Наследство во Франции и Монако

Впервые посетив Швейцарию, трудно удержаться от того, чтобы помечтать. Например, о домике на альпийском лугу или квартире в центре Цюриха. Однако иностранцу воплотить в жизнь эту мечту будет не так просто. В стране существуют строгие ограничения на покупку недвижимости нерезидентами. А правила сильно разнятся в зависимости от кантона. Однако нет ничего невозможного. Объясняем нюансы. Содержание статьи

• Права иностранных покупателей
• Обязанности иностранных покупателей
• Поиск недвижимости в Швейцарии
• Пошаговая процедура сделки с недвижимостью
• Дополнительные расходы при покупке недвижимости
• Особенности рынка недвижимости Швейцарии
• Резюме

Права иностранных покупателей

Приобретение недвижимости в Швейцарии иностранцами ограничено и строго регулируется Федеральным законом Швейцарии о приобретении недвижимости иностранными лицами (Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland или BewG). Этот закон имеет также неофициальное название Lex Koller. Чтобы определить, имеете ли вы право на покупку недвижимости в Швейцарии, вам следует учитывать следующие факторы:

• есть ли у вас вид на жительство в Швейцарии или нет;
• какова страна вашего происхождения (являетесь гражданином ЕС или нет);
• какова цель использования недвижимости (основное место жительства, курортное жильё или коммерческая недвижимость).

Если вы хотите купить жилую недвижимость в Швейцарии в качестве места вашего основного проживания и намерены оставаться здесь постоянно более 90 дней, вам необходим вид на жительство в Швейцарии (категории B или С), даже если вы являетесь гражданином ЕС или ЕАСТ (Европейская ассоциация свободной торговли).

Иностранцы, не имеющие вида на жительство в Швейцарии B или С, могут покупать только курортное жильё (при условии предварительного разрешения кантональных властей) или коммерческую недвижимость.

Приобретение недвижимости в Швейцарии не является основанием для получения вида на жительство. Максимум, на что может рассчитывать будущий собственник, – многократная шенгенская виза сроком на 90 дней в течение полугода.

Читайте также: 10 фактов об иммиграции в Швейцарию

Мост в городе Люцерн Приобретение недвижимости в качестве основного места жительства

Граждане ЕС или ЕАСТ, проживающие в Швейцарии с ВНЖ категории B, С или L, и граждане третьих стран, проживающие в Швейцарии с разрешением C, могут свободно приобретать здесь любую недвижимость без ограничений (и даже несколько объектов).

Граждане стран, не входящих в ЕС или ЕАСТ, с ВНЖ категории B могут приобрести в Швейцарии только один объект жилой недвижимости в качестве основного места жительства там, где проживают фактически. Это также может быть земля под застройку, но с обязательством построить здание в течение года с момента покупки. Недвижимость должна быть приобретена непосредственно на собственное имя покупателя, и владелец должен занимать жильё сам. Он не может сдать его в аренду даже частично. Жилая площадь при этом может быть любой, но участок не должен превышать 3 тыс. кв. м, в противном случае потребуется отдельное разрешение.

Если покупатель меняет место жительства внутри Швейцарии, он может купить ещё один дом или квартиру, не продавая первый объект и используя его в качестве резиденции для отдыха или под сдачу. Однако вторая купленная недвижимость должна обязательно использоваться как основное место жительства. Если же покупатель переезжает только ради того, чтобы иметь возможность приобрести несколько домов без разрешения, это является нарушением закона.

Приобретение недвижимости в качестве жилья для отдыха

Граждане ЕС или ЕАСТ с видом на жительство B, C или L и граждане стран, не входящих в ЕС или ЕАСТ, с видом на жительство C могут покупать жильё для отдыха в Швейцарии без предварительного разрешения кантональных властей.

Все иностранцы, проживающие за границей и не являющиеся гражданами ЕС или ЕАСТ с разрешениями B или L, обязаны получить разрешение кантональных властей на покупку определённого дома для отдыха в Швейцарии. Чтобы получить это разрешение, необходимо обратиться к местному нотариусу, который будет подавать заявление в кантональные власти от имени покупателя. Процедура может занять несколько месяцев и требует соблюдения следующих условий.

• Курортное жильё должно находиться в определённых туристических зонах в следующих кантонах: Аппенцель, Ауссерроден, Берн, Фрибург, Гларус, Гризон, Юра, Люцерн, Невшатель, Нидвальден, Обвальден, Санкт-Галлен, Шаффхаузен (только для квартир с сервисным обслуживанием), Швиц, Тичино, Ури, Во и Вале.
• Не должна быть превышена ежегодная квота домов для отдыха, предназначенных для продажи иностранцам в каждом кантоне. В настоящее время общее количество домов для отдыха, которые могут быть проданы иностранцам каждый год по всей Швейцарии, составляет 1,5 тыс. Если квота превышена, иностранец должен дожидаться авторизации в следующем году.
• Чистая жилая площадь объекта не должна превышать 200 кв. м (включая кухню, холл, ванную комнату, закрытый бассейн, сауну, но исключая подвал, балконы, лестницу и чердак), а площадь земельного участка не должна превышать 1 тыс. кв. м.

Кроме того, закон накладывает следующие ограничения на дома для отдыха.

• Нерезиденты Швейцарии могут купить здесь только один объект недвижимости на семью. Семья определяется как муж и жена и/или несовершеннолетние дети. В возрасте старше 20 лет сын или дочь владельца могут приобрести один объект недвижимости на своё имя, при условии что смогут доказать свою финансовую независимость.
• В течение первых пяти лет владения такое имущество нельзя перепродавать.
• Владелец обязан использовать приобретённую собственность не менее двух недель в году в течение туристического сезона. Например, в Тичино он длится с апреля по октябрь.
• Владелец и его семья могут занимать собственность до шести месяцев в году с максимальным пребыванием три месяца за одно посещение. Если владелец хочет остаться в Швейцарии более чем на 90 дней, он должен подать заявление на получение вида на жительство в Швейцарии, даже если является гражданином ЕС или ЕАСТ.
• Недвижимость нельзя сдавать в аренду по долгосрочным контрактам. Это означает, что дома для отдыха можно сдавать в аренду не на год, а только периодически.
• Владелец обязан вселиться в жильё в течение двух лет с момента соответствующей записи в земельной книге.
• Владельцу запрещено вносить изменения в строительный план без предварительного разрешения соответствующего органа.

Карта Швейцарии. Красным цветом выделены кантоны, в которых больше всего ограничений на покупку недвижимости иностранцами. Зелёным – кантоны, где иностранцам проще всего купить недвижимость. Жёлтым цветом выделены кантоны, где есть умеренные ограничения Приобретение коммерческой недвижимости

Все иностранные граждане, даже не имеющие вида на жительство в Швейцарии, могут покупать коммерческую недвижимость в Швейцарии для целей постоянного ведения бизнеса без предварительного разрешения. Это могут быть производственные помещения, склады, офисы, торговые центры, торговые помещения, отели, рестораны, мастерские, врачебные кабинеты. В этом случае покупатель может использовать недвижимость для своего бизнеса или сдавать в аренду третьему лицу для коммерческой деятельности.

Обратите внимание, что строительство жилья или его сдача внаём не признаётся постоянной хозяйственной деятельностью и запрещается. Только граждане ЕС или ЕАСТ, проживающие в Швейцарии с разрешениями B, C или L, и граждане стран, не входящих в ЕС или ЕАСТ, проживающие в Швейцарии с разрешением C, могут покупать жильё в инвестиционных целях. А вот жилые помещения на базе отеля считаются постоянным бизнесом и могут быть приобретены или построены без разрешения.

Читайте также: Особенности жилой недвижимости в Швейцарии

Сводная таблица: основные правила покупки недвижимости в Швейцарии для граждан третьих стран Тип недвижимости Есть ВНЖ Нет ВНЖ Жилая недвижимость Разрешено покупать только один объект для фактического проживания Нельзя покупать Апартаменты/вилла для отдыха Можно покупать без предварительного разрешения кантональных властей Можно совершать сделки лишь в определённых туристических зонах с учётом квоты и после получения разрешения от местных властей Коммерческая недвижимость Разрешены любые сделки Разрешены любые сделки Рассвет над Цюрихом и Цюрихским озером Обязанности иностранных покупателей

Как иностранец, владеющий недвижимостью в Швейцарии, вы должны будете платить налоги трём различным органам: федеральному правительству, кантону и коммуне. Основные налоги, которые вам придется заплатить, включают:

• Подоходный налог. Как владельцу собственности, вам будет начисляться налог на условный доход за право использовать свою собственность. Этот налог будет рассчитываться с учётом самой собственности и состояния местного рынка аренды.
• Налог на богатство. Этот налог рассчитывается на основе всего вашего имущества и взимается на кантональном уровне. Налог на богатство вашей собственности будет основываться на её налоговой стоимости, которая определяется рядом критериев оценки.
• Налог на имущество. В каждом кантоне действует отдельный годовой налог на недвижимость, который зависит от налоговой стоимости недвижимости.
• Налог на прирост капитала. Любая прибыль, полученная от продажи собственности, облагается налогом на прирост капитала, который взимается в соответствующем кантоне. Он рассчитывается на основе первоначальной покупной цены и согласованной продажной цены за вычетом затрат на улучшение и ремонт.
• Налог на наследство. Если вы унаследовали недвижимость в Швейцарии или её получили в дар, с вас будет взиматься налог в размере от 15 до 55%.

Внимание! Налоговые резиденты РФ, то есть люди, которые проводят в России более 183 дней в году, должны сообщать в российскую налоговую об открытии счетов или создании юрлиц за рубежом, а это может потребоваться во время сделки.

Типичное шале в Интерлакене Поиск недвижимости в Швейцарии

В первую очередь советуем ознакомиться с последними тенденциями рынка недвижимости Швейцарии и возможностями для вложения собственных средств. Для этого на Prian.ru создан специальный раздел статей и новостей о Швейцарии.

Затем вы можете обратиться к каталогу объявлений по этой стране. Швейцарские риелторы и застройщики, которые размещают свои объекты на Prian.ru, всегда смогут проконсультировать вас на русском языке. Если подходящего варианта вы не нашли, оставьте заявку на подбор недвижимости по вашим параметрам.

Если вы владеете иностранными языками, то можете попробовать искать недвижимость на швейцарских сайтах. Вот самые популярные из них:

• Homegate.ch
• Immoclick.ch
• Newhome.ch
• Immostreet.ch
• Alle-immobilien.ch

Пошаговая процедура сделки с недвижимостью в Швейцарии Подбор подходящего объекта

Прежде всего определитесь с целями вашей покупки. Собираетесь ли вы жить в этой недвижимости сами или сдавать её в аренду? Кроме того, учитывая все имеющиеся ограничения для иностранцев, сузьте круг рассматриваемых объектов до тех, которые вы точно имеете право приобрести в этом регионе Швейцарии.

Одновременно стоит задуматься о выборе квалифицированного нотариуса, без которого не обходится ни одна сделка с недвижимостью в Швейцарии.

Резервирование объекта

После того как вы выбрали недвижимость для покупки, необходимо назначить официального швейцарского нотариуса, который будет действовать от имени покупателя и продавца до завершения сделки.

Нотариус помогает подготовить договор о намерениях или предварительный договор купли-продажи между продавцом и покупателем, в случае если последнему требуется разрешение от кантональных властей или швейцарский вид на жительство. Этот договор письменно закрепляет условия предстоящей сделки, устанавливает сроки оплаты и штрафные санкции. Чтобы зарезервировать недвижимость, покупателю потребуется внести первоначальный взнос в размере 10% от продажной цены на счёт нотариуса или продавца. 

Договор купли-продажи гарантирует, что покупатель не будет продавать недвижимость кому-либо ещё. Если власти не дадут разрешение, недвижимость вернётся на рынок, а залог в 10% будет возвращён покупателю. Покупателю придётся только уплатить нотариальный сбор.

Получение разрешения на покупку либо ВНЖ в Швейцарии

• В случае если иностранец покупает в Швейцарии курортное жильё, нотариус должен открыть так называемую процедуру LAFE для получения разрешения от кантона на покупку этого конкретного объекта недвижимости. Стоит отметить, что некоторые объекты продаются уже с разрешением на покупку. В этом случае получать новое разрешение не нужно. Срок оформления разрешения составляет три-четыре месяца.
• В случае если иностранец без ВНЖ хочет иммигрировать в Швейцарию и купить здесь жильё для постоянного проживания, ему в первую очередь необходимо получить вид на жительство в Швейцарии категории B. Соответствующий процесс может занять от 8 до 12 недель.

Оформление окончательного договора купли-продажи

После получения соответствующего разрешения продавец и покупатель подписывают окончательный договор купли-продажи в присутствии нотариуса. Если нотариус не заверил сделку, то она не имеет юридической силы. Важно, что с момента получения разрешения на заключение договора отводится 30 дней.

При подписании документа иностранец обязан подписать декларацию в соответствии с законом Lex Koller, а нотариус – заверить заявление покупателя об отсутствии у него другой недвижимости в Швейцарии. Приобретённый объект недвижимости нельзя перепродавать в течение последующих пяти лет.

Завершение и государственная регистрация сделки

На этом этапе покупатель производит оплату оставшейся части суммы от продажной цены. Как только нотариус получает окончательную оплату стоимости недвижимости, он регистрирует акт продаж в земельном реестре. На это, как правило, уходит несколько недель.

Покупатель становится полноправным собственником только тогда, когда соответствующая запись появляется в земельном реестре.

Берн – столица Швейцарии Дополнительные расходы при покупке недвижимости

Покупка недвижимости в Швейцарии влечёт дополнительные расходы.

Налог на передачу земельной собственности: 0–4% в зависимости от кантона.

Например, в кантонах Цюрих, Цуг, Аргау налог на передачу земельной собственности не взимается. В кантоне Люцерн налог составляет 1,5%, в кантонах Берн и Вале – 1,8% от стоимости недвижимости.

Услуги нотариуса: варьируются в зависимости от кантона – от 0,025 до 0,7%. Например, Цюрих – 0,1%, Берн – 0,1–0,5%.

Комиссия риелторского агентства: 3–5% в зависимости от кантона.

Регистрация права собственности в земельном реестре: варьируется в зависимости от кантона – до 0,6% в среднем (Цюрих – 0,25%, Люцерн – 0,2%).

Сборы за регистрацию ипотеки: варьируются от кантона к кантону и взимаются по скользящей шкале. Например, если вы хотите купить недвижимость в Вербье (кантон Вале), скользящая шкала начинается с 1% от суммы 200 тыс. швейцарских франков (стоимость объекта), от 0,8% до 500 тыс. швейцарских франков и примерно от 0,7% на сумму свыше миллиона швейцарских франков.

Популярный горнолыжный курорт Церматт Особенности рынка недвижимости Швейцарии Цены в Швейцарии

Швейцария – дорогая страна для покупки недвижимости и проживания. Это объясняется прежде всего тем, что здесь самые высокие в мире зарплаты, а также высокое качество жизни.

Средняя стоимость квадратного метра в этой стране превышает €13 тыс. Цены хоть несильно, но понемногу и стабильно растут каждый год. Исключением стали 2017, 2018 и 2019 годы, когда из-за введённых правительством мер по охлаждению рынка цены на квартиры снизились на 1%, 1,7% и 1,2% соответственно. Напомним, что в 2015 году была введена отрицательная процентная ставка на депозиты и отпущен в «свободное плавание» курс швейцарского франка.

Сейчас, по данным Швейцарского национального банка (SNB), рынок жилья в стране стабилизируется. При этом под влиянием пандемии частные дома дорожают быстрее квартир. При этом и UBS, и Центробанк страны предупреждают о рисках образования пузыря.

Читайте также

• Цены в стране: сколько стоит жизнь в Швейцарии?
• Работа в Швейцарии: как устроиться и сколько можно заработать?
• Личный опыт: как жить в Швейцарии. Экономно

Ипотека для иностранцев

Для российских граждан в Швейцарии существует возможность оформления ипотеки на покупку недвижимости через один из местных банков, если они смогут гарантировать кредит существенными депозитами или ценными бумагами. Основными банками, работающими с кредитованием иностранных граждан, являются UBS, Credit Suisse, а также Raiffeisen и Migros Bank.

Процент по ипотеке для резидентов Швейцарии составляет: по кредиту с плавающей ставкой – примерно 1%, по кредиту на десять лет с фиксированной ставкой – примерно 1,8% годовых.

Для иностранцев ставка, конечно, будет существенно выше. Как правило, ипотечный кредит можно получить на срок от двух до десяти лет. Сумма кредита для нерезидентов обычно составляет 50–60% от стоимости, каждый случай рассматривается банком индивидуально.

Резюме

• Приобретение недвижимости в Швейцарии иностранцами ограничено и строго регулируется законом. Иностранцы, не имеющие вида на жительство в Швейцарии B или С, могут покупать только курортное жильё при условии предварительного разрешения кантональных властей или коммерческую недвижимость.
• Как иностранец, владеющий недвижимостью в Швейцарии, вы должны будете платить налоги трём различным органам: федеральному правительству, кантону и коммуне.
• Нотариус является обязательным участником любой сделки с недвижимостью. Договор купли-продажи без его подписи считается недействительным.
• Для иностранцев в Швейцарии доступна ипотека в размере 50–60% от стоимости объекта.  

Фото: Unsplash

Prian.Ru

Португалия – страна у покупателей недвижимости нераскрученная, особенно по сравнению с Испанией, где цена «квадрата» в курортных местах начинается от 2500 евро. В Португалии можно спокойно найти объект в два раза дешевле. Почему? Сегодня экономика Португалии инвесторов не радует, страна считается бедной. И все же это Европа. И нынешней стагнацией в экономике, уже пользуются, например, англичане, скупающие домики у моря по пока доступным ценам.

В цене растет качественное жилье
Для российского покупателя, приученного все к той же Испании, Португалия остается пока чем-то экзотическим. А вот украинцы распознали все преимущества этой страны на самом краю Европы.

Поэтому отнюдь не случайно корреспондент обратился в числе прочих за комментариями к Виктории Березке — директору агентства «Bétula», оперирующему как на рынке украинской недвижимости, так и на рынке недвижимости Португалии. По информации госпожи Березки, на некоторые объекты – крупногабаритные квартиры, квартиры в центральных районах – наблюдается устойчивый быстрый рост цен, так что перепродажа уже через несколько месяцев после покупки может принести некоторую прибыль. А вот на крошечные квартиры, — типа наших хрущевок, — цены вообще не растут.

По мнению Виктории, рост цен происходит только в самых верхних сегментах португальского рынка недвижимости – чем дороже объект недвижимости, тем выше годовой рост цены на этот объект. В среднем же специалисты отмечают годовой рост цен на португальскую недвижимость на уровне 12-15%.

Лиссабон: входной порог – 75 тысяч евро
По мнению владельца агентства «Apartamentos para Vender», Луиша Фигуша, самым приемлемым городом для проживания считается столица страны город Лижбóа (Lisboa), по-русски традиционно именуемый Лиссабоном.

Цены на квартиры в этом полумиллионом городе начинаются от 75 тысяч евро. Судя по объявлениям о продажах, которые мы изучали, готовя данный материал, продавцу, похоже, неважно, сколько в продаваемой квартире квадратных метров. Так, за сумму в сто тысяч евро продают порой и 67-метровую двуспалку, и 130-метровую четырехспалку. Критерии оценки труднообъяснимы, и мы можем предположить, что продавец на рынке недвижимости Португалии – в загоне, а командует парадом покупатель.

Продать квартиру значительно труднее, чем купить. Создается впечатление, что сами португальцы почти не покупают квартир – они живут в том доме, где родились, и на протяжении веков передают его по наследству своим потомкам. Однако дело, скорее всего, не столько в многовековой привычке, сколько в низком уровне доходов португальцев – средняя их зарплата всего-навсего 1473 евро – один из самых низких показателей в Западной Европе.

На досках объявлений можно найти квартиры, продающиеся и за 200 тысяч евро, и за €320 000, однако больше чем 150 тысяч евро ни ушлым англичанам, ни прижимистым датчанам, ни небогатым украинцам всё равно лиссабонскую квартиру всучить не удастся, если, конечно, та не находится прямо на Rua Augusta – улочке очень напоминающей наш Арбат, или Avenida da Libardade – Проспекте Освобождения.

Вообще же самым дорогим районом португальской столицы считается Baixa Pombalina площадью 23,5 гектара. В нем-то и сосредоточены и вышеупомянутые улицы, и все основные достопримечательности Лиссабона, в том числе и Torre de Belém – Вифлеемская Башня – замок на острове посреди реки Тежу, построенный в 1515-1521 годах в честь открытия Ваской да Гама морского пути в Индию.

Покупку квартиры вполне можно окупить сдачей в аренду. Правда, если сдавать в аренду на постоянной основе среднюю 110-метровую квартиру в Лиссабоне, то такая аренда приносит владельцу квартиры от 750 до 900 евро в месяц. В этом случае квартира окупится лет через 15. При сдаче ее посуточно с туристов берут в день по 130 евро, и в месяц, таким образом, выходит 3900 евро. При таком раскладе квартира, стоившая 75 тысяч евро, окупится чуть более чем за три года.

Порту: дешевая аренда привлекает гастарбайтеров
Вторым по значению городом Португалии традиционно считается 240-тысячный Порту, давший в свое время название стране. Порту — центр исторической провинции Дору Литорал, некогда составлявшей первоначальное ядро страны. Город считают столицей севера страны. Кроме того, он самый промышленно развитый город Португалии. Старая часть города с узкими крутыми улицами застроена домами из гранита, которые зачастую украшены изразцами. Одной из главных достопримечательностей считается барочная церковь Сан-Педру душ Клеригуш с колокольней-маяком, построенная в 1732-63 годах.

Продажная цена тамошней недвижимости лишь немногим уступает Лиссабону, но вот аренда дешевле практически вдвое. Снять двуспалку в аренду в Порту можно за 450 евро в месяц. Посуточная же аренда стоит в среднем 63 евро в сутки. Однако украинцам, едущим туда на заработки, дешевизна аренды в Порту только на руку, а работы там гораздо больше, чем в Лиссабоне. Покупка же недвижимости в собственность в этом городе среди выходцев из стран СНГ пока малопопулярна.

Провинция: бизнес на памятниках истории
В Португалии  можно легко купить старенький каменный дом неподалеку от моря, построенный еще во времена Великих Географических Открытий, когда от кораблей с португальскими флагами шарахались и французы, и англичане. В среднем такой дом стоит 50 тысяч евро, но можно встретить и предложения в районе 15-20 тысяч евро. Однако лучшие дни этих домов прошли вместе с былым величием Португалии, и, купив такой дом, вы столкнетесь с проблемой протекающей крыши, засоренного дымохода и ржавого водопровода.

Если домик стоит неподалеку от водной глади Атлантического океана, то те же англичане будут рады провести в этом домике свой fortnight (двухнедельный отпуск). На этой-то любви англичан к заграничному отдыху можно не только окупить этот домик, но и заработать на покупку следующего, сдавая его в аренду по 100 евро в сутки в сезон.

Мадейра: зона дорогой недвижимости
Самые же дорогие португальские дома находятся на острове Мадейра, но это уже курортная недвижимость, и там существует другой порядок цен.

С XIX века Мадейра стала признанным европейским курортом. Не просто курортом, а местом элитного отдыха — отдыхают там короли и миллиардеры. Квартиры на Мадейре стоят столько же, сколько и в Лиссабоне – 95-130 тысяч евро. А вот цены «морадий», как на Мадейре называют частные дома, начинаются от 150 тысяч евро и в среднем составляют 450 тысяч. Есть, конечно, и многомиллионные экземпляры, но выставляют их на продажу редко.

Особенности покупки: не забывайте о налогах
Если вы покупаете дом в Португалии  с целью вложения капитала или для проведения отпусков и проводите в Португалии  менее 183 дней в году, вы не можете считаться постоянным жителем этой страны. В этом случае законы Португалии  предписывают, чтобы вы назначили кого-либо из местных жителей в качестве своего представителя по налоговым вопросам. Этот представитель будет получать любую информацию из налоговых органов.

Кого вы назначите в качестве своего налогового представителя, властям безразлично. Наилучшим вариантом была бы управляющая компания, но таковые имеются лишь в столице, в Пóрту и на Мадейре. Представителем может быть ваш португальский друг или наемный юрист. Налог на недвижимость составляет порядка одного процента от стоимости жилья.

Оформление покупки разделено на два этапа: предварительный и купли-продажи. Предварительный контракт резервирует за покупателем объект и подтверждает намерение в будущем заключить сам контракт купли-продажи. Заключается он между продавцом и покупателем в присутствии адвоката. После подписания предварительного контракта, продавец больше не имеет права продавать свою недвижимость, а покупатель обязан в течение определенного срока, оговоренного в контракте, внести на счет продавца очень крупный задаток в размере 25% стоимости.

Так же, как и у нас, в случае отказа от покупки, покупатель теряет задаток, а в случае отказа от продажи, продавец возвращает задаток в двойном размере. Налог на покупку недвижимости составляет от двух до восьми процентов.

Несмотря на стагнацию в экономике, европейцы испытывают к португальской недвижимости определенный интерес. И темпы роста цен на жилье здесь в два раза выше, чем в соседней Испании. Значит ли это, что Португалия «обгонит и перегонит» соседку? Как ни странно, но главная претензия к Португалии, которую высказывают инвесторы, очень похожа на упрек в адрес Сочи: неважная инфраструктура. Впрочем, это дело наживное. Можно предположить, что количество частных инвесторов, вкладывающихся в местные метры, достигнет некой критической массы, и в страну подтянутся более серьезные инвестиции. Тогда и с инфраструктурой все наладится.

Стоимость недвижимости в «столицах» Португалии (евро) Город Лиссабон Порту  Средняя цена квартиры (110 метров)  150  110  Цена квадратного метра    1100-1800  900-1300  Помесячная аренда  750-900  450  Посуточная аренда  130  63

Автор: Сергей Шумаков, 

Интернет-журнал Metrinfo.ru

«Сниму дачу, дом с участком»… Еще 20 лет назад советский человек, которому не посчастливилось обзавестись собственными шестью сотками, как только наступали теплые дни, оклеивал такими объявлениями все привокзальные столбы. Но «железный занавес» упал, и теперь все чаще услышишь от русского, что он в Турцию ездит как на дачу.

Однако желание даже за границей чувствовать домашний уют никуда не пропало, а поднадоевшие all-inclusive клубные отели с тысячами таких же туристов, растянувшихся  на пляжах Италии, Испании, Греции и даже Болгарии, не располагают к спокойному отдыху. Поэтому все чаще при планировании своего отдыха за рубежом отпускники вместо бронирования безликого номера в отеле предпочитают арендовать дом, виллу, коттедж или квартиру.
Почему снимают жилье за рубежом
Жилье, взятое в аренду, дает ту самую свободу, о которой так мечтают и небогатые студенты, отправившиеся в путешествие с друзьями, и бизнесмены, раз в году выехавшие на побережье с семьей.
Первым (помимо сэкономленных средств) это дает свободу действий и перемещений: при отсутствии «всевидящего ока» гида ты сам выстраиваешь маршрут своего тура и тем более можешь наплевать на то, что проспишь время завтрака или опоздаешь на ужин.
Вторым в арендованном коттедже нравится то, что так хотя бы ненадолго можно остаться наедине с природой и забыть о суете жизни. Пусть всего на неделю или на две, но вилла или дом, будучи полностью в твоем распоряжении, дарит возможность почувствовать себя хозяином собственного пляжа, где можно до утра просидеть с друзьями при луне, приготовив излюбленное угощение по собственному рецепту на собственной кухне. Если неохота возиться с готовкой, можно просто заказать блюда у персонала, который часто есть в распоряжении отдыхающих, или в ресторане.
Проще простого
В принципе, взять заморское жилье напрокат несложно. Если нет желания связываться с риэлторами, которые широко предлагают свои услуги по аренде, можно забронировать дом напрямую, списавшись с хозяином через интернет. В этот момент, дабы после отдыха не возникло неприятных сюрпризов, необходимо обговорить все моменты, которые могут возникнуть – входят ли плата за электроэнергию, пользование телефоном в сумму, о которой договорились, есть ли какие-то ограничения по распорядку дня и т.д. Только после того, как все обговорено, можно «бить по рукам». Непосредственно с хозяином можно договориться о скидке и более легких условиях аренды.
Доехать до дома можно самостоятельно, арендовав автомобиль заранее: тогда при прилете в аэропорту машина Вас уже будет ждать. По окончании путешествия ее также можно сдать на аэровокзале. В Европе это широко распространенная практика, а на Кипре, например, машина, за рулем которой иностранец, помечена красными номерами: кипрские водители более благосклонно относятся к заезжим гостям, которые не привыкли к левостороннему движению, доставшемуся по наследству от англичан.
Если же языковой барьер или закон (например, в Хорватии, где иностранцам запрещено снимать самостоятельно) заставляет обращаться в агентство, то тут тоже находятся свои плюсы. Один из них – предоставление визовой поддержки. При бронировании и оплате стоимости аренды агентство высылает ваучер на проживание, с которым смело можно идти в консульство. Риэлтор также может помочь с трансфером, который будет встречать в аэропорту временных владельцев дома.
Однако главное преимущество бронирования через агентство – это условия, гарантированные договором, отсутствие подвохов в случае, если договор полностью прочитан и понят. По нему же можно что-то отсудить, если в случае каких-то проблем по вине риэлтора вы не смогли воспользоваться всеми благами вашего отпускного дома. К примеру, французские законы очень благосклонны к съемщику и чаще всего бывают на его стороне.
Зачем нужен договор аренды?
Собственно вся райская жизнь арендатора регламентирована договором аренды, который четко прописывает условия пользования домом. Так, например, порча имущества может намного удорожить отпуск. Известны случаи, когда пролитое на дорогостоящий ковер вино стоило арендатору €3 тыс. При долгосрочной аренде не разрешат, скажем, вбивать в стену гвозди для того, чтобы повесить на стену фотографию любимой кошки.
Чтобы застраховаться от подобных потенциальных потерь, для их возмещения с арендатора берут депозит, иногда превышающий стоимость месячной аренды, но в основном он составляет 20-30% той суммы, что вы платите за аренду. Правда, в Финляндии законодательство разрешает брать гарантийный депозит в размере трехмесячной оплаты, а в Испании запрещено брать больше суммы, эквивалентной одному месяцу аренды, в Греции  и Хорватии закон не лимитирует депозит вовсе. В случае если после проживания «грехов» за жильцом не обнаружено, эта сумма возвращается за вычетом оплаты электричества, воды, телефона, спутникового ТВ, что, как правило, погашается частью депозитных денег. Иногда, правда, возврат депозита может занять больше времени, компания может удержать деньги на два месяца после выезда.
Арендуете ли вы шале в швейцарских Альпах, берете напрокат французский замок на берегу Луары или снимаете коттедж на берегу финского озера, прозрачность договора и его понимание станет залогом хорошего отдыха, поскольку несоблюдение некоторых пунктов договора может вести за собой его расторжение. Если в договоре прописан запрет на прием гостей, а арендатор устроил шумную вечеринку, ему может грозить даже депортация из страны. При подписании договора аренды необходимо помнить некоторые мелочи, например, снимая коттедж в Финляндии, вы должны будете заполнить графу «даты проживания» не цифрами, а прописью.
В каждой стране свои особенности
Поскольку в разных странах разные условия аренды, то не стоит удивляться, если после отдыха в коттедже на выходных в Финляндии вам не удастся снять на то же время виллу во Франции. Здесь срок аренды вилл и апартаментов – в основном от двух недель.
В Испании и на Кипре можно найти дом и на одну неделю, а вот в Турции этого сделать практически невозможно. Из-за дешевизны турки предпочитают сдавать жилье сразу на год, но, в принципе, можно договориться о сдаче на все лето. И тогда этот вариант прекрасно подойдет для отдыха мам с детьми.
Такие же варианты отдыха могут предложить и болгарские домовладельцы. Однако для того чтобы снять дом, тем более на длительный срок, этим стоит озаботиться заранее – в марте-апреле больше возможностей для выбора по приемлемым ценам, чем в июне-июле. Вряд ли удастся снять дом у размеренного европейца за неделю до отпуска. Среди арендодателей много англичан, которые отбивают сдачей в аренду на оплату дома, правда в последнее время появилось много возможностей снять дом и у соотечественников.
В некоторых странах снимать жилье гораздо выгоднее, нежели покупать его. Например, в Испании инфляция обгоняет арендную плату, при этом стоимость покупки жилья падает. Если рост потребительских товаров за год с июля 2007 года составил 4,6%, то аренда выросла только на 4,3%. В этой стране, кстати, где многие зарабатывают арендой, сдаваемый дом должен быть зарегистрирован в  местном Совете по туризму, иначе владельцу грозит штраф до €30 тыс. В общем, штраф не такой уж и большой, если считать, что стоимость аренды квартиры с двумя спальнями и видом на море в Испании может достигать €1 400 в неделю.
Конечно, стоимость аренды зависит от типа и метража снимаемого жилья, а также его расположения, например, снять на месяц квартиру в Чехии площадью 40 кв. м стоит €726, а апартаменты 250 кв. м сдаются уже за €4 060. За стоимость недельной аренды виллы на французской Ривьере можно пару месяцев прожить в прекрасном особняке на испанском побережье Коста Брава. В среднем цены на аренду дома на берегу в наиболее популярных у туристов странах выглядят следующим образом:

Стоимость недельной аренды по странам

Страна Разброс цен € Средняя стоимость € апартаменты вилла / коттедж апартаменты вилла / коттедж Франция 1 900 – 38 000 3 600 – 98 000 3 250 7 850 Испания 1 400 – 2 785 1 900 – 19 000 2 093 6 800 Болгария 1 200 – 2 250 900 – 3 193 1 725 2 046 Италия 1 200 – 2 300 1 800 – 21 965 1 750 5 150 Черногория 850 – 1 400 1700 – 8 600 1 125 5 100 Хорватия 1 300 – 2 600 2 570 – 12 500 1 950 7 535 Греция
850 – 1 000 1 250 – 3 400 925 2 325 Кипр 800 – 2 250 1 250 – 3 720 1 525 2 485 Турция 300 – 840 700 – 5 000 570 2 185 Финляндия — 1 500 — 2 200 — 1 850

Аренда дома за рубежом – это способ не просто посмотреть на страну из окна туристического автобуса, а по-настоящему понять ее жизнь изнутри. Проведенные в доме на берегу Адриатики или Средиземноморья солнечные деньки будут сниться до следующего лета, заставляя возвращаться в этот дом снова и снова.
Автор: Любовь Петрова

Италия всегда привлекала состоятельных россиян. Какую недвижимость и где приобретают россияне?

По сравнению с европейскими и скандинавскими покупателями, россияне не так заметны в Италии. Да и рынок итальянской недвижимости никогда не являлся массовым. Так сложилось исторически, что по всей стране расположены многочисленные старинные усадьбы, и предпочтения итальянцев и законы страны склоняются в сторону обновления уже существующих зданий, а не строительства новых. Зачастую ремонт не по карману владельцам поместий, которые, в большинстве случаев, получили постройки и земли по наследству. Поэтому в Италии преобладает вторичный рынок недвижимости – перепродажи уже построенных зданий после полной внутренней перепланировки.
Застройщики только начинают осваивать южные части Аппенинского полуострова, где полным ходом идет строительство вилл и апартаментов с начальной ценой от €49 тыс. Таким образом, россияне даже со скромными бюджетами, смогут стать инвесторами в Италии. Правительство страны во главе с премьер-министром Сильвио Берлускони, приветствует строительство, считая, что таким образом можно  достичь массового развития региона и обеспечить приток денег для строительства дорог и улучшения инфраструктуры. Итальянское правительство пообещало инвестировать €4 млрд в транспортную инфраструктуру страны и, как сообщается, одобрило строительство автомобильно-железнодорожного моста над Мессинским проливом, который свяжет Сицилию с материком.
«Российских посетителей в Италии стало заметно больше. Ожидается, что в 2008 году около полумиллиона российских туристов посетят Италию, это на 33% больше, чем в 2007 году. Думаю, что через 10 лет их количество будет исчисляться миллионами», — говорит Карло Патетта, директор итальянского агентства недвижимости IDealBox.  
Где покупают
Риэлторы как один отмечают:  российский покупатель требует недвижимость у моря или озера и эксклюзивность. Самым большим спросом пользуются дома на берегу озера Ламбардии на границе со Швейцарией.  «Наши соотечественники хотят жить у воды», — говорит  Лариса Хорева из российского агентства недвижимости Avenue Property. Там давно не было новостроек и стоимость вилл исчисляется миллионами евро.
«Хит спроса – это морское побережье Тосканы: Форте дей Марми и близлежащие курорты. Это районы миллиардеров, куда российские покупатели стремятся из-за престижа», — добавляет Геннадий Габриэлян, директор компании «Группа «Дом».
«Русские ценят знаковое место. Для подавляющей части покупателей важны живописное место, бывшее аббатство, монастырь, сохранившиеся следы старины», — говорит Лариса Хорева Avenue Property.
«Россиянин хочет недорогие апартаменты на море за €250,000. Для Италии это небольшая сумма. Подобрать что-то возможно, однако жилье будет удовлетворять только формальным требованиям», — говорит Габриэлян. Живописными районами центральной Тосканы и близлежащей Умбрии россияне интересуются мало. Риэлтор описывает типичного покупателя крупной усадьбы, как «продвинутого современного миллионера». Кто-то спрашивает о «римском взморье» в 40 минутах езды от Рима. «Однако стандарты жилья там в основном рассчитаны на местное население», — говорит Габриэлян.
Интересуются и Сицилией, где находится вилла итальянского премьер-министра Сильвио Берлускони.  Два года назад бюджетная авиакомпания Wind Jet начала круглогодичные прямые перелеты (Москва, Санкт-Петербург — Катания) на Сицилию из Москвы и Санкт-Петербурга. Улучшенное сообщение помогло увеличить  продажи, говорит Марина Круглова из компании Sicilproject, которая работает на Сицилии с российскими клиентами.
Рыночный рост
По данным аналитической компании UBH, начиная с 2004 года, общий рост цен в крупных городах Италии составил 31,6%. Однако рост цен неравномерно распределен по территории Италии. Он более заметен в городах средней величины, особенно на высококлассное жилье, расположенное в центральных районах. Среди крупных городов, в 2007 году самый высокий рост цен (+10%) был зарегистрирован в Бари, на втором месте находятся Генуя и Палермо (+7,5%), в то время как в Милане и Риме, представляющими собой два основных рынка недвижимости, рост цен составил соответственно 4,5% и 7%.
Однако мировой финансовый кризис не обошел и Италию, и в мае 2008 директор студии исследований группы UBH Аллесандро Гисолфи сказал: «Впервые за последние 10 лет мы отмечаем снижение цен на определенные категории жилья: в национальном масштабе это снижение на 2,4%. Причем лидируют крупные города: Милан (-2%), Флоренция (-3%), Рим (-2,2%), Неаполь (-2,4%)».
Среди основных факторов, влияющих на спад цен, аналитик назвал снижение покупательной способности населения и высокие цены на жилье.
Однако если рынок жилья экономического класса подвержен колебаниям, то на богатые поместья покупатель находится всегда, считает Лариса Хорева из Avenue Property. В этом секторе всегда наблюдается стабильный рост 3-5% в год, отмечает она.
Куда вкладывать
Раньше решение о покупке, в основном, зависело от уровня знаний о регионе, и до недавнего времени покупали в общепринятых местах, говорит Андрей Пак, генеральный менеджер по России компании MRI. Поэтому его фирма решила идти в новый для россиян регион, рассчитанный на категорию клиентов-инвесторов.
Застройщики и агенты и застройщики обещают инвесторам прибыльные инвестиции в  недвижимость на юге Италии – в Калабрии, Сицилии, Апулии.
«Калабрия – это Коста Дел Сол 15 лет назад, говорит Андрей Пак. – Через несколько лет этот регион ожидает бум». Однако Гарри Фицсаймонс, директор компании VFI, ведущей активное строительство в регионе (в данный момент компания разрабатывает 16 проектов в Калабрии), возражает: «Калабрия никогда не будет еще одной Коста Дел Сол, руководство региона ревностно следит за экологической обстановкой». Напомним, что в регионе запрещено прибрежное строительство.
Однако многие до сих пор верят в стереотип о разрыве между богатым, «продвинутым» индустриальным севером и бедным югом. «Юг — это социальная изоляция», — говорит Геннадий Габриэлян, директор Группы «Дом». Риэлтор считает, что застройщикам в Калабрии нужно много сделать для того, чтобы этот район стал привлекательным для массового покупателя.
Давид Травелли, директор компании Italianchoice.com, которая работает на рынке дорогой вторичной недвижимости, говорит, что рынок недвижимости Италии отличается стабильностью, однако цены на вторичную недвижимость продолжают расти. «На пример, в прошлом году цены на недвижимость в городе Вольтерра в Тоскане, где компания в проводит реконструкцию двух вилл, выросли на 25%, и это еще не предел. Мы работаем с традиционными виллами и фермерскими домами, а их на рынке не так много, поэтому в этом сегменте происходит постоянный рост».
Риэлтор предупреждает о проектах, построенных не итальянскими строительными компаниями без использования традиционных итальянских стройматериалов и отделки. «Так как объекты, построенные иностранными девелоперами, не привлекает традиционного покупателя, застройщики издают огромное количество маркетинговых материалов, чтобы привлечь в Италию клиентов, которых обычно покупают недвижимость в Испании, Турции или Болгарии, — говорит Травелли. — Вы не должны забывать, что заинтересованные покупатели, и особенно покупатели из России, не захотят купить квартиру в доме, заселенном англичанами. Поэтому крупные строительные компании не работают в традиционном сегменте рынка, так как этот рынок узко специализированный,  только маленькие итальянские компании могут обеспечить отделку высочайшего класса. Такая работа требует мастерского подхода, и не рассчитана на массовость. Может показаться, что это просто романтика, но в Италии такой подход работает лучше всего, и это отличает Италию от других стран».
На стыке двух культур
Геннадий Габриэлян сетует, что многие российские покупатели опасаются переплаты и предполагают, что смогут сэкономить, если обратятся в итальянскую компанию напрямую. «Но случается обратное: услышав русскую речь, итальянцы повышают цены, и вся экономия сходит на нет», — добавляет Геннадий Габриэлян.
«Российский покупатель очень открыт. Он должен быть правильно проконсультирован», — говорит Андрей Пак из MRI.
Давид Травелли рекомендует российским агентствам сосредоточить внимание на покупателях, уже хорошо знакомых с Италией – они легче пойдут на покупку. «Они с большей охотой откликнутся на предложение посетить объект, если клиенту действительно это интересно и если у него есть средства. В таких случаях, мы  успешно закрываем более 90% сделок», — говорит Травелли.
По словам Изабеллы Мнацаканян из московского агентства недвижимости Clifford Capital, для российских инвесторов, которые успели «обжечься» при покупке недвижимости в других странах, надежность агентства является приоритетом.
«Некоторые покупатели требуют уставные документы, проверяют репутацию застройщика через свои каналы», — рассказывает риэлтор. Для некоторых важна маленькая концентрация соотечественников в жилом комплексе.
Личный подход
Все больше клиентов интересуются дополнительными услугами, которые может предоставить им риэлтор. Например, компания ItalianChoice предлагает службу по поиску объектов по специальным запросам клиентов, желающих жить в определенном районе. Для этого требуется отличное знание местного рынка. Тогда его компания находит частных владельцев, не желающих размещать информацию о продаже через агентство недвижимости, говорит Травелли. 60% всего рынка недвижимости в Италии продается таким образом, добавляет он. Другая услуга, которая может привлечь клиента, — это предложение итальянской отделки и строительных материалов в сотрудничестве с итальянскими архитекторами, декораторами и строителями.
В отличие от многих других рынков недвижимости, в Италии преобладают небольшие частные фирмы, которые работают в определенной области. Это особенно заметно на рынке элитной недвижимости, говорит Карло Патетта из компании IDealBox. «Брокеру необходимы личные контакты с покупателем, чтобы гарантировать конфиденциальность информации в течение всего процесса купли-продажи», — говорит он.
Итальянский закон предусматривает такой порядок получения вознаграждения: агент получает комиссию от продавца и покупателя. Считается, что так агент будет беспристрастно относиться ко всем сторонам, вовлеченным в сделку. Комиссия варьируется от 1% до 3% и зависит от типа и стоимости недвижимости.
Давид Травелли из ItalianChoice (компания работает с объектами недвижимости в ценовой категории от €400 000 до €1,2 млн.) предлагает агентствам комиссию в среднем 1-2%, однако процент может быть и выше, в зависимости от уровня сотрудничества между компаниями.
Мощности компании позволяют MRI устраивать собственные семинары, выставки и конференции, куда активно приглашаются все желающие. VFI активно развивает агентскую сеть в России и странах СНГ, предоставляя партнерам «агентский пакет», в который, среди прочего, входят маркетинговые материалы, информация о строящихся объектах, обязательные инспекционные поездки, помощь в организации выставок.
«В Италии, больше, чем в других странах, многое зависит от личных контактов, знакомств и общественных связей», — говорит Карло Патетта из компании IDealBox.
Рынок недвижимости Италии за 2007 год

• среднегодовой рост цен на жилье составил 5,6% (4,2% в реальных цифрах), а полугодовой рост составил 3%;
• рост бизнес-сектора является более высоким по сравнению с жильем: 6,1% (3,5% за семестр);
• увеличилось среднее время продажи (на сегодняшний момент 4,7 месяцев), сдачи в аренду (2,6 месяцев) и предоставляемые скидки (11,1%);
• граждане стран, не входящих в Евросоюз, составляют 10,1% от общего числа купивших недвижимость и 20% от числа арендаторов. Самые высокие показатели зарегистрированы в Падуе (16,4%) и Милане (16,5%);
• темпы приобретения недвижимости по-прежнему держатся на уровне в небольших городах и пригородах, в то время как в крупных центрах они замедлились;
• по-прежнему растут инвестиционные фонды недвижимости, которые оцениваются в целом  в €21,6 млрд, а вложения в недвижимость достигли отметки в €27,6 млрд;
• около 77% жилья приобретается в кредит;
• 46% кредитов выдается для приобретения первого дома, 39% для приобретения второго дома (в качестве второго дома или с целью инвестиций, причем 10 лет назад эта цифра составляла всего лишь 7%), 8% кредитов выдается для постройки жилья и 7% для ремонта уже существующей недвижимости;
• 74% кредитов выдается на срок более 15 лет, в то время как 69% кредитов выдается под фиксированную процентную ставку;
• ожидается дальнейшее повышение цен. В 2008 году прогнозируется рост цен в размере 5,6% на жилье, 4,3% на офисную недвижимость и 2,6% на магазины. (ПО МАТЕРИАЛАМ КОМПАНИИ UBH, Sicilproject S.r.l.)

Текст: Светлана Граудт

журнал Overseas Property Professional