Наследство во Франции и Монако

Что такое Лазурный Берег? Прежде всего, это мягкий климат и триста солнечных дней в году. Сезон здесь – с мая по октябрь. В этот период Лазурный Берег полон событий: это и музыкальные и кинофестивали, и гонка «Формулы 1», и Фестиваль русского искусства… Короче говоря, это праздник практически каждый день. А еще Лазурный Берег – это самый фешенебельный курорт Франции, отменная французская кухня и полная безопасность.

Популярность курортов Лазурного Берега определяют традиции
Лазурный Берег – это кусок побережья Франции от Сен-Тропе на западе до самой итальянской границы. Здесь есть курорты на все вкусы. Например, на известные всему миру песчаные пляжи в Сен-Тропе обычно собирается бомонд. Фешенебельный мыс Кап-Ферра, расположенный между Ниццей и Монако, является одним из самых престижных и дорогих курортов, местом отдыха богатейших людей планеты. Мыс Кап д’Антиб между городками Жуан-ле-Пен и Антиб сочетает в себе дневную безмятежность с оживленной вечерней жизнью. А вот выбрав виллу на холмах в Каннах, вы можете стать обладателем великолепного панорамного вида на все побережье Французской Ривьеры.
В небольших городках на холмах (Мужен, Грасс, Биот, Манделье, Теуль) можно обрести полное уединение и тишину плюс большие участки собственной земли за относительно небольшую цену по сравнению с прибрежными имениями. Главная фишка здесь – замечательный вид и полное единение с природой! А пять-семь километров до знаменитых пляжей – не беда, если арендовать автомобиль.
Есть на Лазурном Берегу и места для любителей менее дорогого отдыха. Это Жуан-ле-Пен, Антиб и Гольф Жуан – то самое место, где в 1815 году высадился бежавший с острова Эльба Наполеон и где ежегодно в первое воскресенье марта проходит историческая реконструкция этой высадки.
Средние цены на квартиры и дома
Ницца и Канны – главные города Лазурного Берега. Покупают здесь в основном виллы с большими земельными участками, отдельно стоящие дома и апартаменты. Цены на них зависят от многих факторов, в том числе от удаленности от моря: если из окна виден хотя бы кусочек воды, цена дома сразу перескакивает за миллионную отметку.
В среднем жилье на Лазурном Берегу стоит дешевле, чем в Париже. Так, например, если средняя цена квартир во французской столице составляет сейчас 6965 евро/кв.м, то в Каннах она равна 5497 евро/кв.м, в Ментоне – 4681 евро/кв.м, в Антибе – 4382 евро/кв.м, во Фрежюсе – 3853 евро/кв.м, в Ницце – 3667 евро/кв.м. Дороже парижских квартиры только в знаменитом Сен-Тропе, который по этому показателю занимает III место среди городов Франции (8086 евро/кв.м), значительно опережая Париж, находящийся на XI месте.
Александр Mацулевич, директор компании Property ServiceAzur: «Стоимость 1 кв.м зависит от месторасположения, близости к пляжам, вида на море, наличия бассейна, теннисного корта, вертолетной площадки и, конечно, от качества строения. Например, Кап-Ферра и Кап д’Антиб – тут есть виллы с прямым выходом к воде, которые в среднем стоят 10–30 тыс. евро/кв.м. Самые высокие цены на недвижимость – это Монако. Недвижимость в Монако – это, как правило, многоэтажные дома (в среднем 10–25 этажей), апартаменты, таунхаусы. Вилл практически нет. Стоимость – 30–50 тыс. евро/кв.м.»
Жилье на любой вкус: от 120 тысяч до 48 миллионов евро
Средние показатели дают возможность оценить тенденцию, но еще интереснее посмотреть на конкретные предложения жилья на Лазурном Берегу. Например, квартирку-студию площадью 22 кв.м в Ницце в районе порта можно купить за 119 тыс. евро (5410 евро/кв.м), 2-комнатную квартиру площадью 37 кв.м рядом с портом Ниццы (3-й этаж с лифтом, окна во двор, отопление индивидуальное электрическое, горячая вода, отделка новая) – за 128 тыс. евро (3460 евро/кв.м), квартирку-студию площадью 20 кв.м в Антибе, в 30 м от пляжа – за 140 тыс. евро (7 тыс. евро/кв.м).
Как видим, подобное жилье на Лазурном Берегу стоит примерно столько же, сколько обычная «однушка» в панельном доме не в самом престижном районе Москвы. Для сравнения: сейчас 3-комнатная квартира площадью 80 кв.м в районе ВДНХ продается за 270 тыс. евро.
Трехкомнатные апартаменты-дуплекс площадью 77 кв.м в новой резиденции La Providence в старой Ницце обойдутся покупателю в 530 тыс. евро (6883 евро/кв.м). По цене это эквивалент хорошей «трешки» примерно такой же площади в районе метро «Университет».
Конечно, есть на Лазурном Берегу и жилье совсем другой ценовой категории. Так, например, вилла в Сен-Тропе (два дома, более гектара земли, великолепный ландшафтный сад, главный дом – 500 кв.м жилой площади, 5 спален) продается сейчас за 23 млн евро, а эксклюзивная вилла в Вильфранш-сюр-Мер около Монако, с великолепным видом на бухту (главный дом – 400 кв.м жилой площади на двух уровнях, панорамный вид на море, многочисленные дополнительные постройки – около 3 тыс. кв.м жилой площади, площадь участка – 130 тыс. кв.м, огромный бассейн с видом на море, два теннисных корта, две вертолетных площадки, парк, спортзал, бассейн) – за 48 млн евро.
Сколько стоит аренда
В Каннах среднемесячная стоимость аренды квартир составляет 15,5 евро/кв.м (+4,7% за год), в Антибе – 15,0 евро/кв.м (+5,4% за год), в Ницце – 13,5 евро/кв.м (+0,7% за год), во Фрежюсе – 10,5 евро/кв.м (+0,1% за год).
Следует отметить, что стоимость аренды жилья на Лазурном Бберегу подвержена сезонным колебаниям. В среднем же небольшую квартирку-студию площадью около 30 кв.м можно сдать за 400–450 евро/месяц. Даже в Каннах, самом дорогом городе Лазурного Берега, трудно сдать такое жилье дороже, чем за 500 евро. Средних размеров «трешку» обычно сдают за тысячу. Интересно сравнить это с московскими арендными ценами: еще совсем недавно в столице России за тысячу можно было снять лишь «однушку», да и то не в самом престижном районе.
На Лазурном Берегу не надо забывать и о платных услугах управляющей компании (примерно 50–70 евро/месяц), которая возьмет на себя все хлопоты. Что касается коммунальных платежей, то месячное содержание квартиры обходится примерно в 100 евро.
Следует отметить и еще один момент: если вы приобрели французскую квартиру с использованием ипотечного кредита, то аренда позволяет гасить ипотечные платежи. Российская же ипотека настолько дорога, что аренда их не «отбивает».
Александр Mацулевич, директор компании Property ServiceAzur: «С каждым годом мы получаем все больше и больше запросов на аренду жилья на Лазурном Берегу. Однако если раньше Французская Ривьера была доступна только для нашей богемы, то на сегодняшний день это полноценный курорт для нашего среднего потребителя.
Конечно, самое удобное – это арендовать виллу. Пусть это будет экономный вариант. Например, аренда виллы с кухней, салоном, двумя-тремя комнатами, небольшим садом и собственным бассейном может обойтись в ту же сумму, что и 4-звездочный отель. Разумеется, виллы не сдаются на один-два дня, разве что для проведения корпоративных мероприятий, но тут цена будет как за неделю. Аренда вилл начинается от двух недель, а некоторые виллы в разгар сезона сдаются по месяцам.
Ценовая категория зависит от многих факторов, но главный из них – чем ближе к морю, тем дороже! Дальше все зависит от самой виллы, вида на море, площади участка, наличия бассейна, вертолетной площадки и т.д.
Стоимость виллы в сезон на Лазурном Берегу может начинаться от 2500 евро в неделю и доходить до 200 тыс. евро в неделю».
Помощь русским на Лазурном Берегу

Русские уже давно с присущим им размахом осваивают Лазурный Берег. За сезон только в Ницце бывает около 100 тыс. российских туристов, и продавцы местных бутиков уже стали понемногу овладевать русским языком. К сожалению, статистика умалчивает о том, сколько россиян посещает Лазурный Берег с целью приобретения недвижимости. Но одно можно сказать точно: таковых немало (считается, что россияне занимают 2–3 место среди всех иностранцев, покупающих здесь жилье).
Россиянам, выбравшим Лазурный Берег для отдыха и проживания, требуется помощь, и она активно предлагается. В частности, компания Property ServiceAzur, офис которой находится в Ницце, предоставляет целый комплекс услуг в сфере недвижимости, оказывая содействие в выборе объектов недвижимости для покупки, юридическое сопровождение сделок, помощь в получении ипотечных кредитов и в управлении недвижимостью. Кроме того, дочерняя компания ServiceAzur, которая специализируется на туристических услугах, сможет предложить аренду вилл, замков, отелей, парусных и моторных яхт, автомобилей с водителем и без, автобусов для групп, самолетов и вертолетов.
Помогает компания и с визовой поддержкой. По словам Александра Mацулевича, «арендатору выдается контракт, подтверждающий аренду, и письмо на имя консула с запросом на визу. Предоставляя эти документы, будущий арендатор получает многократную визу на весь период аренды. Кроме того, клиент может запросить визовую поддержку для своих родственников и друзей, которые будут проживать с ним на вилле».
На вопрос, какие объекты в аренду может предложить его компания, Александр Mацулевич ответил так: «Еще до недавнего времени наша компания представляла в основном недвижимость класса люкс в ценовом диапазоне от 20 тыс. евро в неделю и выше, но за последние три-четыре года мы наблюдаем рост нашего российского среднего класса, который оставляет «отельный» отдых и предпочитает арендовать виллы по цене от 3 до 8 тыс. евро в неделю. Для этого мы увеличили наш штат сотрудников, и на сегодняшний день мы представляем весь ценовой диапазон на всем протяжении Лазурного Берега».
Как выбрать риэлторское агентство и каков процесс покупки недвижимости?
Александр Mацулевич (директор компании Property ServiceAzur) поясняет: «Нужно правильно выбрать агентство по недвижимости, которое будет сопровождать вас во время покупки и после нее. Хороший профессионал своим советом в налогообложении сэкономит ваши средства.
Прежде всего, агентство должно находиться в том регионе, где будет находиться ваш будущий дом. Оно должно быть зарегистрировано на территории Франции и иметь право на риэлторскую деятельность.
Когда вы сделали окончательный выбор по объекту недвижимости, чтобы зарезервировать за собой выбранный вариант, нужно подписать предпродажный контракт с продавцом. В нем оговариваются цена продажи, условия оплаты и возможные основания для отказа от сделки. Этот контракт может быть заключен при посредничестве агента по недвижимости или оформлен у нотариуса. При подписании такого контракта покупатель вносит задаток в размере 10% от цены приобретаемой недвижимости, который помещается на специальный банковский счет до момента заключения сделки и выплаты оставшейся суммы.
После подписания предварительного договора дается семидневный срок, в течение которого еще можно официально отказаться от сделки. В этом случае задаток возвращается не позднее, чем через 21 день после отказа. По истечении этого срока аннулирование договора может произойти при явном невыполнении одного из условий договора, в этом случае задаток не возвращается.
Покупка недвижимости во Франции осуществляется через нотариуса, который является официальным лицом, представляющим интересы государства, и не действует в интересах какой-либо из сторон. Роль нотариуса – подтвердить, что сделка совершена в соответствии со всеми юридическими нормами. Через его банковский счет осуществляются взаиморасчеты продавца и покупателя: выплаты задатка и полной стоимости приобретаемой недвижимости. Нотариус может также оформить документы на наследование приобретенной недвижимости (акт о наследовании оплачивается отдельно).
Подготовка и проверка всех документов занимает 2–3 месяца. Цель проверки – установить юридическую чистоту сделки, изучить недвижимость, чтобы выявить и устранить возможные недоделки. В этот же период времени необходимо решить вопрос полного финансирования сделки и выплатить нотариусу остаток суммы. После этого в его присутствии между покупателем и продавцом подписывается заключительный договор (Acte de Vente). В этот момент нотариус выплачивает полную сумму продавцу, заверяет акт продажи и свидетельствует передачу ключей от объекта недвижимости. В течение нескольких дней после заверки акта продажи нотариус должен зарегистрировать нового владельца недвижимости в специальном регистрационном бюро, а последний обязан застраховать свою недвижимость».

Недвижимость куплена… И что потом?
Александр Mацулевич, директор компании Property ServiceAzur, рассказывает: «Сложился стереотип, что французские налоги слишком высоки. Однако если тщательно подойти к этому вопросу, их можно минимизировать, а в некоторых случаях и полностью уйти от них. Существует множество вариантов регистрации недвижимости.
Офшорные компании, где полностью скрыто имя владельца, будут обходиться слишком дорого (налог 3% в год от стоимости недвижимости). Кроме того, возникнут трудности при перепродаже. Компании Люксембурга и Дании стали неинтересны с 1 января 2009 года. Как варианты можно рассматривать ливанские компании, SCI (Societe Civile Immobiliere – гражданское общество по операциям с недвижимостью), физическое лицо…
Также для оптимального решения нужно знать, какие цели наиболее важны при покупке недвижимости (она куплена с целью инвестиций, будет продана через какое-то время и т.д.), каков характер недвижимости (жилая или коммерческая), есть ли интерес в получении вида на жительство и французского гражданства и т.д. В зависимости от этого мы подбираем нашим клиентам оптимальное решение по налогообложению».
Какие налоги могут ожидать покупателя недвижимости во Франции?
Прежде всего, это налог на проживание (Taxe d’habitation). Это обязательный налог, который платит человек, который занимал жилье по состоянию на 1 января – не важно, под каким статусом (владелец, съемщик и т.д.). Этот налог примерно равен налогу на недвижимость. Величина налога зависит от местоположения объекта, семейного положения плательщика и т.д.
Налог на недвижимость (Taxe fonciere) также является обязательным налогом. Его платит человек, который занимал жилье по состоянию на 1 января. Этот годовой налог платится, если недвижимость находится в частной собственности. Он не фиксирован, и его сумма варьируется в зависимости от типа недвижимости.
Уплаты налога на имущество (ISF – Impot Sur la Fortune) можно избежать благодаря кредитованию. «Этот налог платится каждым физическим лицом, чей капитал во Франции превышает 790 тыс. евро, – поясняет Александр Mацулевич (Property ServiceAzur). – К примеру, при капитале в 1 млн 220 тыс. евро вы выплатите максимум 2530 евро в год. Это прогрессирующий налог – от 0,55% до 1,8% в год в зависимости от стоимости объекта. Некоторые инвестиции во Франции позволят снизить этот налог».
Подоходный налог (Taxe sur le revenu) нерезидент выплачивает лишь в случае наличия источника доходов во Франции (доход от недвижимости, коммерческой деятельности и т.д.). По словам Александра Mацулевича, «международные договоры о двустороннем налогообложении могут способствовать освобождению от уплаты подоходного налога на доход от французских источников (Соглашение между Францией и Россией от 26 ноября 2006 года)».
Александр Mацулевич, директор компании Property ServiceAzur: «Имеется также налог на прибыль с перепродажи (La «plus value»). Этот налог выплачивается в том случае, если вы решите перепродать недвижимость, купленную во Франции. Перепродажа в первый год после покупки облагается налогом в 33,3%. Этот процент уменьшается с каждым годом, а закон направлен против спекуляций недвижимостью.
Очень важно также предусмотреть и все, что связано с законом о наследии (Droit de succession). Дело в том, что если ваша жена или дети получают в наследство недвижимость, обладателем которой были вы, они будут должны в некоторых случаях оплатить налог о наследии, величина которого достаточно высока. В зависимости от вашего семейного положения существуют решения по снижению данного налога, и очень важно обговорить этот вопрос с нотариусом до подписания договора купли-продажи.
Конечно, слишком много написано «о страшных налогах», но если к ним изначально подойти правильно, можно их снизить до минимума. Нужно только этим заниматься».
Особенности заключения договора аренды недвижимости

Что включает в себя аренда? Как правило, в арендную плату не входят электричество, вода, телефон, повар, охрана и горничные. Но некоторые объекты (класса люкс) могут включать в себя все коммунальные услуги. Это надо обязательно уточнять при заключении договора аренды.
Александр Mацулевич поясняет: «Вы вносите аванс – 30–50% от общей стоимости аренды. Аванс выплачивается при подписании договора об аренде. Оставшуюся сумму нужно внести не позднее чем за 30 дней до начала арендного срока. Если вы бронируете виллу менее чем за 30 дней до срока аренды, вы вносите всю сумму полностью. При аренде виллы вносится залог – так называемый гарантийный депозит. Он составляет в среднем 20–30% от стоимости аренды.
Гарантийный депозит должен быть перечислен банковским переводом за 15 дней до въезда или внесением наличной суммы в день въезда. Точная сумма зависит от категории виллы и назначается ее хозяином. Этот депозит хранится у компании и предназначен для возмещения возможного ущерба, нанесенного арендуемому помещению, а также для покрытия различных дополнительных расходов, связанных с проживанием на вилле. Из этой же суммы оплачиваются счета за электричество, воду, телефон и т.д.
Согласно французскому законодательству, сумма гарантийного депозита может удерживаться компанией в течение двух месяцев после выезда, а после оплаты всех счетов возвращается арендатору. В большинстве случаев наша компания идет навстречу иностранным арендаторам и возвращает залог в день отъезда. Все зависит от класса виллы и от того, был ли нанесен ущерб недвижимости».
Автор: Сергей Нечаев

Журнал «Мир и Дом International»

В начале 1990-х, когда у некоторых россиян наконец-то появились деньги, достаточные для покупки зарубежной недвижимости, именно с этих земель началось «распространение наше по планете»… С тех пор российские интересы на европейском рынке real estate многократно менялись, однако один постулат оставался неизменным: если бы россиянам хватало денег, то все они покупали бы «отпускную» недвижимость на побережье Средиземного моря.

Средиземное море омывает берега 21 очень разной страны. В европейской части это британский Гибралтар, Испания, Франция, Монако, Италия, Греция, Турция, острова Мальта и Кипр, а также Черногория, Хорватия, Албания и Словения, так как Адриатика тоже относится к средиземноморскому бассейну.
В Азии в список войдут Сирия, Ливан, Израиль и Египет, в Африке – тот же Египет, Ливия, Тунис, Алжир, Марокко и испанские территории Сеута и Мелилья.
О летнем домике в Сирии, Ливане или Ливии россияне вряд ли мечтают. Ситуацию на рынке недвижимости Испании мы описывали в июньском выпуске. Балканы тоже пока не будем рассматривать. Список становится короче… Из тех стран, интерес к которым держится давно и постоянно, остаются Франция и Италия, а из тех, которыми покупатели могут заинтересоваться сейчас, – страны Северной Африки (за исключением уже упомянутой Ливии).
Франция и Италия
Наталия Иванова, генеральный директор компании Westhome-Invest, отмечает, что к лету 2009 года во Франции и Италии цены на недвижимость практически не снизились. Это можно объяснить стабильным спросом: иметь недвижимость в этих странах всегда было престижно — идеальное сочетание таких факторов, как климат, история и культура, ставит Францию и Италию в разряд избранных.
Но за последние шесть месяцев, рассказывает Наталия Иванова, на рынках недвижимости этих стран появились интересные предложения, которых сложно было ожидать ранее. Сейчас ситуация сложилась в пользу тех покупателей, что ищут на рынках Средиземноморья нечто особенное. Дело в том, что известные (фамильные) поместья и большие угодья во Франции и Италии принято передавать по наследству, а не продавать. Но теперь эти имения, в том числе виноградники с популярными брендами, можно найти в продаже. Хит этого сезона – усадьбы Италии и Франции с собственными виноградниками и винодельнями – бьет все рекорды популярности.
Со стороны покупателей из России, отмечают в Westhome-Invest, по-прежнему отмечается устойчивый спрос на Париж и Рим, а если говорить о курортной недвижимости, то это любимая многими Французская Ривьера и недвижимость в Италии на озерах
Камо и Маджоре.
Генеральный директор агентства Global Group Анна Шуховцова, говоря о Франции, отмечает даже некоторый рост цен. «После нескольких месяцев незначительного снижения цены на рынке недвижимости Лазурного побережья Франции стабилизировались, – комментирует она. – При этом некоторые города Прованса, как, например, Марсель и Канны, уже продемонстрировали корректировку цен вверх. В Монако цены тоже незначительно, но при этом стабильно повышаются. Основной ценовой тренд этого года должен определиться в ближайшие месяцы: традиционно лето и осень являются самыми оживленными для местного рынка недвижимости».
По данным Global Group, престижные объекты выставляются на продажу без каких-либо поправок на мировой экономический кризис и намеков на скидки. Спрос на элитную недвижимость остался без изменений. При этом российских покупателей в мае-июне 2009 года интересовали в первую очередь виллы в районе Канн, Кап Ферра (Лазурный берег) и Монако.
«В современных условиях, – продолжает Анна Шуховцова, – европейские банки охотнее всего кредитуют сделки именно с элитной недвижимостью, бюджетом порядка пяти–семи миллионов евро».
Наши эксперты отмечают, что за последние полгода количество запросов на покупку небольших квартир для летнего отдыха на средиземноморском побережье Франции, конечно же, увеличилось. Однако многие покупатели, неверно оценившие информацию о повсеместном падении цен на недвижимость в Европе, зачастую откладывают реализацию своей мечты, так как говорить о тотальной распродаже и скидках в этой местности не приходится.
Африка
В мире уже давно отмечен и многократно отражен в СМИ интересный факт: после того как в какой-либо стране случается теракт или беспорядки, ее начинают игнорировать туристы из всех стран мира, кроме России и Украины. О северном побережье Африки мы поговорили с россиянкой, давно живущей в Италии и время от времени развлекающей себя мыслями о покупке какой-нибудь недвижимости в прочих теплых краях.
«В Алжире ситуация очень нестабильная, а иногда даже опасная, поэтому с инвестициями в местную недвижимость все обстоит плохо. В Марокко тоже ничего не слышно о большом наплыве итальянцев. А вот Тунис – прекрасная страна. Час лету из Рима – и ты на месте. Из всего арабского мира самая спокойная политически и стабильная экономически страна. Никаких женщин в парандже – наоборот, кругом девочки симпатичные в мини… Все европеизировано до невозможности. Второй официальный язык – французский, достаточно широко распространен итальянский, ну и английский само собой. Цены по европейским меркам низкие, места на побережье красивые, море чистое, культурных центров для посещения туристами полно – вспомним хотя бы Карфаген. Итальянцы инвестируют туда со страшной силой даже в кризис, особенно в недвижимость: маленькие гостиницы, апартаменты для сдачи внаем в летний период…»
Наталия Иванова, рассуждая об африканской части рынка недвижимости средиземноморских стран, говорит, что не стала бы определять египетский рынок как потенциально интересный для иностранных покупателей. Продажи недвижимости в этой стране она расценивает в большей мере как случайные, нежели как закономерные. Почему? Потому что при подборе для клиента недвижимости в другой стране риелторы всего мира основным критерием считают безопасность и инвестиционную привлекательность, а в Египте вопросы безопасности для приезжих иностранцев до сих пор «остаются открытыми».
Анна Шуховцова высказывает иное мнение: «Египетский рынок недвижимости является одним из самых привлекательных для российского покупателя, потому что египетские цены на недвижимость – одни из самых низких. К тому же россияне уже успели вплотную познакомиться с этой страной, как с одним из самых популярных туристических направлений. Египет предлагает круглогодичный отдых на берегу Красного моря с обилием солнца, фруктов, развлечений и гостеприимного населения». Впрочем, признает Анна Шуховцова, сложности все-таки есть. Местные жители хотя и очень дружелюбны, никогда не упустят случая получить дополнительный «бакшиш», причем это встречается и на рынке недвижимости. Поэтому специалисты рынка, а также египетские власти рекомендуют при покупке недвижимости обращаться только к проверенным компаниям и не пытаться самостоятельно провести сделку, даже если продавец уверяет в ее чистоте и заманивает огромными скидками. Вполне возможно, что, купив недвижимость у такого местного «риелтора», клиент вскоре обнаружит, что она уже принадлежит другим собственникам, находится в залоге или под арестом, в лучшем случае вскроются проблемы с электричеством и перебои водоснабжения. Встречаются и недобросовестные компании-застройщики, которые могут, продав квартиры на начальном этапе строительства, так никогда и не завершить его. Риск приобрести недострой или долгострой здесь весьма велик. Пока ведется строительство, застройщик может пользоваться специальными налоговыми льготами, так что зачастую ему выгодно затягивать строительство объектов. Поэтому очень важно выбрать строительную компанию с большим опытом работы, хорошей репутацией и уже сданными проектами.
Дополнительные трудности связаны с тем, что в Египте покупателю придется столкнуться с совершенно иными, отличными от наших законодательством, порядками, менталитетом и языком. Все документы по сделке купли-продажи, как правило, составлены только на арабском языке, поэтому всегда есть риск, что в договоре написано совсем не то, что говорят покупателю. Так что прежде чем заключать сделку, необходимо проконсультироваться с независимым юристом, а еще лучше с самого начала доверить это трудное дело профессионалам рынка.
Автор: Алексей Крылов

Журнал «Городское Обозрение Недвижимости»

В Черногории сравнительно низкая стоимость жизни и обслуживания дома, неплохая доходность от аренды, низкие налоги и почти полное отсутствие ограничений на владение и управление. Иностранцы имеют право беспрепятственно покупать и продавать собственность, сдавать её и передавать в наследство. Какие налоги придётся платить, владея домом или квартирой в стране, в какую сумму обойдётся «коммуналка», каковы особенности аренды и продажи – читайте в статье Prian.ru. Содержание статьи:

• Налоги на недвижимость
• Коммунальные платежи
• Расчёт ежегодных расходов
• Сдача жилья в аренду
• Стоимость жизни в Черногории
• Продажа недвижимости

Налоги на недвижимость

Владельцы черногорской недвижимости должны ежегодно уплачивать два налога:

Налог на недвижимое имущество

Составляет 0,1-1% от цены объекта.  Налоговые органы ежегодно пересчитывают сумму сбора, исходя из оценочной стоимости недвижимости по состоянию на последний день предыдущего года. Если в течение года стоимость поменялась – размер налога также изменится. 

Конкретная процентная ставка зависит от назначения недвижимости (для коммерческих целей или основное жильё), качества помещений и года постройки, удалённости от моря, налогового законодательства конкретного региона и т.д. Но в любом случае, граждане страны платят в несколько раз меньше, чем обладатели ВНЖ или долгосрочных виз. А, к примеру, собственники жилья в Херцег-Нови – на 30% больше, чем в Будве. 

Важно! Если владелец хочет уменьшить размер налога на основании снизившейся цены объекта, сделать это необходимо в течение 10 дней до подачи налоговой декларации, обратившись в инспекцию.

Налог делится на два платежа: до 30 июня и до 31 октября. Если сумма небольшая – возможно оплатить сразу одним платежом. 

Льготы. Если недвижимость – основное место жительства собственника, размер налога уменьшается на 20%. Если основной налогоплательщик живёт в доме с семьёй, можно добавить ещё по 10% за каждого члена домохозяйства. Но в сумме льгота не может превышать 50% от изначальной суммы. 

Туристический налог (turistička taksa)

Применяется только в отношении второго дома в курортной зоне (всё побережье) и распространяется как на граждан, так и на нерезидентов Черногории. Конкретную сумму определяет местный муниципалитет по следующей формуле: 

(S / 15 кв.м) х 45 х n х 0.5, где: 

• S – площадь недвижимости
• 15 кв.м – фиксированный метраж
• 45 – продолжительность туристического сезона
• n – стоимость одного дня проживания (обычно – €0,5-1)
• 0.5 – коэффициент заполняемости

Потому значения налога для схожих объектов могут сильно разниться в зависимости от региона. К примеру, за виллу площадью 200 кв.м (+ участок 10 соток) на Барской Ривьере в год придётся платить €300-350.

Крайний срок оплаты – 30 сентября.

Коммунальные платежи Электроэнергия

Черногория использует как собственные источники (ГЭС, ТЭЦ, энергия на биомассе), так и крупную европейскую энергосистему ENTSO-E. Благодаря этому расходы по данному пункту не так высоки, как во многих других европейских странах. Размер платежа зависит от тарифа и израсходованных по счётчику кВт. 

В дневное и ночное время стоимость электроэнергии разнится. Всего предусмотрено три тарифа, наиболее популярный – семейный, предполагающий среднюю ставку: при расходе до 150 кВт стоимость киловатта в дневное время составляет €0,048, в ночное – €0,024, если расход выше – €0,055 и €0,027 соответственно. Ставки самого дорогого тарифа – примерно €0,08 днём и €0.06 ночью и в выходные. 

При среднем месячном расходе 200 кВт и при экономном потреблении электроэнергии (к примеру, стирка, использование фена, готовка – в позднее вечернее или ранее утреннее время, по выходным) в месяц будет выходить даже по самому дорогому тарифу около €15 (в летнее время). 

Оплатить электроэнергию можно как в офисе компании, так и в банке, на почте (без комиссии – только в первом случае), или удалённо – через интернет-банкинг местного банка или сайт компании EPCG.

Застройка побережья Черногории Вода и канализация

Наилучший вариант – если водоснабжение централизованное. В большинстве городов Черногории – именно так: Бар, Будва, Герцег Нови, Петровац, Котор, Тиват и другие более или менее крупные локации подключены к центральной системе. 

Конкретную ставку за кубический метр определяет муниципалитет. В среднем, значение составляет €0,4-0,6 за м3 воды + €0,2-0,4 за м3 канализации. Но может в сумме достигать €2,5 за «кубометр» в крупных туристических городах. В Будве, к примеру, ставка – €1,6. Так что при расходе, к примеру, 8-10 м3 за воду в месяц придётся платить €8-25. 

Если в районе нет центрального водоснабжения, доставка воды осуществляется автоцистернами, и ставки уже совсем другие – €5-7 за м3. Для канализации в таких случаях используют индивидуальные септики, которые обходятся в €150-200 в год. 

Отопление Старый город в Будве

Центрального отопления в Черногории нет, потому обогрев помещений индивидуален и может осуществляться с помощью кондиционеров, каминов, тепловых насосов, бытовых электрообогревателей, индивидуальных котлов.

Учитывая стоимость электричества, выгоднее использовать кондиционер, который в месяц для обогрева потребит около 250-300 кВт при условии полноценного ночного обогрева и примерно 8-мичасового днём. Таким образом, за месяц выйдет около €20-25, если кондиционер в доме один. 

Если использовать электрообогреватель, при той же продолжительности работы в месяц выйдет примерно 500-600 кВт или €40-50. Меньше всего потребляют масляные и конвекторные модели (0,8-1,5 кВт/час). 

Газ

Центральное газоснабжение отсутствует в большинстве районов (есть только в Баре и Герцег-Нови), потому в ходу – газовые баллоны. Один баллон (хватает на 2-4 месяца) стоит €60, замена – €15. Газ используют в основном для подогрева воды и готовки, хотя можно обойтись и электричеством. 

Вывоз мусора

Тариф рассчитывается по формуле: €0,06 х S, где S – общая площадь жилья. К примеру, если площадь квартиры – 45 кв.м, за мусор ежемесячно нужно платить €2,7. 

Телефон, телевидение, интернет

• Абонентская плата за телефон обойдётся в районе €5 в месяц
• За пакет интернета придётся платить €18-25
• Спутниковое телевидение «потянет» на €10 в месяц, кабельное – на €15-20

Обслуживание территории комплекса

По местным законам, все многоквартирные дома, содержащие более трёх квартир, обязаны создать ТСЖ (товарищество собственников) и оформить его как юридическое лицо. В противном случае, дому грозит штраф в размере €500-2 000. Цель данной организации – следить за благоустройством и сохранностью придомовых территорий, вовремя нанимать сторонних специалистов, чтобы ремонтировать общее оборудование, ухаживать за участком и т.д. 

Минимальная плата в ТСЖ, установленная государством – €0,2 в месяц за кв.м (старые дома). Ставка может доходить до €1,5-2,5 за кв. м (новые жилые комплексы), а в элитных кондоминиумах – и до €30-40 за «квадрат». 

Страхование недвижимости

Не обязательная услуга. Для заказа полиса необходимо предоставить паспорт и сертификат о праве собственности. Стоимость полиса рассчитывается исходя из ставки €1-1,5 за кв.м в год.

Как платить?

Квитанция приходит на ваш почтовый адрес в Черногории. С ней можно обратиться в банк или на почту, при оплате воды и электричества – непосредственно в офисы компаний. Можно также оплатить услуги через сайт поставщиков. Отдельные банки позволяют это делать через интернет-банкинг или настроив автоматические списание средств с личного счёта. 

Платежи лучше не задерживать – при просрочке в два месяца воду и электричество могут отключить. 

Пример расчёта коммунальных платежей для разного жилья (в год)

Статья расходов

Квартира в Будве с одной спальней, 45 кв.м, один человек

Квартира бизнес-класса с 3 спальнями в Бечичи, 126 кв.м, 3 человека

Ежегодный налог

€500

€2 250

Туристический налог

—

—

Вода

€96

€235

Электричество

€300

€480

Интернет, телефон, ТВ

€300

€480

Вывоз мусора

€40

€90

Обслуживание дома

€540

€2 270

Итого:

€1 776

€5 805

Сдача жилья в аренду

В зависимости от расположения и заполняемости годовая чистая доходность от сдачи в аренду жилья в Черногории составляет 3,5%-6,5% по данным местных управляющих компаний. Ставки долгосрочной аренды стремительно повышаются в разгар сезона, однако с сентября по май можно найти очень привлекательные предложения. К примеру, в городах Бар, Подгорица неплохие 1-2-спальные квартиры предлагают за €180-200 в месяц. В Будве, Которе апартаменты с двумя спальнями можно снять за €300-350. 

Снимая квартиру, арендатор не платит ежегодный и туристический налог – эта обязанность остаётся на собственнике. Зато несёт ответственность за все остальные расходы. 

Налоги. Для аренды используется стандартная ставка налога на прибыль – 9%. Из суммы дохода можно вычесть все расходы на модернизацию, ремонт, обслуживание жилья за предыдущий год, но максимум – 50%. Для оплаты налога потребуется подать налоговую декларацию до начала весны года, следующего за отчётным, и внести причитающуюся сумму до 31 марта.

Для сдачи жилья в краткосрочную аренду потребуется отдельное Разрешение (по результатам категоризации объекта), срок действия которого зависит от типа недвижимости.

Котор, Черногория

Управляющие компании. Если вы живёте в Черногории не круглый год или просто не хотите обременять себя вопросами обслуживания и аренды недвижимости – за вас это сделает одна из многочисленных управляющих компаний. Специалисты берут на себя почти всё, что касается жилья: от своевременной оплаты счетов, уборки и проветривания, слежения за сохранностью до поиска арендаторов, проверки объекта во время их проживания, ухода за прилегающей территорией.

Плюс в том, что большинство таких компаний берут свой процент только в том случае, если квартира или дом сдаются – в отсутствие клиентов вы ничего не платите. Но и процент за услуги немалый – в среднем, 20-30%. Сотрудники постоянно предоставляют отчёты о заполняемости объекта, текущем состоянии, своевременно сообщают о важной корреспонденции и имеющихся проблемах. 

Стоимость жизни в Черногории

Доходы. С 1 июля 2019 года минимальная зарплата в Черногории после вычета всех налогов составляет €222. На 2020 год средняя зарплата до уплаты налогов равна €787, а после всех вычетов — €524. Самые высокие доходы – в сфере финансов (около €1 500), самые низкие – для разнорабочих, продавцов, рабочих на заводах (€550-650).

Аренда. Чтобы снять квартиру в Будве с одной спальней площадью 50 кв.м, в среднем понадобится около €300. Обслуживание такого жилья для арендатора обойдётся в среднем €70-140 в месяц в зависимости от сезона.

Еда. Продукты в Черногории качественные, а цены – порой ниже, чем во многих других странах ЕС. К примеру, десяток куриных яиц стоит €1,5, кило птицы — €3,5-7, кило говядины — €6-7, кило овощей – в среднем, €0,5-1,5, кило риса — €1,5, литр молока — €0,8. При условии питания дома одному человеку достаточно €170-200 в месяц.

За сытный ужин в ресторане за пределами туристического центра придётся заплатить в районе €8-10, пообедать и позавтракать можно в пределах €4-5 по акции. За быстрый перекус в виде большого бутерброда или сытных блинов с начинкой вы отдадите €1,5-2,5.

Транспорт. Проезд стоит €1-3 (в зависимости от направления и продолжительности поездки). 

В итоге, чтобы с комфортом жить, к примеру, в Будве, одному человеку достаточно €500-600, семье из двух человек – €800-850. Можно выбрать более мелкий город, к примеру, Бар – тогда стоимость аренды жилья снизится примерно вдвое, и на жизнь одному человеку будет хватать €400-500.

Продажа недвижимости

На сегодняшний день россияне всё ещё остаются крупнейшими покупателями недвижимости в Черногории. Средние ставки за «квадрат» нового жилья составляют €1000-2 500 в зависимости от региона и статуса объекта. 

Новостройки в Черногории

При продаже недвижимости, как и при размене, дарении, наследовании, взимается налог на оборот. Ставка – 3% от кадастровой стоимости объекта. Причём платит налог покупатель, а не продавец. Срок уплаты – 15 дней с момента вынесения решения налоговой инспекцией, в противном случае – пеня: 0,03% за каждый день просрочки. 

Как и при сдаче жилья в аренду, на доход от продажи распространяется налог на прибыль – 9%, который высчитывается из разницы между ценой покупки объекта и реализации. Из исходной суммы можно вычесть затраты на модернизацию недвижимости за период владения. 

Финляндия не является курортной страной, как например Египет, Турция, Испания или Франция. Но, несмотря на суровые климатические условия, рынок недвижимости Страны тысячи озер входит в пятерку стран самых востребованных российскими покупателями. О ситуации на финском рынке недвижимости в рамках Конгресса INFOREAL рассказала Татьяна Велликок, представитель компании Biport OY LKV.

Интерес к Финляндии со стороны россиян высок. Только за последний год финское посольство выдало на 20% виз больше, чем годом раньше. Конечно, Финляндия – экономически развитая страна и ждать каких-либо быстрых сверхприбылей от вложений в недвижимость не приходится. Зато такая инвестиция надежно защищена, как в швейцарском банке.

Влияние кризиса

За последний год количество сделок уменьшилось приблизительно на четверть, а объем инвестиций примерно на 34% меньше, чем годом раньше. Основной пик падения пришелся на осень прошлого и начало этого года. Цены, по данным на март-апрель 2009 года, упали примерно на 4,6%, но к концу лета они вернулись примерно на прежний уровень. Если сравнить октябрь 2009 года и сентябрь-октябрь прошлого, то нынешняя среднестатистическая цена не дотягивает до прошлогодней буквально на 2–3%. То есть цены практически не изменились.

Также кризис отразился на том, что муниципалитеты получили возможность самостоятельно регулировать в установленных значениях налог на недвижимость. Местные власти не замедлили воспользоваться этой возможностью и установили максимально предусмотренное значение.

Что предлагается

В Финляндии есть особенности, которые отличают ее даже от западноевропейского рынка. Во-первых, там отсутствует спекулятивный рынок недвижимости. 75% финнов живут в собственных домах и квартирах. То есть в основном финский рынок – это сфера, связанная с постоянным проживанием, переездом.

Как уже было сказано, недвижимость Финляндии – это по большей части частное жилье, а это мало интересует россиян. Также у тех немногих, кто выставлял на продажу жилье до кризиса, сегодня нет необходимости продавать срочно. Объекты просто снимаются с продажи, и количество предложений снизилось. Сейчас предложений в среднем на треть меньше, чем было годом ранее.

С другой стороны, интересна ситуация с однокомнатными квартирами. Так, в Хельсинки цены на них выросли за год на 4%. Это связано с тем, что самое массовое строительство в Финляндии велось в 1960-70 годы. Тогда считалось, что жилье для семьи должно быть просторным, большим и однокомнатные квартиры практически не строились. А это самое востребованное жилье в столице, особенно среди молодежи, студентов, которые не покупают недвижимость, а арендуют ее. Поэтому инвесторы не замедлили этим воспользоваться: однокомнатные квартиры продаются, как горячие пирожки. Доходность от аренды не так высока, как в Азии, примерно 4-6% годовых, но эти проценты крайне надежные. И если во время кризиса основной задачей инвестора является сохранение капитала, то на однокомнатных квартирах можно еще и выиграть.

Цены: однокомнатная квартира в спальном районе Хельсинки площадью примерно 30 кв. м стоит от €80 тыс. Стоимость квадратного метра трехкомнатной квартиры составляет примерно €3 тыс.

Российские покупатели

Россиян, правда, не очень интересуют эти однокомнатные квартиры. Хотя некоторые россияне начинают понимать, что такие вложения являются гарантированным пенсионным фондом, которые сами финны считают «надежным тылом». В Финляндии даже считается правилом хорошего тона иметь две-три квартиры.

Основное, что притягивает россиян, – это недвижимость на побережье. В немногих европейских странах можно приобрести жилье с собственной береговой линией. В Финляндии это не только берег, но и своя сауна, свой лес.

В Финляндии на всех иностранцев приходится около 1% всех сделок с недвижимостью, из этого числа 80% – это россияне. За 2008 год продано 15 тысяч объектов недвижимости на побережье, на россиян пришлось примерно 800 из них. С учетом того, что большинство из этих проданных объектов сосредоточено в Восточной Финляндии и вокруг озера Саймаа, то доля россиян в этом регионе получается до 30%.

Покупатели земельных участков

Из регионов для россиян наиболее интересны упомянутое озеро Саймаа, озеро Паяне и берег Финского залива. В кризис практически исчезла категория покупателей, которых интересовали дешевые земельные участки с такой целью, чтобы постепенно своими силами возводить жилье. А число тех, кто покупает дорогие участки с готовыми под ключ объектами, осталось прежним. В целом за последний год спрос на землю снизился.

Стоимость участков очень сильно варьируется. Связано это с тем, что законодательство по охране окружающей среды строго лимитирует объем застройки на берегу. Если это единственный в окрестности участок и вокруг только лес, разрешается больший объем застройки, и ценовая категория совершенно другая, чем если это один из, например, пяти.

Москвичей интересуют участки недалеко от железной дороги. Сойдя с поезда, можно пересесть в собственную машину, оставляемую там на стоянке. Время до дачи час, максимум полтора. Петербуржцам удобней владеть недвижимостью рядом с границей, чтобы не очень далеко было добираться.

Категория людей, по-прежнему желающая приобрести землю, стала более требовательней. Если это участок расположен не прямо на берегу, озеро обязательно должно быть видно, а панорама – идеальна. Важна близость инфраструктуры для активного отдыха: яхт-клуб, рыбалка и т. д. Очень востребованы поля для гольфа. Настолько, что для того чтобы попасть на них, нужно приобрести акции этого гольф-клуба.

Инвестиции

Для инвестиций наиболее интересны объекты, связанные с туризмом и отдыхом на воде. Самый близкий строящийся комплекс к Петербургу – это Саймаа Гарденз, расположенный в шести километрах от Иматры на территории санатория, основанного еще в XIX веке. Там отдыхали еще члены императорской семьи. Сейчас это один из крупнейших курортных комплексов Финляндии, и предназначен он для использования круглый год. Коттеджи востребованы в том числе и среди самих финнов – для отдыха в выходные дни. Стоимость аренды составляет от 600 до €1 тыс. в неделю. Если инвестировать в такой коттедж или полностью в деревню, вложения окупаются через десять лет, а дальше вы получаете чистую прибыль.

Покупка для себя

Для себя россияне все же приобретают что-то более домашнее, уютное. Сейчас требования таковы, чтобы жилье было полностью оборудовано, вплоть до наличия посуды. Идея такова, чтобы получить отдых полностью от всего, в том числе и от походов по мебельным магазинам. Большим спросом пользуются коттеджи из дерева, хотя их как раз строится мало. Все больше строится сборных домов или из клееного бруса.

Ипотека

Одно из последних заседаний Еврокомиссии было посвящено тому, не стоит ли в Европе ввести регулятор выдачи банковских кредитов, чтобы не попасть в ту же ситуацию, которая произошла в Америке. В частности, не ввести ли по Евросоюзу законодательное ограничение на выдачу кредитов на не более чем 40% от стоимости объекта. То есть при 60% собственных средств. Таким образом, европейские правительства хотят себя обезопасить. Это предложение было крайне негативно воспринято в Финляндии, поскольку это практически лишает среднестатистического финна возможности купить жилье.

Особенности покупки квартир

Отличием Финляндии от других европейских стран является то, что жилье не является недвижимостью в полном смысле этого слова (жилищное акционерное общество). Но это очень удобная форма как владения, так и управления. Вы владеете акциями, акции приписаны к данной квартире и дают полное право владения, пользования, передачи по наследству и т. д. То есть право владения представлено полностью.

В плане распоряжения, а именно технической эксплуатации, существуют ограничения. То есть внутри вы можете делать что угодно со всем, что не связано с инженерными коммуникациями и конструкциями. Иначе требуется разрешение кооператива. Это ограничение введено для безопасности. Также вы не сможете использовать такую недвижимость как склад. В качестве личного офиса – вполне.

Выход на рынок

У компаний, желающих продавать недвижимость в Финляндии, могут возникнуть следующие сложности. С одной стороны, законодательство страны очень простое: если знаешь его досконально, сложностей не возникает. С другой стороны, это сложности с языком. Потому что информация не дублируется ни на русском, ни на английском, и ее много.

Деятельность риэлтора в Финляндии лицензированная. То есть агентство из России не может получить лицензию и начать работать в Финляндии. Но оно может заключить договор с финской компанией, обладающей такой лицензией, и сотрудничать с ней.