочку под проценты. Первые три года – это 4,95% годовых, а далее – 2,5% годовых. На выставке представители компании заявили, что в зависимости от условий погашения платежа они готовы дать скидку в размере до 30%.
Автор : Людмила Чичерова

Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.ru

Ценовая ситуация на рынке недвижимости благословенного Кипра противоречива: по вопросу о том, насколько серьезен спад, у правительства страны и у международных экспертов мнения расходятся, а есть еще точка зрения СМИ и местных компаний. Снижение действительно есть, но оно неравномерно, а в отдельных населенных пунктах, как это ни странно, даже наблюдается рост.

О спадах и их причинах
Летом рынок недвижимости Кипра, весьма любимый британцами и россиянами, столкнулся с падением продаж и снижением цен. Для 2009 года ситуация, прямо скажем, неудивительная. Зато удивительна шумиха, которую подняло вокруг кризисных трудностей руководство страны: министр внутренних дел Кипра, например, обвинил СМИ в том, что те обвалили рынок, который, вообще-то, находится в отличной форме. Международные компании-эксперты тут же включились в дискуссию, уверяя, что спад на самом деле существует и продлится еще лет пять…
Не будем сильно углубляться в историю, возьмем за точку отсчета 2005 год, когда рынок недвижимости Кипра вышел на уверенный подъем и начал расти впечатляющими темпами. С 2005 по 2008 цены росли в среднем на 15-20% в год (в зависимости от сегмента). Ноябрь 2008-го стал поворотной точкой: цены начали снижаться.
Как рассказывает Дора Онофриу, управляющий директор кипрской девелоперской компании Kanika Group, снижение цен в крупных городах, таких как Ларнака, Айя-Напа, Пафос, составило 22%. В значительной мере это объясняется тем, что с рынка ушли англичане, на долю которых приходилось, по разным оценкам, от 40% до 60% спроса.
Сейчас, по словам президента ИГ Sesegar Ирины Жаровой-Райт, этот показатель снизился до 15%, зато выросла доля наших соотечественников. Как говорит Жарова-Райт, сейчас это как раз около 40% от общего объема сделок. Вообще же, несмотря на охлаждение британцев к покупке жилья на Кипре, общее количество сделок по приобретению недвижимости, где покупателем выступает компания со 100% иностранным капиталом, выросло с начала года (эти данные подтверждает местный аналог Регпалаты – Land Registry).
В Россию можно только верить
Как рассказала Дора Онофриу, это в основном немецкие компании, а что касается частных покупателей, здесь преобладают русские, англичане, шведы и немцы. Именно за счет русских покупателей Лимассол (это второй по величине город Кипра, деловая столица страны, а доля русскоязычного населения здесь – около трети) не испытывает особых проблем с продажами недвижимости. По словам Доры Онофриу, продажи здесь велись на докризисном уровне (при этом, если брать данные в целом по стране, осенью количество сделок Kanika Group было меньше примерно на 5%, чем год назад), а цены и не думали падать.
Как уверяет г-жа Онофриу, если в 2008 году рост цен на элитную недвижимость Лимассола составил 25%, то в 2009-м – около 15%. По более осторожной оценке инвестиционной группы Sesegar, некоторые объекты Лимассола подорожали за 2009 год на 10%.
Средняя цена виллы высокого класса в Лимассоле – около 600 тыс. евро (аренда виллы – 1200-1800 евро в месяц), апартаментов без отделки – 300 тыс. евро (аренда – 600-700 евро в месяц). На этом фоне недвижимость покинутого англичанами Пафоса выглядит доступной, тем более что скидки здесь достигают 30%. Обычно это, конечно, квартиры, которые не удается продать в течение долгого времени – то, что у нас привычно именуется «неликвидом».
В Пафосе, к примеру, застоявшиеся без покупателя односпальные апартаменты в распроданном уже жилом комплексе предлагаются по цене около 80 тыс. евро (за 54 кв. м). Почти аналогичное предложение в окрестностях Лимассола обойдется примерно в 100 тыс. евро.
При этом количество русских покупателей продолжает расти (по словам Доры Онофриу – примерно на 15% ежегодно, и кризис ничего не изменил в этом отношении). Постоянству наших соотечественников можно только удивляться: притом что на ряде европейских рынков курортной недвижимости (Испания, Болгария и т. д.) цены на недвижимость сильно упали, россияне все же продолжают покупать там, где эти цены, напротив, растут.
Среди «магнитов», которые обеспечивают Кипру такую нежную привязанность русских покупателей, называют и русскоязычную среду, и вступление в Евросоюз, и упрощенный порядок получения виз (даже многократную визу россиянам делают за день) и вида на жительство. И, разумеется, климат – 340 солнечных дней в году – и особую расслабленную атмосферу.
Еще один момент – наличие гуманной ипотеки (с такими примерными средними параметрами, как 30% первоначальный взнос и 4,5% годовых на срок от 8 до 35 лет). Нельзя не принимать во внимание еще и низкий налог на недвижимость на Кипре, маленькие коммунальные платежи, отсутствие налога на наследство, прозрачное земельное право.
 

Стоит иметь в виду
Впрочем, есть тут и оборотная сторона – о ряде скользких моментов при покупке зарубежной. Так что и земельный реестр, тщательно учитывающий вроде бы каждую пядь земли на острове, не всегда выручает.
Есть на Кипре и свои замороженные стройки. Кроме того, на рынке новостроек для девелоперов есть ограничение по получению титула собственности. Чтобы получить его, компания должна полностью построить весь комплекс домов, которые запроектированы на участке. То есть госкомиссия принимает только весь ЖК целиком, а не отдельные корпуса. Как правило, в итоге получение титула собственности затягивается на несколько лет (6 лет считается приемлемым сроком).
Не исключено, правда, что ситуация все-таки будет меняться: юридическая компания F. Pittadjis Law Firm подготовила законопроект, по которому хозяева домов и квартир смогут сами подавать документы на получение титула. Фотос Питтаджис, старший партнер F. Pittadjis Law Firm, настроен оптимистично: «Мы верим, что в 2010 году этот закон уже вступит в силу».
Возможность «перепродать» купленную новостройку без права собственности тоже есть: для этого девелопер расторгает первый инвестконтракт и заключает еще один – с новым покупателем.
Автор: Валерия Семенова

Журнал «Собственник»

Далеко не все вложения в зарубежную недвижимость позволят инвесторам в 2010 году получить доход. Эксперты рекомендуют не гоняться за сверхприбылью, а обратить внимание на стабильные и ликвидные рынки

«Вы не пожалеете, если вложите свои средства в недвижимость ОАЭ: постоянный рост цен, возможность рассрочки, получение доходов от сдачи апартаментов в аренду. Приезжайте в наш московский офис или в Дубай, где сможете посмотреть готовые и строящиеся объекты» — так убеждали представители компании, занимающейся продажей недвижимости одного моего знакомого, который раздумывал, куда бы пристроить деньги, полученные от продажи московской квартиры, доставшейся по наследству. Причем если на первых порах риэлтеры убеждали, что дешевле $400 тыс. жилья не найти даже на строящихся объектах, то спустя неделю выяснялось, что и в уже готовых домах можно подобрать апартаменты в пределах $300 тыс.
Возможно, он и решился бы на покупку, если бы не известие о проблемах холдинга Dubai World — фактически госкорпорации эмирата Дубай. Еще пару лет назад его основные проекты («Пальмовые острова» и The World) в ОАЭ, предполагающие строительство насыпных островов в виде пальмового листа и архипелага, напоминающего карту мира, вызывали бурный восторг у большинства покупателей и инвесторов со всего мира. Но с началом финансового кризиса количество желающих приобрести суперэлитное жилье резко снизилось — за прошедший год средняя стоимость 1 кв. м не только в недостроенных элитных проектах, но и на вторичном рынке ОАЭ, по данным Global Property Guide, упала почти вдвое (на 48,1%). В итоге проекты Dubai World по созданию насыпных искусственных «Пальмовых островов» и архипелага «Мир» в Персидском заливе пришлось заморозить. А 25 ноября прошлого года компания объявила о полугодовой приостановке платежей по долгам, составляющим порядка $22 млрд, или почти 30% общего долга эмирата Дубай. В ответ рейтинговые агентства S&P и Moody’s объявили о серьезном понижении кредитных рейтингов эмирата Дубай и связанных с ним структур.
Напряженность несколько спала после известия о получении правительством Дубая помощи от столичного эмирата Абу-Даби в размере $10 млрд. Но ситуация остается тревожной: по оценкам экспертов S&P, холдинг Dubai World в последующие три года должен выплатить приблизительно $50 млрд, что составляет около 70% ВВП всего эмирата Дубай.
Кстати, для некоторых инвесторов лопнувший дубайский пузырь на рынке жилья стал настоящим смертельным ударом. В марте 2009 года ирландский бизнесмен Джон О’Долан, один из совладельцев острова «Ирландия» в проекте The World, покончил жизнь самоубийством. Основная причина — финансовые проблемы, связанные с низкими продажами квартир и домов на дубайском острове. Другие инвесторы, вложившиеся в крупные мегапроекты (см. справку), решают непростую проблему: выйти из проекта, зафиксировав миллионные убытки, или продолжить застройку в расчете на возвращение покупателей-иностранцев по мере оздоровления мировой экономики.
Власти Дубая всеми силами пытаются сгладить ситуацию. 4 января состоялось официальное открытие самого высокого здания в мире — 828−метрового небоскреба «Бурдж Халифа». В нем уже распродано 90% площадей. «Открытие башни придаст импульс продажам недвижимости в зданиях, расположенных поблизости от нее», — надеются застройщики. А по словам представителя Дубайского агентства недвижимости, открытие «Бурдж Халифа» продемонстрировало всему миру, что трудности Дубая, вызванные кризисом, уже позади и в 2010 году цены если и не вернутся к докризисному уровню, то по меньшей мере приблизятся к нему.
Сегодня местные риэлтеры все так же красноречиво и убедительно расписывают преимущества покупки недвижимости Дубая, вот только покупатели, 99% которых — иностранцы, не слишком верят в светлое будущее местного рынка жилья. По мнению экспертов, в наступившем году цены на недвижимость в ОАЭ снизятся еще на 20–30%. «Кто сейчас будет покупать жилье в пустыне? Для ОАЭ столь огромный объем явно избыточен. Что же касается иностранцев, прежде всего американцев и европейцев, то вряд ли кто-то из покупателей и инвесторов дубайской недвижимости реально собирался там постоянно жить. Выжженная солнцем пустыня и пески с довольно тяжелым для европейца климатом, мусульманская страна со своими порядками и обычаями. Половина инвесторов ушла отсюда год назад, вторая половина — в конце 2009−го. Остались те, кто просто не успел вовремя скинуть обесценившееся жилье», — говорит один из аналитиков.
По словам директора департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игоря Индриксонса, дубайский рынок лопнул бы и без всякого кризиса: «Он был построен на стратегии Real Estate Option Trading (торговля опционами недвижимости). Торговля опционами может сделать инвестора сказочно богатым в кратчайшие сроки, но рынки недвижимости, основанные на данной стратегии, имеют очень низкую ликвидность самой недвижимости и высокую ликвидность опционов (контрактов). Тут можно провести аналогию с другим финансовым инструментом — фьючерсом на нефть. Трейдеру, купившему фьючерс на 1000 баррелей нефти, сама нефть для перепродажи не нужна. Он не заинтересован в самом продукте, а играет на производных от этого продукта (деривативах). Так же и в недвижимости». Покупатель дубайской недвижимости мог внести только 10% стоимости квартиры, а при перепродаже получает доход с прироста цены всего актива. Даже если рост цены актива составил 10%, то на вложенные деньги инвестор получал двукратный прирост. Но, как обычно бывает, проигрывает последний в цепочке инвестор, дождавшийся ключей от объекта и не успевший вовремя «соскочить» с этой пирамиды.
Новые пузыри
В 2010 году многие страны могут повторить путь дубайского рынка. В частности, по аналогичной схеме развивается панамский рынок. «Если вы вкладываете сюда деньги, не надо заниматься самообманом: вы не инвестируете в недвижимость, а играете деривативами. Можно сказать, что Панама — это Дубай-2, и этот рынок опасен не в силу последствий кризиса, а сам по себе — как классический пример спекулятивного рынка», — считает Игорь Индриксонс. «Именно здесь имеет место массовое строительство объектов хорошего класса при низкой покупательской способности местного населения, причем сегмент готового вторичного жилья имеет крайне низкую долю от общего рынка недвижимости. А практика показывает, что во время кризиса лучше всего чувствуют себя рынки с достаточным объемом вторичного рынка и высокой покупательской способностью местного населения», — добавляет Юлия Кайнова, руководитель департамента зарубежной недвижимости Century 21 Beverlywood Realty.
Опасность некоторых других рынков кроется в проблеме виртуального роста цен, когда недвижимость растет только на бумаге. Застройщики увеличивают цены в прайс-листах в процессе возведения объекта, и эти данные попадают в статистику, дезориентируя покупателей. Последние же принимают решение, опираясь только на статистику, не анализируя, откуда она берется. Вполне естественно, что, увидев 50−процентный рост цен на жилье в том или ином регионе, инвестор вкладывается в него, потирая руки в ожидании прибыли. Ну а дальше рынок развивается как классическая финансовая пирамида: первые успевают снять сливки и выйти с прибылью, а конечные покупатели квартир остаются с недвижимостью, на которую нет спроса. Сегодня болезнью виртуального роста цен на недвижимость страдают Таиланд, Вьетнам, Тунис, курортные объекты Египта, Болгарии и Испании. Внутренний спрос на новостройки в этих странах слишком незначителен, и рынки держатся лишь на спросе со стороны иностранцев.
Рынок жилья Испании одним из первых начал свое падение. Особенно пострадали районы с масштабным новым строительством, такие как Коста-Бланка и Коста-дель-Соль. Сегодня Испания подошла к своему ценовому дну. Учитывая, что спрос до сих пор остается на весьма низком уровне, стагнация на испанском рынке может затянуться на годы. «Множество покупок здесь было обусловлено зачастую ничем не обоснованной легкостью в получении ипотеки на такие приобретения. Объекты не являлись предметом потребности, и спрос на них, как и на любые квартиры и дома, относящиеся к курортной недвижимости, в период кризиса и стагнации падает в первую очередь», — предупреждает гендиректор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров.
Впрочем, возможно, для терпеливых инвесторов это шанс заработать. «В Испании низкое налогообложение, невысокие расходы по содержанию квартир и домов, отличные условия по ипотеке (займы под 3,5–4% годовых), великолепно развитая инфраструктура, богатая история, прекрасные туристические условия, высокий уровень жизни населения и, конечно, хороший климат. Все это в первую очередь ценят сами европейцы, те же англичане, скандинавы, немцы, россияне. Учитывая, что дно уже близко, инвесторы могут приобрести неплохие варианты с точки зрения будущей доходности», — считает Юлия Кайнова.
Поймать дно — задача непростая, но в некоторых странах оно уже довольно отчетливо наблюдается. Например, латвийский рынок находится в состоянии глубочайшей рецессии, сокращение стоимости жилья относительно пиковых показателей середины 2007 года достигло 70%. Это едва ли не рекордное значение падения цен на квартиры среди европейских стран. Но именно здесь можно ожидать подъема. Местные банки предлагают неплохие условия по ипотеке, в том числе и нерезидентам, а правительство делает все возможное, чтобы привлечь инвесторов. Так, власти рассматривают возможность предоставления вида на жительство тем, кто приобретает недвижимость в стране. Ну и, конечно, привлекает порог входа: средняя цена 1 кв. м в Латвии всего €488.
Чем меньше, тем лучше
При выборе объекта инвестирования аналитики советуют обращать внимание не на страны со значительным потенциалом роста цен на недвижимость, а на рынки, которые уже прошли острую фазу кризиса, и страны со стабильной экономикой. В этом случае можно заработать 10–20% годовых, при этом здесь полностью исключен дубайский сценарий.
Так, специалисты компании Knight Frank считают наиболее привлекательным с инвестиционной точки зрения английский рынок, «в первую очередь центральный Лондон, где рост цен начался уже в марте 2009 года». Самые высокие показатели роста цен на рынке центрального Лондона были зафиксированы в октябре прошлого года (+2,1%). Сейчас цены на 11,4% выше зарегистрированного в марте 2009−го минимума, хотя все еще заметно ниже — на 15,2% — своего максимума, зафиксированного двумя годами ранее. «Вопреки ожиданиям, основанным на том, что коммерческая недвижимость Великобритании упала так же сильно, как в США, аналогичного падения жилой недвижимости в Соединенном Королевстве не произошло. Главным же индикатором восстановления рынка можно считать тот факт, что банки уже снова начали выдавать кредиты под покупку жилья. На сегодня коэффициент заемных средств доходит уже до 70–75%», — считают в IntermarkSavills.
Тем, кому интересны курортные направления, сейчас стоит обратить внимание на Лазурный Берег Франции и побережье Италии, где есть хорошая возможность приобрести высококачественный объект недвижимости со значительной скидкой (до 30%), воспользовавшись при этом исключительно выгодными условиями по кредитованию.
Из курортных стран менее других пострадал рынок Кипра. Конечно, и здесь не обошлось без снижения активности покупателей и объемов строительства. Так, за январь—ноябрь прошлого года объемы продаж недвижимости упали на 47% в годовом исчислении, а количество выданных разрешений на строительство сократилось на 8,6%. В то же время уже к осени 2009 года ситуация значительно улучшилась: в ноябре количество сделок увеличилось на 9,5% в сравнении с предыдущим месяцем. Стабильность местного рынка недвижимости во многом объясняется своевременными шагами правительства в поддержке финансового сектора и экономики в целом. С момента начала кризиса условия ипотечного кредитования здесь не только не изменились в худшую сторону, но даже улучшились. Это, несомненно, послужит толчком к росту цен на недвижимость.
Сокращение числа туристов — явление временное, после восстановления турпотока можно будет ждать и роста рынка аренды, на которой смогут заработать инвесторы, решившие приобрести здесь жилье. Лучшим местом с точки зрения сдачи недвижимости в аренду остается Пафос, 70% рынка аренды Кипра находится здесь. Недвижимость, купленная в таком районе, будет постоянно дорожать. «Раньше здесь можно было кататься на лыжах с горы Олимп или плескаться в море и наслаждаться песчаными пляжами знаменитого курорта Корал-Бей, но отсутствие яхтинга значительно уменьшало число потенциальных туристов. Сегодня это слабое звено ликвидировано. Много лет ходили слухи о строительстве марины в Корал-Бей, и вот наконец началась реализация этого проекта. Правительство Кипра инвестировало значительные средства в инфраструктуру. Помимо марин здесь появится второй Евродиснейленд и новые 14 полей для гольфа», — рассказывает Игорь Индриксонс.
По словам экспертов, нынешние покупатели не ждут быстрой отдачи, и основным критерием выбора часто служат арендные доходы от предлагаемых объектов. В этой связи риэлтеры советуют обратить внимание на столицы или крупные города стран ЕС. «Типы объектов могут быть различные, в зависимости от нужд и возможностей инвестора. Здесь может быть выгодно как приобретение вилл, земельных участков, так и блоков апартаментов для последующей сдачи в аренду», — считает Юлия Кайнова. Германия на сегодня дает самую высокую доходность от аренды, и это не удивляет, так как 58% населения Германии живет в арендованном жилье. За €1,6 млн можно приобрести целый доходный дом в центре Берлина (24 квартиры, 96% площадей сданы). Доход владельца такого дома составит более €100 тыс. в год (с учетом расходов на содержание и налогов).
Автор: Евгений Замковский

D`

Покупка недвижимости дело серьезное, которое редко совершается под влиянием эмоций, и в котором нет места романтике. Но есть города и страны, которые как магнитом притягивают людей, которые покупают недвижимость просто из желания иметь квартиру или дом в любимом городе.

Для того, чтобы эти мечты воплощались в реальность без неприятных сюрпризов, важно отнестись к покупке трезво и заранее проанализировать возможные «подводные камни».
Город мечты
Непререкаемую пальму первенства у романтиков всего мира занимает Париж. Несмотря на высокие цены на недвижимость во Франции которые практически не изменились в связи с кризисом, Париж остается одним из самых востребованных городов мира у покупателей жилья. Наибольшим спросом пользуются квартиры в 6, 7, 8, 15-м округах, где сосредоточено большое количество старых домов. «Париж, как столица моды и самый романтичный город в мире, является самым ярким примером романтической покупки», — отмечает Екатерина Тейн, партнер и  директор департамента жилой недвижимости Chesterton. — Многие приобретают жилье в столице Франции не столько из-за наличия бизнес-интересов, сколько привлеченные очарованием этого города».
Однако у таких покупок есть свои минусы, иногда весьма значительные. «В случае заключения сделки без учета системы налогообложения, налоги могут составлять весьма значительную сумму, а если не платить их в полном объеме, то французские власти добиваются запрета на въезд в страну через суд. Такие случаи бывают редко, но все же происходят», — говорит эксперт Chesterton. 
При покупке недвижимости  во Франции нотариальные сборы, выплаты и налоги составляют сумму порядка 6,5-7% от стоимости недвижимости, чей «возраст» составляет более 5 лет; для новостроек сборы и налоги снижены до 2,5-3%, отмечает директор по развитию Knight Frank Елена Юргенева. Кроме того, при подписании контракта между продавцом и покупателем последний обычно вносит депозит размером около 5 или 10%, который служит гарантией того, что покупка состоится. На обдумывание необходимости приобретения отводится 7 дней, после которых «задний ход» чреват потерями. В частности, с этим столкнулся российский миллиардер Михаил Прохоров, потерявший 10% залога за так называемую «Виллу Леопольда». В августе 2008 года Прохоров согласился купить виллу на Лазурном берегу в Ницце, но впоследствии отказался. Недавно суд постановил, что бизнесмен нарушил условия сделки и обязал его выплатить 39 млн евро.
Не избежать владельцам недвижимости во Франции и уплаты значительных средств на содержание. Нужно ежегодно платить налог на состояние, исчисляемый по прогрессивной шкале (недвижимость до 770 тыс. евро не облагается), а также налог на недвижимость, ставка которого в зависимости от типа недвижимости и ее расположения составляет в среднем около 0,5% от стоимости объекта, отмечают в «Миэль-DPM».
«Кроме налога, в содержание квартиры необходимо включить ее обслуживание, — добавляет менеджер по работе с клиентами отдела зарубежной недвижимости IntermarkSavills Ирина Зонабенд. — Для каждого дома оно варьируется и зависит от нескольких факторов: внесен ли дом в список охраняемых государством архитектурных объектов, каков год постройки, есть ли охрана или подземный паркинг, каковы коммунальные платежи. Как правило, содержание квартиры обходится в 200-250 евро в месяц, включая абонемент на водоснабжение и электроэнергию».
По словам эксперта, в Париже часто квартиры бывают старые, с проблемными коммуникациями, что при покупке может быть сразу не выявлено. «Поэтому если Вы не живете постоянно в квартире и стране, важно иметь страховку на случай, если произойдут какие-либо инциденты в ваше отсутствие (потоп, пожар и т.д.) Особенно это относится к недорогим квартирам», — подчеркивает Ирина Зонабенд.

Город на воде
Если бы на свете не было Парижа, у Венеции не было бы соперников в борьбе за звание самого романтичного города на земле. Однако одно дело приезжать в этот город как турист и наслаждаться прогулками по каналам на знаменитых гондолах и кормить голубей на площади Сан-Марко, другое дело иметь здесь жилье и тратить свое время и деньги на борьбу с сыростью, спасая бесценные фрески в исторических апартаментах.  Далеко не все иностранцы, которые хотят купить квартиры в Венеции, знают, что в старинных палаццо запрещена перепланировка,  и что здесь отсутствует центральное отопление.
Венеция — для тех, кто готов тратить денег, ведь если вы хотите жить в центре, вам придется иметь дело с памятниками архитектуры, а их владельцы обязаны поддерживать в сохранности старинные фрески и лепнину. В среднем содержание квартиры в Венеции обходится в 1 тыс. евро в месяц. Сюда также необходимо приплюсовать стоимость обязательной страховки от возможных наводнений и ежегодный муниципальный налог на имущество в размере до 0,7% от кадастровой стоимости.
Конечно, можно купить и относительно недорогое и комфортное жилье на материковой части города, но к чему тогда вообще затевать покупку жилья в Венеции. Взвесив все за и против, вполне возможно, что вы откажетесь от идеи покупки дома в этом легендарном итальянском городе и делаете выбор в пользу не менее романтичной солнечной Тосканы или побережья Калабрии или Лигурии.
В целом при покупке жилья в Италии, надо быть готовым к уплате таких расходов по сделке,  как услуги юристов, нотариуса (1-4%), уплате регистрационного налога (рассчитывается в зависимости от стоимости недвижимости). Кроме того, при покупке на вторичном рынке уплачивается налог на покупку, на первичном — НДС в размере 10% от кадастровой стоимости, отмечает Елена Юргенева. В Италии покупатель также уплачивает депозит в размере оцененных продавцом убытков на случай отказа от покупки. Как отмечают в «Миэль-DPM», допвыплаты при покупке недвижимости в Италии могут доходить до 12-13% от стоимости покупки (плюс комиссия риэлтора 3%).

Прелести Туманного Альбиона

На самом деле уголки, радующие глаз и сердце, можно найти в самых разных странах.  В противовес романтическому флеру Франции, возьмем соседнюю к ней консервативную Англию. Разве не романтичен дом или квартира в Лондоне с видом на один из парков (и совсем не обязательно Гайд-Парк), которыми изобилует британская столица. Зато инвестиционная привлекательность жилья здесь только растет (свыше 10% в год). За последний год, например, в  Лондонском районе Вестминстер стоимость недвижимости увеличилась на 17%, говорит руководитель отдела зарубежных продаж Chesterton Дмитрий Горбачев.
Также весьма привлекательна во всех отношениях и покупка поместья в одном из британских графств, что, как правило, приносит с собой не только очарование загородной жизни, но и дополнительный бизнес (охотничьи и рыболовные хозяйства, конюшни, сдающиеся в аренду коттеджи и пр.). При умелом распоряжении имуществом доходы с лихвой окупают содержание.
При этом не надо забывать об уплате при покупке гербового сбора, который при стоимости недвижимости свыше полумиллиона фунтов составляет 4%, оплате услуг юристов (0,5%), агентов (1,2%), а также о наличии огромного налога на наследство (40%).
Ищите варианты

Существует еще один аспект эмоциональной покупки, не связанный с конкретной страной. «Если купить понравившееся жилье, не изучив предварительно цены, спрос и предложение на рынке, можно оказаться в ситуации, когда приобретаешь объект дороже рынка, который в дальнейшем сложно продать ввиду каких-либо его особенностей», — добавляет Екатерина Тейн.
В общем, правило для любых покупателей недвижимости одно — заранее оценить все плюсы и минусы своего приобретения. Чтобы не случилось как с тем богатым, но не сильно грамотным представителем США, который  «случайно» купил мост в британской столице под названием London bridge,  думая, это «тот самый мост с башнями, что на всех открытках». В 1968 году будучи уверенным, что покупает Tower Bridge, американский миллионер Роберт МакКуллок приобрел за $2,4 млн предыдущую версию  London Bridge и перевез его к себе в Аризону.
И еще один совет для покупателей, которые, несмотря на все трудности, все же хотят приобрести жилье в любимом городе — ищите варианты. В том же Париже выбор недвижимости достаточно разнообразен, в Британии полноценное поместье можно найти от 6 млн фунтов, а в Венеции вполне реально купить квартиру в центре (площадью 100 кв. м), стоимость содержания которой будет обходиться вам не слишком дорого (400 евро год плюс коммунальные платежи около 200 евро в месяц).  
Автор: Наталья Жогова

Деловая сеть rb.ru