Наследство во Франции и Монако

Одно из самых молодых государств Европы — Словацкая республика — еще пару лет назад было сильно обделено вниманием иностранных инвесторов. Совсем недавно отделившись от Чехословакии, по ценам на недвижимость эта страна сильно отставала как от самой Чехии, так и от соседствующих Польши, Австрии, Венгрии и даже Украины. Но теперь все меняется.

Многие эксперты признают, что Словакия с каждым годом становится все более привлекательна для инвестиций. Эта страна окружена государствами, недвижимость которых долгое время оставалась гораздо дороже словацкой. Это не могли не заметить иностранцы, и теперь, несмотря на активное развитие строительства в Словакии, спрос на ее недвижимость сильно превышает предложение.
Тому есть несколько причин. Помимо пристального внимания иностранцев к недвижимости Словакии, растут и покупательские способности ее собственного населения, упрощаются условия получения кредитов и ипотеки, приток денег в сферу недвижимости увеличивается. Цены на недвижимость в Словакии растут сегодня быстрыми темпами, более 30% в год, и по прогнозам аналитиков эта тенденция сохранится еще как минимум пару лет. Пока они не достигли уровня цен стран-соседок, эксперты считают выгодным вложением денег покупку недвижимости именно здесь. Например, при 15-процентном годовом росте цен на недвижимость в Чехии «метр» стоит около 2000 евро, а в Праге – от 2500: это на 500 евро дешевле, чем в Словакии и Братиславе соответственно.
Почти как дома
Сразу стоит сказать, что с 2004 года, времени вступления Словакии в Евросоюз, в стране были сняты все ограничения на приобретение недвижимости иностранцами. Отныне любой может приобрести в частную собственность квартиру, дом, офис или земельный участок с разрешением на строительство, запрещена только продажа нерезидентам сельскохозяйственных земель и лесов. Более того, наличие недвижимости дает право на получение многократной полугодовой словацкой визы.
Заключение договора купли-продажи тоже не представляет сложностей: сделка регистрируется у нотариуса, а покупатель вносит 10%-20% от стоимости имущества в качестве залога. Приятной новостью для нерезидентов Словакии должна стать и возможность получить на месте ипотечный кредит сроком от четырех до 30 лет на покупку дома или его строительство. Правда, первый взнос там достаточно весом и составляет примерно треть стоимости недвижимости, зато невысока процентная ставка: в зависимости от банка, срока и других условий договора она составляет от 5 до 7% годовых.
Что касается бизнеса, то здесь тоже нет запретов: заниматься предпринимательской деятельностью иностранцы могут на тех же условиях, что и граждане Словакии. Процедура учреждения компании обычно не занимает много времени и осуществляется в течение месяца.

Словацкий метр
Быстрее всего цены на недвижимость растут в столице Словакии – Братиславе. Большинство экспертов предсказывают в течение последующих 3–5 лет 15–20-процентный рост цен в год. Спрос на недвижимость здесь велик: все больше международных компаний переводят свою деятельность в Братиславу, а низкая здешняя безработица приводит к миграции сюда людей из других регионов страны.
Иностранного капитала на словацком рынке недвижимости еще не так много, как в странах-соседках, да и цены в Словакии примерно на четверть ниже, чем, к примеру, в Австрии. К началу лета этого года средняя цена квадратного метра в хорошем районе Братиславы была около 2 тысяч евро, но цены постоянно растут. Двухкомнатную квартиру площадью около 60-70 кв.м. в Братиславе сейчас можно приобрести за 90–170 тысяч евро, но и в пределах 50 тысяч евро можно найти небольшую, метров на 30-40, квартиру-студию в новостройке. От 170 тысяч евро стоят в Словакии коттеджи (около 180 кв.м.), от 230 тысяч – элитные объекты – большие столичные виллы и коттеджи в тихих экологически чистых пригородах, например, городе Сенец.
Что касается аренды, то в Братиславе арендная плата начинается от 10 евро в месяц за квадратный метр, то есть от 600 евро в месяц за небольшую квартиру. За пределами столицы 1-комнатную квартиру можно найти и за 300 евро в месяц, а 2-комнатная квартира с мебелью и бытовой техникой будет стоить 400–500 евро в месяц + электроэнергия
Тем, кто снимает жилье в Словакии, условия аренды могут показаться несколько жесткими по сравнению с другими странами: предоплата за три месяца вперед и залог на случай порчи имущества обязательны. Арендная плата окупает стоимость квартиры примерно на 7% в год, в пригородах – процентов на 5. С учетом инфляции и ежегодным увеличением стоимости аренды, процент окупаемости с каждым годом будет увеличиваться, и квартира окупится не за 14 и 20 лет соответственно, как кажется на сегодняшний день, а значительно быстрее.
Заплатить по счетам
В Словакии расходы при регистрации объектов недвижимости одни из самых низких в Европе — порядка 0,1% от ее стоимости. Именно столько заплатит покупатель при приобретении квартиры в новом объекте. При покупке квартиры на вторичном рынке все сопутствующие расходы, включая оплату риэлторских услуг, осуществляются за счет продавца.
В Словакии не существует ни налога на приобретение недвижимости, ни налогов на наследство и на дарение. Зато владение недвижимостью облагается здесь ежегодным налогом. Размер такого налога устанавливается муниципалитетами и зависит от площади объекта, количества этажей, местоположения, характера и целевого назначения недвижимости. Обычно он составляет около 0.1% в год от стоимости квартиры или дома.
Сдавая недвижимость в аренду, арендодателю приходится платить 19% с получаемого дохода: в Словакии существует налог на прибыль. Те же 19% с прибыли придется уплатить и в случае покупки недвижимости по одной цене, а продажи – по другой, более высокой. Однако если владелец этой недвижимости являлся таковым более пяти лет или был в ней прописан более двух лет, от налога он освобождается.
Коммунальные платежи, в которые входят расходы на воду, электроэнергию и различные виды топлива для отопления дома, составляют от 50-70 евро в месяц для владельцев квартир и около 120-140 евро для владельцев домов.
Мнение экспертов
Главный редактор портала Prian.ru Алексей Коновалов:
Словакия сейчас переживает ценовой бум, и локомотивом его является столица — Братислава. За прошлый год недвижимость в этом городе подорожала на целых 50%, при том, что в среднем по стране рост составил 32,5% и был третьим по интенсивности во всем мире. Обусловлено этот во многом тем, что недвижимость Словакии была и до сих пор недооценена, а экономика находится на подъеме. Тот факт, что Братислава находится как раз на границе с более дорогой Австрией, повышает к ней интерес не только инвестора, который гонится за растущим квадратным метром, но и арендатора. Рост аренды и стоимости недвижимости в столице Словакии продолжится и будет бурным, поэтому мудрее всего, на мой взгляд, сделать выбор в ее пользу. Особенно востребованы там небольшие однокомнатные квартиры.
Юрий Иванов, генеральный директор Бюро Зарубежной Недвижимости A.F.-Realty:
Сегодня в Словакии цены на недвижимость переживают небывалый подъем. Безусловно, самые высокие цены в столице – Братиславе. Но если раньше в Словакии существовало всего два инвестиционных полюса: Братислава и Попрад (сердце Высоких Татр), то сегодня на рынок активно внедряется еще один регион – Низкие Татры, где расположен один из лучших курортов страны – Ясна. Сейчас этот регион очень активно застраивается. И это не удивительно – регион имеет идеальное местоположение – центр Словакии, близость гор, водохранилищ, термальных источников и, что немаловажно, аэропорта. Так что можно уверено сказать, что инвестиции, сделанные в недвижимость этого региона, станут очень выгодными. Что же касается выбора недвижимости для себя, т.е. для личного проживания, то лично я, не задумываясь, выбрал бы город Нитра.
Справка
Словакия, Словацкая республика, — не имеющее выхода к морю государство в центре Восточной Европы. Граничит с Чехией на северо-западе, Польшей на севере, Украиной на востоке, Венгрией на юге и Австрией на юго-западе.
Столица — Братислава.
Для словацкого ландшафта характерна гористая природа, с Карпатскими горами, проходящими через большую половину северной части страны. Самая высокогорная часть Карпат — Высокие Татры, являющиеся популярными лыжными местами, с множеством живописных озёр и долин, а также здесь находится высочайшая точка Словакии и всех Карпат Герлаховский Штит высотою 2655 м.
Численность населения — 5,38 млн. чел.
Большинство жителей Словакии являются этническими словаками (86 %). Венгры — наибольшее меньшинство (10 %), проживают в основном в южных и восточных регионах страны. Другие этнические группы включают цыган, чехов, русинов, украинцев, немцев и поляков.
Большинство граждан Словакии (69 %) католики; вторая по величине группа — протестанты, греко-католики (4 %) и православные (1 %).
Официальный государственный язык — словацкий, но венгерский имеет равное хождение в южной Словакии.

 

Автор: Елена Иванова

портал «Квартира, Дача, Офис»

Американский кризис ипотечного финансирования произвел настолько сильный эффект, что паника овладела многими, падкие на сенсации СМИ раздули из этого глобальную катастрофу, а инвесторы притихли и затаились. Между тем следует отметить, что именно такая ситуация как раз и благоприятна для покупки.

На самом деле Францию американский ипотечный кризис практически не затронул – разве что уменьшился наплыв инвесторов из пострадавших стран. Истинная же динамика цен определяется реалиями не столько национальных, сколько локальных факторов.

Уроки истории

Мало кто знает, что Франция уже пережила кризис недвижимости, который длился с 1992 по 1998 год и послужил прививкой всей стране. Это было связано с объемным инвестированием в недвижимость банков и страховых компаний, а также относительно хорошими условиями экономики и относительно слабыми ставками кредитов. Законы не были адаптированы, и спекуляция недвижимостью процветала, отчего цены взлетали каждый месяц. В 1992 году банки предлагали кредиты под 7,5%, а депозиты оплачивались по 9,3%. Это казалось парадоксальным и предвещало скорый кризис, который не замедлил проявиться.

Это не должно повториться

Страна понесла тяжелые потери: цены упали почти в три раза, несколько банков практически разорилось, возникли проблемы с кредитами. В результате государство внесло в законодательство существенные изменения, направленные на защиту покупателя и выгодно отличающие французский гражданский кодекс среди всей Европы. Здесь можно отметить «Закон о семи днях на размышление», «Закон об обязательном сертифицировании площади», «Закон об ответственности агентства» и многие другие.

Было изменено и налоговое законодательство: спекуляции теперь стали невыгодными. Заметно снизились кредитные ставки, но ужесточились условия кредитования (тогда же появились знаменитые закладные пропорции). Динамика рынка поменяла направление после фазы коррекции. В это время было сделано множество выгодных вложений. Подобная ситуация во Франции уже невозможна из-за тех законодательных щитов и новых банковских норм, поэтому те, кто предрекает глобальное падение цен, рискуют сильно ошибиться.

Время собирать камни

Наиболее популярное заблуждение среди экспертов – глобальный анализ цен на недвижимость Франции. Результат в таком случае далек от истинной картины происходящего на рынке. Французская недвижимость – это такой же миф, как и французская кухня. Во Франции многое зависит от региона: если брать национальные блюда, то здесь практически невозможно полакомиться фламмекюхе в Лионе или знаменитыми миногами по-бордосски в Страсбурге. То же и с недвижимостью.

Рассмотрим поближе основные факторы, влияющие на цены французской недвижимости. На относительно небольшой территории страны существует множество тенденций, обусловленных различными явлениями. В индустриальных районах идет процесс делокализации производства, что приводит к их опустошению. Большие промышленные комплексы востока и севера Франции превращаются в заброшенные области. Из-за безработицы местные жители переселяются в более благополучные регионы, где создается более динамичный рынок. В результате в их родных краях цены на недвижимость падают.

Около десяти лет назад государство создало налоговые ниши, направленные на развитие инвестиций в жилищном секторе. Эти ниши позволили многим людям приобрести недвижимость на очень хороших условиях, а также сильно облегчить бремя налогов. Теперь же все послабления под угозой отмены, так как злоупотребление ими в некоторых местах привело к негативным последствиям. В частности, многие строительные программы были проданы инвесторам под налоговые льготы, и это сильно исказило реальную ситуацию, создав перенасыщенный рынок аренды и соответственно падение цен. От этого пострадали регионы Тулузы, Безье, Ажана, Нанси. Многие инвесторы не смогли удержать свой проект без денег за аренду и вынуждены были продавать его со скидкой.

Роль зарубежного покупателя

Некоторые регионы Франции не подвержены явлениям внутреннего рынка благодаря большой международной привлекательности. В первую очередь это Париж и Лазурный берег, где более 80% покупок делается иностранцами. Русские играют в этом процессе не самую важную роль: первые места поделены между американцами, англичанами и итальянцами. В Дордони англичане покупают старые фермы, поднимая цены до недоступного местным жителям уровня, отчего последние выражают свое недовольство на национальном уровне. Но при этом французы забывают, что именно благодаря английскому «нашествию» они теперь могут продать полученный в наследство старый дом втрое дороже, чем раньше.

Сильно повлияло на цены развитие инфраструктуры, в частности, транспорта. Так, например, в связи с пуском сверхскоростного поезда TGV время пути по железной дороге из Парижа в Марсель сократилось до трех часов. Цены на дома в регионе подскочили чуть ли не вдвое, так как покупателями стали богатые парижане, сменившие свои ближние дачи на «подмарсельские».

В Ниццу стали летать прямые рейсы из Москвы и Киева, и рынок маленьких квартир «эконом-класса» (до 250 тыс. евро) наполнился русскоговорящими покупателями. Власти Бордо развили аэропорт, который принимает по пять рейсов в день из одного только Лондона. Как следствие, традиционный рынок загородных резиденций Аркашонского бассейна, обычно закрытый даже для жителей других областей Франции, получил прибавление в виде англичан. Кстати, этот фактор стоит учитывать будущему покупателю: он поможет ему правильно сделать выбор места, где ценность его жилья подтвердится на рынке благодаря повышенной ликвидности.

Эволюция вкусов населения привела к выделению редких конфигураций в отдельный рынок. Например, парижская квартира с террасой стоит намного больше, чем квартира без террасы той же площади. Особенной популярностью пользуются лофты, поэтому старые гаражи в ближних пригородах улетают по заоблачной цене.

Мишень для инвестора

Финансовый и биржевой кризис коснулся крупных французских страховых компаний. Под конец года они должны будут сдать баланс и отчитаться перед акционерами, которых пока порадовать особо нечем. Поэтому, чтобы спасти бухгалтерию, крупные страховые компании начинают сейчас продавать высококачественную городскую недвижимость с большими скидками. Для грамотных инвесторов это может стать интересной перспективой.

Если проанализировать все явления на французском рынке, то можно понять, что сейчас он, как никогда, привлекателен для инвестирования. Именно сейчас можно сделать наиболее выгодную покупку. Более того, в связи с замедлением темпов местного рынка банки все более охотно финансируют иностранных покупателей, поэтому граждане СНГ могут получить весьма выгодный кредит.

Еще одним из факторов, мотивирующих приобретение недвижимости, может стать появление квот на ВНЖ для инвесторов. В связи с этим все большее внимание привлекают старинные замки: они используются под отели, что выходит сравнительно недорого. Остается лишь пожелать российскому покупателю удачно вложить деньги в недвижимость Франции

Автор: Ирина Дюпор, директор компании IMMOCONCEPT.

Управление жильем, его эксплуатация — сегодня эти вопросы крайне актуальны для собственников: они получили широкие полномочия, однако соответствующих знаний и практических навыков у жителей наших многоквартирных домов нет. Между тем в Европе накоплен солидный опыт, созданы технологии и стандарты, которые могут пригодиться и в России.

Германия: стандарты эксплуатации
В Германии преобладает профессиональное управление, хотя и собственники, и арендаторы достаточно активно участвуют в судьбе дома. Что касается обслуживания зданий, то у немцев существуют строго соблюдающиеся стандарты эксплуатации — в зависимости от типа жилья. В связи с тем, что конкуренция управляющих компаний весьма высока, организации стремятся обеспечить по нашим меркам «запредельный» пакет услуг для жителей. Например, техническое обслуживание домов осуществляет хаус-мастер — специалист на все руки, совмещающий функции дворника, садовника, слесаря и выполняющий мелкую техническую работу. На нем и связь жильцов с управляющей организацией. Мастер постоянно находится при доме и ведет прием граждан.
 
Вопрос ресурсосбережения (из-за дороговизны коммунальных услуг) у немецких специалистов проработан до мелочей. Существуют даже отдельные счетчики на каждую батарею в квартире. В целом работа с населением — задача не столько немецких органов власти, сколько собственно управляющей организации. Если, к примеру, арендатор становится неплатежеспособным, его переселяют в более доступное жилье, при этом управляющая компания берет на себя расходы по переезду и оказывает содействие в погашении долга.
 
В Германии накоплен богатый опыт модернизации жилых домов с привлечением государственных или частных компаний и средств товариществ собственников — с четко прописанной процедурой кредитования. При этом залогом при выдаче банками кредитов является земля, находящаяся под зданием и примыкающая к нему в нормативных границах.
 

Франция: синдикаты как аналоги ТСЖ
Некоторые положения нового жилищного кодекса РФ разрабатывались с учетом опыта работы французских синдикатов. Что это за структура? В случае если многоквартирный дом принадлежит нескольким собственникам, которые в нем, как правило, и проживают, то коллектив жильцов образует некий синдикат — юридическое лицо, в компетенцию которого входят вопросы содержания и управления общей частью недвижимого имущества. Такие организации действуют на основании регламента совместного владения собственностью, это аналог наших ТСЖ. Например, решения собрания собственников жилья в синдикате являются для всех совладельцев обязательными. При этом кворум, необходимый для принятия решения, определяется тематикой поставленного на голосование вопроса. Так, бюджет на текущие работы утверждают большинством голосов присутствующих, а для продажи части совместной собственности требуется единогласное решение всех собственников жилья. Руководит таким объединением жителей либо один из совладельцев, либо нанятый профессиональный управляющий. В этом случае он должен иметь специальную карточку управляющего недвижимостью, которую выдает префект округа.
 
Содействие и контроль над деятельностью управляющего или председателя осуществляет совет (правление) синдиката. Как минимум раз в год управляющий (председатель) отчитывается в своей работе. Как и у нас, во Франции найти хорошего управляющего — большая проблема. Этот человек должен владеть экономическими и техническими знаниями и навыками, а также уметь хорошо ладить с людьми, разрешать конфликты. Для привлечения и удержания хороших управляющих часто используется бонус в виде бесплатного предоставления квартиры в том же доме. Это удобно для обеих сторон, поскольку управляющий нужен все 24 часа в сутки.
 
Профсоюзы собственников
Жилищные объединения во Франции занимают достаточно активную позицию. Одна из таких организаций — Профсоюзная конфедерация «За улучшение жизненной среды» (La confederation Syndicale du Cadre De Vie — CSCV). Она действует в двух основных направлениях. С одной стороны, входящий в нее союз собственников квартир, проживающих в кондоминиумах, помогает людям создавать свои местные объединения и добиваться от правительства решения проблем в данной сфере. С другой — союз представителей квартиросъемщиков социального жилого фонда учит арендаторов правильно выполнять свои обязанности.
 
Организация имеет 450 отделений в 70 из 100 французских регионов. На уровне микрорайонов СSCV привлекает всех жителей — независимо от возраста, вероисповедания, наличия работы или ее отсутствия, тех, кто хочет что-то делать, — к организации мероприятий, участию в социальной жизни, взаимодействию с властями… CSCV старается добиться того, чтобы жители принимали участие в обсуждении всех вопросов, касающихся их микрорайонов: таких как борьба с шумом в зданиях и на улицах или устранение разногласий на жилищной почве. Она помогает решать многие местные конфликты и является важным инструментом сотрудничества и интеграции жителей микрорайона. CSCV несколько раз выступала партнером государства в разработке некоторых законов и правил, особенно в сфере социального жилья. Еще одно направление деятельности конфедерации — издание ежемесячного журнала, который распространяется среди членов организации, а также выпуск специальных брошюр, книг и пособий, публикация собственных информационных материалов в средствах массовой информации. Пособия написаны простым языком и являются хорошими помощниками жителям в решении их жилищных проблем в повседневной жизни.
 
Коммерческое жилье и защита прав квартиросъемщика
Жилье во Франции несколько дешевле, чем в соседней Швейцарии (да и в Москве), но все равно достаточно дорого. Молодые французы, если только они не получили большого наследства, как правило, снимают квартиры и копят деньги на собственный дом. Во Франции арендодатель, будь то юридическое или физическое лицо, самостоятельно устанавливает стоимость найма своей жилищной собственности (сумма привязана к текущему индексу строительных издержек и не может быть увеличена раньше, чем через год после заключения договора аренды). Придерживаться этого обязывает закон от 6 июля 1989 г. Тем не менее, если квартплата «представляется явно заниженной», закон позволяет домовладельцам наверстать упущенную выгоду в момент перезаключения договора найма. Подобная практика стала настолько распространенной (особенно в парижском регионе), что с 1989 г. здесь принимают декреты с целью избежать взлета цен на наемные квартиры и создать некий потолок для роста арендной платы при пересмотре арендных договоров.
 
Парижский домовладелец может увеличить стоимость найма не более чем на 50% от зафиксированной разницы в арендной плате, которая практикуется в соседних домовладениях. Сегодня в парижском регионе наблюдается заметный рост арендной платы, в первую очередь из-за недостатка жилья, особенно ощутимого в последние годы. Поэтому правительство поддерживает подобные меры, ограничивающие режим свободных цен. Во Франции существует несколько организаций защиты прав квартиросъемщиков. Арендаторы, занимающие социальное жилье или живущие в домах, принадлежащих частным домовладельцам, руководствуются одними и теми же законами. Квартиросъемщик может снять жилье минимум на три года, если домовладельцем является частное лицо, и на шесть лет — если дом принадлежит компании. Хозяин вправе требовать от квартиросъемщика внести депозит, но его размер не может превышать сумму двухмесячной квартплаты. Домовладелец может потребовать расторгнуть контракт (предупредив при этом квартиросъемщика за шесть месяцев) лишь в трех случаях, оговоренных законом:

• квартира нужна домовладельцу для личных нужд;
• он хочет продать эту квартиру (тогда квартирант может ее купить);
• у домовладельца есть серьезные и законные основания для расторжения контракта, например если квартиросъемщик платит за квартиру слишком поздно.

В свою очередь, наниматель жилья может уведомить домовладельца о прекращении договора не менее чем за три месяца. Споры по поводу квартплаты обычно решают при помощи официально назначенных чиновников для частного и социального жилищного сектора. Если же соглашение не достигнуто, конфликт рассматривают в суде.
 
Жилье взаймы
В настоящее время во Франции наметилась тенденция к приобретению жилья в собственность, а не к его аренде. Это политика государства, которому выгоднее помочь нуждающимся приобрести квартиру в собственность, а не тратить деньги на строительство социального жилья.
 
Например, мэрия выделяет на покупку квартиры 3–4 тыс. евро безвозмездно. Другой пример — беспроцентная ссуда в том случае, если покупатель гарантирует, что жилое помещение в дальнейшем будет использовать для личного проживания. Беспроцентная ссуда предоставляется семьям, чьи доходы не превышают определенного минимума. Французам, которые готовы взять на себя долговые обязательства, чтобы получить собственное жилье, сейчас предлагают большое количество разнообразных кредитных схем.
 
Аргументы сторонников «жилья взаймы» сводятся к следующему: человек, проживающий в квартире, все равно обязан за нее платить, закладывая соответствующие расходы в свой бюджет. Он может делать это двумя способами: либо отдавая деньги домовладельцу за наем, либо погашая кредит, взятый на приобретение недвижимости. Если он продает свою собственность, он возвращает себе израсходованные средства, причем без всяких налоговых выплат, так как продажа основного жилья освобождена от налога на добавочную стоимость. Что касается нанимателя, то его единственная перспектива — продолжать оплачивать съемное жилье, при этом стоимость аренды будет расти вне зависимости от того, трудоустроен ли человек, потерял работу или вышел на пенсию.
 
Автор: Луиза Кудашова

Журнал «Недвижимость&Цены»

Дружественные отношения между Россией и Белоруссией несколько лет назад были подкреплены подписанием «Соглашения об обеспечении равных прав граждан России и Беларуси на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства на территориях двух стран».

Россияне могут свободно въезжать в Белоруссию, передвигаться по стране и проживать в ней без каких бы то ни было ограничений. Это особенно важно для тех, кого связывают с Белоруссией родственные узы, как, впрочем, и для тех многочисленных россиян, бизнес которых требует частого или постоянного присутствия в Республике. Последние нередко приходят к выводу о том, что иметь постоянное жилье в Белоруссии намного выгоднее и удобнее, чем проживать в гостинице, пусть даже и самого высокого класса. И вплотную приступают к изучению актов белорусского законодательства и рынка предложений по белорусской недвижимости.
О законодательстве
Для начала – о нормах законодательства, регулирующих покупку недвижимости в Белоруссии иностранцами. Решением Конституционного суда Республики более чем десятилетней давности было установлено, что иностранцу, желающему приобрести квартиру в Белоруссии, нужно прожить в этой стране не менее семи лет и иметь постоянный источник дохода. Однако россияне в этом отношении составляют приятное исключение: они при покупке недвижимости пользуются теми же правами, что и граждане Белоруссии. Это правило закреплено постановлением Совета Министров РБ от 10 июля 1998 года, согласно которому «граждане Российской Федерации вправе приобретать квартиры (дома), в том числе по договорам купли-продажи, в любых населенных пунктах Республики Беларусь наравне с гражданами Республики Беларусь».
Сложнее обстоит дело с землей: она в Белоруссии принадлежит государству, которое передает ее в аренду гражданам. В отношении иностранцев и здесь все четко регламентировано. И если гражданин другого государства, например, получит в наследство дом с участком земли в Белоруссии, то продать его сможет только гражданину Республики или государству.
Еще один интересный момент: с 2007 года в Белоруссии действует порядок так называемой «экспроприации» государством земель, ранее отданных под застройку, но по-прежнему пустующих.
Законодательство Белоруссии в части права собственности на недвижимость и землю построено таким образом, чтобы государство получило как можно более обширный контроль над продажей квартир, участков и домов. В отношении самих граждан Белоруссии также есть некоторые особенности в отношении права собственности: к примеру, чтобы стать собственником квартиры в столице – Минске – нужно получить разрешение от городского исполнительного комитета.
О ценах: покупка и аренда
Цены на квартиры в Белоруссии немногим отличаются от уровня цен в России и Украине и на сегодняшний день на первичном рынке составляют в среднем от 1900 до 2100 долларов за квадратный метр. Стоимость метра в однокомнатной квартире немного выше, чем метр в трех- и четырехкомнатной. Однокомнатную квартиру на рынке вторичного жилья в Минске, если это не центр города, можно купить за 50-60 тысяч долларов. Многое зависит от района, уровня содержания дома и придомовой территории и состояния самой квартиры.
Несколько лет назад квартиры в новостройках Белоруссии продавались преимущественно на стадии строительства – путем долевого участия. Около двух лет назад ситуация изменилась, и застройщики предпочитали продавать готовые квартиры. Такое жилье в домах, уже введенных в эксплуатацию, обходилось немного дороже. Сегодня покупатели могут выбрать подходящий вариант и купить готовую квартиру или принять долевое участие в строительстве. Причем разница в стоимости этих вариантов не столь существенна, как когда-то: и в том, и в другом случае стоимость квадратного метра колеблется от 1800 до 2000 долларов с небольшим.
Аренда квартир в Белоруссии, как и продажа, не слишком отличается по механизму ценообразования от аренды в Украине и России: прослеживается жесткая зависимость цен от района, где находится квартира, состояния жилья, наличия мебели, спутникового телевидения и подключения к Интернету. Особым спросом пользуются однокомнатные квартиры, менее востребованы двухкомнатные и совсем небольшое количество людей заинтересовано в аренде квартиры, состоящей из трех и более комнат. Аренда двухкомнатной квартиры в самом центре Минска, в доме «сталинской» постройки, с хорошим ремонтом, бытовой техникой и мебелью, кабельным телевидением, телефоном и высокоскоростным Интернет ADSL будет стоить 1000 долларов в месяц.
Аналогичный вариант в западной части Минска – микрорайоне Запад или Сухарево – обойдется вдвое дешевле. При этом и состояние самих квартир, и мебель, которая там есть, могут быть на порядок лучше, чем в вышеупомянутом варианте. Однако район – центр столицы – автоматически позволяет отнести первый вариант к разряду VIP-предложений.
Оплата коммунальных услуг, как правило, не включается в стоимость аренды. И это следует обязательно учитывать при поиске подходящего варианта. Если арендатор заинтересован в том, чтобы его временное жилье находилось в доме с ухоженной аккуратной и чистой территорией, лучше сразу обращать внимание на то, как осуществляется обслуживание дома. На сегодняшний день популярны товарищества собственников жилья, которые дают жильцам возможность самостоятельно заботиться о содержании дома и придомовой территории, причем подобные товарищества организуют во многих домах далеко не элитного уровня, относящихся к разряду «эконом» — класса.
О процедуре покупки
Покупка недвижимости в Белоруссии подтверждается подписанием продавцом и покупателем договора купли-продажи. По желанию сторон, этот договор может быть нотариально заверен. Сделка подлежит обязательной государственной регистрации, которая подтверждает право собственности нового владельца объекта недвижимости.
В договоре указывают адрес и площадь объекта, подтвержденные справкой из Бюро технической инвентаризации. Расчет между покупателем и продавцом может производиться при подписании договора купли-продажи или после государственной регистрации документа.
Автор: Анна Куприй 

Журнал о зарубежной недвижимости «ИноСтранник»