Наследство во Франции и Монако

Покупку коммерческой недвижимости или бизнеса на территории Швейцарии можно рассматривать не только как инвестицию высокой надежности и хорошую возможность разумно приумножить капитал. Это еще и неплохой способ серьезно увеличить шансы на получение права постоянного проживания в этой стране.

 Стабильность превыше всего
Швейцария, тщательно оберегающая свою политическую и экономическую стабильность, по праву считается одной из наиболее привлекательных стран для долгосрочных инвестиционных вложений. Благодаря разумной экономической политике швейцарская валюта – одна из самых стабильных в мире, уровень инфляции в стране не превышает 0,5–1%, а уровень безработицы ниже 4%.
Недвижимость на протяжении многих лет стабильно растет в цене на 2–4% в год. Однако Швейцария является одной из самых закрытых стран для иностранных покупателей жилья. Уже долгое время в стране действует Закон «Об ограничении прав иностранных граждан на сделки с недвижимостью».
Совсем другая ситуация в случае с коммерческой собственностью. Ее иностранные граждане имеют право приобретать безо всяких ограничений. Многие иностранцы расценивают покупку коммерческой недвижимости в Швейцарии как возможность не столько заработать, сколько сохранить и разумно приумножить имеющийся капитал. Судите сами. Размещение средств на банковском счете в Швейцарии – высоконадежное, но маловыгодное вложение. Процентная ставка по вкладам около 1,2%, что немногим выше показателя инфляции. Доходность же коммерческих зданий при сдаче их в аренду оценивается в 7–10%. При этом надежность такого вложения не меньше, чем банковского.
   
Такая разная
Коммерческой недвижимостью может быть как склад или офис, так и пансион или ресторан. Однако покупка коммерческой недвижимости, которая в дальнейшем используется для извлечения прибыли, и покупка компании – разные вещи. Комментирует миграционный консультант Сергей Сандер: «Следует различать инвестиции непосредственно в объект недвижимости, приносящий доход от аренды, и в бизнес (гостиничный, ресторанный и пр.). В последнем случае это, как правило, приобретение акций или долей швейцарской компании. В Швейцарии обычно не имеет значения, какой бизнес приобретает иностранец, покупка в этом случае осуществляется путем передачи акций или долей компании, которая ведет бизнес».
Однако если сравнивать инвестиционную привлекательность разных видов коммерческой недвижимости в Швейцарии, то с точки зрения гарантированности дохода наиболее привлекательным является инвестирование в коммерческие объекты, сдаваемые в аренду (это офисы, торговые и складские помещения и т.д.). Рассказывает директор Международной девелоперской компании AESI Александр Поддубный: «Уровень заполняемости офисных помещений в Швейцарии существенно превышает показатели крупнейших мегаполисов Европы. По статистике, здесь пустуют лишь 2–5% площадей, в то время как для рынка Лондона нормой считаются 11–12%. Одним из наиболее перспективных городов Швейцарии считается Фрибург, который имеет один из самых высоких показателей заполняемости офисных помещений. В Цюрихе же, наоборот, наблюдается самый высокий показатель пустующих офисных помещений.
Договоры аренды в Швейцарии заключаются на 5–10 лет с возможностью продления. Надо подчеркнуть, что в этой стране все отношения в бизнесе построены на долгосрочной перспективе, что является основой стабильности».
Если говорить о приобретении бизнеса в Швейцарии, то целесообразен вопрос, что предпочтительнее, покупать готовый или создавать с нуля собственный. Эксперты уверяют, что однозначного ответа на этот вопрос не существует. Управляющий директор российско-швейцарской компании Vostok-Zapad Group, экономист Татьяна Фогт считает: «Все зависит от тех целей, которые преследует инвестор. При приобретении готового бизнеса он экономит на административных издержках по открытию компании. Это менее затратный и более оперативный способ по сравнению с открытием нового бизнеса. Однако в этом случае могут возникнуть дополнительные расходы, связанные, например, с проверкой существующего бизнеса». Как правило, риэлторы располагают определенными цифрами (доходность бизнеса, денежные потоки до налогообложения и после него, уровень налогов, которые придется платить), однако их наличие не является обязательным требованием при продаже. Клиент может самостоятельно произвести оценку бизнеса, обратившись, например, в оценочную компанию.
100% в пик сезона
«Иностранные инвесторы все чаще выбирают в качестве объектов инвестиций в Швейцарии отели, – утверждает Александр Поддубный. – Сегодня гостиничный бизнес составляет основу швейцарского туризма. По статистике, 80% всех клиентов швейцарских отелей – это европейцы. Причем, по данным исследований Института по туризму Швейцарии, количество туристов, приезжающих летом в Швейцарию, ничуть не меньше, чем количество приезжающих зимой. Во время двух «высоких» сезонов – зимой и летом – гостиницы заполняются на 100%.  
Самыми популярными регионами гостиничного бизнеса являются французская Швейцария и Берн.
Наиболее востребованы и хорошо заполняются гостиницы, расположенные в непосредственной близости от горнолыжного курорта или озера».
Местоположение является немаловажным, но далеко не единственным фактором, влияющим на доходность гостиницы. В принципе, гостиничный бизнес везде, не только в Швейцарии, очень зависим от многих внешних факторов. Кроме того, огромную роль на доходность гостиниц оказывают внутренние факторы, такие как эффективность бизнес-плана управления гостиницей, в особенности маркетингового плана, профессионализм самого управляющего и т.д. Рассказывает Татьяна Фогт: «Чистый доход от управления гостиницей в Швейцарии в период высокого сезона может составлять до 20%, а в среднем в год – до 4–5%, в зависимости от категории отеля и его заполняемости в межсезонный период. Однако прибыльность зависит от множества других факторов, способных как увеличить доход, так и свести его практически к нулю».
Существуют и другие тонкости. Так, структура доходов отелей разных категорий заметно отличается. У 4- и 5-звездочных гостиниц она следующая: 45% дохода приносит ресторанный бизнес, 50% – собственно гостиничные услуги, 5% – дополнительные виды сервиса (например, проведение семинаров и конференций). Доходность гостиниц категории 3* и 2* обеспечивается в основном за счет ресторанного бизнеса (до 70% дохода). Есть свои особенности и в структуре расходов. Например, в Швейцарии довольно дорогая рабочая сила, поэтому на оплату услуг персонала приходится до 35–40% всех затрат. Многие владельцы гостиниц выходят из положения, привлекая более дешевый иностранный персонал. Комментирует Сергей Сандер: «Как правило, покупка гостиничного бизнеса подразумевает сохранение рабочих мест в регионе, и больших изменений в составе персонала не происходит. В противном случае это было бы невыгодно региону. Но, безусловно, собственник имеет право действовать по своему усмотрению».
Отдельный вопрос – что принесет больший доход: небольшой пансион или крупный отель. Комментирует партнер компании Immo-Helen Sarl Евгения Игер: «Управлять семейной гостиницей на небольшом курорте непросто. Лояльность клиентов зарабатывается годами, при смене собственников эти клиенты могут уйти, а на получение новых потребуются время и средства. Большие курорты, располагающие развитой инфраструктурой, привлекают большее количество туристов, но и конкуренция среди таких отелей выше. Поэтому однозначного решения, какой из вариантов лучше предпочесть, нет».
   
Как это бывает
Процедура приобретения коммерческой недвижимости ничем не отличается от покупки жилой. О том, как это происходит на практике, рассказывает Евгения Игер: «Продавец и покупатель подписывают соглашение о намерении, покупатель вносит предоплату за объект (как правило, 5–10%), затем стороны подписывают договор купли-продажи в присутствии независимого нотариуса. Далее нотариус регистрирует сделку и вносит изменения в реестр прав собственников». Перечисление основной суммы платежа всегда происходит на счет независимого нотариуса, оформляющего сделку в Швейцарии.
Естественно, при покупке бизнеса возникают дополнительные расходы.
Например, вознаграждение независимого нотариуса – 0,5–1%, внесение изменений в реестр собственников – 0,5%, налоги – 2–4%. Комиссионные риэлтору оплачивает продавец (в редких случаях – покупатель).
Кантон кантону рознь
Владельцем коммерческой недвижимости в Швейцарии может быть как частное лицо, так и компания. Евгения Игер предупреждает: «Выбирая, на кого записать коммерческую недвижимость, я бы руководствовалась уровнем налогообложения. В одном и том же кантоне налог на доходы компании может быть значительно ниже, чем на доходы частных лиц. Дело в том, что налоговая система Швейцарии по своему устройству чем-то напоминает систему США, где в каждом штате (а в Швейцарии – кантоне) существуют свои налоги. Фактически налоговая система Швейцарии делится на три уровня: федеральный, кантональный и муниципальный. Налоги на федеральном уровне одинаковы для всех кантонов, а вот на кантональном и муниципальном уровнях они сильно различаются. Это касается ставок, тарифов, процедуры оплаты, освобождений от оплаты и пр. Вместе с тем сегодня практически все кантоны предлагают определенные налоговые послабления с целью привлечения иностранных инвесторов. Среди наиболее «дружелюбных» кантонов можно отметить Цюрих, Женеву, Базель, Тичино (Ticino, Лугано), Цуг (Zug), Во (Vaud, Лозанна) и некоторые другие.
С необходимостью платить налоги покупатель бизнеса столкнется уже при оформлении сделки купли-продажи. Налог на смену владельца имущества составляет 2–4% от стоимости покупки (в зависимости от кантона). Ежегодно платится налог на имущество и налог на землю, что составляет около 0,2–0,3%, налог на богатство (fortune tax) – 0,01%, подоходный налог, который уплачивается на всех трех уровнях. Ставка подоходного налога на федеральном уровне доходит до 11,5%, если речь идет о доходах более €500 тыс. в год, а на уровне кантонов эта ставка возрастает (например, до 13% в Цюрихе и приблизительно до 17,5% в Женеве). Это касается частных лиц, резидентов страны. Компании, ведущие бизнес в Швейцарии, также платят подоходный налог на всех трех уровнях, но по другим ставкам. Например, на федеральном уровне подоходный налог взимается по единой ставке 8,5%, а на уровне кантонов опять-таки существуют серьезные различия.
Невзирая на то что налоги взимаются на трех уровнях, налоговый климат в Швейцарии считается относительно мягким по сравнению с другими странами Евросоюза, и уж тем более – с США. В них налоги «съедают» 30%, а иногда и до 50% чистого дохода, в то время как в Швейцарии – приблизительно 25%».
Отдельный плюс
В заключение хочется отметить одну немаловажную делать. Покупка любой недвижимости (жилой или коммерческой) в Швейцарии не дает прав на получение вида на жительство. Приобретение недвижимости и оформление ВНЖ – две абсолютно разные процедуры, не связанные между собой. Однако открытие компании или покупка готового бизнеса на территории Швейцарии – своего рода доказательства инвестиционного вклада в развитие региона – весомые плюсы при подаче заявления на получение ВНЖ.
Мнение эксперта
Партнер компании Immo-Helen Sarl Евгения Игер:
При покупке недвижимости применяются различные схемы финансирования сделки, например привлечение банковского кредита, а иногда и нескольких. Кстати, кредитная схема финансирования сделки уменьшает налогооблагаемую базу.
Иностранные граждане имеют право получить кредит на покупку недвижимости в Швейцарии. Как правило, швейцарские банки готовы предоставить до 70% от стоимости покупки на срок от 20 до 100 лет (кредитные обязательства в Швейцарии могут передаваться по наследству). Сумма и срок кредита определяются банком в каждом отдельном случае, здесь многое зависит от финансового состояния заемщика. Процент по кредиту в Швейцарии – один из самых низких в Европе. Он рассчитывается как Libоr+1%. На сегодня это около 5%.
Автор: Марина Жердева

Журнал «Homes Collection»

Елисейские поля, Триумфальная арка, Эйфелева башня, заснеженные Пиренеи, готические замки и соборы, Канны и, наконец, Париж. Все это – Франция, страна удивительно разнообразная и потрясающе позитивная. Недвижимость этой страны с давних пор является лакомым кусочком для инвесторов со всего мира, а в последние годы к республике проявляют повышенный интерес и россияне.

Сегодня на вопросы о французской недвижимости отвечает Alessandro Alessio, директор по международным отношениям компании GALLERY Real Estate.
Расскажите о рынке недвижимости во Франции, как он изменился за последние несколько лет?
В последние несколько лет на рынке недвижимости Франции наблюдался постоянный рост стоимости жилья. Так, в период с 1996 года по 2008 цены выросли на 140%! Однако в этом году впервые за 10 лет отмечено общее падение стоимости жилья. Это связано, прежде всего, с разразившимся мировым финансовым кризисом. Общее снижение средней покупательной способности населения и повышение процентных ставок кредитования привели к тому, что для рядового француза как арендная плата, так и цены на первичном рынке недвижимости находятся за гранью финансовых возможностей. Все это привело к серьезному падению спроса на французское жилье и, как следствие, к снижению цен. Так, в 2007 году продажи новостроек упали на 10%, а за первые полгода 2008-го стоимость жилой недвижимости снизилась на 13%. Тем не менее, уровень спроса на французскую недвижимость среди иностранцев изменился слабо, более того, основными покупателями наиболее дорогих объектов во Франции являются граждане других государств.
Чем же так привлекательна жилая недвижимость Франции?
Привлекательность жилой недвижимости Франции для иностранного покупателя обусловлена целым рядом факторов. Весомым аргументом в пользу приобретения здешней недвижимости являются государственные налоговые схемы, нацеленные на привлечение инвестиций нерезидентов. Кроме того, историко-географические преимущества этой страны и богатый рынок недвижимости способны удовлетворить самых взыскательных инвесторов.
Какие районы Франции пользуются наибольшей популярностью и почему?
Разумеется, первое место по популярности среди иностранцев по-прежнему занимает Лазурный Берег. Приобретение здешней недвижимости – это не столько удовлетворение собственных жилищных потребностей, сколько вопрос статуса. Кроме того на Лазурном Берегу весьма выгодно приобретать жилье для сдачи в аренду, благодаря тому, что в этом районе постоянно проводятся разнообразные выставки, ярмарки и фестивали на самом высоком уровне. Для участия в подобных мероприятиях сюда съезжаются весьма состоятельные люди со всего мира, а поскольку все гостиницы в это время переполнены, опоздавшие участники готовы дорого заплатить за размещение в частных апартаментах и особняках.

Помимо Лазурного Берега большой популярностью среди иностранцев также пользуется Париж и район реки Луара.
Какие объекты недвижимости там предлагаются и сколько стоят?
Купить себе элитный уголок Лазурного Берега, или «пьед-а-тер», как французы говорят, стоит от 4 до 10 тысяч евро за квадратный метр в таких районах, как Канны или Ницца. Что касается Парижа, то стоимость местной недвижимости зависит, в основном, от месторасположения и типа жилья. В самых престижных районах города (Монпарнас, Сен-Мишель, Эйфелева башня, Елисейские Поля) цены колеблются от 6 до 10 тыс. евро за «квадрат». Впрочем, можно также приобрести квартиру в центре столицы и за 4-5 тыс.евро/кв. метр. Что касается долины реки Луара, то в этом районе сконцентрировано наибольшее количество действительно уникальных предложений. Если ваша мечта заключается в том, чтобы стать обладателем прекрасного старинного замка с обширным земельным наделом, то, в среднем, за 1,5-2 миллиона евро ее можно здесь осуществить.
Как изменялись цены на разные категории недвижимости во Франции за последние несколько лет?
Как я уже сказал ранее, после долгого периода непрерывного роста цен на французскую недвижимость наступил слом тенденции. Так, в последние два года наблюдается серьезное снижение активности на местном рынке жилья. Впрочем, нужно отметить, что сектор элитного жилья эти изменения пока не касаются и вряд ли затронут вообще. Эта категория недвижимости всегда стоит несколько особняком, благодаря своему особому статусу. Таким образом, цены на элитное жилье, например, на Лазурном Берегу в ближайшее время падать не будут, можно ожидать разве что временного прекращения роста их стоимости.
Каковы прогнозы касательно поведения цен на недвижимость в будущем?
По прогнозам специалистов, в среднем в 2009 году стоимость жилья по стране снизится на 15%, а следующий подъем, ориентировочно, произойдет в 2010-2012 годах.
Это объясняется тем, что до недавних пор цены были серьезно «взвинчены», буквально оторваны от реального состояния экономики, а в настоящее время произошла вполне естественная коррекция рынка. Тем не менее, не стоит ждать каких-либо резких изменений. В отличие от других европейских стран, где, по прогнозам некоторых аналитиков, цены в ближайшие пять лет могут упасть на 25-30%, во Франции подобные масштабные «обвалы» маловероятны.
Во Франции самое большое количество замков, выставленных на продажу. Пользуется ли эта категория недвижимости каким-либо спросом?
Замки – это своеобразная «элита элит». Уникальные в своем роде объекты недвижимости, в силу своего возраста и исторической значимости пользуются неплохим спросом даже с учетом некоторых строгостей законодательства и высокой цены. Приобретение в собственность подобных шедевров архитектуры и исторических памятников практикуется в основном или весьма состоятельными любителями старины или крупными компаниями, организующими в замках свои штаб-квартиры. Кроме того, старинные замки нередко превращают в дорогостоящие гостиницы класса люкс, что позволяет извлечь из покупки изрядную выгоду. Однако нужно отметить, что почти все замки являются памятниками архитектуры и охраняются государством. В связи с этим существует ряд запретов на перестройку или ремонт таких объектов. Далеко не каждая строительная фирма имеет разрешение на ведение реставрационно-восстановительных работ, поэтому приведение многих замков в приличный вид становится для нового владельца довольно серьезной проблемой. Кроме того, порядок наследования таких объектов также весьма сложен. Налог при этом составляет до 35% (!) от стоимости недвижимости. Кстати, именно поэтому во Франции на продажу выставлено такое количество замков. Дело в том, что наследники часто не имеют в наличии нужной суммы для вступления в наследство. Поэтому они вынуждены продать замок, для того чтобы расплатиться за процедуру наследования и получить хоть какие-то деньги.
Какие налоги должен платить владелец недвижимости во Франции, и от чего зависит их размер?
Основной налог на недвижимость во Франции, называемый taxe fonciere, должен оплачиваться раз в год. Он взимается на местном уровне, и его величина зависит, прежде всего, от департамента, в ведении которого находится жилье. Например, налог на квартиру площадью 50 кв. м в Париже составляет примерно 500-600 евро в год. Если речь идет о замке, то в силу обширности жилой площади и прилегающих территорий величина taxe fonciere достигает 1500-2000 евро в год. Помимо основного налога существует также taxe d’habitation. Его оплачивает непосредственно жилец. То есть если владелец сдает жилье в аренду, то taxe d’habitation будет оплачиваться арендатором. Размер этого налога зависит от величины дохода и численности семьи.
Насколько перспективно сейчас приобретать недвижимость во Франции – какие выгоды и риски сулит это владельцу?
То, что в таких местах, как Лазурный Берег или Париж, по-прежнему покупают недвижимость и богатые французы, и иностранцы, свидетельствует о том, что вряд ли они когда-то выйдут из моды. Другие районы, в том числе Прованс, Лангедок-Руссильон и провинции на побережье Атлантики, привлекают инвестиции, в основном, среднего класса. Поэтому именно здесь выгодно приобретать недвижимость для последующей сдачи ее в аренду, тем более если жилье позиционировать как «туристическую резиденцию» (residences de tourisme). Это весьма прибыльный бизнес. Согласно данной инвестиционной схеме владелец с самого начала получает стопроцентные права собственности, при этом имея постоянный доход от сдачи своей собственности в аренду путем заключения договора с управляющей компанией на срок от 9 лет. Таким образом, объект передается в субаренду клиентам управляющей компании на отдельные периоды (от нескольких дней до нескольких месяцев). Самое главное: оговоренный ежегодный доход гарантирован французским законодательством. Таким образом, лично я не вижу никаких «подводных камней» при покупке недвижимости во Франции. Просто, как и в любой другой стране мира, нужно как следует разобраться в массе предложений и возможностей. В этой ситуации незаменимым будет совет опытного (и надежного) профессионала, хорошо знающего рынок местной недвижимости, а также все риски и выгоды, которые он сулит.
Интересуются ли французской недвижимостью иностранцы?
Разумеется. Среди иностранных инвесторов пока лидируют американцы и немцы, однако на сегодняшний день уже можно говорить о все возрастающем влиянии российских граждан на этом рынке. Большую часть состоятельных россиян привлекает юго-восточное побережье и элитные районы Парижа. Ну а средний класс больше интересуется инвестициями в местную недвижимость с целью получения дальнейшей выгоды. Это будущие арендодатели и владельцы туристических резиденций в самых разных районах страны.
Какова процедура покупки недвижимости во Франции для иностранца?
Лучше всего обратиться к надежному специалисту за советами и помощью, чтобы не рисковать и не тратить время. Процесс покупки недвижимости во Франции сам по себе ничем особенно не отличается от подобных сделок в других западных странах. Прежде всего заключается официальный договор (Acte de Vente) в присутствии нотариуса, который является, в данном случае, представителем государства. От нотариуса требуется подтверждение о том, что сделка совершена честно, в соответствии со всеми действующими юридическими нормами. После подписания договора обеими сторонами и передачи покупателем оговоренной суммы через банковский счет нотариуса продавцу, в течение нескольких дней новый собственник регистрируется в специальном бюро. В среднем общие расходы, связанные с приобретением в собственность недвижимости во Франции (включая взносы, гонорар нотариуса и регистрационный сбор), составляют примерно 8% от стоимости объекта и оплачиваются нотариусу при подписании окончательного договора.
Какие существуют опасности при покупке жилья?
Как это часто бывает с любым популярным рынком недвижимости, во Франции существуют недобросовестные агентства, извлекающие выгоду из неосведомленности или неопытности иностранных клиентов. Поэтому необходимо очень осторожно подходить к выбору агента, отдавая предпочтение только крупным и надежным компаниям, которые защищают, прежде всего, интересы клиента. Хорошо знающий местный рынок специалист – это именно то, что вам нужно, чтобы совершить сделку без лишних проблем и неприятных сюрпризов.
Что такое Франция для Вас?
Франция – это великолепная страна. Сегодня здесь есть все, что нужно как для успешного бизнеса, так и для комфортного отдыха. Отличная кухня, масса достопримечательностей, благоприятный климат и разнообразная природа. В завершении беседы позволю себе немножко пошутить. Приезжая во Францию, непременно захватите с собой словарик: французы, кажется, не очень любят утруждать себя изучением иностранных языков.
Беседовал Юрий Попов

Журнал «Предместья»

Сегодня многие ищут, куда вложить деньги, и, не найдя выгодных инструментов для инвестиций, покупают недвижимость на море – для себя и своей семьи. Черногория для поиска такой недвижимости представляется одним из самых подходящих рынков. Особенно если сравнить его с альтернативными…

Сравнивайте, выбирайте
В последние годы сотни и тысячи наших соотечественников на волне интереса к Черногории, пик которого пришелся на 2007 год, купили себе «дачи» на побережье Адриатики. Благодаря такому ажиотажному спросу недвижимость в Черногории стоит уже недешево, но в целом все же несколько меньше, чем в Сочи, где цены приближаются к московским. Вместе с тем черногорские курорты по ряду параметров намного привлекательнее отечественных.
Тот, кто хоть раз окунулся в чистейшие воды Адриатики, оценил прекрасный мягкий климат этих мест, усомнится в целесообразности покупки недвижимости на Черном море. В пользу Черногории говорит и бурно развивающиеся инфраструктура и сервис – проблемы, которые в Сочи неизвестно когда еще будут решены. Время на дорогу до Сочи и до Тивата или Подгорицы различается ненамного, языковой барьер в Черногории незначителен, виз гражданам России оформлять не надо, а радушное отношение местного населения лучше всяких рекомендаций. К тому же отдыхать здесь не в пример приятнее, чем на родине: людей на пляжах в разы меньше, обслуживание лучше, криминала никакого, да и во всех остальных отношениях тут спокойнее.
По сравнению с другими странами Европы Черногория выигрывает за счет минимума формальностей: как при въезде в страну, так и при покупке недвижимости и при получении вида на жительство. Ну и за счет цен, конечно. Даже притом, что и во Франции, и в Италии цены поползли вниз, в Черногории все же дешевле.
Ну и, конечно, черногорские цены несравнимы с московскими. Если комфортные апартаменты продаются по цене от 3 до 4 тыс. евро за кв. м, то на Рублевке или в Серебряном Бору жилье такого уровня будет стоить от 6 до 8 тыс. евро за кв. м. А ведь некоторые люди действительно переселяются на Адриатику, например, чтобы провести там старость. Продолжительность жизни в Черногории, кстати, выше, чем в России, на 10 лет.
Схожесть менталитетов русских и черногорцев также играет роль для тех, кто собирается отдыхать или жить в этой прекрасной стране. Адриатическое море у берегов Черногории и Хорватии признано самым чистым в Европе. Поскольку страна стала сравнительно недавно осваиваться как курорт международного класса, здесь сохранились нетронутая природа и девственные леса – редкость для Старого Света. Вместе с тем памятников истории в этом краю не меньше, так что скучать туристам не приходится.
С каждым годом условия жизни здесь становятся все более цивилизованными. Чистятся и благоустраиваются пляжи. Вдоль побережья прокладывается одна скоростная трасса, с побережья на Белград – другая, старые дороги также реконструируются. Строится водовод, призванный обеспечить побережье водой из Скадарского озера. Открываются рестораны и кафе, салоны красоты, торговые центры, кинотеатры. Развиваются горнолыжные курорты, уже начинающие составлять конкуренцию известным европейским, организуются яхт-клубы и даже небольшие гольф-поля.
Тихая гавань для инвестиций
Как рассказала Надежда Мозгалевская, генеральный директор «ФинессКо», в Черногории разделить апартаменты по категориям эконом и бизнес, опираясь на российские представления, достаточно сложно. Дома, в отличие от России, сдаются уже с отделкой. Застройка отличается качеством используемых отделочных материалов и инфраструктурой, а также дополнительными элементами комфорта.
Помимо частных и малоквартирных домов в Черногории можно найти виллы и апартаменты класса люкс, построенные на уровне международных стандартов. Управляющий партнер Knight Frank Екатерина Тейн называет среди них проекты Aman Resorts, Astra Montenegro, Kamenovo. «Все эти комплексы находятся на побережье, средний уровень цен – 4500-6500 евро за кв. м. В целом, цены доходят до 9 тыс. евро за кв. м в новых проектах, – говорит эксперт. – Вышеперечисленные проекты будут реализованы после 2010 года, что делает их привлекательными для инвесторов: развивающиеся рынки наименее подвержены кризису, ипотечный коллапс не повлиял на спрос, так как количество сделок с привлечением банковского финансирования было минимальным».
Почему недвижимость в Черногории стоит покупать именно сейчас, с наступлением «смутного времени»? Прежде всего потому, что это вложение средств. Деньги в настоящий момент не могут принести прибыли ни на рынке акций, ни на рынке золота, банковские вклады и валютные операции сегодня тоже вещь сомнительная. Недвижимость, особенно на курорте, – это материальный актив, который всегда в вашей собственности, которым вы можете пользоваться и даже извлекать доход (если сдавать дом в аренду), передать его по наследству, в конце концов. «Что касается актуальности покупки недвижимости в условиях мирового финансового кризиса, то, как ни парадоксально, сейчас наилучший момент для долгосрочных инвестиций: качественная недвижимость в любой ситуации будет ликвидна, даже после временного застоя цены продолжат расти, – уверена Екатерина Тейн. – К тому же сейчас есть возможность вести переговоры с застройщиком о скидках».
Так что время покупок наступило. Ну а тем, кто ждет падения цен, отвечает Надежда Мозгалевская: «Конечно, мировой кризис финансовой системы не мог не сказаться и здесь, хотя цены на недвижимость пока не претерпели существенных изменений. Сейчас в стране обычный для этого времени года спад объема продаж, так как рынок подвержен сезонному влиянию».
Возможно, стоит прислушаться к мнению специалистов и приобрести на Адриатическом побережье домик, а, если позволяют финансовые возможности, то и апартаменты подороже. Следующим летом, нежась на пляже под ласковым черногорским солнцем, вряд ли вы пожалеете о своей покупке.
Текст: Мария Лукьянова

журнал «Собственник»

Черногория… Еще в советские времена наши сограждане любили проводить отпуска на прекрасных пляжах этой древней страны, а сегодня сюда наведываются почти как к себе на дачу. Достоинства здешнего отдыха можно перечислять долго, но важно и другое: хорошая недвижимость на Адриатическом побережье ликвидна в любые времена.

Поэтому к ней присматриваются именно сейчас, в разгар  экономического кризиса, когда на рынках и в головах царят шатания и разброд.
Сравнительный анализ
Благодаря ажиотажному спросу (по большей части со стороны наших соотечественников) недвижимость в Черногории стоит уже недешево, но в целом все же несколько меньше, чем в Сочи, где цены приближаются к московским. Вместе с тем черногорские курорты намного привлекательнее отечественных. Тот, кто хоть раз окунулся в чистейшие воды Адриатики, оценил прекрасный мягкий климат этих мест, усомнится в целесообразности покупки недвижимости на Черном море. В пользу Черногории говорят и бурно развивающиеся инфраструктура и сервис, проблема которых в Сочи неизвестно когда еще будет решена. Время на дорогу до Сочи и до Тивата или Подгорицы отличается не намного, языковой барьер в Черногории незначителен, виз гражданам России оформлять не надо, а радушное отношение местного населения лучше всяких рекомендаций. К тому же отдыхать здесь не в пример приятнее, чем на родине: людей на пляжах в разы меньше, криминала — никакого, да и во всех остальных отношениях тут спокойнее.
По сравнению с другими странами Западной Европы Черногория выигрывает опять же за счет минимума формальностей — как при въезде в страну, так и при покупке недвижимости и при получении вида на жительство. Схожесть менталитетов русских и черногорцев также играет роль для тех, кто собирается отдыхать или жить в этой прекрасной стране. Адриатическое море у берегов Черногории и Хорватии признано самым чистым в Европе. Поскольку страна стала сравнительно недавно осваиваться как курорт международного класса, здесь сохранились нетронутая природа и девственные леса — редкость для Старого Света. Вместе с тем памятников истории в этом краю не меньше, так что скучать туристам не приходится.
Можно провести параллели и со странами Восточной Европы. «Рынок недвижимости Черногории отличается от рынков, например, Болгарии, Чехии, Польши, — комментирует Екатерина Тейн, партнер, директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank. — Прежде всего отличие заключается в более высоком качестве строительства, аналогичном жилой недвижимости в Западной Европе — например, в Портофино и на Сардинии. Уровень сервиса соответствует предоставляемому лучшими гостиничными операторами по всему миру. Также уровень цен в новых проектах выше, чем средние цены в других восточноевропейских странах».
С каждым годом условия жизни здесь становятся все более цивилизованными. Чистятся и благоустраиваются пляжи. Вдоль побережья прокладывается одна скоростная трасса, с побережья на Белград — другая, старые дороги также реконструируются. Строится водовод, призванный обеспечить побережье водой из Скадарского озера. Открываются рестораны и кафе, салоны красоты, торговые центры, кинотеатры. Развиваются горнолыжные курорты, уже начинающие составлять конкуренцию известным европейским, организуются яхт-клубы и даже небольшие гольф-поля.
Смотрим на качество
В стране царит настоящий строительный бум, и многие россияне приезжают в Черногорию с целью выбрать себе жилье по вкусу. Тут главное — не торопиться и внимательно ознакомиться с достаточным количеством предложений, поскольку не всякий объект может оказаться ликвидным впоследствии. Ликвидность основывается, как правило, на двух «китах»: местоположении и качестве самого жилища. Но если с location все ясно (чем ближе к морю, тем лучше), то с уровнем застройки дело обстоит сложнее. Качество строительства, особенно частных домов, изначально предназначенных для продажи, очень разнится.
Вся застройка на побережье — в основном двух-трехэтажная. На продажу строится множество монолитных домов, которые легко возвести за 3 месяца. Их стены сильно нагреваются на жарком южном солнце, поэтому для бетонных домов часто делают дополнительную теплоизоляцию из материала, напоминающего плотный пенопласт. Несколько лучший вариант — кирпичные блоки. Они похожи на наш красный кирпич, но больше по размеру и имеют много пустот внутри. Теплопроводность такой стены в разы ниже, чем у бетона, но без кондиционера в таком доме все равно не обойтись. Оптимально, если стены выложены из камня снаружи и кирпичных блоков толщиной в 40 см изнутри. В этом случае кондиционеры не нужны, а если стены толстые (в старинных черногорских домах толщина стен вообще доходит до метра), то они станут еще и сейсмозащитой. Да и грибок на каменной кладке не растет, что тоже приятно. Каменные дома, как правило, стоят дороже остальных.
Время для покупок?
О качестве недвижимости можно не беспокоиться лишь при приобретении вилл и апартаментов класса de luxe, построенных на уровне международных стандартов. Екатерина Тейн называет среди них проекты Aman Resorts, Astra Montenegro, Kamenovo. «Все эти комплексы находятся на побережье, средний уровень цен — 4,5-6,5 тыс. евро за кв.м. В целом цены доходят до 9 тыс. евро за кв.м в новых проектах, — говорит эксперт. — Вышеперечисленные проекты будут реализованы после 2010 года, что делает их привлекательными для инвесторов: развивающиеся рынки наименее подвержены кризису, ипотечный коллапс не повлиял на спрос, так как количество сделок с привлечением банковского финансирования было минимальным».
Почему недвижимость в Черногории стоит покупать именно сейчас, с наступлением «смутного времени»? Прежде всего потому, что это надежное вложение средств. Деньги в настоящий момент не могут принести прибыли ни на рынке акций, ни на рынке золота, банковские вклады и валютные операции сегодня — тоже вещь сомнительная.
Недвижимость, особенно на курорте, — это материальный актив, который всегда в вашей собственности, которым вы можете пользоваться и даже извлекать доход если (сдавать дом в аренду), передать его по наследству, в конце концов. «Что касается актуальности покупки недвижимости в условиях мирового финансового кризиса, то, как ни парадоксально, сейчас — наилучший момент для долгосрочных инвестиций: качественная недвижимость в любой ситуации будет ликвидна, даже после временного застоя цены продолжат расти, — уверена Екатерина Тейн. — К тому же сейчас есть возможность вести переговоры с застройщиком о скидках».
Так что время покупок наступило. Ну а тем, кто ждет падения цен, отвечает Надежда Мозгалевская: «Конечно, мировой кризис финансовой системы не мог не сказаться и здесь, хотя цены на недвижимость пока не претерпели существенных изменений. Сейчас в стране — обычный для этого времени года спад объема продаж, т.к. рынок подвержен характерному сезонному влиянию». Возможно, стоит прислушаться к мнению специалистов и приобрести домик, а если позволяют финансовые возможности, то и роскошные апартаменты на Адриатическом побережье. Следующим летом, нежась на пляже под ласковым черногорским солнцем, вряд ли вы пожалеете о своей покупке.

Журнал «Мир и Дом International»