Наследство во Франции и Монако

Какие бы катаклизмы не потрясали мировую экономику, те, кто привык проводить летние каникулы с шиком, в исключительно красивой обстановке и в избранном обществе, неизменно каждый год направляются на Лазурный берег Франции.

Лазурный берег – неширокая полоса территории вдоль Средиземного моря, омывающего страну франков с юга. Ее протяженность составляет 230 км: от границы с Италией (первый населенный пункт на французской территории – город Ментона) до Тулона – живописного портового города, расположившегося между Марселем и Сен-Тропе. Здесь хорошо в любое время года – уже февраль балует +18 оC, цветением мимоз и неизменной синевой небес. Но наиболее оживленным становится этот регион в летние месяцы, когда сюда устремляется вся мировая элита – отдохнуть на побережье, сделать покупки в модных бутиках, посмотреть на «сливки общества» и себя показать.
Основная форма проживания на Лазурном берегу в каникулярном формате, безусловно, аренда. Но довольно часто из арендаторов недвижимости отдыхающие становятся собственниками квадратных метров, часть времени проживая самостоятельно в приобретенном жилье и лишь несколько месяцев в году сдавая имущество в аренду.
Статусная аренда

В целом весь рынок арендуемого жилья на Cote d`Azur можно довольно строго поделить на сдаваемые апартаменты и на подготовленные к аренде виллы. Ценообразование внутри каждого из этих двух сегментов недвижимости, прежде всего, завязано на расположении, причем как вдоль берега (есть более престижные и менее престижные курорты), так и в пределах самого города или деревушки. Сергей Булавин, директор Cosmopolite International Realty, комментирует ситуацию с разбросом цен следующим образом: «Для рынка Лазурного берега характерна сезонность. Высокий сезон – июль-август, и на самые интересные предложения именно на этот период запись идет за год. Как правило, это комфортные современные виллы на Кап Ферра или Кап Дантибе, средней, если так можно сказать, ценовой категории – от €60 до €200 тысяч в месяц. Ближе к Испании цены существенно меньше – порядка €15 тысяч в месяц. Самым дешевым регионом можно считать Корсику, если вообще причислять ее к Лазурному берегу: там цены месячной аренды варьируются в пределах €5–7 тысяч».
То, что Кап Ферра и Кап Дантиб стоят несколько особняком в перечне престижных курортов Лазурного берега, по мнению абсолютно всех – и местных жителей, и риэлторов, и отдыхающих – вполне объяснимо. Это два невероятно красивых мыса, на что указывает слово «Кап», с уникальной природой и преимущественно дорогой частной застройкой. Федеральная трасса, идущая вдоль всего побережья, в эти два курортных места не заходит, что также выглядит плюсом в глазах арендаторов. Цены на Кап Ферра в среднем выше, чем на Кап Дантибе, хотя разброс очень велик и зависит от близости к пляжу, видовых характеристик и уровня комфорта объекта. «Кап Ферра – раскрученный бренд, – говорит Светлана Бляхман, менеджер агентства BURGER DAVIS SOTHEBY’S. – Но, на мой взгляд, оптимальный вариант – это Кап Дантиб и Канны: близость к инфраструктуре сочетается здесь c великолепными природными условиями. На Кап Дантибе необходимо бронировать виллу заранее, т. к. в последний момент уже все сдано. Канны – более доступны, хотя это прекрасный город, с великолепными магазинами, красивый и праздничный. Самые интересные виллы в этом городе, как правило, расположены на холмах – это микрорайоны Super Cannes и Croix des Gardes. Цена аренды очень достойной виллы, с 4–5 спальнями, в среднем равна €70–90 тысяч в месяц в высокий сезон».
Основные критерии по отношению к внутреннему убранству вилл остаются примерно одинаковыми во всех курортных местах Cote d`Azur. Ольга Нижегородцева, директор French Property Group, считает, что в настоящий момент может быть удовлетворен вкус любого клиента: «Предложения самые разные: есть виллы в стиле «Бэль Эпок», есть дома 60–70-х годов постройки, очень приятные резиденции 80-х годов и шикарные виллы уже нашего столетия, с охраной, консьержем, паркингом и обязательно с бассейном. Ценится наличие террасы с панорамным видом. В фешенебельных местах можно рассчитывать на наличие частного пирса».
– На Лазурном берегу живет и отдыхает интернациональная публика, и при желании можно найти виллу абсолютно для любого клиента. Отдыхающим из России достаточно близка французская эстетика, в том числе и та ее часть, что связана с дизайном интерьера, – добавляет Анна Кончакова, директор компании Tsars&Stars. – К этому есть и исторические предпосылки – побережье освоено российскими аристократами более столетия тому назад. И до сих пор на рынке аренды сохранились уникальные по своему уровню предложения, например вилла, принадлежавшая в свое время великому князю Романову. Эта постройка 1861 года в виде настоящего дворца сохранила до наших дней красоту и роскошь, поражает богатством материалов, дорогими породами дерева, шелковой обивкой, хрусталем… Цена аренды – от €15 тысяч в неделю. Но многим россиянам импонирует современный минимализм – для них больше подходят виллы современные, построенные в течение последних 10–15 лет, которые часто стоят дороже, чем виллы с историей.
Что касается апартаментов, то о каком бы курорте ни шла речь – Ницца, Канны, Антиб, Сен-Тропе, Монако – главными героями аренды становятся объекты на первой линии моря. Чем ближе к престижному центру городка, например к Английской набережной в Ницце или к набережной Круазетт в Каннах, тем выше стоимость аренды. «Что касается апартаментов, то летом более всего востребованы квартиры от 100 кв. м, поскольку обычно едет на отдых большая семья, где несколько детей, с ними едет няня, и в силу этого нужно жилье с 3–4 спальнями. Средняя цена для апартаментов – €4–4,5 тысячи при условии, что они удачно расположены: с магазинами в шаговой доступности, рядом с пляжем и при этом имеется хороший вид из окна», – комментирует Ольга Нижегородцева.
Весна перемен
Изменения, связанные с финансовым кризисом, безусловно, затронули риэлторский рынок Франции. Но ценовая политика в отношении арендованного жилья на Лазурном берегу, похоже, не изменилась. Хотя с уверенностью об этом можно будет говорить только в мае. «Основной спрос на аренду курортного жилья на Лазурном берегу начинается в апреле, поэтому пока еще рано судить о ценах этого года, – говорит Ольга Нижегородцева. – По моим ощущениям, цены не стали ниже, а в некоторых случаях даже возросли. В данный момент многие хозяева, которые имели желание продать свою собственность, не хотят снижать стоимость. Даже если они очень нуждаются в деньгах, то выставляют свои объекты в аренду, дабы получить хоть какой­то доход, и при этом еще и сохранить свою собственность до лучших времен, а затем продать по более выгодной цене. Поэтому список объектов на аренду растет. С другой стороны, можно уже сегодня говорить о том, что некоторые потенциальные покупатели пока что отказались от планов приобретения недвижимости в этом регионе, но не отказались от отдыха, и, таким образом, спрос на аренду возрос».
Изменились пропорции между числом представленных к аренде вилл и апартаментов: рынок Лазурного берега наводнен сегодня именно апартаментами. Это та категория недвижимости, которая активно возводилась здесь в последние год-два и оказалась нереализованной по очевидным причинам.
– Цены на аренду в этом сезоне не меняются. Для владельца недвижимости сдача ее в аренду является доходным бизнесом как никогда, поскольку меняется расстановка сил на рынке. Особенно, если цены на объект корректные, тогда вилла всегда занята, – отмечает Светлана Бляхман.
Риэлторы считают: отчасти объяснение тому, что, невзирая на кризис, спрос сохраняется, лежит в психологии тех людей, что приезжают сюда отдыхать из года в год. «Некоторые клиенты предпочитают брать в аренду виллу, платя €150–250 тысяч в месяц, с полным набором услуг в плюс, не заботясь о финансовой логике, зная, что осилить покупку такого уровня виллы им не по плечу. Собственной квартирой в 100 кв. м, даже на Круазетт, окружение не удивишь, а социальный статус хотелось бы держать», – говорит Анна Кончакова.

Содержание «кусается»
Арендовать недвижимость на одном из лучших курортов планеты – дело несложное. Необходимо лишь во¬время позаботиться об этом и найти надежное агентство. Куда более хлопотное дело – приобретение виллы в собственность с целью последующей ее сдачи в аренду.
Начнем с того, что многие из тех, кто сдает виллу или апартаменты на Cote d`Azur, являются потомственными владельцами, т. е. получили эту недвижимость в наследство. Большая часть современных покупателей, а эта публика сильно отличается и по доходам, и по национальности, не ставит себе целью заработать посредством сдачи в аренду.
– Я бы не стал рассматривать покупку виллы с целью ее дальнейшей сдачи внаем в качестве бизнеса, – говорит Сергей Булавин. – Скажем, вилла стоимостью €6 миллионов даже при ее оптимальном местоположении в год принесет своему владельцу не такую уж большую сумму – сдается она всего 3–4 месяца в году по цене около 1% от своей рыночной цены. При этом из полученных денег надо будет выплатить налог на прибыль, что в совокупности с прочими затратами не так уж выгодно. Ситуаций, когда покупают ради того, чтобы сдавать, очень немного. Скорее, сдача на 2 месяца – это способ окупить расходы на содержание такого имущества в течение года.
Об основных расходных пунктах на примере виллы стоимостью в €4–5 млн рассказывает Светлана Бляхман: «Предположим, что клиент приобрел виллу в районе Канн на Лазурном берегу, в одном из престижных секторов, площадью в 250 кв. м с небольшим участком земли. Ежегодно он будет выплачивать налог на имущество – около €5000 в год. Второй пункт расходов средств на содержание – home management (управление имуществом). Часто этим занимаются агентства недвижимости или управляющие компании. В их обязанности входит посещение виллы 1 раз в неделю, управление счетами, включая при необходимости ведение счета в банке, заключение всех контрактов как с обслуживающим персоналом, так и с подрядчиками при проведении ремонтных работ или реконструкции виллы или работы по настройке оборудования, например системы кондиционирования. За свои услуги управляющая компания (или агентство) взимает, как правило, от €700 до €1200 в месяц. Далее идет оплата труда обслуживающего персонала: примерно €60 в неделю нужно платить за уборку (1 раз в неделю, 4 часа); около €800 в месяц стоят услуги специалистов по бассейнам, которые вне сезона, с октября по апрель, проверяют состояние бассейна 1 раз в 2 недели, а в остальные месяцы делают это 1 раз в неделю; примерно столько же стоят услуги садовника. Следующий пункт – оплата коммунальных услуг. Телефон с Интернетом – €30–40 в месяц; электричество – €300, страхование дома – €2000 в год. Оплата за воду производится 1 раз в 6 месяцев и обычно не превышает €500–600, учитывая летний сезон и использование воды на поливку сада,  для бассейна и т. д.».
В итоге «набегает» около €60–90 тысяч в год. Содержание апартаментов обходится не так дорого: в разговорах о них можно оперировать суммами в €15–20 тысяч.
Тем не менее клиентов, желающих купить «второй дом» именно здесь, достаточно даже сегодня, когда многие рынки, и во Франции в том числе, испытывают стагнацию.
– Кризис сыграл в какой-то степени положительную роль – у покупателя наконец-то появилась возможность обсуждать цену, что еще недавно было нереально, – говорит мaдам Жюдит Дэвис, генеральный директор агентства BURGER DAVIS SOTHEBY’S.

Комментарии Экспертов
Ольга Нижегородцева, директор French Property Group:
Стоимость месячной аренды на Cote d`Azur начинается от €15 тысяч и достигает €500 тысяч в месяц в тех случаях, когда речь идет о действительно эксклюзивных объектах – с жилой площадью более 1000 кв. м, с прилегающим садовым участком не менее 50 соток, что для Лазурного берега много. В этом случае можно рассчитывать на то, что на территории, помимо основного здания, есть домик для гостей, помещение для охраны, гараж на 5–10 и более автомобилей, домашнее СПА. Внутри виллы – несколько зон отдыха, домашний кинотеатр, бильярдная, профессиональная кухня, поскольку в таких случаях чаще всего нанимают повара.
Жюдит Дэвис, генеральный директор BURGER DAVIS SOTHEBY’S:
Мы не видим разницы в ценах между этим и прошлым годом. Скорее поменялось поведение покупателя: ни одна аренда не проходит без предварительной торговли, при этом клиенты просят снизить цену до 25%, а это, с учетом средней цены на аренду в €60–150 тысяч, немалые деньги. В 80% случаев владельцы отказывают, но есть и те, кому везет. Что касается продажи вилл и апартаментов, особенно класса «люкс», то уровень цен не изменился по отношению к 2008 году. Кризис подтолкнул многих забрать деньги из банков и вложить их в недвижимость. Лазурный берег гарантирует стабильное вложение капитала.
Анна Кончакова, директор Tsars&Stars:
Кризис – явление преходящее. Но это именно то время, когда можно делать выгодные сделки. Скажем, на собственность, купленную в период предыдущего кризиса, десять-пятнадцать лет спустя цена выросла в отдельных случаях в 20, 50 и 100 раз. Естественно, речь идет об эксклюзивных и раритетных объектах. Сегодня мы имеем всплеск клиентуры из числа людей среднего класса, которых интересуют объекты стоимостью до €1 млн. Ситуация на рынке недвижимости средней ценовой категории сегодня выгодна для покупателя, надо лишь грамотно подойти к вопросу выбора, руководствуясь советами специалистов как по юридическим, так и финансовым вопросам.
Сергей Булавин, директор Cosmopolite International Realty:
Относительно влияния кризиса: стало заметно больше предложений на рынке. Их число выросло примерно на 20%. Среди них много квартир, которые ранее предлагались застройщиками на продажу, но не были реализованы. Поскольку интерес к покупке сейчас не так велик, эти объекты попали на рынок аренды. Очень многие представители среднего класса отказываются сегодня от аренды вилл и присматривают себе апартаменты, особенно те, что находятся на участке от Канн до Монако. Это очень популярные объекты. И здесь цены не понизятся, скорее даже наоборот.
Ирина Садыкова, директор компании Casa Nobile (Ницца)

Ирина, как бы вы охарактеризовали рынок аренды Лазурного берега в отношении цен?
Лазурный берег – дорогой регион. Совсем недорогих объектов здесь нет вообще. Внутри Лазурного берега – свои микрорынки. Наиболее дорог Кап Ферра – здесь нет многоэтажных зданий, а значит, нет небольших и недорогих апартаментов – в основном это дорогие, эксклюзивные виллы, которым сопутствует сервис высочайшего уровня, очень серьезная охрана, не говоря уже о роскошной природе. Похожий по параметрам дом, но уже в другом месте, будет стоить совсем иных денег. В то же время при разбросе цен на аренду от €20 до €400 тысяч в месяц, здесь же, на Кап Ферра, можно найти и недорогие домики за €10–15 тысяч в месяц. Но это по уровню совсем не то жилье, которое ассоциируется с названием «Кап Ферра». Что касается остальной территории Лазурного берега, то средняя цена аренды в высокий сезон – от €50 до €200 тысяч.
Какой из микрорынков, как вы их называете, самый «вялый» в летний период?
Под эту характеристику, как ни странно, попадает Монако. Это практически не существующий рынок, если речь идет о курортной аренде. Причина – в уникальности княжества. Это территория с совершенно другими условиями существования, с другим законодательством, иными механизмами ценообразования и т. д. Поскольку это некий «налоговый рай», то в Монако есть спрос на покупку жилья и на его долгосрочную аренду. Причем цены здесь практически в 3–4 раза выше, чем на прилегающей французской территории. Вместе с тем нельзя не отметить, что по сути вся страна – это один многоэтажный маленький город, расположившийся на территории 2,2 кв. км, и часто качество жилья в новостройках оставляет желать лучшего и не идет ни в какое сравнение с апартаментами в Каннах или Ницце. Но зато на действительно хорошее жилье в центре Монте¬Карло цены при продаже очень высоки – от €30 до €100 тысяч за квадратный метр.
Можете назвать причину, по которой владельцы здешней недвижимости, люди, мягко говоря, не бедные, сдают ее в аренду?
Большинство владельцев сдаваемых в аренду объектов идут на это не потому, что они нуждаются. Скорее, это способ оптимизировать расходы на содержание виллы или апартаментов. Два месяца аренды в высокий сезон окупают все расходы на содержание виллы стоимостью в €10–15 млн и все налоги. Расходы на содержание недвижимости данной ценовой категории варьируются в пределах €150–300 тысяч в год.

Как вы считаете, стать рантье именно в этом регионе – выгодное предприятие?
Если рассматривать покупку недвижимости с целью дальнейшей сдачи ее в аренду, то тут многое зависит от ситуации на рынке, от цены покупки. Делать это, скажем, год назад, когда цены на недвижимость были предельно высокими, не стоило. Сегодня есть возможность добиться уступок или, например, купить недорого дом в не очень хорошем состоянии и отремонтировать его – такую покупку можно приравнивать к хорошей инвестиции.

Автор: Наталья Иванова

Журнал «Ваш дом за рубежом»

Крит – один из крупнейших островов Средиземноморья, славящийся своей древней историей, прекрасным климатом и доброжелательностью жителей. Здесь можно стать «своим» и обрести второй дом, сбросив с плеч груз городских стрессов.

Из жизни критян
Островитяне живут на своей прекрасной земле почти так же, как жили их предки тысячи лет назад. Семейные кланы насчитывают десятки человек, связанных не просто формальным родством, а прочными взаимоотношениями; авторитет главы такого клана непререкаем. Собирают приданое, играют многолюдные свадьбы, а вместо салюта расстреливают из ружей дорожные знаки. Берегут землю отцов, чтобы передать ее в наследство детям. Серьезные усатые мужчины сидят в кофейнях – «кафенионах», перебирают четки, беседуют, играют в карты, читают газеты. С наступлением вечерней прохлады на улицы выставляют стулья, пожилые женщины в черном общаются и выгуливают внуков. Машины никто не запирает, даже не поднимают стекла. Практически отсутствует преступность.
«Если вы спросите дорогу у жителя маленькой горной деревеньки, он не только укажет, куда нужно ехать, но и поедет вместе с вами, чтобы вы точно не потерялись. Вас могут пригласить в незнакомый дом и угостить на славу. К русским очень теплое отношение, может быть потому, что мы тоже исповедуем православную религию. Многие критяне учат русский язык», – говорит Наталия Спихт, главный менеджер компании Nimax Invest.
В таком месте хочется стать своим. И это возможно. Крит – довольно большой остров (пятый по величине в Среди­зем­но­морье), настолько разнообразный, что если задаться целью осмотреть его весь, на это потребуется не один десяток лет. Поэтому выбор недвижимости прежде всего следует начинать с выбора местоположения.
Северное побережье острова, вдоль которого тянется шоссе, – это в первую очередь туристическая зона. Ее преимущество – развитая инфраструктура и близость к международному аэропорту. Оживленные курортные городки побережья с весны до поздней осени заполнены отдыхающими. Критяне гостеприимны, остров уже 20 лет живет за счет туризма. Тем не менее находящийся к востоку от столицы молодежный курорт Малия (Malia) пару лет назад стал свидетелем уникальной для острова акции протеста: местные жители перекрыли шоссе пикетом, объявляя, что их терпение на исходе и юным гостям неплохо бы вести себя хоть немного спокойнее.
Для тех, кого привлекает такая бурная жизнь, но кто при этом хотел бы иметь дом у самого моря, в этом районе предложений практически нет – и первая, и вторая, и третья линии давно застроены гостиницами, магазинами, ресторанами. Самая дорогая недвижимость – в окрестностях столицы острова, города Ираклиона (Iraklion), и других крупных городов северного побережья. Весьма престижным также считается место на востоке Крита, близ города Агиос Ни­колаос (Agios Nikolaos). Это Элунда (Elounda), средоточие отелей класса люкс и самых дорогих вилл.
Западные районы острова, где расположен город Хания (Chania), многие считают самой зеленой частью Крита. Это тоже достаточно оживленное место, поскольку аэропорт Ха­­нии принимает чартерные рейсы. Некоторое время назад западная оконечность острова переживала строительный бум, поскольку цены на землю там были несколько ниже. Сейчас они практически сравнялись, и интерес застройщиков понемногу перемещается на южное побережье Крита, в окрест­ности города Иерапетры (Ierapetra), что находится в двух с половиной часах езды от аэропорта.
Эта часть Крита еще не так плотно застроена, здесь отличные песчаные пляжи (и при этом нет больших отелей), живописные аутентичные деревушки, горные пейзажи необыкновенной красоты. Пока что инфраструктура в этих местах не так развита, хотя это вопрос времени – многие работы уже начались. Это компенсируется природной красотой, уединенностью и более низким уровнем цен на недвижимость. Здесь хорошо покупать или строить виллы.
Море или горы? И море, и горы!
Если говорить об острове в целом, то, как и везде в Средиземноморье, свободный участок на берегу под застройку по реальной цене найти практически невозможно. Зато на расстоянии одного–трех километров от пляжа предложений достаточно, к тому же с этих точек открываются фантастические виды. «Не следует забывать, что море летом – это прекрасно, а то же самое море зимой – это ветер, соль и влажность, которые портят здания», – справедливо замечает Оксана Луур, консультант по продаже недвижимости компании Kreta Eiendom.
Из-за ограничений на этажность зданий многоквартирных жилых комплексов на Крите практически не строят – по правилам, в большинстве случаев дом не может быть выше трех этажей. Вообще строительство на Крите жестко регламентировано. Греческие власти извлекли уроки из опыта Испании и Кипра и стараются, чтобы строительный бум не нарушил уникальную природную и культурную среду острова.
Достаточно велико предложение на рынке вторичной недвижимости – в частности, дом площадью 150–180 кв. м советуют искать именно в этом сегменте. Есть и новостройки в самом сердце поселков. Приобретать такое жилье предпочитают люди, которые прониклись атмосферой Крита и готовы замедлить темп своей жизни. Критяне обычно с симпатией относятся к новым жителям. Они любознательны и общительны, так что никакой языковой барьер не помешает вам обсудить с соседом насущные проблемы мировой политики. Многие в той или иной мере говорят по-английски. Но некоторые иностранцы предпочитают покупать жилье в специально построенных для них поселках, где бытовые вопросы решает управляющая компания. Следует обратить внимание, что эти услуги, так же как и сдача пустующей недвижимости в аренду, предоставляются не всеми компаниями. В деревнях и поселках принято в таких случаях просто договариваться с соседями или попросить их порекомендовать кого-то, кто присмотрит за домом в отсутствие хозяев.
Стоимость жизни на острове несколько ниже, чем во многих странах Европы. Большое число солнечных дней в году позволяет широко использовать солнечные батареи. Привозная продукция дороже, чем на континенте, – сказывается стоимость перевозки на остров. Зато местные оливки и оливковое масло, мед, вино, сыры, фрукты и овощи славятся далеко за пределами Крита своим исключительным вкусом и экологической чистотой. А вот одежда и косметика довольно дороги. Отчасти это связано с тем, что критяне любят именитые бренды и не скупятся там, где дело касается престижа.

Что можно выбрать

Что касается уровня цен на недвижимость, то за минимальную цену в €40–50 тыс. можно купить маленькую (всего 25–30 кв. м) студию в курортном городке или нуждающийся в серьезном ремонте деревенский домик. А если покупатель – любитель экзотики и к тому же человек не робкого десятка, то за €25–35 тыс. можно купить живописное полуразрушенное строение и привести его в порядок. Древняя каменная кладка стен простоит еще не одну сотню лет, а все остальное достижимо при наличии времени, средств и энтузиазма.
В диапазоне от €50 тыс. до €100 тыс. предлагаются в основном небольшие по площади апартаменты в многоквартирных домах и таунхаусах, а также деревенские дома в традиционном стиле. Кстати, греческий дом часто выглядит незаконченным, с выступающими конструктивными балками и другими элементами. Это объясняется особенностями системы налогообложения недвижимости, а также традиционным жизненным укладом: по мере роста семьи к дому пристраиваются новые помещения для детей, обзаводящихся своими семьями. Предусмотрительные владельцы обязательно учитывают это и уже при закладке фундамента дома думают о том, куда поселить будущих внуков.
Апартаменты с двумя спальнями площадью 62 кв. м в строящемся комплексе на холмах, в трех километрах от моря, можно приобрести за €160 тыс. Вилла в этом же комплексе площадью 100 кв. м с личным бассейном, патио и садом обойдется в €280 тыс. Вообще большинство предложений критского рынка – как апартаменты, так и виллы – укладывается в ценовой диапазон от €120 тыс. до €350 тыс.
За сумму от €400 тыс. можно подыскать и современную виллу на берегу моря в престижном месте вроде Элунды, и столетний дом в центре города Агиос Николаос. В более высокой ценовой категории встречаются роскошные предложения – просторные виллы с большим участком, собственным бассейном, винным погребом и любыми удобствами, которые только можно себе вообразить.
Интересной идеей является также приобретение недвижимости в совместное владение: система, при которой совладельцам предоставляется право использования жилья в течение нескольких недель в каждый сезон. Это выгодно для тех покупателей, которые хотели бы использовать свою недвижимость только для отдыха.
Купить или построить? А как хотите!
Россияне уже неплохо освоились на Крите, и эксперты прогнозируют дальнейший рост их интереса к недвижимости острова. Но особенностью российского спроса является то, что большинство хочет приобретать готовую недвижимость, тогда как обычно любой объект бывает продан на 50% еще на стадии off-plan. А готовые дома, построенные в традиционном для острова стиле, на российский вкус слишком незатейливы. В этом случае возможно приобретение участка земли и возведение «дома мечты». Вариант вполне реальный. «Например, если готовые виллы метражом 150–200 кв. м на участке земли в 10–15 соток продаются по цене от €700–800 тыс., то за эти же деньги можно купить участок в 20–40 соток и построить дом до 300 кв. м, который потом еще и перепродать с прибылью», – комментирует Наталия Спихт. Компания-застройщик в этом случае предоставит весь комплекс услуг и будет сопровождать покупателя на всех этапах процесса выбора, покупки и строительства.
По мере роста внимания критских девелоперских и риэлторских фирм к российскому рынку на Крите будет появляться все больше предложений, адаптированных именно к вкусам россиян.

Автор: Моника Бартон

Журнал Homes Collection

Финансовый кризис и снижение цен на рынке недвижимости поставили в тупик Сергея, обычного столичного менеджера, давно планирующего продать доставшуюся в наследство квартиру. Куда вложиться? То ли покупать домик у моря, то ли приобрести студию в лондонском районе Челси и ощутить себя аристократом. «Известия» приценились к самым популярным направлениям.

Болгария: дешевле не бывает
Если повезет, однушку площадью 40-50 кв. метров в районе Солнечного Берега можно купить за 25 тыс. евро. Правда, до моря будет два-три километра. Если хотите жить прямо на берегу, умножайте названную цену на два. Причем в общий метраж входят еще и балкон, учитываются также часть лестничной клетки и даже толщина внутренних стен.
Чем дальше от курортных мест — тем ниже цены. Сельские дома с большими участками земли продаются по цене от 5 тыс. евро. Правда, такой дом — это скорее дачная постройка, простоявшая уже не один десяток лет. Что, безусловно, привлекает покупателей, так это дешевизна продуктов и сервиса, родственность языка и прекрасное отношение к русским. «У нас все продукты — экологически чистые, денег на химию нет», — заявляют сами болгары, у которых в сезон помидоры стоят 20 рублей за 1 кг, а знаменитые розовые персики — 50 рублей. К россиянам хорошо относятся еще и потому, что они любят путешествовать по стране, а значит, тратить деньги.
Налоги. Как рассказала нам Анжела Ковалева, при оформлении недвижимости в собственность покупатель должен заплатить 3-4% от ее стоимости. В эту сумму входят госпошлина, нотариальные тарифы и сборы, плата за услуги адвоката, регистрация в кадастре, а также в налоговой и регистрационной службах. Налог на недвижимость в Болгарии составляет 0,15% от ее оценочной стоимости в год. Придется платить и налог на вывоз мусора — 0,15-0,20% в год.
Виза. Собственники жилья, их дети и родители могут получить многоразовую визу сроком на год, по которой можно находиться в стране безвыездно в течение трех месяцев. А после того как она закончится, владельцу недвижимости и членам его семьи теоретически должны выдавать трехгодичную мультивизу.
Испания: лучше «вторичка»
Квартира (38 кв. метров) в строящемся малоэтажном комплексе на самом теплом побережье Европы — Коста Тропикаль — стоит 60 тыс. долларов. А однокомнатная квартира (32 кв. метра) в среднем по стране может стоить от 50 тыс. долларов. Меблированный дом (72 кв. метра плюс место в паркинге) в Аликанте на берегу Средиземного моря продается за 80 тыс. долларов.
При выборе квартиры в строящихся комплексах необходимо внимательно оценивать предложения и с осторожностью относиться к заманчивым предложениям. С одной стороны, очень хочется купить жилье по сниженным ценам. С другой — не исключены неприятные сюрпризы. Некоторые испанские застройщики сейчас находятся на грани разорения, средств на завершение строительства нет. И в наши агентства по продаже зарубежной недвижимости уже поступают просьбы помочь вернуть внесенный за испанское жилье залог. Так что логичнее искать варианты на «вторичном» рынке, особенно среди квартир, которые банки забрали у «неплательщиков».
Налоги. При покупке недвижимости в Испании покупатель оплачивает НДС (7% от официальной стоимости в купчей для жилых объектов), государственные сборы и услуги нотариуса (около 1-2% от цены объекта). Налог на недвижимое имущество в год составляет 0,5-2% от кадастровой стоимости жилья. Однако пугаться этих цифр не стоит, потому что кадастровая стоимость примерно в 10-15 раз меньше рыночной. Также придется заплатить за оформление NIE (идентификационного номера иностранца) для регистрации сделки — до 500 евро.
Виза. Если вы — собственник недвижимости в Испании, то вы гарантированно получаете на мультивизу с правом пребывания около 3 месяцев каждые полгода.
Турция: дача у моря
— Что касается «дачного» варианта, то сейчас активизировались покупатели жилья в Турции. Она практически не пострадала из-за кризиса, ведь именно здесь чаще встречаются предложения от застройщиков, которые не использовали заемных средств банков для возведения своих комплексов, поэтому сейчас кредитные ставки их «не душат», — рассказывает руководитель департамента зарубежной недвижимости CENTURY 21 Юлия Кайнова.
Главный плюс — развитая инфраструктура. Так что жилье можно купить не только рядом с морем, но и в относительной близости от магазинчиков и кафе. В основном наши соотечественники покупают недвижимость в Анталье, Аланье, Бодруме и Кушадасы. Виллу на первой линии у моря можно приобрести и за 150-200 тыс. долларов. Например, домик 170 кв. метров на курорте Кушадасы в охраняемом коттеджном поселке рядом с песчаными пляжами и гаванью стоит около 160 тыс. долларов.
Но есть и более экономичные варианты: в Анталье квартиры площадью 95 кв. метров в малоэтажном доме на побережье можно приобрести за 63 тыс. долларов, а жилье 52 кв. метра будет стоить 46 тыс. долларов.
Налоги. Налог на покупку недвижимости составляет 3% от заявленной стоимости по тапу — основному документу о праве собственности. В идеале этот сбор должен оплачиваться по 1,5% каждой стороной сделки, но на практике все расходы берет на себя покупатель. Также оплачиваются нотариальный и гербовый сбор — примерно 300 евро. Стоит иметь в виду и ежегодный налог на недвижимость, который составляет 0,2% от стоимости жилья.
Виза. Приобретение недвижимости дает право вам и вашим близким на получение вида на жительства на один год. Для этого необходимо открыть в турецком банке счет и положить 1200 долларов на каждого человека. По истечении года вы можете продлить визу на 5 лет, но для этого в банке должно лежать уже 2 тыс. долларов на человека за год. То есть для получения 5-летней визы на счете каждого должно лежать по 10 тыс. долларов. После пяти лет проживания в Турции можно ходатайствовать о получении гражданства.
Великобритания: собственников душат фискалы
Раньше о квартирке в лондонском районе Челси можно было только мечтать — настолько «кусали» цены. Зато теперь английская недвижимость в среднем подешевела на 25%. Исследовательская фирма Hometrack Ltd. констатировала крупнейший спад с ноября 2005 года. К тому же «подешевела» национальная валюта Англии, фунт стерлингов сейчас максимально за последнее время приблизился к евро и составляет примерно 49 рублей.
На что можно рассчитывать? Квартира площадью 45 кв. метров в новостройке в восточном районе Лондона в семи минутах на метро от центра стоит 117 тыс. долларов. Или вот еще предложение на вторичном рынке: меблированная квартира такой же площади рядом с Тауэром обойдется в 192 тыс. долларов.
Налоги. Налог на покупку недвижимости в Великобритании составляет 1-4% — в зависимости от стоимости жилья. Ставка прогрессивная, то есть чем дороже жилье, тем больше вы за него заплатите. Однако этим расходы не ограничиваются. Есть в Лондоне муниципальный налог, который заменяет оплату коммунальных услуг. Он может составлять от 400 до 5 тыс. долларов в год, в зависимости от площади помещения и престижности района. Прибавьте к этому расходы на консьержа и лифт (500-3,5 тыс. долларов в год). Также жилье нужно застраховать. Страховка двушки — от 500 долларов, в то время как эта же статья расходов для пятикомнатных апартаментов или дома может составлять до 2 тысяч в год.
Виза. Иностранцы, купившие недвижимость, а также члены их семьи получают многократную визу на 2-3 года. Прожив в стране четыре года, можно обращаться за британским гражданством. При этом следует иметь в виду, что в течение этого периода нужно жить в Великобритании не меньше трех месяцев в году, а пару лет перед подачей запроса на гражданство желательно страну покидать как можно реже.
Египет: пирамиды не предлагать
Стометровая квартира в комплексе, расположенном в туристическом центре Хургады, через дорогу от моря и пляжа стоит в районе 135 тыс. долларов. Жилплощадь поменьше (63 кв. метра) в строящемся малоэтажном доме можно купить за 43 тыс. долларов.
В зависимости от условий продавца можно либо сразу выплачивать полную стоимость объекта недвижимости, либо внести залог в размере 10-50% от его общей стоимости. Однако Восток — дело тонкое, так что, покупая квартиру самостоятельно, нужно быть очень осторожными.
Дело в том, что договор купли-продажи еще не является основанием для подтверждения права собственности. Он должен быть зарегистрирован в государственной нотариальной конторе и только после этого вступает в законную силу. А для получения свидетельства о праве собственности на недвижимость в Египте покупателю надо зарегистрировать контракт в городском суде. Оформление документов занимает около двух-трех месяцев. Такая долгая процедура дает пространство для махинаций некоторых недобросовестных продавцов, которые одну квартиру могут продать несколько раз.
Налоги. В Египте нет ежегодного налога на жилую недвижимость, а стоимость коммуналки значительно ниже, чем в других странах, — от 5 до 20 долларов.
Виза. Для того чтобы выехать на ПМЖ в Египет, необходимо получить резидентскую визу. Это, в свою очередь, возможно только после покупки недвижимости.
ОАЭ: котлован вдвое дешевле
Долгое время наши соотечественники с удовольствием вкладывались в недвижимость ОАЭ. Эксперты отмечают, что за прошедшие три месяца с начала года количество покупателей недвижимости в ОАЭ снизилось на 30%. Кроме того, здесь на каждый строящийся объект есть гарантии государства, то есть ваши денежки будут «застрахованы» от проблем застройщиков.
Вкладывать деньги на этапе котлована намного выгоднее, чем покупать уже готовую квартиру. Например, в Эмирате Аджман в новом комплексе квартира (60 кв. метров) на среднем этапе строительства стоит 45-60 тыс. евро. После постройки дома цена может вырасти еще на 80-100 тыс. евро. Так, за квартиру в Дубае аналогичной площади придется выложить 165 тыс. евро, а таунхаус 50 кв. метров будет стоить 192 тыс. евро.
Налоги. Эмираты как раз и привлекательны тем, что в них отсутствуют налоги на недвижимость. Придется только единовременно заплатить земельному департаменту при регистрации собственности 2% от стоимости покупки — из них 0,5% взимается с продавца и 1,5% с покупателя.
Виза. При покупке недвижимости в Дубае владелец получает резидентскую визу (вид на жительство) для себя и своей семьи, которая дает право неограниченного въезда/выезда в страну, а также не ограничивает время возможного пребывания в стране. Резидентская виза выдается на три года и обновляется по истечении этого срока — за плату.
США: Оклахомы нам не надо
— В настоящее время наблюдается бум на недвижимость в США, поскольку даже в престижных регионах недвижимость стала очень даже по карману россиянам, давно мечтавшим что-то купить. Ситуация такова, что если не купить недвижимость сейчас, то это возможно уже никогда не получится. Например, уже оживился рынок недвижимости Лос-Анджелеса, существенно увеличилось количество сделок. Цены как никогда низкие, даже в домах по соседству с мировыми звездами. К тому же ни для кого не секрет, что первой страной, справившейся с кризисом, будет именно Америка, — говорит Юлия Кайнова.
Вообще иностранец может приобрести недвижимость на всей территории США. Только в Оклахоме «варягов» не ждут — там местное законодательство запрещает покупать землю иностранцам. Стоимость недвижимости в некоторых штатах упала до 50%. Например, в Неваде апартаменты 60 кв. метров продаются всего за 20 тыс. евро, а во Флориде квартира 42 кв. метра стоит порядка 30-40 тыс. евро. В Калифорнии дом общей площадью 116 кв. метров можно купить за 105 тыс. евро.
Отдельная тема — Нью-Йорк. Апартаменты в кондоминиумах самого престижного района Нью-Йорка — Манхэттена (общей площадью 60 кв. метров с одной спальней, гостиной, двумя ваннами и кухней) могут стоить 520 тыс. долларов, в то время как раньше отсчет при покупке квартиры в этом районе начинался с 800 тыс. долларов. При таком снижении цен на американскую недвижимость остается порадоваться за Дональда Трампа, который летом прошлого года продал свой особняк в Палм Бич российскому миллионеру, основному акционеру ОАО «Уралкалий» Дмитрию Рыболовлеву. Приобретение обошлось нашему соотечественнику в 95 млн долларов. Так что сам Трамп назвал эту продажу «рекордом».
Налоги. Налог на недвижимость в США зависит от расположения недвижимости и ее стоимости. Его размер колеблется от 0,4% на Гавайях до 6,5% от стоимости жилья в штате Вайоминг. Расходы также включают в себя страхование и проверку подлинности документов — 0,5%-1,0%, реестровые пошлины — 0,5%-0,2% и судебные пошлины — 0,5%-1,0%.
Виза. Покупка недвижимости в США не дает владельцу преимуществ в получении визы и вида на жительства. Правда, и здесь есть свои нюансы. В США, если кондоминиум включен в общенациональную экономическую программу государства, то покупатель и члены его семьи могут претендовать на «грин-карту», приравниваемую к виду на жительству с правом на работу в США, но каждые два года ее необходимо продлевать. При этом для получения и сохранения «грин-карты» нужно проживать в Америке не менее шести месяцев в году.
Автор: Екатерина Артамонова

«Финансовые Известия»

Что такое Лазурный Берег? Прежде всего, это мягкий климат и триста солнечных дней в году. Сезон здесь – с мая по октябрь. В этот период Лазурный Берег полон событий: это и музыкальные и кинофестивали, и гонка «Формулы 1», и Фестиваль русского искусства… Короче говоря, это праздник практически каждый день. А еще Лазурный Берег – это самый фешенебельный курорт Франции, отменная французская кухня и полная безопасность.

Популярность курортов Лазурного Берега определяют традиции
Лазурный Берег – это кусок побережья Франции от Сен-Тропе на западе до самой итальянской границы. Здесь есть курорты на все вкусы. Например, на известные всему миру песчаные пляжи в Сен-Тропе обычно собирается бомонд. Фешенебельный мыс Кап-Ферра, расположенный между Ниццей и Монако, является одним из самых престижных и дорогих курортов, местом отдыха богатейших людей планеты. Мыс Кап д’Антиб между городками Жуан-ле-Пен и Антиб сочетает в себе дневную безмятежность с оживленной вечерней жизнью. А вот выбрав виллу на холмах в Каннах, вы можете стать обладателем великолепного панорамного вида на все побережье Французской Ривьеры.
В небольших городках на холмах (Мужен, Грасс, Биот, Манделье, Теуль) можно обрести полное уединение и тишину плюс большие участки собственной земли за относительно небольшую цену по сравнению с прибрежными имениями. Главная фишка здесь – замечательный вид и полное единение с природой! А пять-семь километров до знаменитых пляжей – не беда, если арендовать автомобиль.
Есть на Лазурном Берегу и места для любителей менее дорогого отдыха. Это Жуан-ле-Пен, Антиб и Гольф Жуан – то самое место, где в 1815 году высадился бежавший с острова Эльба Наполеон и где ежегодно в первое воскресенье марта проходит историческая реконструкция этой высадки.
Средние цены на квартиры и дома
Ницца и Канны – главные города Лазурного Берега. Покупают здесь в основном виллы с большими земельными участками, отдельно стоящие дома и апартаменты. Цены на них зависят от многих факторов, в том числе от удаленности от моря: если из окна виден хотя бы кусочек воды, цена дома сразу перескакивает за миллионную отметку.
В среднем жилье на Лазурном Берегу стоит дешевле, чем в Париже. Так, например, если средняя цена квартир во французской столице составляет сейчас 6965 евро/кв.м, то в Каннах она равна 5497 евро/кв.м, в Ментоне – 4681 евро/кв.м, в Антибе – 4382 евро/кв.м, во Фрежюсе – 3853 евро/кв.м, в Ницце – 3667 евро/кв.м. Дороже парижских квартиры только в знаменитом Сен-Тропе, который по этому показателю занимает III место среди городов Франции (8086 евро/кв.м), значительно опережая Париж, находящийся на XI месте.
Александр Mацулевич, директор компании Property ServiceAzur: «Стоимость 1 кв.м зависит от месторасположения, близости к пляжам, вида на море, наличия бассейна, теннисного корта, вертолетной площадки и, конечно, от качества строения. Например, Кап-Ферра и Кап д’Антиб – тут есть виллы с прямым выходом к воде, которые в среднем стоят 10–30 тыс. евро/кв.м. Самые высокие цены на недвижимость – это Монако. Недвижимость в Монако – это, как правило, многоэтажные дома (в среднем 10–25 этажей), апартаменты, таунхаусы. Вилл практически нет. Стоимость – 30–50 тыс. евро/кв.м.»
Жилье на любой вкус: от 120 тысяч до 48 миллионов евро
Средние показатели дают возможность оценить тенденцию, но еще интереснее посмотреть на конкретные предложения жилья на Лазурном Берегу. Например, квартирку-студию площадью 22 кв.м в Ницце в районе порта можно купить за 119 тыс. евро (5410 евро/кв.м), 2-комнатную квартиру площадью 37 кв.м рядом с портом Ниццы (3-й этаж с лифтом, окна во двор, отопление индивидуальное электрическое, горячая вода, отделка новая) – за 128 тыс. евро (3460 евро/кв.м), квартирку-студию площадью 20 кв.м в Антибе, в 30 м от пляжа – за 140 тыс. евро (7 тыс. евро/кв.м).
Как видим, подобное жилье на Лазурном Берегу стоит примерно столько же, сколько обычная «однушка» в панельном доме не в самом престижном районе Москвы. Для сравнения: сейчас 3-комнатная квартира площадью 80 кв.м в районе ВДНХ продается за 270 тыс. евро.
Трехкомнатные апартаменты-дуплекс площадью 77 кв.м в новой резиденции La Providence в старой Ницце обойдутся покупателю в 530 тыс. евро (6883 евро/кв.м). По цене это эквивалент хорошей «трешки» примерно такой же площади в районе метро «Университет».
Конечно, есть на Лазурном Берегу и жилье совсем другой ценовой категории. Так, например, вилла в Сен-Тропе (два дома, более гектара земли, великолепный ландшафтный сад, главный дом – 500 кв.м жилой площади, 5 спален) продается сейчас за 23 млн евро, а эксклюзивная вилла в Вильфранш-сюр-Мер около Монако, с великолепным видом на бухту (главный дом – 400 кв.м жилой площади на двух уровнях, панорамный вид на море, многочисленные дополнительные постройки – около 3 тыс. кв.м жилой площади, площадь участка – 130 тыс. кв.м, огромный бассейн с видом на море, два теннисных корта, две вертолетных площадки, парк, спортзал, бассейн) – за 48 млн евро.
Сколько стоит аренда
В Каннах среднемесячная стоимость аренды квартир составляет 15,5 евро/кв.м (+4,7% за год), в Антибе – 15,0 евро/кв.м (+5,4% за год), в Ницце – 13,5 евро/кв.м (+0,7% за год), во Фрежюсе – 10,5 евро/кв.м (+0,1% за год).
Следует отметить, что стоимость аренды жилья на Лазурном Бберегу подвержена сезонным колебаниям. В среднем же небольшую квартирку-студию площадью около 30 кв.м можно сдать за 400–450 евро/месяц. Даже в Каннах, самом дорогом городе Лазурного Берега, трудно сдать такое жилье дороже, чем за 500 евро. Средних размеров «трешку» обычно сдают за тысячу. Интересно сравнить это с московскими арендными ценами: еще совсем недавно в столице России за тысячу можно было снять лишь «однушку», да и то не в самом престижном районе.
На Лазурном Берегу не надо забывать и о платных услугах управляющей компании (примерно 50–70 евро/месяц), которая возьмет на себя все хлопоты. Что касается коммунальных платежей, то месячное содержание квартиры обходится примерно в 100 евро.
Следует отметить и еще один момент: если вы приобрели французскую квартиру с использованием ипотечного кредита, то аренда позволяет гасить ипотечные платежи. Российская же ипотека настолько дорога, что аренда их не «отбивает».
Александр Mацулевич, директор компании Property ServiceAzur: «С каждым годом мы получаем все больше и больше запросов на аренду жилья на Лазурном Берегу. Однако если раньше Французская Ривьера была доступна только для нашей богемы, то на сегодняшний день это полноценный курорт для нашего среднего потребителя.
Конечно, самое удобное – это арендовать виллу. Пусть это будет экономный вариант. Например, аренда виллы с кухней, салоном, двумя-тремя комнатами, небольшим садом и собственным бассейном может обойтись в ту же сумму, что и 4-звездочный отель. Разумеется, виллы не сдаются на один-два дня, разве что для проведения корпоративных мероприятий, но тут цена будет как за неделю. Аренда вилл начинается от двух недель, а некоторые виллы в разгар сезона сдаются по месяцам.
Ценовая категория зависит от многих факторов, но главный из них – чем ближе к морю, тем дороже! Дальше все зависит от самой виллы, вида на море, площади участка, наличия бассейна, вертолетной площадки и т.д.
Стоимость виллы в сезон на Лазурном Берегу может начинаться от 2500 евро в неделю и доходить до 200 тыс. евро в неделю».
Помощь русским на Лазурном Берегу

Русские уже давно с присущим им размахом осваивают Лазурный Берег. За сезон только в Ницце бывает около 100 тыс. российских туристов, и продавцы местных бутиков уже стали понемногу овладевать русским языком. К сожалению, статистика умалчивает о том, сколько россиян посещает Лазурный Берег с целью приобретения недвижимости. Но одно можно сказать точно: таковых немало (считается, что россияне занимают 2–3 место среди всех иностранцев, покупающих здесь жилье).
Россиянам, выбравшим Лазурный Берег для отдыха и проживания, требуется помощь, и она активно предлагается. В частности, компания Property ServiceAzur, офис которой находится в Ницце, предоставляет целый комплекс услуг в сфере недвижимости, оказывая содействие в выборе объектов недвижимости для покупки, юридическое сопровождение сделок, помощь в получении ипотечных кредитов и в управлении недвижимостью. Кроме того, дочерняя компания ServiceAzur, которая специализируется на туристических услугах, сможет предложить аренду вилл, замков, отелей, парусных и моторных яхт, автомобилей с водителем и без, автобусов для групп, самолетов и вертолетов.
Помогает компания и с визовой поддержкой. По словам Александра Mацулевича, «арендатору выдается контракт, подтверждающий аренду, и письмо на имя консула с запросом на визу. Предоставляя эти документы, будущий арендатор получает многократную визу на весь период аренды. Кроме того, клиент может запросить визовую поддержку для своих родственников и друзей, которые будут проживать с ним на вилле».
На вопрос, какие объекты в аренду может предложить его компания, Александр Mацулевич ответил так: «Еще до недавнего времени наша компания представляла в основном недвижимость класса люкс в ценовом диапазоне от 20 тыс. евро в неделю и выше, но за последние три-четыре года мы наблюдаем рост нашего российского среднего класса, который оставляет «отельный» отдых и предпочитает арендовать виллы по цене от 3 до 8 тыс. евро в неделю. Для этого мы увеличили наш штат сотрудников, и на сегодняшний день мы представляем весь ценовой диапазон на всем протяжении Лазурного Берега».
Как выбрать риэлторское агентство и каков процесс покупки недвижимости?
Александр Mацулевич (директор компании Property ServiceAzur) поясняет: «Нужно правильно выбрать агентство по недвижимости, которое будет сопровождать вас во время покупки и после нее. Хороший профессионал своим советом в налогообложении сэкономит ваши средства.
Прежде всего, агентство должно находиться в том регионе, где будет находиться ваш будущий дом. Оно должно быть зарегистрировано на территории Франции и иметь право на риэлторскую деятельность.
Когда вы сделали окончательный выбор по объекту недвижимости, чтобы зарезервировать за собой выбранный вариант, нужно подписать предпродажный контракт с продавцом. В нем оговариваются цена продажи, условия оплаты и возможные основания для отказа от сделки. Этот контракт может быть заключен при посредничестве агента по недвижимости или оформлен у нотариуса. При подписании такого контракта покупатель вносит задаток в размере 10% от цены приобретаемой недвижимости, который помещается на специальный банковский счет до момента заключения сделки и выплаты оставшейся суммы.
После подписания предварительного договора дается семидневный срок, в течение которого еще можно официально отказаться от сделки. В этом случае задаток возвращается не позднее, чем через 21 день после отказа. По истечении этого срока аннулирование договора может произойти при явном невыполнении одного из условий договора, в этом случае задаток не возвращается.
Покупка недвижимости во Франции осуществляется через нотариуса, который является официальным лицом, представляющим интересы государства, и не действует в интересах какой-либо из сторон. Роль нотариуса – подтвердить, что сделка совершена в соответствии со всеми юридическими нормами. Через его банковский счет осуществляются взаиморасчеты продавца и покупателя: выплаты задатка и полной стоимости приобретаемой недвижимости. Нотариус может также оформить документы на наследование приобретенной недвижимости (акт о наследовании оплачивается отдельно).
Подготовка и проверка всех документов занимает 2–3 месяца. Цель проверки – установить юридическую чистоту сделки, изучить недвижимость, чтобы выявить и устранить возможные недоделки. В этот же период времени необходимо решить вопрос полного финансирования сделки и выплатить нотариусу остаток суммы. После этого в его присутствии между покупателем и продавцом подписывается заключительный договор (Acte de Vente). В этот момент нотариус выплачивает полную сумму продавцу, заверяет акт продажи и свидетельствует передачу ключей от объекта недвижимости. В течение нескольких дней после заверки акта продажи нотариус должен зарегистрировать нового владельца недвижимости в специальном регистрационном бюро, а последний обязан застраховать свою недвижимость».

Недвижимость куплена… И что потом?
Александр Mацулевич, директор компании Property ServiceAzur, рассказывает: «Сложился стереотип, что французские налоги слишком высоки. Однако если тщательно подойти к этому вопросу, их можно минимизировать, а в некоторых случаях и полностью уйти от них. Существует множество вариантов регистрации недвижимости.
Офшорные компании, где полностью скрыто имя владельца, будут обходиться слишком дорого (налог 3% в год от стоимости недвижимости). Кроме того, возникнут трудности при перепродаже. Компании Люксембурга и Дании стали неинтересны с 1 января 2009 года. Как варианты можно рассматривать ливанские компании, SCI (Societe Civile Immobiliere – гражданское общество по операциям с недвижимостью), физическое лицо…
Также для оптимального решения нужно знать, какие цели наиболее важны при покупке недвижимости (она куплена с целью инвестиций, будет продана через какое-то время и т.д.), каков характер недвижимости (жилая или коммерческая), есть ли интерес в получении вида на жительство и французского гражданства и т.д. В зависимости от этого мы подбираем нашим клиентам оптимальное решение по налогообложению».
Какие налоги могут ожидать покупателя недвижимости во Франции?
Прежде всего, это налог на проживание (Taxe d’habitation). Это обязательный налог, который платит человек, который занимал жилье по состоянию на 1 января – не важно, под каким статусом (владелец, съемщик и т.д.). Этот налог примерно равен налогу на недвижимость. Величина налога зависит от местоположения объекта, семейного положения плательщика и т.д.
Налог на недвижимость (Taxe fonciere) также является обязательным налогом. Его платит человек, который занимал жилье по состоянию на 1 января. Этот годовой налог платится, если недвижимость находится в частной собственности. Он не фиксирован, и его сумма варьируется в зависимости от типа недвижимости.
Уплаты налога на имущество (ISF – Impot Sur la Fortune) можно избежать благодаря кредитованию. «Этот налог платится каждым физическим лицом, чей капитал во Франции превышает 790 тыс. евро, – поясняет Александр Mацулевич (Property ServiceAzur). – К примеру, при капитале в 1 млн 220 тыс. евро вы выплатите максимум 2530 евро в год. Это прогрессирующий налог – от 0,55% до 1,8% в год в зависимости от стоимости объекта. Некоторые инвестиции во Франции позволят снизить этот налог».
Подоходный налог (Taxe sur le revenu) нерезидент выплачивает лишь в случае наличия источника доходов во Франции (доход от недвижимости, коммерческой деятельности и т.д.). По словам Александра Mацулевича, «международные договоры о двустороннем налогообложении могут способствовать освобождению от уплаты подоходного налога на доход от французских источников (Соглашение между Францией и Россией от 26 ноября 2006 года)».
Александр Mацулевич, директор компании Property ServiceAzur: «Имеется также налог на прибыль с перепродажи (La «plus value»). Этот налог выплачивается в том случае, если вы решите перепродать недвижимость, купленную во Франции. Перепродажа в первый год после покупки облагается налогом в 33,3%. Этот процент уменьшается с каждым годом, а закон направлен против спекуляций недвижимостью.
Очень важно также предусмотреть и все, что связано с законом о наследии (Droit de succession). Дело в том, что если ваша жена или дети получают в наследство недвижимость, обладателем которой были вы, они будут должны в некоторых случаях оплатить налог о наследии, величина которого достаточно высока. В зависимости от вашего семейного положения существуют решения по снижению данного налога, и очень важно обговорить этот вопрос с нотариусом до подписания договора купли-продажи.
Конечно, слишком много написано «о страшных налогах», но если к ним изначально подойти правильно, можно их снизить до минимума. Нужно только этим заниматься».
Особенности заключения договора аренды недвижимости

Что включает в себя аренда? Как правило, в арендную плату не входят электричество, вода, телефон, повар, охрана и горничные. Но некоторые объекты (класса люкс) могут включать в себя все коммунальные услуги. Это надо обязательно уточнять при заключении договора аренды.
Александр Mацулевич поясняет: «Вы вносите аванс – 30–50% от общей стоимости аренды. Аванс выплачивается при подписании договора об аренде. Оставшуюся сумму нужно внести не позднее чем за 30 дней до начала арендного срока. Если вы бронируете виллу менее чем за 30 дней до срока аренды, вы вносите всю сумму полностью. При аренде виллы вносится залог – так называемый гарантийный депозит. Он составляет в среднем 20–30% от стоимости аренды.
Гарантийный депозит должен быть перечислен банковским переводом за 15 дней до въезда или внесением наличной суммы в день въезда. Точная сумма зависит от категории виллы и назначается ее хозяином. Этот депозит хранится у компании и предназначен для возмещения возможного ущерба, нанесенного арендуемому помещению, а также для покрытия различных дополнительных расходов, связанных с проживанием на вилле. Из этой же суммы оплачиваются счета за электричество, воду, телефон и т.д.
Согласно французскому законодательству, сумма гарантийного депозита может удерживаться компанией в течение двух месяцев после выезда, а после оплаты всех счетов возвращается арендатору. В большинстве случаев наша компания идет навстречу иностранным арендаторам и возвращает залог в день отъезда. Все зависит от класса виллы и от того, был ли нанесен ущерб недвижимости».
Автор: Сергей Нечаев

Журнал «Мир и Дом International»