Наследство во Франции и Монако

Финляндию можно пересечь с севера на юг прямо на лыжах, поскольку в стране более 100 горнолыжных курортов, а трасс для обычных лыж — и вовсе не счесть. Горнолыжные центры расположены по всей стране, от самого севера — Лапландии, до относительно теплого юга — в окрестностях Хельсинки. И близ каждого из них можно купить собственный «домик у склона».

Приехали
Лапландия. Юлляс, Рука, Леви, Рованиеми, Пюхя, Сала, Саариселькя, Луосто, Паллас. Считается, что продвинутые лыжники и сноубордисты съезжаются в Лапландию. Здесь находятся самые раскрученные и модные финские курорты, и сюда приезжают туристы со всей Финляндии, а также соседних стран: России, Швеции, Норвегии, Эстонии. Последнее время стали кататься в Суоми туристы из других европейских стран.
В Лапландии оборудовано множество трасс (только на территории одного Леви их около 50) самой разной протяженности и степени сложности. Учитывая климат, сезон катания здесь — не меньше семи месяцев. В Леви и Юллясе — с ноября по май, в Руке — с октября по конец апреля. В сочетании с развитой инфраструктурой это увеличивает спрос на недвижимость в этих районах. Аренда как коттеджей, так и апартаментов пользуется высоким спросом.
Недостаток Лапландии один: далековато. Например, Леви, Юлляс и Рованиеми находятся ближе к Швеции, на западе страны (800-900 км на Выборг), а зато популярная у россиян Рука (рядом аэропорт Куусамо) расположена восточнее, ближе к нам -670 км на Выборг. Правда, до погранпереходов в Карелии из Лапландии гораздо ближе — 300-350 км.
Северная Финляндия
 
Вуокатти, Пальякка и Уккохалла — удобно расположены и, кроме горнолыжного отдыха, предлагают альтернативные развлечения. Вуокатти — маленький курортный городок, в котором, помимо лыжного сервиса, множество теннисных кортов как открытых, так и крытых. Также здесь есть труба для катания на лыжах летом и различные водно-оздоровительные комплексы.

Центральная Финляндия
Курорт Химос удобно расположен с точки зрения транспортного сообщения. Склоны здесь разной сложности, что привлекательно как для гуру, так и для семейного катания (разнообразие уровней удобно для отдыха с детьми). При этом северные спуски Химоса самые длинные в Южной и Центральной Финляндии. Курорт у вершины Тахковуори — Тахко считается лучшим в Восточной Финляндии. Склоны соответствуют самым высоким требованиям — именно здесь находится горнолыжный тренировочный центр Союза лыжного спорта Финляндии и именно в Тахко проходят международные лыжные чемпионаты. Кроме горных и беговых лыж, в Тахко достаточно других зимних видов отдыха: сафари на снегоходах и собачьих упряжках, коньки, снегоступы, зимняя рыбалка, верховая езда и т. п. Конечно, это привлекает сюда туристов из разных стран.Лыжный сезон в Центральной Финляндии длится со второй половины ноября по апрель включительно. Это меньше, чем на северных курортах, но зато есть другой географический плюс — от Тахко всего 300 км до российской границы.
Южная Финляндия
Горнолыжные курорты в окрестностях Хельсинки, Турку, Тампере пусть и не рассматриваются как «серьезные» спортивные места, зато удобно расположены и не подвержены сезонности. Ближайшие к России курорты — Руоко-лахти, Мюллюмяки, Уупери (100 км от Выборга) популярны именно у российских туристов из-за географического положения (лыжные центры рассматриваются как приятное дополнение к прочим финским прелестям).
Экономика и жизнь

Эксперты отмечают, что если совсем недавно наши соотечественники не желали приобретать недвижимость дальше 100 км от российской границы (исключение составляла лишь столица — Хельсинки), то теперь наблюдается не ажиотажный, но устойчивый интерес к лыжным курортам, где можно приобрести дом по цене от €150 тысяч до €1 миллиона.
-Российского покупателя интересует преимущественно некоммерческая недвижимость, которая удалена от горнолыжного курорта, но не больше чем на 50 км, — говорит Александр Мелентьев, представитель в России ООО FinRealtor. — Такая недвижимость дешевле, чем непосредственно на курорте. А поскольку транспортная инфраструктура в Финляндии развита хорошо, то не составляет труда добраться до места отдыха.
Среди россиян популярнее всего окрестности таких горнолыжных курортов, как Вуокатти, Тахко, Химос и Рука. Александр Мелентьев считает, что предпочтения покупателей обусловлены как степенью известности горнолыжного курорта, так и наличием развитой сферы услуг, количеством склонов и их оснащением. Немаловажно и расположение горнолыжного курорта относительно российской границы. «Чем ближе к границе, тем выше спрос. Особенно заметны территориальные предпочтения среди петербуржцев, — говорит Мелентьев. — Но постепенно покупатели перемещаются в центральные районы и на север страны».
Самый близкий к границе крупный курорт — Химос. «Поэтому туда едет больше всего наших граждан. Но постепенно растет желание пробовать, узнавать что-то новое. Например, среди наших покупателей сейчас популярны Коли и Леви (Лапландия), — говорит Оксана Чекмасова, руководитель проекта Fin-Land. — На сегодняшний день довольно много предложений у горнолыжного курорта Рука. Купить весьма приличный домик неподалеку от склонов можно уже за €150 тысяч (но большого участка при таком доме, конечно, не будет, только земля, на которой стоит дом).
На курортах Юлляс и Леви (они рядом) тоже достаточно предложений как по земле, так и по продаже коттеджей (коттеджей больше). За €150 тысяч (в среднем) можно купить очень симпатичный маленький коттедж.
Достойный участок под строительство можно приобрести за €40 тысяч в 100 метрах от склона. Если хочется больше земли и леса, то ценник поднимется до €300 тысяч (речь идет о доме в 120 кв. м и участке в 25 соток). В данном случае можно столкнуться с такой формой владения, как долгосрочная аренда у муниципалитета. Финны смело строят на таких условиях, а наши покупатели соглашаются на подобные сделки крайне редко.
— Мы считаем подобные объекты более рискованными для российских покупателей, — говорит Оксана Чекмасова. — Аренду могут попросту не продлить, поднять арендную плату — тоже мало приятного. Если все же участок, сдаваемый в аренду, уж очень приглянулся, то необходимо составлять договор на срок аренды не менее 50 лет с фиксацией всех необходимых условий, в том числе и последующего выкупа (если это возможно). Финны находятся в своей стране, они даже не задумываются и просто строят, все разногласия они могут решать в судах, их это не пугает.
Есть крупные инвестиционные предложения. Например, в 5 км от Леви можно купить 27 га за €2,5 млн и построить на этой земле 100 коттеджей на продажу. На горнолыжных курортах подобные примеры среди российских девелоперов уже есть. Например, компания Setl Group вложила €5 миллионов в строительство коттеджного поселка Tahko Hills в Тахко на берегу озера Сювари. Поселок состоит из 10 двухэтажных коттеджей, площадью от 140 до 160 кв. м, построенных по индивидуальному архитектурному проекту. В каждом доме есть сауна, камин, а также обязательный балкон с видом на озеро. Материал — клееный брус. Аренда коттеджа такого класса в зависимости от сезона стоит от €1200 до €4000 в неделю.
На строительство поселка в Тахко ушло около года. Сейчас компания занимается аналогичным поселком в Руоколахти (€4 миллиона инвестиций) и планирует дальше лавировать на лыжных склонах Суоми.
Однозначно сказать, что недвижимость на горнолыжных курортах дороже или дешевле, чем в приграничных местностях, нельзя. Дома в Иматре, Миккеле, Сулкаве, Лаппенранте, Савонлинне стоят в среднем €200-350 тысяч, дома в Тахко и других раскрученных курортах — €150-400 тысяч. Эксперты считают, что цена зависит в большей степени от качества конкретного предложения. Цены за метр жилой площади в районе горнолыжного курорта колеблются от €2800-4200, цены на коммерческую — €1300-2500 за квадратный метр.
Разница на примерно равноценные объекты на разных курортах составляет около 15%, в редком случае — до 30%. Однако специалисты констатируют: если смотреть недвижимость на расстоянии 40-50 км от курорта, она может быть дешевле более чем на 30% по сравнению с той, что у самого склона.
Апартаменты в отельном комплексе с дизайнерской отделкой обойдутся в €3500-4000 за метр или от €150 тысяч за номер (по данным Nordic Development Oy). Но обычно такие варианты привлекают европейцев куда больше, чем россиян.
Terra incognita
Среди множества финских курортов немало таких, куда россияне пока не доезжают. Но поскольку большинство сделок с горнолыжной недвижимостью приходится на финских покупателей, на ценах жилой недвижимости известность курорта среди русских пока отражается мало.
— Это для нас, русских, есть курорты малоизвестные, финны же, думаю, знают их все, — говорит Оксана Чекмасова. — Ценник практически везде одинаковый, только крупные и престижные курорты немного отличаются в цене. Вопрос в другом: куда удобней ездить? Думаю, что русские не поедут на запад кататься на лыжах на такие курорты, как Лакис, Симписио. Но там найдутся соседи шведы или эстонцы, которые тоже любят кататься и с удовольствием приобретут там домик.
В отличие от рынка жилой недвижимости, присутствие большого количества россиян влияет на коммерческую сферу, поскольку мы привыкли больше тратить на развлечения. «Когда курорт име¬ет развитую сферу обслуживания, но малую известность в России, это выгодно, потому как цены на коммерческую недвижимость там будут примерно на 10% ниже, чем на курортах, которые пользуются спросом среди россиян, например горнолыжный курорт в Саппее, Элливуори, Ваммала, Меритеийо и другие, — считает Александр Мелентьев. — В этом случае покупатель точно сэкономит и сможет развивать в России новое направление в горнолыжном туризме финского направления. А новое, как известно, всегда интересно».
Если же курорт маленький и ориентирован, прежде всего, на финнов, которые живут неподалеку и приезжают покататься на лыжах и которым не нужны дополнительные услуги, вблизи такого курорта имеет смысл купить домик для себя (до €150 тысяч). Сдать такой домик можно, но очень недорого.
Стоит подумать о том, можно ли использовать недвижимость возле горнолыжного курорта летом. Например, в Руке летом вместо лыж предлагают сплав по бурной реке, катание на квадроциклах, путешествие по экологическим тропам в лесу -вплоть до посещения шамана. Лучше выбирать объекты таким образом, чтобы было удобно добираться не только к склонам, но и к аквапаркам, крупным торговым центрам. Большой плюс — наличие водоема неподалеку, поскольку есть возможность для купания, катания на лодках, рыбалки.
Где катаюсь, там и живу
Коммерческая недвижимость на курорте продается достаточно редко — уж скорее, курорт целиком. «Финны никогда не будут продавать хорошо работающий, отлаженный бизнес!» — говорит Оксана Чекмасова.
Александр Мелентьев считает, что относительно коммерческой недвижимости наиболее интересны гостиницы и рестораны, то есть сфера туристического обслуживания:
Русские, покупая коммерческую недвижимость на горнолыжных курортах, ориентируются, в первую очередь, на российских клиентов. Крайне редки случаи инвестирования в коммерческие объекты с ориентацией на финнов. Существуют инвестиционные компании, преимущественно с русским капиталом, которые занимаются реализацией проектов в области туристической недвижимости «под ключ» для русских.
Выбор жилых объектов с горнолыжным акцентом ограничен. «Нет адекватного предложения, — говорит Владислав Мальцев, директор Nordic Development Oy. — Привычное в России строительство на продажу в Финляндии не развито. Дом получается дорогой по себестоимости — около €200 тысяч. Продавец, естественно, хочет продать его с прибылью — тысяч €250. Но возникает риск: вдруг покупателю не понравится архитектура, камин, не хватит еще одной спальни и т. п. Получается, что гораздо выгоднее строить сразу для конкретного клиента, т. к. готовый дом может продаваться больше года».
Вряд ли предложений будет больше. Я бы даже отметила, что все предложения — это эксклюзив. Финляндия — маленькая страна, и каждый объект — уникален, второго такого не будет, — утверждает Оксана Чекмасова.
Часто покупатели руководствуются не столько соображениями экономического характера, сколько своими ощущениями: здесь понравилось кататься, поэтому хочу купить именно в этом месте. Иногда интерес к горнолыжной недвижимости возникает с точки зрения инвестирования — для сдачи в аренду. С точки зрения риэлторов — это верный путь. «Какой смысл приобретать на горнолыжном курорте апартаменты только для того, чтобы две недели покататься? Другой вопрос, когда можно все остальное время пустующие площади сдавать. Наши покупатели ищут такие варианты, только их не так и много», — утверждает Владислав Мальцев.
Финские застройщики часто предлагают номера в строящихся объектах. Инвестор приобретает номер в отеле (от €150 тысяч), использует его несколько недель в году, а в остальное время сдает в аренду (по тарификации отеля). Но Владислав Мальцев говорит о том, что россиянам такие предложения редко нравятся. Ведь отелю надо платить за обслуживание (в частности, уборку), и прибыль от апартаментов составит всего 4-5% годовых. Даже если сравнивать со сдачей в аренду квартиры в Хельсинки или других крупных городах, то там долгосрочный инвестор получит 8-9% дохода. Эксперт констатирует, что сдачу внаем ради прибыли наши покупатели пока не воспринимают как серьезный мотив для покупки. «Цели у покупателей другие. Российский инвестор рассматривает покупку и строительство недвижимости в Финляндии не как бизнес, а как вложение средств на будущее, что-то вроде пенсии или наследства детям. В России право частной собственности не священно, как это принято на Западе. Поэтому пусть у коттеджей в Финляндии окупаемость 15 лет и более — инвестор делает вложения на очень далекую перспективу, фактически, это личный пенсионный проект», — говорит Владислав Мальцев.
Есть еще одна любопытная общая черта в подходе российских инвесторов: сравнение с российским уровнем цен не только на недвижимость, но и на землю. Например, если цены на финском спуске ниже, чем в Коробицыно, значит, «надо брать, раз земля дешевая, а там видно будет!» А потом, когда инвестор начинает просчитывать стоимость строительства, то натыкается на местные «подводные камни». Допустим, место хорошее, но если посчитать стоимость строительства (цены определяются финской стороной, это местный средний бизнес), обслуживания, налоги (на прибыль от аренды налог составляет 28%), получается довольно длинный срок окупаемости. «Я пока не знаю ни одного российского проекта, который бы приносил хозяевам высокую прибыль», — резюмирует Владислав Мальцев.
Автор: Анна Андрушевич

Журнал «Ваш дом за рубежом»

Жилая недвижимость Лондона еще год назад была одной из самых дорогостоящих в мире. Теперь же в британской столице вполне реально сделать приобретение, о котором раньше можно было лишь мечтать. Лондонские Остоженки

Падение фондового рынка, крах нескольких всемирно известных банков, растущая безработица, неопределенные перспективы развития экономики привели к уменьшению покупательской активности на рынке недвижимости Лондона. За прошлый год цены снизились на 20 %. Эксперты говорят, что такого «пикирования» местный рынок не знал четверть века.
Более всего пострадали сегменты жилья эконом- и бизнес-класса, потенциальные покупатели которого были заняты в финансовой сфере и секторе бизнес-услуг. Коснулся кризис и частных лиц, приобретавших дома с привлечением ипотечных средств и продававших их после проведения дорогостоящих ремонтных работ в полтора-два раза дороже. Теперь, когда кредит стал неподъемным бременем, им приходится отдавать недвижимость по почти бросовым ценам. Кроме того, «несмотря на то что Банк Англии понизил базовую ставку до 1% (минимальная за историю 300-летнего существования Банка Англии), ипотечные организации еще не пересмотрели кредитные условия и по-прежнему предлагают небольшое количество финансовых продуктов со ставками выше 4,75%. При этом с рынка исчезли кредиты с отсутствием штрафных выплат при досрочном погашении. Это делает невозможным рефинансирование портфелей с большим количеством объектов недвижимости», — сообщает Татьяна Игнатьева, генеральный директор компании TSI Realty.
Тем не менее элитные объекты британской столицы стоимостью от 10 млн фунтов стерлингов и выше сдают позиции последними. «Снижение цен на дорогие дома и апартаменты Лондона незначительно, — говорит Екатерина Тейн, партнер, директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank. — Впрочем, даже в самом престижном районе сегодня найдутся площади, которые предлагают со скидкой. Этому есть несколько объяснений, одно из которых — личная финансовая ситуация продавца. Также с дисконтом может продаваться жилье, находящееся в аренде, срок которой заканчивается. В основном же на снижение цен повлиял выход на рынок инвестиционной недвижимости и объектов массового сегмента — лишившиеся работы люди не могут дальше выплачивать кредит, и им приходится продавать дома». Больше всего (около 22%) потеряло в цене жилье стоимостью от 1 до 2,5 млн фунтов стерлингов (данные компании Knight Frank). «В сегменте дороже 3 млн фунтов стерлингов максимальная скидка, которую предоставляют в частных случаях, составляет не более 10%», — заявляет Е. Тейн.
«Такие районы, как Мейфэр, Найтсбридж и Белгравия, как и московская «золотая миля», располагают ограниченным предложением при весьма большом спросе», — говорит президент инвестиционной группы Sesegar Ирина Жарова-Райт. Тем не менее и в престижных местах, если повезет, можно сделать сравнительно дешевую покупку. В пример она приводит небольшой дом площадью 120 кв. м на границе районов Челси и Белгравия (что соответствует пусть не Остоженке, но Хамовникам уж точно) с тремя спальнями и маленьким садом во дворе в состоянии, пригодном к вселению. «В августе продавец запрашивал за этот объект 2 млн фунтов, что составляло около 3,2 млн евро, — рассказывает И. Жарова-Райт. — А в начале января он готов был предложить его уже по цене в 1,2 млн фунтов, что сейчас соответствует 1,4–1,5 млн евро».
Директор отдела по работе с клиентами компании BILLIONARIO Яна Геворкян уверяет, что хорошая 200-метровая квартира в районе Гайд-парка в настоящее время может обойтись меньше чем в 2 млн фунтов стерлингов, в то время как до кризиса апартаменты такого уровня стоили от 2,5 млн и выше.
«Интересные предложения можно найти в районах с хорошо развитой инфраструктурой, расположенных вблизи университетов,  — в таких как Angel, Holborn, Bayswater, West Hampstead, — рассказывает Т. Игнатьева. — Так, двухкомнатная квартира может стоить здесь 280–350 тыс., а однокомнатная — 180 тыс. фунтов стерлингов». Кроме того, по ее наблюдениям, на рынке появились объекты, никогда прежде не выставлявшиеся на продажу. Представители известных аристократических семей, владеющие фамильным наследством, продают сегодня часть своей недвижимости. Исторические особняки, в которых сохранились интерьеры и планировка викторианской эпохи, пользуются большим спросом.
К тому же сейчас покупателей дополнительно стимулирует ослабевший фунт стерлингов: он упал на 30% по отношению к доллару и на 20% к евро. Таким образом, с учетом общего снижения цен для держателей счетов в долларах или евро лондонский рынок недвижимости просел в среднем на 45%!

Торг уместен

Однако во многих объявлениях все еще можно найти предложения по высоким докризисным ценам. Дело в том что продавцы зачастую идут на дисконт только в ходе личных переговоров с покупателем. Генеральный директор компании «­ФинессКо» Надежда Мозгалевская говорит, что, по данным некоторых агентств, реальная цена продажи после торга уменьшается на 20–25% от заявленной. «Владельцы недвижимости не желают быстро сдавать позиции и уступать состоятельному клиенту, — комментирует эту информацию Я. Геворкян. — Но все же ситуация такова, что, видя реального покупателя, они соглашаются на скидки». «Важно отметить, что человек со свободными деньгами, которому не надо ждать займа в банке, может совершить весьма удачное приобретение», — подчеркивает И. Жарова-Райт.
 
Ни для кого не секрет, что высококлассная недвижимость Туманного Альбиона интересует в основном иностранцев. Так, 92% всех покупок «элитки» в районе Найтсбридж в прошлом году было сделано нерезидентами. В последнее время английские квадратные метры все более востребованы у инвесторов из США и Ближнего Востока. Жилье в Лондоне остается актуальным и для наших состоятельных соотечественников: одни бывают здесь по делам бизнеса, у других в британских университетах учатся дети, третьи присматривают «запасной аэродром». В излюбленных районах россиян — Белгравии, Челси, Найтсбридже — сегодня достаточно много предложений по сравнению с предыдущими годами.
 
Российские специалисты и аналитики лондонского офиса инвестиционной группы Sesegar совместно с торговым банком «М-Капитал» пришли к выводу, что на данный момент лондонский рынок недвижимости является самым интересным. И связано это не только с кросс-курсом валют, но и с возможностью приобрести уникальные, так называемые трофейные активы со значительным дисконтом. Этот же факт констатирует и Т. Игнатьева: «За последние несколько лет немалое число объектов недвижимости в престижных районах Лондона было куплено инвесторами. Сейчас эти портфели распродаются».

Просчитать на два шага вперед

Конечно, тем, кто хотел бы сделать быстрые деньги на котировках лондонской недвижимости, покупать ее сейчас нет смысла. В текущем году рынок по-прежнему будет лихорадить, и цены, скорее всего, еще немного упадут.
 
Тем же, кто собирается приобрести квартиру для проживания, уже сейчас стоит присмотреться к вариантам — ведь выбор и покупка могут занять не один месяц. «Если рынок Лондона будет меняться в соответствии с наметившимися тенденциями и цены снизятся еще на прогнозируемые 20–30%, то за 20 тыс. фунтов можно будет подобрать маленькую квартиру под сдачу в аренду», — считает И. Жарова-Райт.
 
Особенно внимательно нужно следить за ситуацией потенциальным покупателям элитной недвижимости в престижных районах британской столицы: данный сегмент дешевеет медленнее других, а дорожать начнет первым. Предложения здесь единичны и, несмотря на кризис, быстро уходят. Специалисты констатируют, что объекты с адекватной ценой уже начинают продавать.
 
Конечно, в нынешних условиях покупка лондонской недвижимости — это долгосрочные инвестиции. Не вызывает сомнения, что этот рынок отыграет свои позиции, и цены вернутся на прежний уровень, а то и возьмут новые высоты. Так происходило и раньше — нынешний спад уже четвертый с 1994 г. Некоторые лондонские банки прогнозируют, что стоимость квадратных метров в Великобритании в ближайшие два года может упасть еще на 30%. Если это произойдет, то по отношению к пиковым показателям 2007 г. жилая недвижимость подешевеет почти в два раза. Это будет рекордом за всю историю сбора данных! Однако эксперты ожидают, что последствия кризиса будет не столь существенными.
 
По прогнозам И. Жаровой-Райт, «рынок вернется на круги своя через три-четыре года». Ну а по самым оптимистичным предположениям, которые высказала Е. Тейн, уже к 2010 г. рост цен на жилую недвижимость возобновится. В любом случае среднесрочные и долгосрочные прогнозы остаются положительными. Основные игроки говорят, что рынок Великобритании поддержит значительный приток населения, который ожидается в ближайшее десятилетие.
 
Автор: Ирина БОГАТЫРЕВА

Журнал «Недвижимость и Цены»

Швеция, спору нет, прекрасная, благополучная страна. Но модель «шведского социализма» не всем приходится по вкусу: благополучие зиждется на соблюдении весьма жестких законов, которые регламентируют, в том числе, и аппетиты собственников жилья.

Так, например, жители кооперативного дома не смогут распоряжаться своими квартирами без согласия кооператива. А арендодатель не сможет, как липку, обдирать арендатора – уровень арендной платы ограничен государством. И все же недвижимость может принести хороший доход – если инвесторы будут готовы к крупным вложениям.
Квартиры в розницу не продаются
Рынок недвижимости скандинавских стран остается для русского покупателя Terra Incognita. Правда, питерцы пробуют осваивать приграничные районы Финляндии, а некоторые агентства предлагают домики в Норвежских фьордах. А вот Швеция пока не представлена ни в рекламе, ни на выставках. Лишь изредка приходят оттуда новости о долгах шведского короля, да о свадьбе шведской принцессы. О том же, что творится с местной недвижимостью, и можно ли в нее инвестировать, сведений практически не поступает. Поэтому Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.ru решил пролить свет на этот темный угол Европы.
Как нам рассказал Дмитрий Эриксон – сотрудник шведской компании «НusPåSjön», самая дорогая недвижимость находится в Гамла стан – историческом центре Стокгольма. Он, как когда-то Москва был окольцован линией застав, но если наша Абельмановская застава стала лишь историческим понятием, то в шведской столице они сохранились и отделяют центр Стокгольма от остальной его части.
Центр шведской столицы занят историческими зданиями средневековой постройки. Ввиду того, что Стокгольм никогда не захватывался неприятелем, все эти постройки сохранились. Правда, в июле 1719 года северная часть города пострадала от орудийного обстрела русским флотом, но на архитектурном облике Стокгольма это никак не отразилось. Среди памятников средневекового зодчества особо заметны романо-готические церкви Сторчюрка и Риддархольмсчюрка, построенные в XIII веке.
В пределах кольца застав стандартная двухкомнатная квартира – а за стандарт здесь принимается 48 кв. метров – стоит 3 млн. шведских крон, что примерно равно 350 тыс. долларов или 273 тысячам евро.
Правда, продаются отдельные квартиры крайне редко, и эта стоимость высчитана теоретически. Дело в том, что в Швеции городские дома в основном кооперативные, и чтобы продать-купить квартиру, необходимо согласие кооператива.
Квартиры могут продаваться в составе продаваемого целиком доходного дома, и покупаются они не для личного проживания, а для сдачи в аренду. Причем сами шведы в центре снимать не будут – для них тамошние цены запредельны. Квартиры в центре предлагаются в основном туристам.

Сфера услуг сдувается, туристы больше не кормят
Отсутствие тяжелой индустрии делает Стокгольм одним из самых чистых городов мира. Однако этот же фактор, по словам Дмитрия Эриксона («НusPåSjön») привел к тому, что 85% жителей работает в сфере услуг.
Но из-за кризиса стокгольмцы стали реже пользоваться парикмахерскими, меньше ездить на такси и выбирать более дешевые рестораны. Так что в первую очередь пострадала именно сфера услуг.
Резко сократился и приток туристов, всегда подпитывавший эту сферу. По данным портала Stockholmbusinessregion.se, в 2007 году Стокгольм посетили 7,5 млн. туристов. В прошлом году их число сократилось до 6 млн. человек, что соответствует уровню 2004 года.
Спасает только то, что в последнее десятилетие в Стокгольме было создано огромное количество вакансий в компаниях, которые занимаются разработкой и внедрением новейших технологий. Здесь базируются известные на весь мир IBM, Ericsson и Electrolux. На севере Стокгольма, в районе Кúста, располагается солидный IT-центр. Правда, рабочие места в этой сфере заняли трудовые мигранты, и теперь сами шведы не могут туда устроиться.
Все эти негативные факторы заставили шведов компенсировать потери, вызванные кризисом, увеличением стоимости услуг. Не смогло это не отразиться и на аренде. Так, аренда стандартной квартиры в старом городе стоит теперь 10 тысяч шведских крон, что при нынешнем курсе равно 909 евро в месяц.

Работодатель – всегда крайний
Занимаются этой практикой либо värden – домовладелец, либо Kooperativa boende – кооператив собственников. Однако и в том и в другом случае при заключении договора с кооперативом требуется заполнить подробную анкету, в которой, например, есть такой пункт: Arbetsgivares telefon – телефон вашего работодателя.
То есть, если вы задержите квартплату, кооператив будет теребить на вас, а вашего «арбатсгивара». Последний, кстати, отвечает за всё: за ваше здоровье, за вашу безопасность и даже за вашу кредитоспособность. Если сотрудник задолжал по ипотеке, со счета работодателя могут в административном порядке снять сумму недостающего платежа, после чего работодатель годами будет удерживать ее из зарплаты работника.
Если работодатель не дает работнику справку с места работы, он сможет истребовать ее через трудовую инспекцию, а та еще и проверит, насколько достоверны сведения, указанные в справке. Так как зарплату здесь получают через банк, эти сведения довольно прозрачны. Поэтому, чтобы не иметь проблем, работодатель зачастую предпочитает обеспечивать работника служебным жильем. Если же работник иностранец или просто иногородний, то служебное жилье, соответствующее всем санитарным нормам, работодатель обязан предоставить по умолчанию.
Шведская очередь за дешевым жильем
Доступное съемное жилье в шведской столице в дефиците. В очередь на него стоят более 200 тысяч человек. Очередь, правда, можно обойти, сняв дорогую квартиру за 10-12 тысяч крон в месяц – 900-1100 евро, но учитывая, что средний «стокгольмчанин» получает в месяц 28 тыс. крон (2500 евро), то предел его возможностей — арендная ставка размером 5 тыс. крон в месяц.
Чтобы встать в очередь, необходимо пройти электронную регистрацию на портале https://bokabostad.stockholm.se. Квартиры, на которые стоят в очереди, стóят порядка 3,5 тысяч крон (320 евро) в месяц.
Кроме того, нужен некоторый первоначальный взнос – в среднем 500 крон (45 евро). В итоге получается такая ситуация: стоя в очереди на дешевую аренду, шведы живут в дорогой квартире.
Снять без посредников ее можно через портал http://www.bostad.stockholm.se. Например, 79-метровые двухкомнатные апартаменты (Lägenhet) в квартале Kofoten предлагается сегодня за 8408 крон в месяц (764 евро). Трехкомнатные апартаменты (97 кв. метров) – за 11 563 кроны (1050 евро).
Дома не дорожали и не дешевеют
Не только туризм упал в Швеции до уровня 2004 года. На этот уровень упали и цены на недвижимость. Однако в Швеции и не было резкого подъема цен на недвижимость – скачок наблюдался лишь в 1995 году, когда Швеция, войдя в Евросоюз, была вынуждена разрешить покупку недвижимости иностранцами. Но иностранцы, столкнувшись со своеобразными шведскими законами и традициями (кооперативной собственностью, строгим контролем над арендодателем со стороны государства – об этом чуть ниже), утратили интерес к шведской недвижимости.
Благодаря отсутствию резкого скачкообразного роста в последние годы, падение не было обвальным. Поднявшись на 20-25 процентов за 2004-2008 годы, цены за полгода плавно опустились. Так, одна скромненькая вилла, стоившая пять лет назад 600 тысяч евро, поднялась в цене до 750 тыс., потом вновь опустилась до 600 тыс. евро, но так за пять лет и не была продана. Сами шведы рассматривают возвращение цен на первоначальный уровень как положительное явление.
В ипотеке отказали даже королю
Будущих заемщиков тщательно проверяют: нет ли долгов, криминального прошлого; есть ли работа, наследство или другой капитал; каков размер месячного дохода. Кредит охотнее выдают парам, чем одиноким. При этом неважно, состоит эта пара из мужчины и женщины, двоих мужчин или двух женщин. Важен сам факт ведения совместного хозяйства, который проверяется инспекторами. Минимум годового дохода, с которым можно претендовать на ипотеку, сейчас равен 320 тысяч крон (29 тысяч евро). Ипотека выдается в основном на 10 лет. Ипотечная ставка составляет 5,19%, а при рефинансировании – 4,96%.
Как рассказал руководитель отдела международных инвестиций компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс на семинаре «Зарубежная недвижимость. Инвестиционные стратегии для вашего будущего», Швеция относится к числу стран с классической банковской системой. В отличие от банковской системы англоязычных стран, где банк может перепродать свои долги в хеджевые фонды и вновь получить средства на выдачу новых кредитов, шведские банки могут располагать лишь средствами, внесенными населением на депозиты.
Поэтому получить ипотеку в Швеции и до кризиса было трудно, а сейчас стало почти невозможно. Недавно в кредите отказали даже шведскому королю Карлу XVI Густаву из династии Бернадотов.
Отдельно квартиры продаются за редким исключением (правда, такие исключения автор нашел в количестве четырех предложений). Поэтому ипотека выдается на покупку виллы или ее части. Виллы находятся на расстоянии 20-25 км от Стокгольма, и их обитатели доезжают до городской черты за 15-50 минут, а до центра столицы минут за 40.
Однако ипотечные платежи, которые примерно соответствуют арендной плате за дорогую квартиру, дополняются еще и платежами коммунальными, которые составляют для 140-метровой виллы 7000 крон (636 евро) в месяц. Проэкономив полгода на еде и бензине (многие шведы в кризис пересели на вéлики, а общественный транспорт для них дороговат – 15 крон (1,36 евро) за поездку), швед приходит к выводу, что часть дома надо сдавать в аренду. Однако по закону он просто так это сделать не может, и подает заявление на Жилищную биржу. Но и тут его ждет еще один неприятный сюрприз: биржа ограничивает его аппетиты ценовым максимумом, и домовладельцу дохода едва хватает, чтобы свести к нулям ипотечные и коммунальные расходы, а иногда приходится еще и добавлять свои деньги.
И тогда бывший законопослушный швед начинает нарушать закон и сдает часть дома без всякой биржи через черных риэлтеров (svart anka), которые находят арендаторов из числа нелегальных иммигрантов. В основном – эстонцам и латышам, потерявшим на родине источники доходов.
Резюме
Что же в итоге можно посоветовать нашему инвестору? Соваться в Швецию можно лишь с крупными деньгами. Самым лучшим вложением стал бы доходный дом – при таком дефиците аренды он всегда будет обеспечен арендаторами. Не стоит при этом особо рассчитывать на ипотеку – в Швеции она в дефиците.

Примеры предложений в Стокгольме Тип жилья Метраж Количество комнат Цена продажи, евро Арендная ставка, евро Кооперативная квартира 60 1 65 000 460 Кооперативная квартира 78 3 327 000 378 Кооперативная квартира 85 3 186 000 426 Индивидуальный дом 450 4 709 000 Не сдается Апартаменты 103 4 Не продается 709 Апартаменты 64 2 Не продается 499

Автор : Сергей Шумаков

Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.ru

К рынку недвижимости Франции всегда было приковано внимание состоятельных европейцев, русских аристократов, арабских шейхов и магнатов из США. Вложение денег во французские дома и квартиры – это не только вопрос престижа, но и возможность сохранения средств и стабильные перспективы.

Общая информация по рынку недвижимости Франции
Лазурный Берег
Неизменной популярностью и особым спросом пользуется недвижимость на Лазурном берегу, или французской Ривьере. Это знаменитый регион с развитой инфраструктурой, благоприятным климатом, отличной кухней и чистой экологией. Здесь расположено большое количество частных владений с красивыми виллами, построенными в различных архитектурных стилях и направлениях.
 
Покупка дома или квартиры на Лазурном берегу — надежный вариант вложения денег, так как  цены здесь растут, а спрос традиционно превышает предложение. Французская Ривьера – идеальное место для жизни в условиях стабильной экономической ситуации и высокого уровня европейского комфорта.
Недвижимость на Лазурном берегу — это не только удачное капиталовложение, но и отдых на залитом солнечным светом субтропическом побережье в собственном доме, ощущение спокойствия, комфорта и стабильности.
«Нас часто спрашивают, куда в сегодняшней нестабильной ситуации можно вложить средства и быть уверенным, что завтра эти деньги не обесценятся. Безусловно, одним из самых надежных островков стабильности является Лазурный Берег. Здесь никогда предложение недвижимости не будет превышать спрос и никогда цены существенно не упадут, а наоборот, цены на недвижимость имеют только одну тенденцию – к росту. Не говоря уже о том что, это идеальное место для отдыха, с уникальным климатом, природой и историей», — отмечает Генеральный директор компании МИЭЛЬ DPM Наталья Завалишина.
Париж
Недвижимость в Париже – это классика жанра. Несмотря на финансовый кризис и повсеместное падение цен на недвижимость в Западной Европе, в Париже цены в 2008 г. выросли в среднем на 9%. В некоторых районах этот рост составил до 16 %.
Что же будет в 2009 г.? Безусловно, в сегодняшних условиях, ожидать такого роста не приходится, но тенденция сохранится, особенно в сегменте элитной недвижимости.
Можно утверждать, что Париж на сегодняшний день один из самых стабильных регионов Франции. Так как, если сравнить его с Москвой, во французской столице рост цен на недвижимость происходил не за счет спекулятивных сделок, а из-за ограниченности предложения на фоне постоянного спроса со стороны любителей Парижа, и соответственно, резких смен повышательных тенденций в будущем не предполагается.
Лангедок
Предлагаем обратить пристальное внимание на этот регион Франции. Лангедок практически не освоен россиянами, зато там давно обосновались англичане, немцы, голландцы и испанцы. Если Вы всегда мечтали о Лазурном Береге, но не могли себе позволить – то Лангедок это почти то же самое, но гораздо дешевле.  «Столицей» Лангедока можно считать Монпелье – город знаний. Здесь расположены лучшие медицинские и юридические университеты Франции.
Каждый Департамент этого региона имеет богатейшую историю – это частичка настоящей Франции. Здесь живут уникальные люди, известные своим гостеприимством и дружелюбием.
Побережье Лангедока начинается чуть западнее Марселя и простирается до границы с Испанией.
Процедура покупки недвижимости во Франции
На начальном этапе юридического оформления покупки недвижимости во Франции между продавцом и покупателем заключается официальное соглашение, которое называется Compromis de Vente. Это соглашение должно быть подписано обеими сторонами. При подписании этого документа покупатель выплачивает задаток, который составляет минимум 10% от стоимости приобретаемой недвижимости, и который будет помещен на специальный банковский счет нотариуса и сохранится до времени внесения оставшейся суммы или аннулирования покупки.
Договор содержит описание условий продажи, цену объекта, возможные кредиты и прочее. После его подписания объект недвижимости будет закреплен за покупателем, т.е. будет снят с рекламы на продажу. Задаток может быть возвращен, если покупатель откажется от покупки недвижимости в установленный законом срок — 7 дней. После этого срока договор может быть аннулирован только если явно не выполняется одно из условий договора. То есть, покупатель теряет задаток, если он отказывается от покупки без оснований, отраженных в договоре.
После подписания вышеуказанного документа следует период в 30-90 дней, в течение которого должно быть произведено изучение недвижимости для выявления юридической чистоты сделки и всевозможных недоделок в недвижимости и их устранения. В этот же период времени покупатель должен решить вопрос полного финансирования сделки. Эту проверку и другие меры действующего соглашения проводит агент и нотариус.
Нотариус во Франции не действует в интересах какой-либо из сторон сделки, а является официальным лицом, представляющим интересы государства. Его задачей является подтверждение того, что сделка будет совершена чисто, в соответствии со всеми юридическими нормами. Кроме того, через его банковский счет проходит финансирование сделки и взаиморасчеты.
Следующим этапом юридического оформления покупки недвижимости во Франции является подписание продавцом и покупателем Заключительного Договора (Acte de Vente) в присутствии нотариуса. Имущество переходит к новому владельцу, который обязан к этому моменту выплатить оставшуюся часть стоимости недвижимости нотариусу. Нотариус в дальнейшем выплачивает ее продавцу. Отметим, что эта сумма должна быть передана в распоряжение нотариуса до момента заключения Договора. После подписания Acte de Vente продавцом и покупателем Нотариус заверяет акт продажи, и имущество переходит к новому владельцу.
На этом же этапе рекомендуется решить у Нотариуса вопрос о возможном наследстве на купленную недвижимость, чтобы избежать трудностей в дальнейшем. Нотариус сообщит Вам, какие документы для этого надо подготовить, и будет учитывать этот вопрос на завершающем этапе сделки.
Заверив акт продажи, Нотариус в течение нескольких дней регистрирует нового собственника недвижимости в специальном регистрационном бюро, где он в обязательном порядке должен застраховать свою недвижимость.
Покупатель должен знать, что его ожидают дополнительные расходы на оформление сделки. Он должен оплатить государственные взносы и регистрационные налоги, которые составляют порядка 7-8% от стоимости недвижимости. Эти взносы выплачиваются нотариусу в день подписания Aсte de Vente.
Налоги и расходы при содержании
1.    Налог на недвижимость  (taxe fociere) — ставка налога различается в зависимости от типа недвижимости и его расположения и составляет в среднем около 0,5% от стоимости объекта.
2.    Налог на проживание  (taxe d’habitation) — платит арендатор, если объект сдается в аренду. Ставка этого налога так же не фиксирована и в среднем составляет 0,5% от стоимости объекта.
  
3.    Налог на состояние (или налог на роскошь) — Это годовой прогрессирующий налог на часть активов свыше 770 000 евро.
  
  •    До 770 000 €:  не облагается.
  •    От 770 000 € до 1 240 000 €: 0,55% от разницы.
  •    От 1 240 000 € до 2 450 000 €: 0,75% от разницы.
  •    От 2 450 000 € до  3 850 000 €: 1% от разницы.
  •    От 3 850 000 € до 7 360 000 €: 1,30% от разницы.
  •    От 7 360 000 € до 16 020 000 €: 1,65% от разницы.
  •    Более 16 020 000 €: 1,8% от разницы.
4.    Подоходный налог при сдаче объекта в аренду — 20%.
5.    Коммунальные расходы — различаются в зависимости от  местоположения объекта. В среднем 1-2 евро за 1 квадратный метр в месяц.
Аренда Вилл на Лазурном Берегу
Аренда виллы во Франции, в частности, виллы на Лазурном берегу — поистине удел избранных, тех, кто любит сочетание уюта и изысканного комфорта во всем — от красивого вида на залив до возможности приобщиться к французской кухне и винам.
Принято считать, что виллы — это слишком дорого. Однако судите сами. За ночь в двухместном номере в четырёхзвёздочном отеле вы заплатите 250 — 300 евро. Аренда отдельной виллы, состоящей из двух-трёх меблированных комнат, кухни, сада и, главное, дарящей ощущение полной свободы и комфорта — обойдётся вам в ту же сумму. Более того — вы получаете множество дополнительных преимуществ, которые подарит вам частное жильё.
Что вы думаете о вечернем барбекю в собственном «патио» (внутреннем дворике), в компании ваших близких? Или о перспективе получить бассейн в исключительно личное пользование? Эти и другие выгоды частной жизни предоставляет вам аренда виллы. Разумеется, на день, два виллы не арендуются, разве что для проведения корпоративных мероприятий. Аренда вилл начинается от двух недель, некоторые виллы в разгар сезона сдаются минимум на месяц.
Кроме того, по необходимости, вам будет предоставлен личный, тщательно подобранный русскоязычный персонал, который удовлетворит любые ваши нужды — от охраны вашего дома до няни для ваших детей. Вы будете своевременно извещены обо всех важных и интересных событиях Лазурного Берега, вам помогут решить любые вопросы, возникающие у вас во время отдыха. И, разумеется, если вас пресытит покой, в любой момент вы можете окунуться в бурный гламур светской жизни Французской Ривьеры.
Юридическая информация
При аренде недвижимости во Франции между арендатором и владельцем заключается договор об аренде. При заключении договора Вы должны внимательно ознакомиться с его содержанием и убедиться, что речь идет о той самой недвижимости, которую Вы хотите снять (проверить адрес), удостовериться, что площадь помещения соответствует площади, указанной в договоре, перепроверить, входят ли в указанную цену коммунальные услуги, т.е. отопление, электроэнергия, водоснабжение.
При аренде недвижимости в соответствии со сложившейся практикой, арендатор должен внести залог, размер которого определяется владельцем. Он возвращается арендатору после окончания срока аренды.
Итак, вы решили остановить свой выбор на вилле.
Характеристики дома
Определившись с вашим бюджетом, учитывайте, что сумма аренды зависит от множества деталей оснащения виллы. Хотите ли вы снять дом непосредственно на побережье — или вас устроит более дешёвая вилла на некотором удалении от пляжа, но со значительной территорией. Стоимость виллы также напрямую зависит от размера дома и сада, количества спален и душевых, наличия одного или нескольких бассейнов, гаража, теннисного корта, близости коммерческих и развлекательных точек, а также вида из окна. И помните, чем ближе к морю, тем дороже! Вы можете предпочесть небольшой уютный домик в тихом пригороде или роскошный особняк в престижном районе — выбор за вами.
Местоположения дома
Особой популярностью на Лазурном Берегу пользуются всеми почитаемые песчаные пляжи в Сен-Тропе, где собирается весь «бомонд». Фешенебельный мыс Кап Ферра — один из самых престижных и дорогих курортов, — расположен между Ниццей и Монако. Мыс Кап д’Антиб, где сочетается спокойствие с оживленной вечерней жизнью, находится между городками Жуан ле Пен и Антиб. Если вас интересует более спокойный, и менее дорогой отдых, то рекомендуем выбрать Жуан ле Пен, Антиб, Гольф Жуан.
Выбрав виллу на холмах в Каннах, вы станете обладателем полного спокойствия и панорамного вида на все побережье Ривьеры.
Тем, кто ищет полное уединение и тишину, которые могут подарить большие участки собственной территории, за сравнительно небольшую цену по сравнению с прибрежными имениями, мы порекомендуем городки на холмах в 5 — 7 км. от пляжей с очаровательным видом и полным единением с природой. К вашему выбору — Мужан, Грасс, Биот, Мандельё. В этом случае лучше воспользоваться также услугой аренды автомобиля.

Лучшие сроки для аренды недвижимости
Наиболее удачное время — первый квартал года, с января по март. С октября по январь многие виллы выставляются на продажу, соответственно снимаются с аренды, а затем не продавшиеся виллы вновь возвращаются в распоряжение временного пользования. Позднее апреля вам смогут предложить значительно меньше вариантов, и как правило, не по самой оптимальной цене. Кроме того, арендуя виллу заранее, вы вносите в качестве аванса лишь 30% от общей стоимости аренды. Помните, что важен также период, на который вы арендуете виллу: в разгар сезона, приходящийся на июль-август, цены возрастают — однако именно в это время на Лазурном Берегу наступает пик культурной и светской жизни.

Порядок заключения договора об аренде
После того, как вы определились с выбором виллы, вы вносите аванс в размере 30% от общей стоимости аренды. Аванс выплачивается вами при подписании контракта об аренде. Оставшуюся сумму вы вносите не позднее, чем за 30 дней до начала арендного срока. Если вы бронируете виллу позднее, чем за 30 дней до срока аренды, необходимо внести всю сумму полностью. После выплаты всей суммы вы получаете ваучер, подтверждающий факт аренды виллы, а также подробный план проезда к ней.
По материалам Миэль DPM